РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26.02.2018 г. Карпинск

Карпинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Габбасовой С.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, 

при секретаре судебного заседания Александровой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Карпинский городской суд Свердловской области с вышеуказанным иском, указав в нем, что 12.09.2015 заключила с ответчиком договор аренды жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на период с 12.09.2015 по 12.09.2016, согласно которого ответчик обязался в счет арендной платы производить оплату коммунальных платежей ежемесячно до 20-го числа следующего за расчетным месяцем. В нарушении условий договора ответчик не исполнил свои обязательства по договору, допустив образовавшуюся сумму задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги в размере 94 000 руб. Просит взыскать с ответчика указанную сумму долга, а также расходы по уплате госпошлины в размере 3 020 руб..

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в предварительном судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить и пояснила, что ФИО3 по истечении срока договора ключи от квартиры ей не предоставила, из чего следует вывод, что жилым помещение она пользовалась до ноября 2017 года, пока она не сменила в квартире замок на двери. По договоренности, ФИО3 должна была оплачивать коммунальные услуги, однако в ноябре 2017 года, судебными приставами было возбуждено исполнительное производство по исполнительному листу о взыскании с нее долга за оплату жилищно-коммунальных услуг, а также пени за несвоевременную оплату текущих платежей. На ее вопрос, ФИО3 поясняла, что у нее не было денежных средств на оплату коммунальных услуг, поэтому своевременно оплатить коммунальные услуги она не могла. В результате неисполнения условий договора она понесла убытки. Ее банковские счета были арестованы, со счетов списана сумма в счет погашения долга за коммунальные услуги. ФИО3 оплатила часть задолженности в период исполнения договора, но не в полном размере. На момент заключения договора у нее была задолженность по уплате коммунальных платежей, но с Ситниковой также была устная договоренность, что задолженность она погасит.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании доводы иска поддержал в полном объеме, при этом пояснил, что стороны не оспаривают факт заключения договора аренды от 12.09.2015, согласно которого оплата коммунальных платежей должна была производиться на счет ФИО1 Однако ответчиком не исполнена обязанность по перечислению арендной платы в размере 63 656 руб. 84 коп. за период с 12.09.2015 по 12.09.2016 на счет истца. Кроме того, ответчик использовала квартиру в предпринимательских целях путем сдачи в аренду третьим лицам, имея прибыль, тем самым также нарушая условия договора. С момента заключения договора, в связи с образовавшейся задолженностью, начислены пени в размере 13 958 руб. 47 коп., которые также необходимо взыскать с ответчика как убытки, причиненные истцу ввиду неисполнения условий договора. Как утверждает ответчик, данным жилым помещением она также пользовалась в период с сентября 2017 года по ноябрь 2017 года. За данный период также прошу взыскать задолженность в размере коммунальных платежей.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признала в полном объеме, при этом пояснила, что обязанность по договору аренды от 12.09.2015 ею исполнена в полном объеме, что подтверждается квитанциями по оплате ею коммунальных услуг. Действительно с ФИО1 была устная договоренность по оплате аренды квартиры за сентябрь и октябрь 2017 года, которую она также внесла в полном объеме. Из начисленной суммы по платежным документам за период с сентября 2015 года по ноябрь 2017 года в размере 138 685 руб., она уплатила 124 500 руб. Оплата имеющейся задолженности на момент заключения договора, условиями договора не предусмотрена. Устной договоренности с ФИО1 об оплате имеющейся задолженности у нее не было. Она не отрицает, что нарушала график внесения платежей. Однако считает, что ее обязанности перед истцом исполнены в полном объеме, существует даже переплата, которая покрывает штрафные санкции в виде пеней. Со стороны ФИО1 претензий не было, поскольку та проживает в г. Екатеринбург, имеет малолетнего ребенка, ей некогда было оплачивать. В связи с чем, по устной договоренности она сама переводила денежные средства на расчетный счет управляющей компании по квитанциям, предъявленным на имя истца. Более того, истец посредством связи «Интернет» отслеживала внесение платежей. В период с 12.09.2016 года по сентябрь 2017 года она квартирой не пользовалась и никому ее не сдавала. Ключи от квартиры находились в квартире отца ФИО1, с которым она состоит в гражданском браке. Претензий со стороны ФИО1 к ней не было до того момента, как она узнала, что с нее в судебном порядке взыскали задолженность по оплате коммунальных платежей за период до 12.09.2015 года. Платежи за коммунальные услуги за период с 12.09.2015 по 12.09.2016 по договору аренды и сентябрь – октябрь 2017 по устной договоренности, она вносила с марта 2016 года по ноябрь 2017 года. Оплачивала услуги через банкомат со своей банковской карты, что подтверждается чеками ОАО Сбербанк России. Оригиналы чеков и все квитанции на оплату находятся у нее, копии ею представлены в суд. ФИО1 сама предложила такой способ расчета за арендную плату, то, что в договоре указано о способе оплаты аренды путем перевода на расчетный счет Арендодателя, является формальностью, на которую она, при заключении договора не обратила внимание. Договор был составлен формально по образцу, который она нашла в интернете, так как ФИО1 проживала в г. Екатеринбурге, а ей необходимы были основания для законного пользования жилым помещением. Полагает, что истец в данный момент хочет обогатиться за ее счет.

Суд, заслушав пояснения истца, представителя истца, ответчика, рассмотрев материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Исходя из ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (в том числе аренда зданий и сооружений) положения, предусмотренный параграфом 1 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих договорах (ст. 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из анализа указанных положений следует, что в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды, он является незаключенным.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 12.09.2015 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> на срок с 12.09.2015 по 12.09.2016. По условиям договора арендная плата устанавливается в размере «коммунальных платежей ежемесячно» (п. 4.1 Договора).

Право собственности истца на указанную квартиру подтверждается копий свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в материалах дела.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами по делу, договор аренды от 12.09.2015 в установленном законом порядке не зарегистрирован.

В свою очередь, в силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом, исходя из п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется одной из сторон.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды от 12.09.2015 соответствует требованиям гражданского законодательства, составлен в письменной форме, содержит все существенные условия - определен предмет договора, срок аренды, ежемесячная арендная плата, срок ее внесения.

Факт передачи указанного помещения от истца ответчику в судебном заседании сторонами не оспаривался.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды нежилого помещения заключен в требуемой форме, содержит все существенные условия и фактически сторонами исполнены, то у ответчика в силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по оплате арендной платы, исходя из условий договора аренды и устной договоренности между сторонами.

Согласно представленной в материалы дела выписке по лицевому счету 

<

***> за жилье и коммунальные услуги жилого помещения по адресу 

<

адрес>, собственником которого является ФИО1, за период с 09.2015 по 10.2016 (период действия договора аренды) начислено к оплате 81 264 руб. 08 коп., за период с 01.09.2017 по 01.11.2017 (заявленный истцом и не оспоренный ответчиком период) начислено 4 119 руб.36 коп., итого начислено 85 383 руб. 44 коп. При этом на 01.09.2015 (на начало действия договора аренды) указана задолженность в размере 53 725 руб. 43 коп.

Согласно расчету пени за период с 01.09.2015 по 01.11.2017 сумма долга составляет 28 195 руб. 16 коп на всю сумму задолженности.

Представителем истца произведен расчет пени за периоды с 12.09.2015 по 12.09.2015 по 12.09.2016, и с 01.09.2017 по 01.11.2017, согласно которым сумма пени составила 13 958 руб. 47 коп., размер которого ответчиком в судебном заседании не оспаривался. 

Таким образом, сумма подлежащая оплате за жилье и коммунальные услуги должна составлять за период действия договора аренды и период аренды по устной договоренности сторон 85 383 руб. 44 коп. + 13 958 руб. 47 коп. = 99 341 руб. 91 коп.

Также, согласно указанной выше выписке по счету за период с 01.09.2015 по 01.11.2017 произведена оплата на общую сумму 144 402 руб. 06 коп., из которых согласно представленным квитанциям ответчиком ФИО3 оплачено 124 500 руб. Указанные обстоятельства истцовой стороной оспорены не были.

С учетом установленных обстоятельств и собранных по делу доказательств, суд соглашается с доводами ответчика о выполнении своего обязательства по договору в части выплаты суммы аренды в полном объеме.

Доводы представителя истца о том, что денежные средства ответчиком перечислялись не на расчетный счет истца, как должно быть по соглашению, судом отклоняются, поскольку в соответствии с условиями договора арендная плата должна была производиться в счет коммунальных платежей ежемесячно, а ответчиком представлены квитанции о переводе денежных средств на лицевой счет собственника 

<

адрес> в г. Карпинске ФИО1 за жилье и коммунальные услуги.

В то же время суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных платежей и в размере 53 725,43, образовавшейся до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку согласно договора аренды, условия погашения долга образовавшегося до заключения договора не прописаны, ответчик об устной договоренности на таких условиях отрицает, вместе с тем, каких-либо доказательств в подтверждение указанных обстоятельств в суд не представлено.

На основании изложенного, с учетом фактически установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 195-196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, убытков – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд с принесением жалоб через Карпинский городской суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Дата изготовления решения в окончательной форме – 02 марта 2018 года.

Судья Габбасова С.В.

Копия верна: