Дело № 2-4450/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Красноярск 04 июля 2017 года

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего Майко П.А. 

при секретаре Жидкова О.Б. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Свой дом» о признании помещения общим имуществом собственников в многоквартирном доме, прекращении права собственности на нежилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л 

Истец обратился в суд с иском, в котором просит признать нежилое помещение, по адрсеу – Красноярск, Академгородок 12А корпус Z помещение Х общим имуществом собственников многоквартирного дома. Свои требования истец обосновывает тем, что данное помещение не является нежилым, относится к чердаку, на нем находятся коммуникации собственников многоквартирного дома, оно не отделано и не выделено, на него не имеется отдельного входа, кроме чердачного люка. Истец не может его отдельно использовать по назначению, но вынужден нести расходы по его содержанию, что должны делать собственники МКД, т.к. по факту данное помещение У должно относиться к общему имуществу многоквартирного дома.

Представитель истца – ФИО2 иск поддержала по вышеуказанным доводам. 

Представитель ТСЖ СВОЙ ДОМ - ФИО3 с иском не согласна, т.к. полномочий у ТСЖ на прием в собственность имущества нет. Спорное помещение отелено на чердаке стенами, фактически выделено. Решения о приеме в собственность МКД спорного помещения не имеется. Само ТСЖ не желает приобретать данное имущество. 

Суд выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, установил – 

Истица, согласно договора купли продажи, приобрела у ФИО4 19.7.2009 года помещение У по адресу – Красноярск, Академгородок 12А корпус Х. В данном договоре указано, что покупатель осмотрела помещение, недостатков и дефектов, которые бы препятствовали использованию помещения по назначению, не выявила. Объект передан покупателю в надлежащем техническом состоянии. 

Из инвентарного дела следует, что спорное помещение У имеет площадь 258,3 кв.м., имеет П – образную форму, выделено отдельно кирпичными стенами на чердаке.

Из регистрационного дела, видно, что ФИО4, ранее до замужества ФИО5, приобрела данное помещение по договору инвестирования в строительство, от 17.4.2003 года. ФИО5 зарегистрировала за собой право собственности на помещение. ФИО5 приобретала именно конкретное нежилое помещение, определенно расположенное, определенной площадью. Характеристики приобретаемого помещения ФИО5 (спорное помещение) изложены в договоре долевого участия в финансировании строительства жилого дома от 17.4.2003 года. ФИО5 по акту приема передачи получила нежилое помещение №93 на чердачном этаже. Данному помещению присвоен кадастровый номер, он был описан и индивидуализирован органами ФГУП РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ. В акте приемочной комиссии от 7.6.2004 года также отмечено спорное помещение. В акте ФГУП РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ 4597/4 об обнаружении технической ошибки, данный орган прямо указал, что на чердаке были выявлены нежилые помещения У, т.е. и спорное помещение. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно частям 1, 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Исходя из существа заявленных требований, истец, ссылаясь на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает на то, что спорное нежилое помещение относится именно к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома и в отношении него не могли быть заключены вышеупомянутые договоры долевого участия в строительстве жилья и купли-продажи, то есть, фактически, приводит доводы о несоответствии сделок, на основании которых возникло право собственности у истца на спорное помещение, и одновременно истец фактически просит применить последствия недействительности таковых сделок, путем передачи имущества в пользу ТСЖ СВОЙ ДОМ. 

Положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, (в редакции, действовавшей на момент заключения указанных сделок) было предусмотрено, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из смысла части 1, абзаца 2 части 2 статьи 166 ГК РФ при ничтожности сделок, достаточно предъявить требования о применении последствий недействительности таковых со ссылкой на их ничтожность.

Данный вывод основан, в том числе, на позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В связи с этим, передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений.

Следовательно, общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора долевого участия в долевом строительстве (пункт 38 "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04 марта 2015 года)).

Исходя из материалов дела, объектом рассматриваемых договоров, явилось нежилое помещение, расположенное в чердачном помещении.

Данный объект, исходя из проектной документации многоквартирного дома, входит в состав чердака, является обособленным.

Спорное нежилое помещение, исходя из разрешения на ввод многоквартирного дома, вводилось, как самостоятельный объект. 

С учетом изложенного, рассматриваемое нежилое помещение не предназначено для обеспечения надлежащей эксплуатации всей коммуникационной системы многоквартирного дома, соответственно может быть отнесен к собственности одного из граждан и не может являться общим имуществом собственников объектов недвижимости, в указанном доме, применительно к положениям статьи 36 ЖК РФ. Спорное помещение, изначально, создавалось как изолированное, отдельное помещение, для использования индивидуально.

В силу данного, суд полагает возможным отказать истцу в удовлетворении требований. 

Довод истца, что из представленного заключения ООО "Оценочная компания" по обследованию технического состояния чердака и спорного помещения, указанного многоквартирного дома и фотоснимков из названного заключения, на чердаке размещены коммуникации, следует что на чердаке имеется имущество собственников многоквартирного дома, не является состоятельным, т.к. в заключении прямо не указано, что в спорном именно помещении имеются коммуникации, которые нельзя использовать, при использовании самого помещения. 

Кроме того, суд полагает отказать в иске и ввиду ненадлежащего ответчика. 

Исходя из положения вышеупомянутых норм ГК РФ и ЖК РФ, а также пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании, в силу Закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, только собственники помещений могут быть ответчиками по данному спору. 

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В силу ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ 2.2. при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья, являющееся некоммерческой организацией, обладает специальной правоспособностью, определяемой законом и уставом товарищества. Таким образом, сделки товарищества, выходящие за пределы его специальной правоспособности, на основании ст. 168 ГК РФ ничтожны.

Статья 152 ЖК РФ содержит закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество. Однако подп. 7 п. 1 ст. 137 ЖК РФ закрепляет право ТСЖ на продажу и передачу во временное пользование, на обмен имущества, принадлежащего самому товариществу. В подпункте 3 п. 2 ст. 152 ЖК РФ речь идет о сдаче в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Из этого можно сделать вывод, что законодательство предоставляет ТСЖ право заниматься и некоторыми другими видами деятельности, но только в отношении общего имущества собственников. 

Из анализа глав 13 и 14 ЖК РФ следует, что ТСЖ могут осуществлять виды деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ:

1) в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;

2) в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. В данном положении не указано, на какой основе ТСЖ осуществляет этот вид деятельности - безвозмездно или возмездно. Следовательно, возможны оба варианта;

3) п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ допускает принятие решения общим собранием членов ТСЖ о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

4) хозяйственная деятельность, указанная в ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, а именно "сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме", сама по себе является предпринимательской, так как направлена на систематическое извлечение прибыли.

Таким образом, ТСЖ может осуществлять не только хозяйственную деятельность в рамках ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, но и предпринимательскую (она должна служить достижению целей, ради которых создано товарищество, и соответствовать этим целям).

Являясь юридическим лицом, ТСЖ обладает обособленным имуществом, отдельным от имущества его членов. Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ товарищество на праве собственности может обладать как движимым, так и недвижимым имуществом, расположенным внутри многоквартирного дома или за его пределами. Данное имущество должно быть приобретено за счет собственных средств ТСЖ. Имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность ТСЖ.

Товарищество вправе приобрести в собственность только помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание.

Таким образом, следует разграничивать собственность непосредственно самого ТСЖ, как юрлица и общую собственность собственников МКД. Фактически, истец просит передать спорное имущество в собственность собственников МКД. 

Однако, при рассмотрении дела, не установлено, а сторонами по делу не представлены доказательства, свидетельствующие о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где находится спорное помещение, по вопросу приобретения собственниками МКД спорного чердачного помещения и принятие положительного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Свой дом» о признании помещения общим имуществом собственников в многоквартирном доме, прекращении права собственности на нежилое помещение, – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий: Майко П.А.