УИД: 36RS0020-01-2025-002098-40

Дело № 2-1285/2025 

Строка 2.219

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Лиски 16 октября 2025 года

Лискинский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Швецовой А.А., 

рассмотрев в открытом заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «ЭкоНиваАгро» к ФИО1, ФИО5 о признании предварительного договора основным договором купли – продажи, признании права на доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, 

У С Т А Н О В И Л :

ООО «ЭкоНиваАгро» обратилось в суд с иском администрации Петровского сельского поселения Лискинского муниципального района Воронежской области, в котором указало, что 16 декабря 2011 года между ООО «ЭкоНиваАгро» и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее - Предварительный договор), в соответствии с которым Продавец обязуется заключить в будущем договор купли-продажи доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории 

<

адрес>, принадлежащее продавцу на основании: свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №; свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №; протокола общего собрания собственников земельных долей на земельный участок с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ; соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 4, с/х угодье - пастбище) от ДД.ММ.ГГГГ; соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 8, с/х угодье - многолетние насаждения) от ДД.ММ.ГГГГ; соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 7, с/х угодье - сенокосы) от ДД.ММ.ГГГГ; соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 2, с/х угодье - пашня) от ДД.ММ.ГГГГ.

Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, составляет 15 лет.

В настоящее время вышеуказанные записи регистрации в ЕГРН в отношении ФИО4 на земельные участки отсутствуют.

С 2018 года по настоящее время истец ООО «ЭкоНиваАгро» использует вышеуказанные земельные участки на праве аренды, данный факт подтверждается выписками ЕГРН.

Истцу ООО «ЭкоНиваАгро» стало известно, что 2021 году ФИО4 умер.

Истец просит признать предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 16 декабря 2011 года б/н, заключенный между ФИО4 (продавец) и ООО «ЭкоНиваАгро» (покупатель), основным договором. Признать право собственности за ООО «ЭкоНиваАгро» на: 

4/51 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 484533 кв. м.;

36/679 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 8378 кв. м.;

4/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-западнее 

<

адрес>, площадью 20400 кв. м.;

2/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 947333 кв. м.

Представитель истца ООО «ЭкоНиваАгро» ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в заявлении исковые требования поддержал, против вынесения заочного решения не возражал.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по 

<

адрес>, нотариус ФИО9 о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

По запросу суда поступили сведения от нотариуса ФИО9, согласно которым после смерти ФИО4 было заведено наследственное дело, с заявлением о выдачи наследства обратились сыновья наследодателя ФИО2 и ФИО3 (л.д. 196-216).

ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением суда ненадлежащий ответчик администрация Петровского сельского поселения Лискинского муниципального района 

<

адрес> была заменена на надлежащих ответчиков - ФИО2 и ФИО3.

Ответчики ФИО1, ФИО5 надлежащим образом извещены о времени и места рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, доказательств в опровержение заявленных исковых требований не представили, ходатайства об отложении слушания дела или о рассмотрении в его отсутствие не заявили.

Согласно положениям ст.165.1 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного суда РФ, изложенных в п.68 постановления от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом первой инстанции дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Сторона истца не возражает против рассмотрения дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчика.

С учетом изложенного, суд находит необходимым рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Определение судьи о рассмотрении дела в порядке заочного производства занесено в протокол судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Обращаясь с заявленными исковыми требованиями, истец ООО «ЭкоНиваАгро» последовательно в ходе рассмотрения дела указывал, что фактически предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора купли-продажи земельных долей с условием о предварительной оплате имущества, стоимость которой истцом в полном объеме оплачена, земельные доли фактически находится в его владении с 2018 года.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, являлось установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. 

Как указано в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭкоНиваАгро» и ФИО4 был заключен предварительный договор о купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, в соответствии с которым продавец обязуется заключить в будущем договор купли-продажи земельных долей указанных в п. 1.1. предварительного договора (л.д. 16-17). Срок, в течение которого Стороны обязуются заключить основной договор, составляет 15 (пятнадцать) лет.

Пунктом 1.3. предварительного договора установлено следующее:

«Стороны пришли к соглашению о том, что стоимость долей в праве общей долевой собственности в денежном выражении составляет 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей из расчета стоимости:

оплата за доли, указанные в п.п. 1.1.1) - производится в следующем порядке: 35 000 (Тридцать пять тысяч) рублей оплачивается Продавцу единовременно в качестве аванса при заключении настоящего (Предварительного) договора, 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей выплачивается в натуральной форме путём выдачи зерна по 1 (одной) тонне ежегодно на протяжении 8 (восьми) лет, либо в денежном выражении 1 875 (Одну тысячу восемьсот семьдесят пять) рублей в год. Ежегодная оплата в натуральной форме производится на ранее 30 октября каждого года, начиная с 2012 года.

оплата за доли, указанные в п.п. 1.1. 2); 3) - производится в следующем порядке: 100 000 (Сто тысяч) рублей оплачивается Продавцу единовременно в качестве аванса при заключении настоящего (Предварительного) договора».

В соответствии с п. 1.3. предварительного договора установлено, что Продавцу была выплачена сумма в размере 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером от 19.12.2011 года, а также вышеуказанным предварительным договором и актом приема- передачи документов и денежных средств от 16.12.2011 года.

На земельные доли, указанные в предварительном договоре в п. 1.3. 1), были заключены основные Договора купли-продажи земельных долей и зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> переход права от продавца (ФИО4) к покупателю (ООО « ЭкоНиваАгро »):

Договор купли-продажи № R-P1Z от 24.02.2012 года;

Договор купли-продажи № R-PS4Z от 24.02.2012 года;

Договор купли-продажи № R-S25Z от 24.02.2012 года;

Договор купли-продажи № R-MN26Z от 24.02.2012 года (л.д. 20-27).

В отношении земельных долей, указанных в предварительном договоре в части п. 1.3. 2), 3) за ФИО4 14.06.2018г. было зарегистрировано право общей долевой собственности на:

4/51 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 484533 кв. м., запись регистрации № (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ прилагается);

36/679 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 8378 кв. м., запись регистрации № (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ прилагается);

4/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-западнее 

<

адрес>, площадью 20400 кв. м., запись регистрации № (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ прилагается);

2/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 947333 кв. м., запись регистрации № (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ прилагается), на основании:

-Свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №;

- Свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №;

Протокола общего собрания собственников земельных долей на земельный участок с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ;

Соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 4, с/х угодье - пастбище) от ДД.ММ.ГГГГ;

Соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 8, с/х угодье - многолетние насаждения) от ДД.ММ.ГГГГ;

Соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 7, с/х угодье - сенокосы) от ДД.ММ.ГГГГ;

Соглашения собственников об образовании общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым № (ЗУ 2, с/х угодье - пашня) от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения-умер.

Согласно сведения нотариуса ФИО7, после смерти ФИО4 было заведено наследственное дело, с заявлением о принятии наследства обратились сыновья наследодателя ФИО1 и ФИО5, которым в установленном законом порядке выданы свидетельства о праве на наследство и произведена регистрация права собственности в ЕГРН на вышеуказанные земельные доли (л.д. 122-195).

С 2018 года по настоящее время истец ООО «ЭкоНиваАгро» использует вышеуказанные земельные участки на праве аренды, данный факт подтверждается выписками ЕГРН (л.д. 97-120, 122-195). 

Предварительный договор купли-продажи порождает у его сторон обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи того или иного имущества по цене и на условиях, которые согласованы в предварительном договоре. По условиям предварительного договора купли-продажи у продавца возникает обязательство в будущем после заключения основного договора передать в собственность покупателя определенный товар, а у покупателя - его принять и внести оплату (п. 1 ст. 429 и п. 1 ст. 454 ГК РФ). Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон какие-либо иные обязательства, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 11-КГ19-3).

Однако следует учитывать, что, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Исполненное по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство по оплате ее стоимости дает право покупателю ООО «ЭкоНиваАгро» в судебном порядке потребовать признания права собственности на имущество. В этом случае не требуется сначала понуждать продавца в судебном порядке к заключению основного договора (п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Истец также является сособственником земельных долей в указанных земельных участках, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Между тем, в ходе судебного заседания было доказано, что волеизъявление сторон при заключении договора от 16 декабря 2011 года было направлено на отчуждение в день заключения договора спорных земельных долей, что подтверждается передачей имущества и денег между сторонами. Истцом добросовестно исполнены обязательства по договору, однако он лишен возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные земельные доли. Поскольку Истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. 26 декабря 2012 г.).

Согласно п.58 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Удовлетворение заявленных истцом требований является основаниям для погашения в Управлении Росреестра по Воронежской области в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации за ФИО1 и ФИО5 права собственности на вышеуказанные доли.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ООО «ЭкоНиваАгро» к ФИО1, ФИО5 о признании предварительного договора основным договором купли – продажи, признании права на доли в праве общей долевой собственности на земельные участки – удовлетворить.

Признать предварительный договор о купле – продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 16 декабря 2011 года, заключенный между ФИО4 и ООО «ЭкоНиваАгро», основным договором купли-продажи.

Признать за ООО «ЭкоНиваАгро» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) право общей долевой собственности на: 

4/51 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 484533 кв. м.;

36/679 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 8378 кв. м.;

4/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-западнее 

<

адрес>, площадью 20400 кв. м.;

2/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, площадью 947333 кв. м.

Разъяснить истцу, что право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Копию заочного решения суда направить в трехдневный срок лицам, участвующим в деле.

Ответчики вправе подать в Лискинский районный суд Воронежской области заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Лискинский районный суд Воронежской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Лискинский районный суд Воронежской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Председательствующий Е.А. Сергеева 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.10.2025.