Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 февраля 2017 года г.Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело №3а-168/2017 по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО2, ФИО3 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 272 740,08 руб. 

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что они являются собственниками вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 9 127 046,80 руб. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке, выполненным ООО «

<

данные изъяты>», по состоянию на 01.01.2013 г., в размере 4 272 740,08 руб., что значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административных истцов.

Представитель административных истцов исковые требования поддержал в полном объеме в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на усмотрение суда.

Мэрия г.о.Тольятти в письменном отзыве просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении заявленного требования просила отказать.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ФИО2, ФИО3 требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО2, ФИО3 на праве общей долевой собственности / по х доле у каждого / принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС /основание: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ./. 

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 9 127 046,80 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административные истцы не согласились с кадастровой стоимостью земельного участка и обратились для определения его рыночной стоимости в ООО «

<

данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 4 272 740,08 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет, членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, административные истцы обратились в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете методологии оценки и расчетов, установленным ФСО №3, а также Требованиям к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 года №382. 

Оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки принадлежит к рынку земельных участков для размещения объектов торговли в жилой зоне /страница 25 отчета/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 31-35 отчета/. 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для проведения исследования оценщик использовал данные «I- Real»,из которых отобрал аналоги с категорией земель: земли населенных пунктов, имеющие коммерческое назначение.

Описание объектов-аналогов произведено в таблице на странице 36 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик применил корректировки на торг, на местоположение и на площадь, отказавшись от применения корректировок по другим элементам сравнения, приведя обоснование на страницах 37-38.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2013 года 4 272 740,08 руб.

Замечаний к отчету не приведено, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 4 272 740,08 руб..

Доводы мэрии г.о.Тольятти о том, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного и его рыночной стоимостью затрагивает права в сфере экономической деятельности мэрии г.о.Тольятти, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку административными истцами представлены доказательства завышения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 272 740,08 рублей.

Датой обращения ФИО2, ФИО3 в суд считать 27.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина