Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 мая 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Шабер И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1066/2018 по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

У С Т А Н О В И Л :

Федеральное государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» (далее по тексту ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России) обратилось в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 12 083 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации филиала по диагностике и лечению поликлиники Центра медицины труда, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2013 года в размере 70 930 834 рубля 90 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость в размере 16 479 762 рубля 04 копейки, определенную отчетом оценщика ООО «НПО «Азимут» от 5 декабря 2017 года № №, что нарушает права административного истца, поскольку размер налоговых платежей зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а завышение кадастровой стоимости влечет завышенный и экономически необоснованный размер налоговых платежей.

В связи с этим, 29 декабря 2017 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Однако, решением Комиссии от 24 января 2018 года № № заявление ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России от 29 декабря 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено. 

В решении Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области указала, что оценщик декларирует применение «экспертного опроса» (стр. 11) для определения степени влияния на рыночную стоимость ценообразующих факторов, не имеющих числовых значений. В рамках социометрии описаны методики проведения экспертного опроса, состоящего, в том числе из следующих этапов: критерии отбора экспертов; разработка инструмента для сбора информации; проведение сбора экспертной информации; анализ экспертной информации. К каждому этапу предъявляются соответствующие требования, например, при использовании анкетирования должна быть разработана соответствующая анкета с перечнем прямых и косвенных вопросов. Методика обработки и анализа также должна быть описана и формализована. Все вышеуказанные требования содержатся в соответствующей методической и учебной литературе. Представленные в Отчете данные экспертного опроса являются недостоверными и псевдонаучными, нарушающими п. 5 ФСО № 3, т.е. вводящими в заблуждение пользователя отчета. 

Рассуждения оценщика по вопросу возможности соблюдения п. 13 ФСО № 3 путем сравнительного анализа статистических показателей первичной выборки и выборки «скорректированных по всем ценообразующим факторам цен аналогов» на стр. 55 отчета ошибочны. В соответствии с п. 13 ФСО № 3 требуется провести анализ соответствия информации, существенной для величины определяемой стоимости (в рассматриваемом отчете – корректировки «на транспортную доступность», «обеспеченность инженерными коммуникациями», «потенциал местоположения в населенном пункте»), определяемой экспертным мнением, на соответствие рыночным данным. Какие-либо сопоставления первичной и результирующих выборок не являются подтверждением соответствия рынку каждой конкретной корректировки. Тем более, что декларируемое в дальнейшем оценщиком «улучшение» параметров результирующей выборки связано исключительно и только с использованием не всех аналогов из первичной выборки.

В ходе анализа факторов стоимости путем экспертного опроса оценщик приводит ссылку на опросные листы участников экспертного опроса, которые содержат (например, по фактору стоимости «транспортная доступность») иные, чем используемые оценщиком, описания значений из диапазона значений фактора стоимости. Таким образом, оценщик вольно, без всякого на то обоснования и пояснений, меняет значение фактора стоимости. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п. 5 ФСО № 3.

Административный истец не согласен с указанным выше решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, считает его незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости ООО «НПО «Азимут» от 5 декабря 2017 года № № соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и свидетельствует о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость указанного выше земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Кроме того, оспариваемое решение комиссии вынесено с нарушением Порядка создания работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, поскольку в решении пропущен раздел о соответствии или не соответствии содержания отчета требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что недопустимо.

На основании изложенного, ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России просит суд: признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № №; а также обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России ФИО2, действующая на основании доверенности от 12 марта 2018 года № №, административный иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, действующая на основании доверенности от 28 декабря 2017 года № №, административные исковые требования не признала, пояснила, что представленный административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отчет об оценке рыночной стоимости от 5 декабря 2017 года № №, подготовленный ООО «НПО «Азимут», не соответствует установленным законом требованиям в сфере оценочной деятельности, в частности положениям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С учетом изложенного, оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области полагает законным, обоснованным и не подлежащим удовлетворению. 

Представитель Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области ФИО4, действующая на основании доверенностей от 27 декабря 2017 года № № и от 2 марта 2018 года № 27, возражает против удовлетворения административного иска, решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № № полагает законным и обоснованным. 

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области и Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 226 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Администрации г.о.Тольятти представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении административного иска.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованных лиц, свидетеля ФИО1., проверив дело, полагает административный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Оспариваемое ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России решение принято Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 24 января 2018 года. Настоящее административное исковое заявление подано в суд 12 апреля 2018 года, из чего следует, что установленный законом срок для обращения в суд административным истцом не пропущен.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия)…

…В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации…

…Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также – заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявление о пересмотре кадастровой стоимости)…

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость…

…С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности…

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости…

…Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления…

…В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии…

…Решения комиссии могут быть оспорены в суде…

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 6 февраля 2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 7 августа 2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п. 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Как следует из оспариваемого решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № №, на заседании присутствовало не менее половины ее членов, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № № по основаниям нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

В соответствии с п. 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: 

кадастровый паспорт объекта недвижимости; 

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; 

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее – положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, установлено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, – положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении в комиссию положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 12 083 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации филиала по диагностике и лечению поликлиники Центра медицины труда, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 декабря 2011 года, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17 ноября 2017 года № №.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 1 января 2013 года в размере 70 930 834 рубля 90 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2017 года № №.

Согласно отчету об оценке ООО «НПО «Азимут» от 5 декабря 2017 года № №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 083 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации филиала по диагностике и лечению поликлиники Центра медицины труда, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года составляет 16 479 762 рубля.

Административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка несоответствующей его рыночной стоимости, что влечет необоснованное увеличение налоговой базы при исчислении земельного налога, в связи с чем, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № № заявление ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России от 29 декабря 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено. 

В результате анализа представленных административным истцом документов, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области выявлено следующее:

- оценщик декларирует применение «экспертного опроса» (стр. 11) для определения степени влияния на рыночную стоимость ценообразующих факторов, не имеющих числовых значений. В рамках социометрии описаны методики проведения экспертного опроса, состоящего, в том числе из следующих этапов: критерии отбора экспертов; разработка инструмента для сбора информации; проведение сбора экспертной информации; анализ экспертной информации. К каждому этапу предъявляются соответствующие требования, например, при использовании анкетирования должна быть разработана соответствующая анкета с перечнем прямых и косвенных вопросов. Методика обработки и анализа также должна быть описана и формализована. Все вышеуказанные требования содержатся в соответствующей методической и учебной литературе. Представленные в Отчете данные экспертного опроса являются недостоверными и псевдонаучными, нарушающими п. 5 ФСО № 3, т.е. вводящими в заблуждение пользователя отчета; 

- рассуждения оценщика по вопросу возможности соблюдения п. 13 ФСО № 3 путем сравнительного анализа статистических показателей первичной выборки и выборки «скорректированных по всем ценообразующим факторам цен аналогов» на стр. 55 отчета ошибочны. В соответствии с п. 13 ФСО № 3 требуется провести анализ соответствия информации, существенной для величины определяемой стоимости (в рассматриваемо отчете – корректировки «на транспортную доступность», «обеспеченность инженерными коммуникациями», «потенциал местоположения в населенном пункте»), определяемой экспертным мнением, на соответствие рыночным данным. Какие-либо сопоставления первичной и результирующих выборок не являются подтверждением соответствия рынку каждой конкретной корректировки. Тем более, что декларируемое в дальнейшем оценщиком «улучшение» параметров результирующей выборки связано исключительно и только с использованием не всех аналогов из первичной выборки;

- в ходе анализа факторов стоимости путем экспертного опроса оценщик приводит ссылку на опросные листы участников экспертного опроса, которые содержат (например, по фактору стоимости «транспортная доступность») иные, чем используемые оценщиком, описания значений из диапазона значений фактора стоимости. Таким образом, оценщик вольно, без всякого на то обоснования и пояснений, меняет значение фактора стоимости. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п. 5 ФСО № 3.

Согласно письменным пояснениям оценщика ООО «НПО «Азимут» ФИО1, по первому замечанию Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области указано, что социометрия – теория измерения межличностных отношений, является прикладным методом в психологии (социальная психология, психотерапия), применяется для оценки межличностных эмоциональных связей в группе, т.е. взаимных симпатий между членами группы. Существенным недостатком социометрии является то, что она может исследовать только уже сложившиеся коллективы. Социометрия как прикладная дисциплина не имеет никакого отношения ни к теории экспертных оценок, ни, тем более, к законодательству об оценочной деятельности. Замечание является некорректным в связи с отсутствием указаний на нарушение конкретного требования законодательства об оценочной деятельности, а также предъявляет к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности.

В отношении второго замечания оценщик ООО «НПО «Азимут» ФИО1 пояснила, что требования п. 13 ФСО № 3 искажаются авторами замечания, поскольку рыночная информация характеризуется уровнем цен, на стр. 74 при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком введен подраздел Математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям. Данный процесс проверки соответствия полученного значения рыночным условиям, как и его необходимость подробно описаны на стр. 54 отчета, где в числе прочего указывается следующее: «Для доказательства соответствия предлагаемых ниже шкал корректировок стоимости аналогов в зависимости от принимаемого значения того или иного ценообразующего фактора рыночным условиям, оценщик проведет по завершении расчетов сравнительный анализ статистических характеристик первичной выборки, отражающей общие свойства рассматриваемого сегмента рынка и выборки скорректированных по всем ценообразующим факторам цен аналогов. Если статистические показатели второй выборки будут в целом не противоречивы показателям первой выборки, и если при этом удастся улучшить большинство статистических показателей и доказать, что вторая выборка отвечает требования «нормальности», то логичным будет считать, что шкалы поправок по ценообразующим факторам, введенные оценщиком на основании профессионального опыта, соответствуют рыночным условиям». Утверждение авторов замечания о том, что «улучшение» параметров результирующей выборки связано исключительно и только с использованием не всех аналогов из первичной выборки является ложным, т.к. сравнение статистических характеристик выборок проводится не после отбора аналогов в первичную выборку, а после введения всех корректировок по ценообразующим параметрам. Замечание является ложным, указывает на нарушение, которое по факту в отчете отсутствует. 

В отношении третьего замечания оценщик ООО «НПО «Азимут» ФИО1 указала, что, как видно из приложенных анкет, значение фактора «транспортная доступность» не изменялись оценщиком – отличная, хорошая, нормальная, затрудненная и значительно затрудненная. В отчете по некоторым из значений (например, нормальная), даны более подробные описания данного значения. Замечание является ложным, указывает на нарушение, которое по факту в отчете отсутствует.

Полагает, что замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в полном объеме ошибочные, неквалифицированные, вводящие в заблуждение пользователя и предъявляющие к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности. 

Приведенные выше письменные объяснения оценщик ООО «НПО «Азимут» ФИО1 полностью подтвердила в судебном заседании, будучи допрошенной в качестве свидетеля, а также дополнила, что замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не содержат каких-либо доводов опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в соответствии с отчетом об оценке. 

Оснований не доверять письменным пояснениям оценщика ООО «НПО «Азимут» ФИО1., а также ее свидетельским показаниям в судебном заседании, у суда не имеется, названный выше оценщик обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, а при допросе ее в судебном заседании в качестве свидетеля она была в установленном законом порядке предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № № по заявлению ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России нельзя признать законным и обоснованным.

Так, пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункты 4-5 ФСО N 3).

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Отчет об оценке ООО «НПО «Азимут» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка. Оценщик подробно описал значения ценообразующих факторов, обоснование вводимых корректировок, а также отказ от применения корректировок.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. 

Аналогичная обязанность установлена ч. 11 ст. 226 КАС РФ, согласно которой обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, каких-либо объективных доказательств в опровержение выводов отчета об оценке рыночной стоимости от 5 декабря 2017 года № №, подготовленного ООО «НПО «Азимут», соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, сторонами по делу суду не представлено, ходатайств о назначении экспертизы о соответствии указанного выше отчета об оценке требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, сторонами заявлено не было. При этом, проверка соответствия отчета об оценке приведенным выше положениям закона требует специальных знаний в области оценочной деятельности. Однако, суду не представлено сведений о наличии таких знаний у представителя административного ответчика.

Таким образом, данных о том, что отчет об оценке рыночной стоимости от 5 декабря 2017 года № №, подготовленный ООО «НПО «Азимут», не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, суду не представлено. При этом стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области к отчету об оценке рыночной стоимости от 5 декабря 2017 года № №, подготовленному ООО «НПО «Азимут», являются необоснованными, у названного выше административного ответчика не имелось оснований для отклонения заявления ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 083 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации филиала по диагностике и лечению поликлиники Центра медицины труда, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кроме того, в соответствии с формой решения комиссии, размещенной в приложении 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэконоразвития России от 4 мая 2012 года № 263, в решении должны содержатся выводы о соответствии или не соответствии оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что отсутствует в тексте оспариваемого решения комиссии.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Таким образом, суд полагает, что Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области нарушены права административного истца, в связи с чем административные исковые требования ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России о признании несоответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии от 24 января 2018 года № № и обязании устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления от 29 декабря 2017 года № № подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области удовлетворить.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № № об отклонении заявления Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 083 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации филиала по диагностике и лечению поликлиники Центра медицины труда, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, признать незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» от 29 декабря 2017 года № № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 083 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации филиала по диагностике и лечению поликлиники Центра медицины труда, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 мая 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.