Дело № 2-2815/2020 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Нижний Новгород 12 октября 2020 года 

Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Тищенко Е.В., при секретаре судебного заседания Моралиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли продажи в связи с существенными изменениями обстоятельств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ответчику с вышеуказанным иском.

В обоснование исковых требований указала, что между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) были заключены 2 договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата) и (дата) 

Согласно условий Договоров (п.1) Продавец передал (продал) в собственность, а Покупатель принял и обязался оплатить в соответствии с условиями Договоров следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером №... расположенный по адресу: ...

- земельный участок с кадастровым номером №... расположенный по адресу: ...

- нежилое здание с кадастровым номером №... расположенное по адресу: ...

По Договору от (дата) Покупатель произвел оплату в размере 990 000 рублей, что подтверждается расписками в получении Продавцом денежных средств и платежными поручениями.

По Договору от (дата) Покупатель произвел оплату в размере 660 000 рублей, что подтверждается расписками в получении Продавцом денежных средств.

После заключения договоров, а именно в марте (дата) года Истец узнала о существенном изменении обстоятельств, из которых она исходила при их заключении, связанных с тем, что вдоль приобретенных ею земельных участков расположена надземная водяная тепловая сеть, как следует из письменного ответа Теплоэнерго Нижний Новгород в ответ на обращение ФИО1 «в соответствии с «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 №280) минимальное расстояние между строительными инструкциями надземной водяной тепловой сети и жилым зданием принимается 25 метров.

Кроме того, согласно приказу Минстроя РФ от 17.08.1992 №197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей» в пределах охранных зон тепловых еетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту, в том числе:

- загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы;

- устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т.п.;

- устраивать всякого рода свалки, разжигать костры, сжигать бытовой мусор или промышленные отходы».

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами №... и садовый домик с кадастровым номером №... расположены вдоль надземной водяной тепловой сети, и при строительстве невозможно соблюдение нормативного расстояния от теплотрассы, то соответственно обстоятельства, послужившие заключению Договоров, изменились существенным образом.

Кроме того, на официальном сайте Всемирной организации здравоохранения (марка обезличена) размещена информация по состоянию на (дата) об объявлении заболевания коронавирусом пандемией, то есть официально признано распространение данного заболевания во всем мире.

Следовательно, распространение заболевания коронавирусом, в том числе, в Российской Федерации, является обстоятельством, которое не могло быть Истцом предусмотрено при заключении договоров, возникло по причинам, не зависящим от Истца, и сказалось на ее финансовом состоянии.

Истец считает, что изложенные выше факты свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых она исходила при заключении договоров, и являются по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ основанием для их расторжения.

До обращения с иском в суд ФИО1 (дата) направила в адрес Продавца требования о расторжении договоров за №№....

По электронной почте Ответчик обозначил свое согласие на расторжение договоров и возврат денежных средств, оплаченных Покупателем по Договорам.

Однако, до настоящего времени никаких действий со стороны Ответчика не предпринято. Более того, Ответчик перестал выходить на связь.

Данное бездействие со стороны Ответчика, по мнению истца, следует рассматривать как отказ, поскольку в указанный в предложениях Истца о расторжении Договоров и возврате оплаченных денежных средств срок, соглашений между сторонами не заключено, и денежные средства Ответчиком Истцу не возвращены.

На основании изложенного, истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО1; расторгнуть договор купли-продажи от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО1; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные договору купли-продажи от (дата) в размере 990 000 рублей, денежные средства, оплаченные договору купли-продажи от (дата) в размере 660 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО3, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, представил суду письменный отзыв, который был приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика по устному ходатайству ФИО4, в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя, просила в иске отказать. 

Представитель третьего лица АО «Теплоэнерго» по доверенности ФИО5 в судебном заседании посчитал, что исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, третьего лица, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца. 

Заслушав стороны, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по договору купли-продажи от (дата) ФИО1 приобрела у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 480,00 кв.м., расположенный по адресу: ..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства. 

Земельный участок по соглашению сторон оценен в 2450000 рублей, с рассрочкой оплаты до (дата) (по доп. соглашению), до момента полной оплаты, земельный участок находится в залоге у продавца. 

(дата) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО1.

По договору купли-продажи от (дата) ФИО1 приобрела у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 480,00 кв.м., расположенный по адресу: ... категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства и нежилое здание, садовый домик №..., с кадастровым номером №... расположенное по адресу: ..., общей площадью 13,4 кв.м., этажность: 1. 

Земельный участок и нежилое здание по соглашению сторон оценены в 2450000 рублей, с рассрочкой оплаты до (дата), до момента полной оплаты, земельный участок и нежилое здание находится в залоге у продавца. 

(дата) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО1.

Согласно пунктам 4, вышеуказанных договоров, до подписания настоящего договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передано в ренту аренду или другое пользование.

По Договору от (дата) Покупатель произвел оплату в размере 990 000 рублей, что подтверждается представленными суду расписками в получении Продавцом денежных средств и платежными поручениями.

По Договору от (дата) Покупатель произвел оплату в размере 660 000 рублей, что подтверждается представленными суду расписками в получении Продавцом денежных средств.

После оформления права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, в связи с прохождением вдоль земельных участков надземной водяной тепловой сети, ФИО1 обратилась с АО «Теплоэнерго Нижний Новгород» с запросом о нормативном расстоянии от теплотрассы до жилого дома. 

АО «Теплоэнерго Нижний Новгород» в ответ на обращение ФИО1 сообщило, что в соответствии с «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 №280) минимальное расстояние между строительными инструкциями надземной водяной тепловой сети и жилым зданием принимается 25 метров.

Кроме того, ФИО1 было сообщено, что согласно приказу Минстроя РФ от 17.08.1992 №197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей» в пределах охранных зон тепловых еетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту, в том числе:

- загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы;

- устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т.п.;

- устраивать всякого рода свалки, разжигать костры, сжигать бытовой мусор или промышленные отходы».

В пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находится эти сети, запрещается:

- производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений;

- производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы;

- производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий;

- сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

В судебном заседании установлено, что земельные участки покупались истцом с целью строительства на них жилых помещений, что подтверждается представленными суду доказательствами, и стороной ответчика не оспаривалось. Представитель истца указывает на то, что если бы ФИО1 было изначально известно, что приобретаемые земельные участки, не подлежат застройке, договоры между ней и ответчиком, вообще не были бы заключены.

Согласно представленному суду отчету об оценки от (дата) №... выполненному ООО «Мобайл групп» по заказу ФИО1, стоимость аналогичных земельных участков в Советском районе г.Н.Новгорода с видом разрешенного использования – для садоводства, значительно ниже цены спорных земельных участков, по которой ФИО1 приобрела их у ФИО2, что также подтверждает намерение покупателя их застроить, а не заниматься на них садоводством. 

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что из-за наличия обременений связанных с прохождением вдоль земельных участков надземной водяной тепловой сети, которые не были оговорены в договорах купли-продажи объектов недвижимости, строительство жилых домов на земельных участках, принадлежащих истцу, расположенных по адресу: ... запрещено, их использование по назначению, допускающему строительство строений, сооружений невозможно, а следовательно, истец вправе требовать расторжения договора в порядке пункта 1 статьи 460 ГК РФ и пункта 3 статьи 37 ЗК РФ.

Учитывая, что договоры купли-продажи подлежат расторжению, оплаченные по ним денежные средства в размере 990 000 рублей и 660000 рублей подлежат возврату покупателю. При этом право собственности покупателя на земельные участки и нежилое помещение подлежит прекращению.

Доводы стороны ответчика о том, что информация о невозможности строительства могла и должна быть получена истцом при должной степени заботливости и осмотрительности до момента заключения договоров купли-продажи, что является основанием для отказа в иске, судом отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права. 

Остальные доводы стороны истца, указанные в отзыве на исковое заявление, также не подлежат удовлетворению, поскольку противоречат установленным в судебном заседании обстоятельствам, и вышеуказанным выводам суда. 

Оценивая представленные ответчиком суду доказательства, о стоимости аналогичных земельных участков, соизмеримых по стоимости к спорным земельным участкам, суд приходит к выводу, что они напротив подтверждают позицию истца по настоящему делу, поскольку из текстов объявлений, все они являются перспективными для строительства на них индивидуальных жилых домов, а не для использования их для садоводства. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли продажи в связи с существенными изменениями обстоятельств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО1; 

расторгнуть договор купли-продажи от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО1;

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные договору купли-продажи от (дата) в размере 990 000 рублей, денежные средства, оплаченные договору купли-продажи от (дата) в размере 660 000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16750 рублей.

Настоящее решение суда, вступившее в законную силу является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о собственнике ФИО1 в отношении следующих объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером №... расположенный по адресу: ...

- земельный участок с кадастровым номером №... расположенный по адресу: ...

- нежилое здание с кадастровым номером №... расположенное по адресу: ...

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Советский районный суд города Нижнего Новгорода в Нижегородский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме. 

Судья: Е.В. Тищенко