Дело №2-1427/2020

УИД 02RS0001-01-2020-003462-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2020 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего Зрелкиной Е.Ю.,

при секретаре Яковой К.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А.В. к П.Е.В. о признании прекратившим действие предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, убытков,

УСТАНОВИЛ:

С.А.В. обратилась в суд с иском к П.Е.В. о взыскании денежных средств в размере 100 000 рублей в качестве неосновательного обогащения, указывая, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. в обеспечение исполнения обязательства истца по договору был внесен задаток в размере 50 000 рублей. ответчик принял задаток, что подтверждается распиской. Исполнение договора невозможно, поскольку ответчик отказалась от исполнения своих обязательств по договору в части продажи квартиры, соответственно задаток должен быть возвращен в двойном размере. Истец обратилась к ответчику с требованием вернуть задаток, ответчик ответил отказом.

При рассмотрении дела истец уточнила требования, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между С.А.В. и П.Е.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> Цена объекта недвижимости составляет 4 300 000 рублей. Договором предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта. Основной договор не заключен по причине отказа Продавца от его заключения. Обстоятельства, предусмотренные предварительным договором, прекратились ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, договором предусмотрено, что объект недвижимости передается покупателю с момента заключения договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи. Требования указанного пункта продавцом не выполнено, квартира в пользование Покупателя не передана, в связи с чем Истец была вынуждена нести затраты на аренду жилого помещении и коммунальные услуги, согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма затрат за период действия договора составила 74 735 рублей 23 копейки. Истец представила расчет убытков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании С.А.В., ее представитель О.В.С. на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Представитель ответчика Х.В.И. в судебном заседании просил в иске отказать. 

Ответчик П.Е.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. 

Выслушав участников процесса, показания свидетелей К.Р.Л., В.К.С., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ С.А.В. и П.Е.В. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ответчик обязуется продать, а истец – купить данный объект недвижимости.

Согласно п. 1, пп.2 указанного договора стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры (4 300 000 рублей) следующим образом: 50 000 рублей оплачивается покупателем до подписания настоящего договора и учитывается в качестве задатка, 4 250 000 рублей – при подписании основного договора. При этом указано, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ 

П.Е.В. выдана расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении от С.А.В. задатка в размере 50 000 рублей за продаваемую квартиру. 

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 указанной статьи). При этом не имеет значения составлено ли отдельное соглашение об этом или условия о задатке включены в обеспечиваемый им или предварительный договор.

Пунктом 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 указанной статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. 

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключен сторонами не был, указанный в предварительном договоре объект недвижимости в собственность С.А.В. не перешел. 

По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ гражданско-правовой договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Форма оферты должна соответствовать форме заключаемого договора. В силу п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, даже если письменное предложение заключить договор принято без акцепта в письменной форме по основанию п. 3 ст. 438 ГК РФ.

С учетом того, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит описания конкретных действий, которые каждая из сторон обязана предпринять для заключения основного договора, предполагается, что такое предложение, исходя из положений ст. ст. 1, 2, 8, 421, 429, 431 ГК РФ, могло быть направлено как истцом, так и ответчиком.

Однако в данном случае ни одна из сторон по предварительному договору не направила другой стороне надлежаще оформленного предложения о заключении основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором, в материалах дела таких доказательств не имеется. Отправление ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу уведомления посредством СМС-сообщения через приложение WatsApp с приглашением явиться по адресу: 

<

адрес> 09:00 часов 31.07.2020», не может расцениваться в качестве предложения, направленного с соблюдением установленных требований, то есть оно должно быть составлено в письменном виде и направлено стороне почтой или иным образом с подтверждением его вручения адресату, а также должно быть направлено в срок согласованный сторонами для заключения основного договора. Претензия, которую С.А.В. направила П.Е.В., не содержит условий основного договора и также направлена за пределами согласованного сторонами срока. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 435 ГК РФ оферта должна содержать существенные условия договора.

Из показаний свидетеля К.Р.Л. следует, что он является руководителем риэлтерского агентства, куда обратилась истец С.А.В. для поиска квартиры. С ней работал риэлтор Веселовский. Предварительный договор, заключенный между С.А.В. и П.Е.В. готовил он, сторонам разъяснялось условие договора о задатке. Со слов В.К.С. ему стало известно, что П.Е.В. отказалась от сделки. С.А.В. готова была купить квартиру. Причиной не заключения договора был отказ продавца. 

Свидетель В.К.С. в судебном заседании пояснил, что С.А.В. обратилась к ним в агентство, с ней заключили договор на подбор недвижимости, подобрали квартиру на пер. Гранитном, 6. с Продавцом был заключен договор на поиски покупателя. ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор, так как необходимо было время собственнику квартиры сделать техпаспорт, оценку провести. 8 или ДД.ММ.ГГГГ П.Е.В., позвонила ему по телефону и отказалась заключать основной договор, сказав, что у нее развод, проблемы с мужем и она не будет продавать квартиру. Он предложил ей успокоиться и перезвонил позже, она подтвердила, что квартиру продавать не будет. Последствия отказа от заключения основного договора сторонам разъясняли при подписании предварительного договора. Позднее П.Е.В. звонила и спрашивала готова ли С.А.В. купить квартиру, он подтвердил, что готова, П.Е.В. не ожидала такого ответа и ничего не сказала. В связи с отказом от заключения сделки, необходимо было встретиться и расторгнуть предварительный договор, но П.Е.В. не пришла. 

Оценивая показания свидетелей К.Р.Л., В.К.С. суд полагает, что они не подтверждают виновные действия ответчика П.Е.В. в незаключении договора купли-продажи квартиры. Из показаний свидетелей следует, что об отказе от заключения договора П.Е.В. сообщила в начале июня 2020 года. При этом, предварительный договор купли-продажи содержит условие о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств тому, что до истечения указанного срока истцом направлено предложение заключить основной договор, условия данного договора и уклонения ответчика от его заключения, не представлено.

Из прослушанной в судебном заседании аудиозаписи телефонных разговоров следует, что осуществлялись разговоры двух женщин, из которых не следует, что истцом С.А.В. направлялся ответчику П.Е.В. договор купли-продажи и предложение его заключить. Из разговора следует, что одна женщина сказала, что не будет продавать квартиру, так как у нее развод с мужем, другая ответила, что все понимает и попросила координаты продавца дома, последующие разговоры сводились к возврату денежных средств, что также не подтверждает принятие сторонами мер к заключению договора в установленные сроки. 

Таким образом, за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи ответственны обе стороны, которые никаких действий к заключению основного договора не предприняли, предложений заключить договор купли-продажи друг другу не направили. 

При изложенных обстоятельствах, обязательства сторон, предусмотренные вышеуказанным предварительным договором, прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, в связи с чем требование истца о признании предварительного договора прекращенным подлежат удовлетворению. 

В силу п. 1,2 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, то отсутствуют основания для удержания продавцом П.Е.В. полученной от покупателя С.А.В. денежных средств в размере 50 000 рублей, уплаченной ею в счет оплаты квартиры, в отношении которой сделка купли-продажи не состоялась. Следовательно, денежные средства в размере 50000 рублей подлежат взысканию с П.Е.В. в пользу С.А.В.

При этом, денежные средства в размере 50000 рублей, в соответствии с условиями о задатке, не подлежат взысканию с П.Е.В., поскольку виновных действий только ответчика П.Е.В. в не заключении основанного договора купли-продажи не установлено. 

Рассматривая требования истца С.А.В. о взыскании убытков, суд приходит к следующему. 

Как следует из пунктов 1,2 статьи 393 ГК РФ лицо, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренные статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В качестве убытков С.А.В. требует взыскать в П.Е.В. денежную сумму в размере 74 735, 23 рублей, которые она понесла на аренду жилого помещения и коммунальные услуги за период с апреля по июль 2020 года. При этом, в обоснование требований в иске указывает на неисполнение П.Е.В. условий предварительного договора по передаче ей квартиры после его подписания. Однако в судебном заседании С.А.В. пояснила, что данное условие договора не подлежало исполнению сторонами, до заключения основного договора купли-продажи она не собиралась вселяться в квартиру и П.Е.В. не должна была передавать ей объект недвижимости. 

Указание представителя С.А.В. О.В.В. в судебном заседании на причинение истцу убытков в результате отказа П.Е.В. от заключения основного договора купли-продажи, необоснованно. По условиям предварительного договора купли-продажи основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, истец С.А.В. понимала и должна была понимать, что до указанного срока включительно она не может пользоваться квартирой и проживать в ней, в связи с чем, денежные средства, потраченные ею на съем жилого помещения и коммунальные услуги, не являются убытками, подлежащими возмещению ответчиком П.Е.В., в связи с чем данное требование С.А.В. удовлетворению не подлежит. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление С.А.В. удовлетворить частично.

Признать прекратившим действие с ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи квартиры (с условием о задатке), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между С.А.В. и П.Е.В..

Взыскать с П.Е.В. в пользу С.А.В. денежные средства в размере 50 000 рублей.

Отказать в удовлетворении исковых требований С.А.В. о взыскании с П.Е.В. денежных средств в размере 50 000 рублей, убытков в размере 74 735 рублей 23 копейки. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд.

Судья Е.Ю.Зрелкина

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.