К делу № 2-2/2025

УИД 23RS0024-01-2023-000733-45

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года г. Крымск Краснодарского края

Крымский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ломакиной И.Ю., 

при секретаре судебного заседания Лысенко Е.А.

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 23.05.2023г., зарегистрированной в реестре под №-н/23-2023-3-415, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимости и по встречному иску ФИО5 к ФИО3, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимости.

ФИО5 обратился в суд со встречным иском к ФИО3, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем. 

Истец по первоначальному иску ФИО1 свои требования мотивирует тем, что с 26 сентября 2019 года он является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 675 +/- 9 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации № от 26.09.2019 года. 05 сентября 2022 года нотариальной доверенностью он уполномочил ФИО3, ответчика по первоначальному иску, продать за цену и на условиях по своему усмотрению два, принадлежащих ему по праву собственности, земельных участка: 1 - вышеуказанный земельный участок; 2 - земельный участок, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес> «А». Доверенность удостоверена ФИО8, нотариусом Отрадненского нотариального округа, зарегистрирована в реестре №. При оформлении доверенности между ним и Аракелян была договоренность о том, что ФИО3 продает земельный, участок, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес> «А» от своего имени своему родственнику и стоимость этого участка была указана им в размере 1 000 000 рублей. Позднее ФИО3, во исполнение указанной договоренности передал его супруге, ФИО4 за указанный участок денежную сумму в размере 500 000 рублей наличными денежными средствами, а остальная часть суммы, в размере 500 000 рублей, осталась у ФИО3 в счет оплаты за его работу при строительстве его дома на земельном участке, расположенном по адресу: РФ, 

<

адрес>. ФИО3 продал земельный участок, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес> «А» самостоятельно, за цену не известную ему.

Что касается второго земельного участка, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>, то на нем он решил построить жилой дом и в последующем с помощью ФИО3. продать это имущество. На тот момент у них с ФИО3 были длительные дружеские отношения. ФИО3 помогал ему в строительстве его жилого дома и взял на себя обязательства ввести дом в эксплуатацию по завершении строительства. И для того, чтобы повторно не оформлять на ФИО3 доверенность на продажу земельного участка, в имеющейся доверенности прописали сразу два земельных участка. Но продавать последний земельный участок ФИО3 должен был лишь после надлежащего оформления его жилого дома, построенного на этом участке, вместе с этим домом. Так как ФИО3 еще не ввел его жилой дом в эксплуатацию, он не оформлял на него доверенность на продажу этого дома. Однако, ФИО3 воспользовался его доверием и совершил продажу незавершенного строительством жилого дома без законных на то оснований.

Так, 14 февраля 2023 года с сайта государственных услуг ему стало известно, что ФИО3., действуя от его имени по доверенности, продал принадлежащий ему земельный участок по адресу: РФ, 

<

адрес>, ФИО5, второму ответчику по иску. Сделка купли-продажи была оформлена сторонами путем заключения договора купли-продажи от 03 февраля 2023 года. Стоимость земельного участка по договору составила 950 000 рублей, переданных Покупателем Продавцу при подписании Договора (п. 2. Договора).

03 февраля 2023 года, одновременно с заключением договора купли-продажи участка, ФИО3 и ФИО5. заключили дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимости от 03.02.2023 г. Согласно указанного соглашения ФИО3 действуя на основании доверенности, удостоверенной 05 сентября 2022 года ФИО8, нотариусом Отрадненского нотариального округа зарегистрирована в реестре № продал ФИО5. принадлежащий ему жилой дом, с внешними размерами по фундаменту 9 х10 кв.м., проектной площадью 33 кв.м., этажностью 1, расположенный на земельном участке по адресу: РФ, 

<

адрес>. Стоимость жилого дома оценена ФИО3 и ФИО5. в размере 1 050 000 рублей. Деньги в полном объеме переданы покупателем ФИО5. продавцу ФИО3 при подписании Соглашения, что подтверждается также соответствующей распиской от ФИО3 

В силу п. 3 Соглашения, ФИО5. был удовлетворен качественным состоянием вышеуказанного жилого дома, установленным путем внешнего и внутреннего осмотра перед заключением Соглашения. Он (ФИО1) полномочий на продажу жилого дома ответчику ФИО6., не давал. Несмотря на то, что у ФИО3 были полномочия по продаже спорного земельного участка, необходимо учесть, что спорный жилой дом стоит за этом земельном участке, неразрывно с ним связан и соответственно продать отдельно земельный участок нельзя. Учитывая изложенное, полагает что указанные выше сделки являются недействительными, и спорное недвижимое имущество должно быть возвращено ему.

Следует отметить, что ответчик ФИО5 также действовал недобросовестно. ФИО5 не смутил тот факт, что полномочий на продажу спорного жилого дома у ФИО7 не было, заявленная в Соглашении доверенность, закрепляла право продажи только земельных участков. Не удивила его и схема продажи, недвижимого имущества, сначала договор купли-продажи недвижимости (земельного участка), а - к нему дополнительное соглашение о купле-продаже жилого дома. Не смутила ФИО5. и стоимость проданного ему имущества – 2 000 000 рублей за земельный участок и жилой дом, тогда как реальная стоимость указанного имущества в два раза больше. Таким образом, ответчик ФИО5 приобрел спорное имущество по цене, существенно ниже его рыночной стоимости, явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, о чем ему не могло быть не известно с учетом специфики спорного имущества (курортная зона). При наличии обстоятельств, вызывающих сомнение в праве собственности продавца, в частности при существенно заниженной цене, сомнительной форме сделки, ответчик ФИО5 не предпринял никаких разумных мер и должной осмотрительности для выяснения полномочий продавца ответчика ФИО3 на отчуждение объектов недвижимости, и это также свидетельствует о недобросовестности приобретателя.

Согласно правовой позиции, сформулированной в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126, Верховный Суд указал: если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2 ст. 166 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35). 

На основании изложенного, он просит суд признать договор купли-продажи недвижимости от 03.02.2023 года, заключенный между ФИО1, в лице представителя ФИО3, и ФИО5, о продаже земельного участка, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>, недействительным, признать дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимости от 03.02.2023 года, заключенное 03.02.2023 года между ФИО1, в лице представителя ФИО3, и ФИО5, недействительным, возвратить стороны в первоначальное положение, обязав ФИО5 возвратить ФИО1 полученные по сделкам купли-продажи: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 675 +/- 9 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, и жилой дом, с внешними размерами по фундаменту 9х10 кв.м., проектной площадью 83 кв.м., этажностью 1, расположенный на земельном участке по адресу: РФ, 

<

адрес>, установить, что решение суда является основанием для аннулирования в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи регистрации права на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 675 +/- 9 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, за ФИО5.

От ответчика ФИО5 поступило встречное исковое заявление о признании его добросовестным приобретателем, согласно которому считает что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме, а его встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме в виду следующего. 

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1 и п. 2 ст. 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом прав в соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Как следует из имеющихся в деле документов, а так же текста искового заявления ФИО1, собственник земельных участков по адресу: 

<

адрес> и 16А. ФИО1 выдал 5 сентября 2022г. на имя ФИО3 нотариальную доверенность № 

<

адрес>7 от 05.09.2022г., предоставив ФИО3 право «продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО1 земельные участки по адресу: 

<

адрес>. Нотариальная доверенность № 

<

адрес>7 от 05.09.2022г. оформлена нотариусом Отрадненского нотариального округа ФИО8 на срок 10 (десять) лет и на момент осуществленных двух сделок (равно как и на текущую календарную дату) ФИО1 не отзывалась и кем-либо (доверенность) не признавалась недействительной: обратное может быть подтверждено или опровергнуто либо самим ФИО1, либо его супругой ФИО16. С содержанием вышеназванной доверенности ФИО1 ознакомлен путем как личного прочтения, так и прочтения вслух нотариусом, о чем свидетельствует личная подпись ФИО1 в тексте доверенности. Кроме того, чуть раннее, а именно 23 августа 2022г. тем же нотариусом Отрадненского нотариального округа ФИО8 выдано на имя супруги ФИО1 - ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ.р., урож. 

<

адрес>, паспорт 

<

...>, зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, к. А) нотариальное Согласие супруги на сделку № № от 23.08.2022г., которым ФИО4 дает согласие своему супругу ФИО1 на продажу земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Оба вышеназванных нотариально оформленных документа на момент совершения им с ФИО3 сделки по купле-продаже недвижимого имущества не отозваны, не оспорены и не признаны недействительными: обратное может быть подтверждено или опровергнуто либо самим ФИО1 и(или) его супругой ФИО4, либо нотариусом Отрадненского нотариального округа ФИО8 путем направления судом в его адрес соответствующего запроса в порядке ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, где в случае, если представление необходимых доказательств для сторон спора затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (нотариус не предоставит мне сведения, касающиеся выдаваемых им нотариальных документов в силу действующего законодательства, связанное с защитой персональных данных граждан, в связи с чем я заявляю ходатайство, суть которого изложена в просительной части иска). Учитывая изложенное, а так же изучив предложение продавца ФИО1, интересы которого представлял ФИО3, по продаже земельного участка по адресу: 

<

адрес> за стоимость в размере 950 000 руб., а так же расположенного на данном земельном участке недостроенного и не поставленного на регистрационный учет строения за стоимость в размере 1 050 000 руб., он согласился приобрести указанное имущество в собственность, для чего между ним, ФИО5. и ФИО1 в лице представителя ФИО3 был заключен письменный Договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.02.2023г. и Дополнительное соглашение от 03.02.2023г. к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.02.2023г.

Решение о заключении Дополнительного соглашения от 03.02.2023г. обусловлено следующим: строение, размещенное на приобретенном им земельном участке, как сказано выше, - не достроено и не поставлено на регистрационный учет, а значит не может считаться отдельным видом недвижимого имущества, при отчуждении которого необходимо заключать отдельный договор купли-продажи; данное строение уже находилось в возведенном состоянии как на момент выдачи ФИО1 на имя своего представителя ФИО3 нотариальной доверенности № № от 05.09.2022г. на право продажи от его имени земельного участка по адресу: 

<

адрес>, так и на момент заключения между ним и представителем ФИО1 - ФИО3 сделки, оформленной Договором купли-продажи недвижимого имущества от 03.02.2023г. с Дополнительным соглашением от 03.02.2023г. (данное существенное обстоятельство, при необходимости, может быть подтверждено свидетельскими показаниями в порядке ст. 56 и 69 ГПК РФ).

Следовательно, ФИО1, действуя добросовестно (ст. 10 ГК РФ); не имея намерений причинить покупателю (в данном случае мне) как стороне будущей сделки какого-либо имущественного вреда (ст. 10 ГК РФ) путем оспаривания в последствии этой самой сделки; не стремясь, вероятно, реализовать какую-либо мошенническую схему (ст. 159 УК РФ), например, путем получения от покупателя (в данном случае от меня) денежных средств, вырученные с продажи отчуждаемого им недвижимого имущества с последующим оспариванием им совершенной сделки (получение чужих денежных средств путем обмана или злоупотребления доверием), - явно осознавал последствия выдачи своему представителю ФИО3 нотариальной доверенности № № от 05.09.2022г. на право продажи за цену и на условиях по усмотрению ФИО3 земельного участка по адресу: 

<

адрес>, на котором уже было размещено строение. Согласно п. 4 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. ФИО1, как дееспособная сторона гражданских правоотношений, как добросовестная сторона заключенной с ним сделки, не мог не знать, не отдавать себе отчет в том, что при отчуждении им земельного участка, согласно вышеназванной нормы закона, будет одновременно с земельным участком отчуждено и расположенное на нем недостроенное и не введенное в эксплуатацию строение.

Равно как и он, принимая решение о приобретении земельного участка за 950 000 руб., по адресу: 

<

адрес>, - принял взвешенное решение о приобретении и размещенного на земельном участке строении, где он, действуя добросовестно, оплатил ФИО1 (через его представителя ФИО3) озвученною ему ФИО3 стоимость в размере 1 050 000 руб.

Взаимоотношения между продавцом ФИО1 и его представителем ФИО3, в том числе:

касающиеся причин предоставления ФИО1 в пользу ФИО3 права на продажу принадлежащего ФИО1 имущества (земельные участки), на одном из которых размещено строение;

касающиеся оснований предоставления ФИО1 в пользу ФИО3 права на самостоятельное определение доверенным лицом ФИО10 размера стоимости отчуждаемого имущества;

касающиеся способа и порядка передачи представителем ФИО3 в пользу ФИО1 денежных средств, полученных от покупателя отчуждаемого имущества,

его не могут затрагивать каким-либо образом, и возможный факт не передачи ФИО3 в пользу ФИО1 денежных средств, полученные от него при заключении сделки, - не могут свидетельствовать о незаконности сделки.

В соответствии с п.37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Им представлены доказательства совершения возмездной сделки по приобретению спорного земельного участка с соблюдением установленного порядка исполнения сделки. В свою очередь ФИО1 не представлены доказательства его осведомленности о неправомерности отчуждения земельного участка, в связи какими обстоятельствами он знал или должен был знать о недействительности совершаемой сделки. 

На основании изложенного он просит суд признать добросовестным приобретателем недвижимого имущества как земельный участок и строение, расположенные по адресу: 

<

адрес>, признать вынесенное судом решение основанием для внесения регистрирующим органом Росреестр регистрационной записи в ЕГРН сведений о регистрации за ФИО5 (

<

данные изъяты>) права собственности на земельный участок и строение, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с выдачей ФИО5 выписок из ЕГРН на земельный участок и строение, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Его представитель ФИО9 пояснила, что её доверитель не изъявил желания лично участвовать в судебном заседании, выдав ей доверенность со всеми полномочиями и просила рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО9 в судебном заседании поддержала заявленные требования первоначального иска и просила их удовлетворить в полном объеме. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований и просила отказать ФИО5 в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не представил.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявил.

Представитель ответчика ФИО3 (доверенность сроком на 10 дет зарегистрирована в реестре № т.2 л.д. 7-9), а также представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО5 (доверенность сроком на 10 лет зарегистрирована в реестре №) ФИО11 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, по следующим основаниям.

В силу положений ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.

В соответствии со ст. 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

Согласно ч. 1 ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами.

В данном случае извещение о времени и месте рассмотрения дела было направлено ответчикам и их представителю по адресу, указанному в материалах дела. Однако ответчики, зная о том, что в производстве суда находится настоящее дело, тем не менее, направляемое из суда извещение не получили.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, во взаимосвязи с положениями ст. ст. 35, 39 ГПК РФ, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

В соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания, либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора, жалобе), либо по адресу его представителя.

Пунктами 67 и 68 вышеназванного Постановления разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (аналогичная позиция изложена в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02.10.2019 №53-АПА19-35).

Таким образом, согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 63 - 68 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», риск неполучения юридически значимого судебного извещения, адресованного гражданину, надлежаще направленного по указанному им адресу, лежит на адресате.

С учетом изложенного, при возвращении в суд почтовым отделением связи судебных извещений с отметкой «истек срок хранения», следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям представляет собой волеизъявление участника судебного разбирательства, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Принимая во внимание задачи судопроизводства, принцип правовой определенности, распространение общего правила, закрепленного в частях 3 и 4 статьи 167 ГПК РФ, не рассмотрение дела в случае неявки в судебное заседание какого-либо из лиц, участвующих в деле, при отсутствии сведений о причинах неявки в судебное заседание не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статей 7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Учитывая, что неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, а также неполучение лицами, участвующими в деле, направленных судом извещений о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, суд находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при данной явке.

Так же, информация о времени и месте рассмотрения дела является общедоступной и размещена на официальном сайте Крымского районного суда 

<

адрес>.

Кроме того, в силу ч.1 ст. 322 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

Согласно ч. 2 ст. 322 ГПК РФ при участии в деле нескольких ответчиков рассмотрение дела в порядке заочного производства возможно в случае неявки в судебное заседание всех ответчиков.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании выразила согласна на рассмотрение дела в отсутствие не явившихся ответчиков, в порядке заочного производства.

Учитывая вышеизложенное, суд, определил рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и доводы первоначального искового заявления, встречного иска, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В судебном заседании установлено, что 05 сентября 2022года истец по первоначальному иску ФИО1 с нотариального согласия супруги ФИО4, доверенностью удостоверенной нотариусом Отрадненского нотариального округа ФИО8, зарегистрированной в реестре №, уполномочил ФИО3, ответчика по настоящему делу, продать за цену и на условиях по своему усмотрению два, принадлежащих ему земельных участка: земельный участок № - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 675 +/- 9 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, собственником которого он является с 26 сентября 2019года, право которого было надлежащим образом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости и сделана запись регистрации № от 26.09.2019 года; земельный участок №2, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес> «А». 

В соответствии с договоренностью ФИО3 продает земельный, участок, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес> «А» от своего имени своему родственнику, за 1 000 000 рублей. Позднее ФИО3, во исполнение указанной договоренности передал супруге истца - ФИО4 за указанный участок денежную сумму в размере 500 000 рублей наличными денежными средствами, а остальная часть суммы, в размере 500 000 рублей, осталась у ФИО3 Стороны в судебном заседании согласились с данными фактами и в этой части сделка не оспаривается, следовательно, судом не оценивается.

Согласно оспариваемой части сделки судом установлено, что на втором земельном участке, расположенном по адресу: РФ, 

<

адрес>, находится незавершенный строительством жилой дом, который до настоящего времени не введен в эксплуатацию, и право собственности на который не зарегистрировано в установленный законом порядке. 

Как следует из договора купли-продажи от 03 февраля 2023г. ФИО12 в лице представителя ФИО3 (полномочия которого определены доверенностью от 05.09.2022г.) продал, а ФИО5 купил земельный участок категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> за 950 000 рублей, что подтверждается распиской (т.1 л.д. 13-14,15).

Дополнительным соглашением от 03 февраля 2023г. к договору купли-продажи земельного участка от 03 февраля 2023г. ФИО1 в лице представителя ФИО3 передает в собственность, а ФИО5 принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего Дополнительного соглашения жилой дом с внешними размерами по фундаменту 9*10 кв.м., проектной площадью 83 кв.м., этажностью 1, расположенный на земельном участке, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, уплатив за него 1 050 000 рублей, что подтверждается распиской (т.1 л.д. 18,19).

ФИО5 регистрирует свое право собственности в установленном законом порядке только на земельный участок (т.1 л.д. 20-22).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как установлено судом, и не отрицалось сторонами в ходе рассмотрения дела, у ответчика ФИО3 не было надлежащим образом оформленных полномочий на отчуждение незавершенного строительством жилого дома. Истец ФИО1 отрицает, что каким-либо образом выразил свое согласие на отчуждение незавершенного строительством жилого дома, более того, поясняет, что узнал о том, что собственником земельного участка на котором расположен незавершенный строительством жилой дом, по адресу: 

<

адрес>А зарегистрирован ФИО5 с сайта государственных услуг.

Более того, какие-либо денежные средства за реализацию спорной недвижимости ФИО3 ему не передавал и он не получал.

Доказательств обратного суду не представлено, и в ходе судебного заседания не установлено.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности и оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, суд считает что сделка в этой части является ничтожной, а исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Оценивая доказательства, представленные ФИО5 во встречных исковых требованиях о признании его добросовестным приобретателем спорной недвижимости, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, при этом добросовестность ответчика является предметом спора. 

При этом следует учитывать, что добросовестность опровергается, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или имелась отметка о судебном споре. Сама по себе запись в ЕГРН о праве отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Абзаце 4 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22) разъяснено, что собственник вправе представить доказательства, опровергающие возражение приобретателя о добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. В соответствии с п. 39 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22 собственник независимо от возражений ответчика о добросовестности также доказывает факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно передано, помимо воли. 

Как ранее было указано ФИО3 отчуждал недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1 на основании права, предоставленного доверенностью, в которой был указан только земельный участок с кадастровым номером 23:15:0102:242:568, расположенный по адресу: 

<

адрес>, упоминаний о находящемся на нем незавершенном строительством жилом доме в данной доверенности нет, т.е. имущество выбыло из владения помимо воли собственника.

ФИО5, действуя добросовестно, мог и должен был, передавая денежные средства по дополнительному соглашению ФИО10 озаботиться о принадлежности жилого дома, о его собственнике, о возможности ввести его в эксплуатацию и т.д.

Из регистрационного дела, запрошенного судом в ходе рассмотрения следует, что право собственности на спорный земельный участок без расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома зарегистрировано за ФИО5, о чем в Едином государственном реестре сделана запись (т.1 л.д. 20-22).

Более того, ФИО1 утверждал и утверждает, что денежные средства за спорное имущество ФИО10 ему не передавал и он не получал, а имущество при этом продано по явно заниженной цене.

В силу абз. 2 п. 37 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22 для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В абз. 4 данного пункта также указано, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Данный вывод соответствует условиям удовлетворения виндикационного иска, поскольку вещь может быть истребована и у добросовестного приобретателя, если она приобретена безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

Заявляя требования в первоначальном иске о возложении обязанности на ФИО5 истец ФИО1 фактически заявляет требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения. 

Суд также считает, что для подтверждения добросовестности недостаточно платежного документа оплаты приобретенного имущества и, если к моменту отчуждения имущества продавец реально не получил встречное предоставление за передачу спорного имущества, нельзя признать, что имущество приобретено возмездно. 

Оценивая расписку ФИО3 о получении денежных средств от ФИО5 за переданный ему жилой дом в сумме 1 050 000 рублей, суд считает, что добросовестность ФИО5 опровергается, поскольку установлено, что фактически денежные средства были переданы ФИО3, право на получение которых он не имел.

Как указано в п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и, пока в реестр не внесена запись об ином правообладателе, именно тот, кто указан в ЕГРН в качестве правообладателя, и является законным собственником или владельцем имущества. При истребовании из чужого незаконного владения такого имущества истцу одновременно с требованием об истребовании имущества следует ставить вопрос и об оспаривании зарегистрированного права.

Продажа имущества по явно заниженной цене при отсутствии доказательств получения покупной цены самим продавцом - собственником имущества, отсутствие осмотрительности в сделке с представителем собственника является безусловным основанием истребования имущества в силу ст. 302 ГК РФ в случаях продажи квартир по подложным доверенностям (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-8180/2016).

Как указано в абз. 3 п. 38 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Общие нормы о действительности сделки в исследуемых правоотношениях не связаны с применением п. 1 ст. 167 ГК РФ, а вытекают из общих требований к сделке (ст. 153 ГК РФ), а именно: соблюдения требований к субъектному составу сделки (правоспособность), соблюдения ее формы, соответствия воли и волеизъявления, правомерность действий. Таким образом, добросовестность приобретателя является вопросом, который обсуждается при наличии и соблюдении указанных выше условий сделки. Осмотрительность приобретателя, разумность его действий, соответствие общим требованиям в сравнимых обстоятельствах с учетом особенностей предмета отчуждения, субъектов сделки, характера и последующего поведения сторон могут стать предметом исследования и оценки по данной категории дел. Риск неблагоприятных последствий по соблюдению основных условий законности сделки несет приобретатель.

Судебная практика, в частности, признает, что невозможно истребовать имущество от приобретателя в связи с его добросовестностью, если, приобретая недвижимое имущество по сделке купли-продажи, приобретатель убедился, что право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке. Кроме того, при отчуждении имущества регистрации ограничений в виде запретов на совершение сделки не имелось; на момент обращения в суд не было установлено обращений в правоохранительные органы; не установлено родственных или иных связей между сторонами спорной сделки; факт оплаты и передачи имущества подтвержден соответствующими финансовыми документами и актом приема-передачи истребуемого имущества, а довод истца о явном несоответствии цены продаваемого имущества рыночным ценам не подтвержден (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2023 N Ф05-14857/2022 по делу N А40-124825/2019, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2023 N 10АП-185/2023, 10АП-840/2023 по делу N А41-35326/2022 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2023 N Ф05-8636/2023 данное Постановление оставлено без изменения)).

Тем не менее, суд считает, что в данном конкретном случае отсутствует добросовестность со стороны ФИО5, поскольку им не предприняты разумные меры, которые он должен был предпринять, приобретая имущество от неправомочного отчуждателя (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 20.11.2019 N 33-9668), зная о том, что имущество не зарегистрировано за кем-либо как объект права, а отчуждатель в соглашении ссылается на полномочия выданной ФИО1 доверенности, в которой упоминание о незавершенном строительством жилом доме отсустствуют.

Доказательства должны отвечать требованиям допустимости, достоверности, достаточности (ст. ст. 56, 67 ГПК РФ).

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.06.2024 по делу N 46-КГ24-3-К6 (УИД 63RS0040-01-2022-002470-51) указано, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Таким образом, суд не может признать ФИО5 добросовестным приобретателем, следовательно, встречные исковые требования ФИО5 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимости – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости от 03.02.2023 года, заключенный между ФИО1, в лице представителя ФИО3, и ФИО5, о продаже земельного участка, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>, недействительным.

Признать дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимости от 03.02.2023 года, заключенное 03.02.2023 года между ФИО1, в лице представителя ФИО3, и ФИО5, недействительным.

Истребовать у ФИО5 и возвратить ФИО1 полученные по сделкам купли-продажи: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 675 +/- 9 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, и жилой дом, с внешними размерами по фундаменту 9х10 кв.м., проектной площадью 83 кв.м., этажностью 1, расположенный на земельном участке по адресу: РФ, 

<

адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи регистрации права за № от 09.02.2023г. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 675 +/- 9 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, за ФИО5.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ. рождения в государственном реестре недвижимости на земельный участок, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 675+/-9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО5 к ФИО3, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем – отказать. 

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Крымский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

.

.

.

Судья: И.Ю. Ломакина

.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2025г.