Дело №2-1165/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2017 года г.Уфа 

Демский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Зубаировой С.С.,

при секретаре Егоровой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГРФ к ООО ИСК «АгидельИнвестСтрой» о признании сделки недействительной

установил:

ГРФ обратился в суд с исковым заявлением к ООО ИСК «АгидельИнвестСтрой», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома. Содержание указанного договора противоречит действующему законодательству и ущемляет права истца. Истец обращался застройщику с письменным обращением о внесении изменении в ДДУ, в ответ получил отказ о заключении дополнительного соглашения и предложение о расторжении договора по взаимному соглашению.

Истец указывает на то, что в договор не включен предусмотренный ФЗ-214 права требования на соразмерное уменьшение цены договора. 

Также истец выражает несогласие с п.3.4 договора, который гласит: «все расчеты по финансированию настоящего договора производятся по проектной площади вне зависимости от результатов обмера построенного объекта органами технической инвентаризации», что, по мнению истца, противоречит нормам действующего законодательства и является кабальным, ущемляющим права истца. 

Истец не согласен с п.6.2.3.договора о праве застройщика внести незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, при условии, что при завершении строительства дом в целом и квартира в частности будут отвечать требованиям проектной документации, указывая, что данный пункт противоречит ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителя» и ст.21 ФЗ-214, поскольку истец как участник долевого строительства должен быть проинформирован о приобретаемом товаре-квартире. 

Также истец указывает, что в договоре долевого участия должно быть полное техническое описание квартиры. Приложение № к договору не дает описания квартиры, в нем указаны перечень работ и оборудования жилого дома. Во многих пунктах застройщик ограничивается ссылкой - «по проекту». В Приложении № отсутствует расшифровка отделочных работ. Проектная декларация в трех вариантах, их содержание противоречиво.

Согласно п.6.1.3.договора Застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно- сметной документации и передать Участнику долевого строительства квартиру в степени готовности отвечающей утвержденной проектной декларации. Но в случае истца, невозможно определить - в соответствии с какой проектной декларацией истец получит квартиру.

Согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ п.12 общая площадь квартир 7559,26 кв.м, в проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартир 7251,87 кв.м, разница - 307,39 кв.м., добавили торгово-выставочный помещение непродовольственных товаров площадью 523,09 кв.м. Все эти изменения внесены после заключения договора долевого участия. Таким образом, уменьшая площадь квартир решили строить торгово-выставочное помещение непродовольственных товаров, притом количество квартир как было 157 так и осталось. Если перевести уменьшенную площадь на число однокомнатных квартир получается 307,39 кв.м: 39,26 кв.м. = 8 квартир. Внесенные изменения настолько существенны. Уменьшение площади квартир произошло по истечении восьми месяцев после начала строительства.

Также указывает, что п.3.9 договора о последствиях нарушения застройщиком срока передачи готового объекта долевого строительства (неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования банка России на день исполнения обязательства от суммы внесенных денежных средств), противоречит ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г., которой предусмотрена нестойка в размере 1/300 ставки рефинансирования банка России.

Истец указывает, что соглашение о договорной подсудности является ничтожным.

Считает, что п.1.1.1 и п.3.5 договора об обеспечении исполнения обязательств застройщика залогом, противоречат друг другу; невозможно идентифицировать предмет залога, не указан документ, подтверждающий право аренды, кадастровый номер и т.п.

Истец также указывает, что в договор не включены существенные условия, предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004г.,

Истец также указывает, что условие договора о включении площади лоджии в общую площадь квартиры не соответствует закону. В договоре не указано из чего складывается общая проектная площадь квартиры.

Пункт 6.1.11 договора о необходимости не позднее, чем за 30 дней до даты ввода дома в эксплуатацию организовать общее собрание Участников долевого строительства с целью определения способа управления общим долевым имуществом, по мнению истца, никакого отношения к договору долевого участия не имеет.

Пункт 6.1.2 договора о том, что 7% от общей суммы договора подлежит направлению на выплату зарплаты, приобретение канцелярских товаров, аренду помещения и т.п., противоречит п.1 ст.18 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г., согласно которому денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов.

По мнению истца, противоречит закону и пункт 5.1.5 договора о том, что датой внесения участником долевого строительства средств в счет оплаты участия в долевом строительстве будет являться дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в договоре, поскольку дольщик не несет ответственности за действия организаций, участвующих в процессе зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика.

Также истец указывает, что п.6.3.12 договора, согласно которому участник долевого строительства обязуется заключить договор со снабжающими организациями, открыть лицевой счет, ущемляет права потребителя и противоречит п.1 ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ.

Также истец указывает, что согласно п.6.3.8 договора, участник долевого строительства обязуется принять участие в общем собрании участников долевого строительства с целью определения организации, осуществляющей управление общим долевым имуществом участников долевого строительства, однако, Управляющую компанию определяют собственники жилья, а застройщик не вправе навязывать свои интересы дольщику.

Истец указывает, что пункт 6.1.8 договора противоречит пункту 6.3.3 договора; не ясно, кто будет регистрировать право собственности на квартиру.

Пункт 6.2.4 договора о праве застройщика досрочно исполнить свои обязательства по договору не согласуется с п.3 статьи 8 Закона 214-ФЗ.

Пункт 6.1.14 договора – это попытка лавировать между «опасными для застройщика» положениями закона с целью минимизации им своих потерь (неустоек, штрафов) за счет дольщика.

Истец указывает, что в договоре множество условий, не соответствующих требованиям закона, в том числе пункты, нарушающие императивные требования.

Истец указывает, что обязательства по оплате, предусмотренные догвоором, исполнены им в полном объеме.

Для выполнения своих обязательств истцом были привлечены кредитные средства от ПАОЛ Сбербанк России по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 300 000 рублей. Сумма в размере 820 040 руб. оплачена за счет собственных средств.

В связи с недействительностью сделки, проценты, уплаченные по кредитному договору, а также страховая сумма, уплаченная по жилищному кредиту, являются убытками истца (п.2 ст.15 ГК РФ) и подлежат возмещению в соответствии с п.ю2 ст.395 ГУК РФ.

Истец с учетом уточнений просит: признать договор № на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенный ГРФ и ООО ИСК «Агидель-ИнвестСтрой» недействительным и применить последствия недействительности, в том числе и п.12.6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче спора в Советский районный суд 

<

адрес> или мировому судье судебного участка № по 

<

адрес>.

Взыскать с ООО ИСК «Агидель-ИнвестСтрой» в пользу ГРФ сумму 2 120 040 рублей, уплаченных по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ; убытки в виде расходов на оплату процентов по кредитному договору 92 181 рублей 10 коп, в виде расходов на выплату страхования заемщика по жилищному кредиту 13 000 рублей; сумму процентов, начисленных за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за пользование чужими денежными в размере 356 322 рублей 70 коп; сумму процентов, начисленных на сумму 356 322 рублей 70 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, за пользование чужими денежными средствами; сумму компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей; госпошлину в размере 7 973,37 рублей.

Истец ГРФ, на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

На основании изложенного, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца. 

Представитель истца по доверенности ЯРХ в судебном заседании исковые требования поддержала, просит их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО ИСК «АгидельИнвестСтрой» ВДА в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просит в иске отказать, представил письменные возражения.

Представители Управления Роспотребнадзора по РБ ХГМ, САР в судебном заседании полагают возможным удовлетворение иска, представили письменное заключение по делу.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ч.4).

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п.4 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор (п.4.1).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (п.5).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ГРФ «участник долевого строительства) и ООО ИСК «АгидельИнвестСтрой» (застройщик) заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома, согласно которому предметом настоящего Договора является долевое участие Участника долевогостроительства в финансировании строительства Дома в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность, определенной в договоре построенного дома - Квартиры, а другая сторона - Застройщик - обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный многоэтажный жилой дом (лит.31) со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания населения, многоуровневая парковка в квартале ограниченном: 

<

адрес>, строительство которого ведется на земельном участке с кадастровым номером № площадью 5715 кв.м, принадлежащем ООО ИСК «Агидель-ИнвестСтрой» на праве собственности, и после получения разрешении на ввод в эксплуатацию Дома передать соответствующий объект долевого строительства – однокомнатную квартиру со строительным №, общей проектной площадью 39,26 кв.м, жилой проектной площадью 17,27 кв.м, расположенной на 2 этаже в этом Доме - Участнику долевого строительства.

Согласно п.3.3. договора, Участник долевого строительства производит по настоящей Договору финансирование строительства Квартиры в общей сумме 2 120 040 (рублей), исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 54 000 рублей. Сумма договора является окончательной и не подлежит изменению.

Истцом не представлено достаточных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для признания договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома недействительным. Договор заключен сторонами добровольно и осознанно, был зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, предусмотренным п.4 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ.

Доводы истца и представителя Управления Роспотребнадзора по РБ о наличии оснований для признания договора недействительным со ссылкой на ч.7 ст.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд находит необоснованными.

Согласно ч.7 ст.19 указанного Федерального закона РФ, в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Истцом доказательств нарушения ответчиком установленных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ требований к проектной декларации, суду не представлено. Внесение изменений в проектную декларацию действующим законодательством не запрещено. При этом, само по себе внесение изменений в проектную декларацию не свидетельствует о том, что ответчиком были допущены нарушения установленных законом требований к проектной декларации.

Ссылка истца и представителя Управления Роспотребнадзора по РБ на недействительность (ничтожность) отдельных условий договора в любом случае не свидетельствует о недействительности договора в целом, так как согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Обстоятельства данного дела позволяют предположить, что оспариваемый договор мог быть заключен сторонами и при отсутствии в нем условий, которые истец полагает ничтожными. Других оснований недействительности сделки истец не указывает.

Относительно требований истца о признании недействительным п.1.26 заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче спора в Советский районный суд 

<

адрес> или мировому судье судебного участка № по 

<

адрес> суд приходит в следующему.

По общему правилу, установленному ст.28 ГПК Российской Федерации, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

В силу п.7 ст.29 ГПК РФ, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

В соответствии со ст.32 ГПК Российской Федерации, регулирующей договорную подсудность, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная ст.ст.26, 27 и 30 ГПК Российской Федерации, не может быть изменена соглашением сторон.

Из вышеназванной нормы следует, что стороны вправе изменить соглашением между собой установленную законом территориальную подсудность дела до принятия судом заявления к своему производству. Стороны не вправе изменить исключительную и родовую (предметную) подсудность, которая определена законом. Соглашение о подсудности может быть включено в гражданско-правовой договор.

Таким образом, включением в оспариваемый договор условий о договорной подсудности не нарушаются права истца как потребителя, установленные п.2 ст.17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку ст.32 ГПК Российской Федерации содержит запрет на изменение только исключительной и родовой подсудности. В свою очередь, ст.17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и п.7 ст.29 ГПК Российской Федерации не запрещают и не ограничивают возможность включения в договоры с участием потребителей условий о договорной подсудности.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительным заключенного между сторонами договора № на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе п.12.6 указанного договора, удовлетворению не подлежат.

При отказе в удовлетворении исковых требований о признании оспариваемого договора недействительным, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств, убытков в виде процентов по кредитному договору, расходов на выплату страхования заемщика по жилищному кредиту, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворению также не подлежат.

Поскольку при рассмотрении дела нарушений прав истца как потребителя судом не установлено, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда не имеется. 

При отказе в удовлетворении исковых требований, расходы истца по оплате госпошлины взысканию с ответчика не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ГРФ к ООО ИСК «АгидельИнвестСтрой» о признании сделки недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через Демский районный суд 

<

адрес> Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

согласовано судья Зубаирова С.С.