УИД: 91RS0№-39

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

25 июля 2019 года 

<

адрес>

Евпаторийский городской суд Республики Крым в составе 

председательствующего судьи - Вильхового И.Н., 

при секретаре - ФИО6

с участием истца ФИО4, представителя истца ФИО8, представителя ответчика ФИО5- ФИО7, представителя третьего лица ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО1, третье лицо ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в Евпаторийский городской суд Республики Крым с иском к ФИО5, ФИО1, третье лицо ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) от имени и в интересах которой действовал по доверенности ее сын – ФИО5 и ФИО4 (Покупатель) достигнуто соглашение о продаже 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес> Б по 

<

адрес> в 

<

адрес> Республики Крым, кадастровый №, которое оформлено договором купли- продажи квартиры. В момент заключения договора произведена оплата 100% стоимости квартиры, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Причиной обращения в суд является уклонение Продавца от оформления соглашения и государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, с учетом измененных исковых требований, истец просит суд вынести решение о государственной регистрацию перехода права собственности на 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> Б, в 

<

адрес> Республики Крым, кадастровый № от ФИО1 к ФИО4 на основании договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО4, представитель истца ФИО8, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчики ФИО1, ФИО5 в судебное заседание не явились о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил суду, что расписка о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашение о продаже квартиры от имени матери - ФИО1 были подписаны ФИО5 под психологическим давлением со стороны ФИО4, деньги в сумме пять миллионов рублей ему не передавались.

Третье лицо – ФИО2 в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом причины неявки суду неизвестны. 

Представитель третьего лица ФИО2 – ФИО9 против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Свидетель ФИО3 в судебном заседании суду пояснила, что она проживает по адресу: 

<

адрес>Б. 

<

адрес>, является бывшей супругой ФИО5. Поскольку ФИО5 был должен денежные средства ФИО2 за поставленное зерно, с начала 2018 года между свидетелем ФИО5 и ФИО2 обсуждался вопрос по продаже квартиры в которой она проживает, на сколько известно истцу договор по купле продажи указанной квартиры был заключен. Что касается отношений ФИО5 с ФИО4 то ей известно, что ФИО5 задолжал ФИО4 денежную сумму, однако в дальнейшем обязательства исполнил передав в собственность последнего мельницу принадлежащую ФИО5. Со слов ФИО5 свидетелю стало известно, что ФИО4 требует с ФИО5 проценты за ранее переданы денежные средства, угрожал расправой. 

Учитывая мнения лиц участвующих в судебном заседании, надлежащее извещение сторон о месте и времени рассмотрения дела, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц участвующих в судебном заседании, свидетеля, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) от имени и в интересах которой действовал по доверенности ее сын – ФИО5 и ФИО4 (Покупатель) достигнуто соглашение о продаже 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес> Б в 

<

адрес> Республики Крым, кадастровый №. Данное соглашение оформлено договором и поименовано сторонами «договор купли-продажи квартиры (по доверенности)».

Согласно написанной ФИО5 расписки от ДД.ММ.ГГГГ, последний получил от ФИО4 денежные средства в размере пять миллионов рублей и обязался до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи и передать его на государственную регистрацию.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как несоответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив конкретные действия и поведение сторон сделки от ДД.ММ.ГГГГ с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, а также для прав и законных интересов иных граждан, суд обращает внимание на следующие юридически значимые факты и обстоятельства дела.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Покупатель) и ФИО1 (Продавец) в лице своего представителя по доверенности ФИО5 (сын Продавца) заключен договор купли-продажи квартиры.

Предметом вышеуказанного договора является возмездное приобретение 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес>Б, в 

<

адрес>, кадастровый №.

Согласно п.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 2 760 000,00 рублей, расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора, что дополнительно подтверждается собственноручно написанной ФИО5 распиской о получении денежных средств в сумме 2 760 000,00 рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 17 договора от ДД.ММ.ГГГГ передача квартиры осуществлена до подписания договора. Стороны определили, что договор является документом о передаче недвижимого имущества и имеет силу передаточного акта.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО2 подали заявления о государственной регистрации перехода прав по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По указанному заявлению государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по причине того, что согласно сведениям из переданной в Госкомрегистр, единой информационной системы нотариусом «еНот» нотариус Евпаторийского городского НО ФИО10. наложено запрещение «ипотека» от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес>; Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ; Арест Евпаторийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ №. Сведения о снятии вышеуказанного запрещения отсутствуют».

Таким образом судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключая сделку с ФИО4, ФИО5 заведомо знал, что квартира уже ранее продана и передана ФИО2, за проданную квартиру ФИО5 получил от ФИО2 денежные средства в размере 2 760 000,00 рублей.

Более того, ФИО5, заключая договор с ФИО11, заведомо знал, что в отношении квартиры Сакским районным судом Республики Крым приняты обеспечительные меры по иску ФИО2 в виде наложения ареста на квартиру на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и зарегистрированы в реестре ЕГРН – ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанные обеспечительные меры, на момент заключения сделки с ФИО4, отменены судом не были (определение об отмене обеспечительных мер датировано -ДД.ММ.ГГГГ).

Обстоятельства относительно наложенных арестов и обременений на спорную квартиру, также были известны и истцу ФИО4 исходя из следующего.

Так, в первоначально поданном исковом заявлении ФИО4 указал, а в последующем подтвердил суду в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО5 было составлено соглашение, согласно условий которого ФИО5 обязался выдать ФИО4 доверенность по снятию арестов и обременений в отношении спорной квартиры с целью последующей ее продажи ФИО4, в отношении ФИО4 была оформлена доверенность с указанием полномочий, направленных на осуществление ФИО4 действий от имени ФИО1, связанных со снятием существующих арестов и обременений в отношении квартиры. 

В первоначально заявленном иске ФИО4 указал, что обязательства по снятию арестов и обременений выполнены не были. Однако, в судебном заседании пояснил, что с его стороны какие –либо действия по снятию обременений не осуществлялись, а ФИО5 предоставил ему устную информацию, что все аресты и обременения в отношении квартиры им сняты. Однако, указанную информацию, в том числе в общедоступном информационном реестре ЕГРН, ФИО4 не перепроверил, заключил договор и предал ФИО5 денежные средства в размере пять миллионов рублей.

Таким образом, ФИО4с декабря 2018 года знал о том, что в отношении квартиры имеются аресты и обременения в отношении прав третьего лица – ФИО2 и должным образом не убедился в факте их прекращения на момент заключения сделки и ДД.ММ.ГГГГ заведомо предполагая, что по квартире все еще имеются обременения и аресты, ФИО4заключает договор купли продажи.

В виду изложенного, суд приходит к выводу, что конкретные действия и поведение участников сделки от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ФИО5 и недобросовестном поведении со стороны ФИО4, совершение которых изначально предполагало умышленное умаление материального блага ФИО2

В соответствии с ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 80 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об исполнительном производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание факт государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ ареста в отношении спорной квартиры, ФИО1 в лице ее представителя ФИО5 не имела права распоряжаться квартирой ДД.ММ.ГГГГ, а, следовательно, сделка, заключенная между ФИО1 в лице ее представителя ФИО5 и ФИО4 ничтожна в силу закона.

Кроме того, суд обращает внимание на пояснения, которые были даны ФИО4 в судебном заедании, согласно которых последний изначально пояснил, что точное время подписания договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ он не помнит, но ориентировочно ФИО5 приехал к нему домой (

<

адрес>) в первой половине дня в промежутке с 9.00 – до 13.00. 

В дальнейшем, на вопрос суда относительно места и времени передачи денежных средств, ФИО4 пояснил, переговоров с собственником квартиры ФИО1 о не вел, хотя она является его знакомой и соседкой, денежные средства в размере 5000000 рублей в рамках договора купли-продажи спорной квартиры были переданы ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ возле его дома в 

<

адрес> в промежутке времени с 11.00 часов до 15.00 часов. 

Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Постановление №) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления №).

Однако, согласно условий заключенного между ФИО2 и ФИО1 в лице ее представителя ФИО5 договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира была передана ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. В материалах дела отсутствуют доказательства составления между ФИО2 и ФИО1 в лице ее представителя ФИО5 возвратного акта.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (п. 61 Постановления №).

Как было установлено выше – спорное имущество ДД.ММ.ГГГГ было передано ФИО2, возвратный акт не составлялся. Следовательно, вышеуказанное обстоятельство исключает факт передачи истцу ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры.

Таким образом, отсутствие доказанности факта передачи квартиры истцу исключает возможность удовлетворения, заявленного истцом требования, поскольку требование об исполнении обязанности продавца передать недвижимость судом не рассматривалось.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п. 61 Постановления №).

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. 

Ст. 486 ГК РФ - покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Ст.307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Между тем, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что с ДД.ММ.ГГГГ правоотношения сторон не прерывались и право собственности на спорную квартиру перешло к ФИО2 на основании заключенного между ФИО1 в лице представителя ФИО5 договора купли- продажи.

Таким образом, доказанность факта передачи спорного имущества ранее третьему лицу ФИО2 исключает возможность удовлетворение требований истца о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления №.

Кроме того, суд считает несостоятельной позицию истца о том, что заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО5 и ФИО4 договор купли – продажи является по своей правовой природе не предварительным, а основанным договором по следующим основаниям.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Поскольку поданное истцом заявление от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует об изменении предмета искового заявления, суд принимает во внимание обстоятельства, на которые истец ссылается в первоначально поданном иске.

Так, в своем иске ФИО4 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО5 был составлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым он и ФИО5 обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры.

Согласно имеющейся в материалах дела расписки ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств, ФИО5 обязался до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи и передать его на регистрацию в регистрационный орган. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства, а также действия сторон сделки от ДД.ММ.ГГГГ не позволяют суду прийти к выводу, что стороны вышеуказанной сделки достигли правового результата, соответствующего основному договору купли- продажи.

При таких обстоятельствах, применение положений ст. 551 ГК РФ недопустимо к возникшим между сторонами правоотношениям в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку отсутствует главное условие для такого применения – отсутствует сделка по отчуждению недвижимости. 

Позиция истца, со ссылкой на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, о том, что сделка от ДД.ММ.ГГГГ является не предварительным, а основным договором купли- продажи по той лишь причине, что Покупателем оплачена стоимость договора в полном объёме не находит своего подтверждения. 

При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 в полном объеме.

Определением Евпаторийского городского суда Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ, были приняты меры по обеспечению иска ФИО4 о запрете вносить в государственный реестр вещных прав данные связанные с переходом прав собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>Б, кадастровый №.

Учитывая то, что исковые требования истца не полежат удовлетворению, суд приходит к мнению об отмене обеспечительных мер принятых Определением Евпаторийского городского суда Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд-

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, ФИО1, третье лицо ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, отказать.

Отменить обеспечительные меры о запрете вносить в государственный реестр вещных прав, данные связанные с переходом прав собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>Б, кадастровый №, наложенные Определением Евпаторийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ года

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Вильховый И.Н.