Дело № 2-894/2024 

УИД 51RS0011-01-2024-001311-62

Решение

 в окончательной форме составлено 27.12.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2024 г. г. Оленегорск 

Оленегорский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Черной М.А.

при секретаре Кочетовой Я.С.

истца О.А.А.., третьего лица О.Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.А.А. к К.А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения,

установил:

О.А.А.. обратился в суд с иском к К.А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения. 

В обоснование иска указывает, что является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... Другим долевым собственником 2/3 доли собственности на квартиру являлся О.Д.М..

08.10.2024 истцу стало известно, что О.Д.М.. продал свою долю квартиры стороннему лицу К.А.В. с нарушением преимущественного права покупки, установленного пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку сделка продажи доли совершена с нарушением его преимущественного права покупки, просит перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., и взыскать с него в пользу К.А.В. 800000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи.

В судебном заседании истец на заявленных требованиях настаивал. Просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры 02.10.2024, заключённому между ответчиком К.А.В. и третьим лицом О.Д.М. на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... Утверждает, что третье лицо не уведомило его о продаже своей доли в квартире. Считает, что поскольку имеет преимущественное право на покупку доли сособственника в спорном имуществе, то за ним должно быть признано право собственности на спорную долю жилого помещения. 

Третье лицо О.Д.М.. в судебном заседании пояснил, что уведомление о намерении продать принадлежащую ему долю квартиры от 29.06.2024 отправлял истцу, которое было возвращено в связи с неполучением 14.08.2024, представил копию уведомления с почтовым конвертом и отчётом об отслеживании почтовых отправлений.

Ответчик К.А.В. в судебное заседание не явилась, представив отзыв, в котором пояснила, что О.Д.М. в адрес истца высылал уведомление о намерении продажи принадлежащей ему 2/3 доли квартиры, тем самым исполнил требования ст. 250 ГК РФ. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, представив отзыв на исковое заявление, в котором просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет Управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

В судебном заседании установлено, что истец О.А.А. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20.09.2022.

Кроме истца, собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на эту же квартиру до 02.10.2024 являлся О.Д.М., а с 02.10.2024 зарегистрировано право за К.А.В. на основании договора купли-продажи от 02.10.2024, зарегистрированного нотариусом нотариального округа г. Оленегорск Мурманской области Р.

Согласно договору купли-продажи от 02.10.2024 О.Д.М. продал 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ... К.А.В.

Из пункта 16 договора купли-продажи следует, что продавец О.Д.М. заверяет, что в порядке ст. 250 ГК РФ надлежащим образом уведомил собственника квартиры О.А.А. о предстоящей продажи указанной доли в общей долевой собственности на квартиру.

Пунктом 8 договора оговорено, что расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора. О.Д.М. получил от К.А.В. 800 000 рублей.

07.10.2024 произведена государственная регистрация перехода права собственности от О.Д.М. к К.А.В.. на спорную долю жилого помещения. 

Из объяснений истца установлено, что 08.10.2024 на его телефон пришло сообщение от К.А.В. о том, что она является собственником 2/3 доли квартиры и предложила выкупить долю истца.

Из представленных третьим лицом О.Д.М. документов в подтверждение соблюдения условий ст. 250 ГК РФ следует, что О.Д.М. 29.06.2024 направил О.А.А. уведомление о намерении продать долю квартиры в общей долевой собственности. 

Согласно копии почтового конверта уведомление отправлено О.А.А.. на адрес ...

Из отчета об отслеживании почтовых отправлений следует, что письмо 29.06.2024 принято в отделение почтовой связи, 05.07.2024 прибыло в место вручения, 05.07.2024 направлено извещение, 05.07.2024 вручено извещение, 07.08.2024 возврат отправителю из-за истечения срока хранения, 10.08.2024 покинуло место возврата, 14.08.2024 вручено отправителю. Идентификатор почтового отправления ...

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1). 

Правила пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2).

Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в пункте 67 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. 

Как следует из сведений АО «Почты России» от 18.12.2024, доставка почты осуществляется в садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, расположенные на территории населённых пунктов. Адрес: ... входит в состав СНТ «Красные Зори», расположенного вне населённого пункта. В связи с чем, доставка извещения на письмо с объявленной ценностью №... не осуществлялась.

Таким образом, судом установлено, что письмо отправителя О.Д.М. с почтовым идентификатором №... в адрес получателя О.А.А. с уведомлением о намерении продать принадлежащие ему доли, не было получено истцом по независящим от него причинам.

Анализируя установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что, неполучение истцом данного уведомления повлекло нарушение его преимущественного права покупки, в связи с чем он вправе на основании пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключённому между ответчиком и третьим лицом.

Истцом О.А.А.. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Мурманской области внесены 800 000 рублей.

Принимая во внимание, что сделка купли – продажи спорной доли жилого помещения была совершена с нарушением преимущественного права покупки, предусмотренного пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с иском о восстановлении нарушенного права в срок, установленный пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

иск О.А.А. к К.А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения – удовлетворить.

Перевести на О.А.А., ... права и обязанности покупателя 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью ... кв.м., по адресу: ..., кадастровый номер: ... по договору купли-продажи доли квартиры от 2 октября 2024 года, заключённому между О.Д.М. и К.А.В.. 

Взыскать с О.А.А. в пользу К.А.В. стоимость 2/3 доли квартиры в размере 800 000 (восьмисот тысяч) рублей путем списания указанной денежной суммы со счета Управления Судебного департамента в Мурманской области.

Решение суда является основанием к аннулированию регистрационной записи о праве собственности К.А.В., ... в отношении 2/3 долей в праве собственности на квартиру по адресу: ..., кадастровый номер: ..., и регистрации права на указанную долю за О.А.А., ...

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Оленегорский городской суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий судья М.А. Черная