мотивированное 

решение

 изготовлено

28 июня 2019 года

Дело № 2-620/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2019 года г. Сосновый Бор

Сосновоборский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Алексеева М.А.,

при секретаре Полыниной Е.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя адвоката Гришко А.А. и ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере, убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов

установил:

ФИО1 обратилась в Сосновоборский городской суд Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит:

взыскать с ответчика задаток в двойном размере в сумме 100 000 рублей;

взыскать с ответчика убытки в сумме 686 рублей (400 рублей за получение выписки из ЕГРИП и 286,04 рублей за отправку претензии);

взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей;

взыскать с ответчика штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом;

взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 со своей семьей проживала по адресу: 

<

адрес>. При подборе иного жилого помещения истцом было обнаружено объявление о продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Оказалось, что данную квартиру продает агентство недвижимости «Альянс» в лице ФИО2 14.01.2019 истец и ответчик заключили договор об оказании риэлтерских услуг для приобретения названной квартиры. В связи с наличием у ФИО1 несовершеннолетних детей она была вынуждена обратиться в отдел опеки и попечительства, чтобы получить разрешение на продажу старой квартиры, для чего ФИО2 предоставила справку формы 9 от 14.01.2019 по приобретаемой квартире. Отдел опеки и попечительства, изучив представленные документы, дал разрешение на продажу квартиры. В дальнейшем ФИО1 подсказали, чтобы она потребовала от продавца архивную справку формы 9 по приобретаемой квартире. На просьбу истца ответчик предоставила справку формы 9 от 11.03.2008, в которой был указан зарегистрированным в жилом помещении 

<

данные изъяты>., осужденный в 1985. Узнав о том, что осужденный 

<

данные изъяты> не утратил право пользования жилым помещением и может в любой момент вселиться обратно в квартиру, истец потребовала от ФИО2 расторгнуть договор от 14.01.2019 и вернуть ей 50 000 рублей, которые были переданы ФИО1 в качестве задатка в день заключения договора. ФИО2 стала убеждать ФИО1, что с приобретаемой квартирой проблем не будет, а деньги возвратить отказалась. Тогда ФИО1 отнесла названную справку формы 9 в отдел опеки и попечительства, где повторно изучили документы и отменили ранее вынесенное разрешение на продажу квартиры. Истец вновь обратилась к ответчику с требованием возвратить денежные средства, но ФИО2 ответила отказом, а направленная в ее адрес письменная претензия была возвращена ФИО1 в связи с неполучением адресатом. Истец указывает, что ФИО2 не предоставила ей полную информацию по приобретаемой квартире, чем нарушила положения ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей», а потому она вынуждена обратиться в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель истца адвокат Гришко А.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание явилась, возражала против иска. В письменном отзыве указывала, что 14.01.2019 между сторонами был заключен договор оказания риэлтерских услуг при покупке объекта недвижимости, по которому она обязалась оказать ФИО1 услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. ФИО1 планировала приобретение названной квартиры с использованием денежных средств от продажи своей квартиры, в которой собственниками также являлись ее несовершеннолетние дети. В целях получения разрешения органов опеки на проведение сделки по продаже квартиры ФИО1 и встречной покупке квартиры, был заключен предварительный договор купли-продажи от 14.01.2019 между продавцом и покупателем с установлением срока заключения основного договора купли-продажи не позднее 15.03.2019. В день подписания предварительного договора купли-продажи ФИО1 передала ФИО3 задаток в сумме 50 000 рублей в счет стоимости квартиры. Фактически задаток был передан ФИО2 за счет денежных средств, которые ФИО1 передала ей при подписании договора оказания риэлтерских услуг от 14.01.2019. Для совершения сделки и представления документов в органы опеки и попечительства ФИО1 были предоставлены копии всех правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру, оказана помощь в подаче заявления в названный орган. Также проводилась работа по подготовке документов для нотариуса. По требованию ФИО1 продавцы снялись с регистрационного учета и оплатили все коммунальные услуги. Также по ее требованию была запрошена архивная документация на объект недвижимости, которая содержит в себе архивную справку формы 9 и заявление на приватизацию от 11.03.2008. В архивной справке формы 9 указано, что с 04.08.1980 в квартире был зарегистрирован 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г.р., но снят с регистрационного учета 05.02.1985 как осужденный. В настоящий момент в справке формы 9 он указан как снятый с регистрационного учета. 

<

данные изъяты> ранее являлся супругом нанимателя квартиры 

<

данные изъяты>., брак с которой расторгнут 31.01.1983. Доводы о том, что 

<

данные изъяты> утратил право пользования жилым помещением ФИО1 не восприняла. Ответчик полагает, что истец передумала приобретать жилое помещение по личным причинам и с этой целью написала заявление в орган опеки и попечительства с просьбой отменить ранее выданное разрешение на совершение сделки, мотивируя несуществующей угрозой нарушения прав ее детей в случае совершения сделки. Также ответчик указывает, что ФИО1 обращалась к 

<

данные изъяты> (продавцу квартиры) по вопросу о возвращении задатка, но в данном требовании им ей было отказано. В дальнейшем ФИО1 отказалась от услуг ФИО2

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, допросив в качестве свидетелей 

<

данные изъяты>. и 

<

данные изъяты>., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В силу ст. 779 ГК Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.

Статьей 780 ГК Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Положения п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» устанавливают, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Установлено и материалами дела подтверждено, что 14.01.2019 между агентством недвижимости «Альянс» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2 с одной стороны (исполнитель) и ФИО1 с другой стороны (заказчик) заключен договор оказания риэлтерских услуг при покупке объекта недвижимости.

В силу п. 1.2 названного договора оказания риэлтерских услуг от 14.01.2019 его предмет стороны сформулировали следующим образом: 

«Исполнитель обязуется оказать услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> стоимостью 3 890 000 рублей. Стоимость включает агентское вознаграждение по настоящему договору».

В параграфе 3 ФИО1 и ФИО2 согласовали цену договора и порядок расчетов.

Так, согласно п.3.1 цена по договору составила 40 000 рублей. Стоимость услуг исполнителя производится наличными денежными средствами в день подписания договора купли-продажи объекта недвижимости (п. 3.2).

В отдельном пункте 3.3 договора стороны согласовали условие следующего содержания: «при подписании настоящего договора внесен аванс в размере 50 000 рублей в качестве задатка для продавца.

Аванс не внесен».

В силу п. 1 и п. 4 ст. 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

14.01.2019 между 

<

данные изъяты>, действующим от своего имени и имени 

<

данные изъяты>. и 

<

данные изъяты> (продавцы) с одной стороны и ФИО1, действующей от своего имени и имени несовершеннолетнего 

<

данные изъяты>., а также несовершеннолетним 

<

данные изъяты> действующим с согласия матери ФИО1 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

<

данные изъяты>., 

<

данные изъяты>. и 

<

данные изъяты>. являются собственниками названной квартиры на основании договора № 0194 передачи жилого помещения от 03.04.2008, заключенного с КУМИ администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области, действующего от имени муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области.

В предварительном договоре купли-продажи цена квартиры определена в сумме 3 850 000 рублей (п.5).

В п. 5.1 стороны согласовали условие о том, что оплата стоимости квартиры будет осуществлена в следующем порядке:

первый платеж в размере 50 000 рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка. 

второй платеж в размере 3 800 000 рублей в полном объеме в день подписания основного договора.

В п. 15 предварительного договора купли-продажи стороны определили, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок не позднее 15.03.2019.

Факт заключения предварительного договора стороны подтвердили в судебном заседании. При этом, ФИО1 указала, что в день заключения предварительного договора купли-продажи в агентстве недвижимости «Альянс» продавца не видела, присутствовала с риэлтером, которая помогала продать ей ее квартиру 

<

данные изъяты>., передала денежные средства в сумме 50 000 рублей ответчику.

Названные обстоятельства были подтверждены свидетелем ФИО4, допрошенной в судебном заседании.

ФИО2 в ходе судебного разбирательства указанные обстоятельства заключения предварительного договора купли-продажи квартиры подтвердила, пояснила, что в этот же день в рамках исполнения договора оказания риэлтерских услуг от 14.01.2019 передала задаток от ФИО1 продавцу квартиры 

<

данные изъяты> о чем были составлены акт приема-передачи денежных средств от 14.01.2019 и расписка от 14.01.2019.

Допрошенный в судебном заседании свидетель 

<

данные изъяты>. подтвердил факт подписания предварительного договора купли-продажи, а также то, что получил от ФИО1 в лице ФИО2 в качестве задатка 50 000 рублей. Указал на то, что названные действия были совершены без личного присутствия ФИО1

Из представленной в материалы дела справки формы 9 по названной квартире от 14.01.2019 следует, что в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства 

<

данные изъяты>. с 16.10.1998, 

<

данные изъяты> с 04.12.2018, 

<

данные изъяты>. с 04.12.2018. Также из справки следует, что в квартире была зарегистрирована 

<

данные изъяты>. с 04.08.1980, снята с регистрации 17.11.2017 и 

<

данные изъяты>. зарегистрированный по месту жительства с 04.08.1980, но снятый с регистрации с 05.02.1985.

В целях заключения основного договора купли-продажи все лица, зарегистрированные по месту жительства в приобретаемой квартире (кроме 

<

данные изъяты>.) снялись с регистрационного учета, что подтверждено справкой формы 9 от 06.02.2019, а истец обратилась в администрацию муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области по вопросу получения разрешения на продажу долей в праве общей долевой собственности несовершеннолетних детей в принадлежавшей им квартире по адресу: 

<

адрес>

Разрешение на сделку было выдано путем издания администрацией муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области 11.02.2019 постановлений № 241 и № 241.

Требуя судебной защиты, истец указывает, что после заключения предварительного договора купли-продажи ей подсказали истребовать по приобретаемой квартире архивную справку формы 9.

По ее указанию ФИО2 была предоставлена справка формы 9, датированная 11.03.2008. В данной справке, помимо прочих лиц, имеется указание на то, что в квартире с 04.08.1980 по 05.02.1985 был зарегистрирован 

<

данные изъяты>. В качестве основания убытия указано «осужден».

Истец поясняла, что после получения информации из данной справки об 

<

данные изъяты>. получила юридическую консультацию, суть которой сводилась к выводу о сохранении за 

<

данные изъяты>. бессрочного права пользования квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Рекомендацию о необходимости получения консультации у стороннего юриста ей сообщила 

<

данные изъяты>., указав на это в ходе допроса в качестве свидетеля.

Также истец указывает, что именно сведения из архивной справки формы 9 явились основанием для отмены администрацией муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области своего разрешения на совершение сделки.

В целях объективного разрешения спора судом истребовано приватизационное дело в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>

Из него следует, что 03.04.2008 с 

<

данные изъяты>., 

<

данные изъяты>. и 

<

данные изъяты> заключен договор передачи жилого помещения в собственность граждан № 0194.

Основанием для вселения указанных лиц в жилое помещение явился ордер № от 16.02.1980 выданный 

<

данные изъяты>. на состав семьи из 3 человек.

В приватизационном деле также имеется справка формы 9 от 11.03.2008 из которой следует, что 

<

данные изъяты>. снят с регистрационного учета с 05.02.1985 в связи с осуждением. 

Постановлением Сосновоборского городского совета народных депутатов № 74 от 06.02.1992 лицевой счет на квартиру по адресу: 

<

адрес> был переоформлен на имя 

<

данные изъяты>

Брак между 

<

данные изъяты> расторгнут в 31.01.1983.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель 

<

данные изъяты>. указал на то, что его отец 

<

данные изъяты> к реальному лишению свободы не был приговорен. В квартире не проживал, вселиться никогда не пытался, прав на нее не заявлял. 

Свидетель дополнительно указал на то, что истец обращалась к нему с требованием возвратить задаток, но он ответил отказом.

Также из администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ судом истребованы документы, послужившие основанием для издания 14.03.2019 постановлений № 561 и № 574 об отмене ранее вынесенных постановлений от 11.02.2019 № 241 и № 242 «О выдаче предварительного разрешения несовершеннолетнему, достигшему возраста 14 лет, на совершение сделки по отчуждению имущества.

Такими документами в частности явились справка формы 9 от 11.03.2008 и заявление ФИО1, в котором она просит отменить постановления № 241 и №242 в связи с тем, что (дословно) «нами были обнаружено, что в квартире имеет некое обременение в виде пожизненного права пользования одним из членов семьи». Таким образом, вопреки доводам истца, основанием для отмены ранее вынесенных постановлений явилась личная инициатива ФИО1, а не объективно установленная администрацией возможность нарушения прав несовершеннолетних детей совершением сделки.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения работы, оказания услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков (пункт 6 статьи 18, пункты 5 и 6 статьи 19, пункты 4, 5 и 6 статьи 29 Закона).

В совокупности представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что оснований для привлечения ФИО2 к имущественной ответственности не имеется.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что денежные средства в сумме 50 000 рублей, полученные ФИО2 от ФИО1 не являлись оплатой услуг исполнителя по договору от 14.01.2019, предназначались в качестве задатка для продавца приобретаемой квартире и были ему переданы ответчиком после подписания между продавцом и покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры.

Задаток явился обеспечением обязательств ФИО1 по предварительному договору купли-продажи, в свою собственность ФИО2 его не обращала, обязательства по договору оказания риэлтерских услуг от 14.01.2019 он не обеспечивал, а потому требование его возврата именно ответчиком неправомерно.

Фактически оплаты оказанных услуг (п.3.1 договора) ФИО2 в результате отказа от сделки ФИО1 не получила.

Материалы дела также не свидетельствуют о том, что ФИО2 сопровождение сделки ФИО1 оказывалось некачественно. Требуемые истцом документы по объекту недвижимости предоставлялись истцу, как и архивная справка формы 9. Получив архивную справку формы 9 и обнаружив в ней сведения об 

<

данные изъяты>. (снятым с регистрационного учета 

<

данные изъяты> и осужденным), ФИО1 в добровольном порядке привлекла некоего консультанта, указавшего на сохранение бессрочного права пользования 

<

данные изъяты> продаваемой квартирой.

Обращение к иному консультанту ФИО1 явилось прямым нарушением условий договора об оказании риэлтерских услуг при покупке объекта недвижимости от 14.01.2019, заключенного с ответчиком, а именно п. 2.3.2.

Не предрешая настоящим решением вопрос о праве пользования 

<

данные изъяты>. жилым помещением, выбывшим из него с 05.02.1985, лицевой счет, в отношении которого 06.02.1992 был переоформлен на 

<

данные изъяты>., а в дальнейшем приватизированным 03.04.2008 суд, тем не менее, считает необходимым дать критическую оценку консультации, полученной ФИО1, о сохранении за 

<

данные изъяты>. бессрочного права пользования жилым помещением.

Суд приходит к выводу о том, что, получив консультацию постороннего лица, ФИО1 добровольно отказалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры, а также от исполнения договора оказания риэлтерских услуг, заключенного с ответчиком, чем реализовала право, предусмотренное ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Следовательно, предъявленные исковые требования истца не могут быть удовлетворены, что также влечет отказ во взыскании с ответчика судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сосновоборский городской суд Ленинградской области.

Судья М.А. Алексеев