РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2018 г. город Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Искрицкой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-345/2018 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» о признании права собственности, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованиями (в порядке их уточнения) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» (далее по тексту – ООО «Люная Риэл Эстейт») о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – спорная квартира).

В обоснование требований истец указала, что по условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21 июня 2011 г., заключённого между ООО «Люная Риэл Эстейт» и ООО «СтройКапитал», последнее взяло на себя обязательство принять участие в строительстве многоквартирного жилого дома. ООО «Люная Риэл Эстейт», в свою очередь, обязалось построить многоквартирный дом и после завершения строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (не позднее 31 марта 2013 г.) передать участнику в собственность объекты долевого строительства, в том числе однокомнатную 

<

адрес> общей площадью 47,4 кв.м. По договору уступки прав от 17 декабря 2012 г. право требования на спорную квартиру перешло к ФИО2, которая, в свою очередь, уступила права требования на квартиру к истцу по договору уступки прав от 26 декабря 2014 г. Свои обязательства по договору в части внесения денежных средств истец и предыдущие участники долевого строительства исполнили надлежащим образом. Вместе с тем ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнил. Фактически многоквартирный жилой дом построен, строительство завершено в августе 2014 г. Однако разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ответчиком получено только 31 августа 2017 г. Вместе с тем до настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан, на обращение истца ответчик не реагирует. В связи с чем, истец просит признать за ней право собственности на объект долевого строительства, площадь которого составила 45,8 кв.м. и которому присвоен номер 261, разницу между оплаченной площадью и фактически переданной в размере 76545 рублей 26 копеек, неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере 1823911 рублей 87 копеек, штраф, компенсацию морального вреда и судебные издержки.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства по месту нахождения, то есть государственной регистрации, в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил. В письменном отзыве против заявленных требований возражал и пояснил, что передача квартира назначена на 22 апреля 2018 г. Вместо подписания акта истец предъявила иск в суд. Кроме того площадь объекта увеличилась по сравнению с проектной площадью и составила 49,3 кв.м., что влечёт обязательства у истца доплатить цену договора в размере 57000 рублей. В случае взыскания финансовых санкций представитель ответчика просил снизить их размер, а также произвести расчёт неустойки исходя из цены первоначального договора участия в долевом строительстве, а не из цены договора уступки права требования.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил, возражений не представил.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования частично обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Материалами дела установлено, что 28 августа 2007 г. ООО «Люная Риэл Эстейт», выступающему в качестве застройщика, было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), сроком действия до 29 августа 2010 г. Впоследствии срок действия разрешения на строительство неоднократно продлялся. Последний срок разрешения установлен до 30 августа 2016 г.

21 июня 2011 г. между ООО «Люная Риэл Эстейт» и ООО «СтройКапитал» был заключён договор № 15/79 участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать участнику долевого строительства после завершения строительства жилые помещения согласно приложению в срок не позднее 31 марта 2013 г.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 15 октября 2012 г. срок передачи объектов был изменен и составил не позднее 31 января 2014 г. Цена договора была рассчитана исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 30000 рублей.

17 декабря 2012 г. ООО «СтройКапитал» уступило свои права требования по договору от 21 июня 2011 г. в части однокомнатной 

<

адрес>, расположенной в четвёртой секции, на седьмом этаже, номер на этаже относительно входа из лифтового холла 6, общей площадью с учётом площади балконов и лоджий 47,4 кв.м. ФИО2 Цена договора составила 2108000 рублей исходя из стоимости одного кв.м. в размере 44472 рубля.

26 декабря 2014 г. ФИО2 уступила свои права в части однокомнатной 

<

адрес> ФИО1 на основании договора №ИВ-У. Цена договора составила 2108000 рублей.

Все договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 23 июля 2013 г.

31 августа 2017 г. указанный многоквартирный жилой дом, которому присвоен №, введён в эксплуатацию. 08 ноября 2017 г. многоквартирный дом, а также жилые и нежилые помещения в нём поставлены на кадастровый учёт.

По результатам обмеров Королевским филиалом ГУП МО «МОБТИ» однокомнатной квартире в четвёртой секции на седьмом этаже с кадастровым номером № присвоен №. Уточнённая площадь составила 46,9 кв.м. с учётом помещений вспомогательного использования, в том числе общей площадью жилого помещения 45,8 кв.м.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон, суд усматривает основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности на объект долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом суд учитывает, что приведённые выше нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об участии в долевом строительстве, определяющие основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, в силу которых участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения инвестиционного взноса, эквивалентного стоимости объекта долевого строительства, в полном объёме, вправе рассчитывать на получение в собственность данного объекта.

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что передача объекта долевого строительства застройщиком, исходя из положений указанных норм, осуществляется после ввода в эксплуатацию самого многоквартирного жилого дома на основании акта передачи объекта долевого строительства.

Из материалов дела с достоверностью усматривается, что до настоящего времени спорная квартира застройщиком истцу не передана. На обращение истца к ответчику о передаче объекта, направленное 06 марта 2018 г., ответчик не отреагировал.

Доводы представителя ответчика о том, что истцу 05 апреля 2018 г. было направлено уведомление о необходимости принятия 22 апреля 2018 г. объекта долевого строительства, суд не может признать убедительными. При этом суд учитывает, что суду не представлены доказательства уклонения истца от принятия объекта. Тогда как представитель истца пояснил в судебном заседании, что в назначенное время и место представитель застройщика с надлежащими полномочиями отсутствовал.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что застройщиком нарушено обязательство по передаче объекта долевого строительства истцу, которая исполнила свои обязательства по внесению цены договора, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

При этом суд усматривает злоупотребление правом со стороны застройщика, который уклоняется от передачи объектов долевого строительства, тем самым, препятствуя гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирного дома, которые, в том числе, пошли не только на компенсацию затрат по строительству, но и на оплату услуг самого застройщика, на получение в собственность жилых помещений.

Ограничений и запретов, которые препятствуют передаче спорной квартиры истцу, суд не усматривает, выписка из Единого государственного реестра недвижимости таких обременений не содержит. Равно как и не содержит данных о правообладателе спорной квартиры.

Не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска и довод ответчика о том, что истцом не исполнено в полном объёме обязательство по доплате цены договора.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действующей на день заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Как установлено судом выше, материалами дела с достоверностью подтверждается исполнение первоначальным участником долевого строительства обязательства об оплате цены договора от 21 июня 2011 г. Равно как и исполнение истцом своих обязательств по внесению цены договора уступки права от 26 декабря 2014 г. В связи с чем суд пришёл к выводу о том, что участник долевого строительства имеет право получить объект долевого строительства в собственность.

Напротив суд находит подлежащими частичному удивлению требования истца о взыскании разницы между оплаченной площадью и фактической площадью по результатам обмеров БТИ.

Из технического паспорта следует, что уточнённая площадь составила 46,9 кв.м. с учётом помещений вспомогательного использования. Тогда как по договору участия в долевом строительстве площадь составляла 47,4 кв.м., что на 0,5 кв.м. больше фактически переданной площади.

При таких обстоятельствах у застройщика возникла обязанности возвратить часть денежных средств исходя из переплаченных 0,5 кв.м.

Доводы истца о том, что фактическую площадь следует считать в размере 45,8 кв.м., суд не находит убедительными. При этом суд учитывает, что данная площадь относится к общей площади жилого помещения без учёта помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов). Вместе с тем застройщику, который нёс расходы по строительству многоквартирного дома и объектов в нём, должны быть возмещены данные расходы в полном объёме, в том числе и по возведению вспомогательных помещений, которые не относятся к общему имуществу и будут находиться в исключительном пользовании истца, так как составляют со спорной квартирой единое целое.

Находит суд обоснованными и требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Оценивая период, за который должна быть взыскана неустойка, суд считает, размер неустойки должен быть исчислен за период с 31 марта 2014 г. (как указано в иске, при том, что период просрочки следует исчислять с 01 февраля 2014 г. согласно дополнительному соглашению от 15 октября 2012 г.) по 04 марта 2018 г. (как указано в иске), исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в дополнительном соглашении от 15 октября 2012 г., а именно исходя из стоимости квадратного метра проектной площади в размере 30000 рублей, и ставки рефинансирования на день принятия решения, что составляет 7,25%, так как до настоящего времени обязательство по передаче объекта не исполнено.

Доводы истца о том, что размер переплаты и неустойка должны исчисляться из цены договора в размере 2108000 рублей, а именно исходя из цены одного квадратного метра в размере 44472 рубля, суд находит не основанными на законе.

При этом суд приходит к выводу о том, что неустойка и размер переплаты должны быть исчислены исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в первоначальном договоре участия в долевом строительстве (с учётом дополнительного соглашения от 15 октября 2012 г.), а именно исходя из стоимости квадратного метра проектной площади в размере 30000 рублей.

Суд учитывает, что указанная цена является согласованной ценой в соответствии с требованиями статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве. При этом суд также принимает во внимание, что застройщиком, то есть лицом, которое осуществило строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств других лиц, выступило ООО «Люная Риэл Эстейт». Тогда как цена договора участия в долевом строительстве является возмещением затрат застройщика по строительству объекта. В связи с этим Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено право корректировать цену договора после завершения строительства многоквартирного дома. Вместе с тем основанием для изменения цены договора является обязательное включение условия об изменении цены в текст договора участия в долевом строительстве. Указанным правом стороны договора от 21 июня 2011 г. воспользовались путём заключения дополнительного соглашения. Между тем между застройщиком и последующим участником долевого строительства ФИО2 соглашение об изменении цены договора не заключалось.

По общим началам гражданского законодательства, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Не обладая правом на изменение цены договора в одностороннем порядке, прежний участник долевого строительства не мог передать это право истцу.

Напротив, суд учитывает, что в силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. При этом сделка по уступке права является возмездной и обусловлена исполнением новым кредитором своих обязательств по внесению платы за передачу прав требования. Установление платы за уступаемое право является следствием поведения прежнего участника долевого строительства и нового участника.

Тогда как принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений возможности по своему усмотрению вступать в договорные отношения с другими участниками, определяя условия таких отношений, а также заключать договоры как предусмотренные, так и прямо не предусмотренные законом, то есть при обоюдном свободном волеизъявлении.

Вместе с тем указанные условия договора уступки права не должны затрагивать интересы иных лиц, не являющихся напрямую участниками сделки, то есть застройщика, который лишён возможности повлиять на определение цены договора уступки права, но на которого может быть возложена ответственность в виде неустойки исходя из последующего договора уступки права, а не из той цены договора, на которую согласился застройщик при заключении первоначального договора участия в долевом строительстве. Напротив, предоставление возможности застройщику влиять на цену договора уступки права требования незаконно ограничивало бы права сторон данного договора на установление той цены, которую они посчитали соразмерной платой за уступку права.

При таких обстоятельствах размер неустойки составит: 1422000 рублей (30000 рублей х 47,7 кв.м.) х 7,25% : 300 х 2 х 1435 дней = 986275 рублей 50 копеек.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учётом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Оценив возражения ответчика и соответствующее ходатайство, суд приходит к выводу о том, что оснований для снижения размера неустойки при рассмотрении настоящего спора не имеется. При этом суд учитывает установленные по делу обстоятельства, характер возникшего спора, длительность нарушения сроков передачи квартиры и общую цену договора, а также личность истца.

Находит суд возможным удовлетворить и требования истца о компенсации морального вреда, так как это прямо предусмотрено статьёй 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Принимая во внимание характер причинённых истцу нравственных страданий, её индивидуальные особенности, обстоятельства, при которых был причинён моральный вред, с учётом требований разумности и справедливости, суд компенсирует истцу моральный вред в размере 30000 рублей.

При рассмотрении настоящего спора суд приходит к необходимости привлечения ответчика к ответственности в виде штрафа за несоблюдение законных требований потребителя, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при котором размер штрафа должен составлять 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, что составит 508 137 рублей 75 копеек. При этом суд учитывает, что на обращение истца к ответчику об уплате неустойки, которая прямо предусмотрена указанными выше нормами закона, данная неустойка не была выплачена.

Вместе с тем учитывая наличие соответствующего ходатайства, суд находит возможным уменьшить размер штрафа в два раза, что составит 254068 рублей 88 копеек. При этом суд учитывает финансовое положение ответчика и то обстоятельство, что им предпринимались меры к сдаче дома в эксплуатацию. Также суд учитывает, что неустойка, как мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, применяется с целью понуждения должника к надлежащему исполнению обязательства. Между тем суд считает, что указанная мера не должна создавать для должника условий, при которых его задолженность перед кредитором будет значительно увеличена, либо приводить к неосновательному обогащению.

В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возмещает истцу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 13929 рублей 78 копеек и почтовые расходы в размере 78 рублей 17 копеек.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» о признании права собственности, взыскании неустойки и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 45,8 кв.м., кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером 50:43:0020101:1319.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» в пользу ФИО1 15000 рублей за уменьшение площади объекта долевого строительства, 986275 рублей 50 копеек неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 31 марта 2014 г. по 04 марта 2018 г., 30000 рублей в счёт компенсации морального вреда, штраф за несоблюдение требований потребителя в размере 254068 рублей 88 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 13929 рублей 78 копеек, почтовые расходы в размере 78 рублей 17 копеек, а всего взыскать 1299352 рубля 33 копейки (один миллион двести девяносто девять тысяч триста пятьдесят два рубля 33 копейки).

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Колчина М.В.