к делу № 2-1992/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Динская 30 октября 2018 г.

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Ромашко В.Е.

при секретаре Сологубовой Ю.Е. 

с участием:

представителя истца ФИО1

представителя ответчика - 

администрации МО Динской район ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ЖСК «Красноград», ООО «Капитал-Строй», администрации Южно-Кубанского сельского поселения, администрации МО 

<

адрес> о признании договора притворной сделкой, признании договора заключенным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ЖСК «Красноград», ООО «Капитал-Строй», администрации Южно-Кубанского сельского поселения, администрации МО 

<

адрес> о признании договора № об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого помещения в ЖСК «Красноград», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ЖСК «Красноград» притворной сделкой, прикрывающей договор долевого участия в строительстве с ООО «Капитал-Строй», также просила применить последствия недействительной сделки виде признания фактически возникших отношений между ФИО3 и ООО «Капитал-Строй» договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признать заключенным договор долевого участия в строительстве между ней и ООО «Капитал-Строй» с объектом долевого строительства: квартиры, расположенной на 3-м этаже, секция 1, литер 2 (А) проектной площадью (без учета балкона и/или лоджии) 72,9 кв.м, многоквартирном доме по адресу: РФ, 

<

адрес>, срок окончания строительства жилого дома - 3 квартал 2015 года, с уплаченной ценой договора 1 978 750 руб., признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной 

<

адрес>, общей площадью 72,9 кв.м, по указанному адресу.

В обоснование своих требований указала, чтоДД.ММ.ГГГГ заключила с ЖСК «Красноград», в лице председателя правления ФИО4, договор № об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого помещения в ЖСК «Красноград». Предметом договора являлось участие члена кооператива в деятельности кооператива по строительству жилого помещения (квартиры) лит. 1, этаж 3, 

<

адрес>, количество жилых комнат: 3 по адресу: РФ, 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ с ЖСК «Красноград» заключено соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ и возврате истцу паевых взносов в размере 1 828 750 руб. до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку у нее на иждивении находился несовершеннолетний ребенок, и она остро нуждалась в жилье, так как иного недвижимого имущества на праве собственности ни она, ни иные члены её семьи не имели, ДД.ММ.ГГГГ она вновь заключила с ЖСК «Красноград», в лице председателя правления ФИО4, договор № об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого помещения в ЖСК «Красноград», так как понимала, что денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ возвращены не будут. Предметом вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ стала 

<

адрес>, общей площадью 72,9 кв.м, в доме лит. 2 на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: РФ, 

<

адрес>. Многоквартирный дом лит. 2 по вышеуказанному адресу достроен и ФИО4 уверил истца, что в срок, указанный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ - 3-й квартал 2015 года, ЖСК «Красноград» передаст истцу квартиру в собственность. Согласно п. 3.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ основанием для передачи члену кооператива жилого помещения является полная оплата им взносов. Свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ истец исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордером ЖСК «Красноград». Однако ни в 2015 году, ни в 2017 году вышеуказанная квартира истцу передана не была, в связи с чем истец вынуждена въехать в указанную 

<

адрес>, где проживает с семьей в настоящее время. О нарушении своих прав ей стало известно только в 2017 году, после ознакомления с решением Динского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску прокурора 

<

адрес>, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ЖСК «Красноград» и ООО «Капитал Строй» о запрете деятельности по строительству. Полагает, что договор о вступлении в ЖСК «Красноград» является притворной сделкой, поскольку фактически является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ней и ООО «Капитал-Строй».

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить их в полном объеме. Дополнительно пояснила суду, что при заключении спорного договора представитель ЖСК «Красноград» ФИО4 ввел истицу в заблуждение относительно природы договора, прикрывая фактически заключенный договор долевого строительства.

Представитель администрации МО Динской район в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку спорный жилой дом является самовольным строением.

Представители ответчиков ЖСК «Красноград» и ООО «Капитал-Строй» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражали. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель администрации Южно-Кубанского сельского поселения в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, из содержания которого усматривается, что он возражал против удовлетворения иска.

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ЖСК «Красноград», в лице председателя правления ФИО4 заключен договор № об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого помещения в ЖСК «Красноград».

Согласно п.п. 1.1 и 2.1 указанного договора, его предметом являлось участие члена кооператива в деятельности кооператива по строительству жилого помещения (квартиры) литер 1, этаж 3, 

<

адрес>, количество жилых комнат: 3 по адресу: РФ, 

<

адрес>.

Истец внесла на счет ЖСК «Красноград» паевые взносы в размере 1 828 750 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЖСК «Красноград» заключено соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ и возврате истцу паевых взносов в размере 1 828 750 руб. до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно заключила с ЖСК «Красноград» договор № об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого помещения в ЖСК «Красноград».

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, истец является членом ЖСК «Красноград».

Предметом вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ стала 

<

адрес>, общей площадью 72,9 кв.м, в литере 2 на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: РФ, 

<

адрес>.

Согласно п. 3.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ основанием для передачи члену кооператива жилого помещения является полная оплата им взносов. Свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ истец исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам ЖСК «Красноград» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 1 978 750 руб.

Истец полагает, что указанный договор является притворной сделкой, заключенной с целью прикрытия договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО3 и ООО «Капитал-Строй». По ее мнению, указанная сделка является ничтожной и к ней необходимо применять правила, относящиеся к сделке, которые стороны действительно имели в виду - т.е. к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Вместе с тем, суд не может согласиться с указанным утверждением.

Статья 170 ГК РФ устанавливает правила недействительности притворной сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с ч. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом установлено, что спорный договор № между истцом и ЖСК «Красноград» об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого помещения в ЖСК «Красноград» заключен ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в полном объеме внесла на счет ответчика взносы в размере 1 978 750 руб.

При таких обстоятельствах истец исполнил свои обязательства по договору в полном объеме.

До момента обращения с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 под сомнение законность и обоснованность договора не ставила.

На момент рассмотрения дела, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, истец является членом ЖСК «Красноград».

При таких обстоятельствах суд полагает, что заявление ФИО3 о признании сделки фиктивной не имеет правового значения, поскольку ее поведение в течении более чем 3 (трех) лет после заключения спорного договора давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Кроме того, из содержания иска, а также из объяснений представителя истца в судебном заседании усматривается, что ФИО3 заключила спорный договор под влиянием обмана со стороны представителя правления ЖСК «Красноград» ФИО4, однако доказательств указанного суду не предоставила, о признании спорного договора недействительным по причине совершения под влиянием обмана суд не просила.

Что касается требований о признании права собственности на спорную квартиру, то суд полагает необходимым также отказать в их удовлетворении по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Капитал-Строй» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, с к/н 23:07:0301003:64, общей площадью 11 357 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В настоящее время действие договора аренды земельного участка окончено, указанный земельный участок принадлежит МО 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Южно-Кубанского сельского поселения выдавала прежнему арендатору ФИО4, разрешение на строительство № Ru 23508310-142 многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями согласно градостроительного плана земельного участка: позиция 1- двухсекционный трехэтажный, 24 квартирный дом, и разрешение на строительство № Ru 3508310-143, позиция 2 - трех секционный, трехэтажный, 36 квартирный дом.

ДД.ММ.ГГГГ в данные разрешения на строительство внесены изменения в части наименования застройщика, таким образом, ООО «Капитал-Строй» осуществлял строительство вышеуказанных объектов недвижимости с отступлением от проектной и разрешительной документации в нарушение п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой 

<

адрес> проводилась проверка многоквартирных жилых домов в 

<

адрес>, по результатам которой прокурор 

<

адрес> обратился в Арбитражный суд 

<

адрес>.

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> ООО «Капитал-Строй» привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ в связи с тем, что в ходе строительства застройщиком внесены изменения в проектную документацию в части увеличения количества этажности и квартир.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капитал-Строй» получено положительное заключение негосударственной экспертизы № по объекту капитального строительства многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями общественного назначения по 

<

адрес> в 

<

адрес> на основании чего в соответствии с Градостроительным кодексом РФ администрацией Южно-Кубанского сельского поселения внесены изменения в разрешения на строительство.

Из содержания указанного заключения усматривается, что этажность спорных объектов составила 5 этажей, согласно правилам определения площади здания и его помещений, площади застройки и строительства объема. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Согласно требованию Градостроительного кодекса РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию необходимо заключение органа государственного строительного надзора. Строительный надзор в отношении спорных объектов не осуществлялся, строительство ведется с отступлением от проектной и разрешительной документации. В нарушение п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, что является нарушением и подпадает под действие ст. 222 ГК РФ.

ООО «Капитал-Строй» обратилось в администрацию Южно- Кубанского сельского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, при рассмотрении данного заявления администрацией Южно-Кубанского сельского поселения отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, так как выдать разрешение на ввод в эксплуатацию не предоставляется возможным по причине отсутствия документов указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (Заключение органа государственного строительного надзора).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство или реконструкция любого объекта должны вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ч. 4 ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющее выполнение строительства в полном объеме в соответствии с градостроительной документацией, правилами и т.п., в том числе выполнение технических условий.

Таким образом, в силу закона право собственности на законченный строительством объект возникает после ввода такого объекта в эксплуатацию.

Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и вложенного труда. Недостроенные объекты не могут расцениваться как недвижимое имущество. До приемки объекта и эксплуатацию невозможно определить себестоимость строительства и его окончательную стоимость. Предметом договора между истцами и ответчиком является квартира в сданном в эксплуатацию, в установленном законом порядке, жилом доме. Предмет договора еще не существует как предмет гражданских прав, стороны находятся в обязательственных отношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. В связи с неисполнением договорных обязательств по сдаче дома в эксплуатацию ответчиком, исковые требования о признании права собственности на квартиры заявлены преждевременно.

Кроме того, при строительстве здания не осуществлялся государственный строительный надзор, авторский надзор обязательный в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

В нарушение ст.ст. 48, 49, ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта допущено без утвержденной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, в том числе и после внесения в нее соответствующих изменений, без учета требований к проектной документации, установленных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

ДД.ММ.ГГГГ получены справки МУП «Юг» о выполнении технических условий по объектам капитального строительства литер 1 и 2.

ДД.ММ.ГГГГ получены технические паспорта, изготовленные в ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» инвентарный № на здание многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, д. З6а, литер А, А1 и Б, Б1.

ООО «КапиталСтрой» обратилось в администрацию Южно-Кубанского сельского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, к заявлению приложен пакет документов согласно административного регламента администрации Южно-Кубанского сельского поселения 

<

адрес> по предоставлению муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию», при рассмотрении данного заявления администрацией Южно-Кубанского сельского поселения отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, по причине отсутствия документов указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

В связи с чем, для признания права собственности на объект капитального строительства застройщику необходимо обратиться в Арбитражный суд 

<

адрес>. В рамках судебного разбирательства необходимо ходатайствовать о проведении строительной экспертизы. При удовлетворении исковых требований застройщика о признании права собственности на квартиры в составе многоквартирного дома застройщик получит возможность исполнить свои обязательства перед членами строительного кооператива в полном объеме.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Поскольку земельный участок выделялся для строительства многоквартирного жилого дома, т.е. целевое назначение земельного участка соответствует фактическому использованию.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, не принадлежит истцу ни на праве собственности, ни на пожизненном наследуемом владении, ни в постоянном (бессрочном) пользовании.

В настоящее время сдача дома в эксплуатацию невозможна, что является причиной отсутствия возможности регистрации права собственности на квартиру, а также проживания граждан в жилом доме. 

Таким образом, только после оформления застройщиком права собственности на возведенный дом, истец вправе обратиться в суд с таким иском. В случае отказа судом застройщику в праве собственности, член ЖСК может потребовать от застройщика возврата паевого взноса.

Таким образом, в силу закона право собственности на законченный строительством объект возникает после ввода такого объекта в эксплуатацию.

Кроме того, при строительстве здания не осуществлялся государственный строительный надзор, авторский надзор обязательный в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

В нарушение ст.ст. 48, 49, ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта допущено без утвержденной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, в том числе и после внесения в нее соответствующих изменений, без учета требований к проектной документации, установленных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Доводы истца о возможности сохранения самовольной постройки несостоятельны и основаны на неправильном понимании норм материального права, так как закрепленный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд полагает иск не обоснованным. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к ЖСК «Красноград», ООО «Капитал-Строй», администрации Южно-Кубанского сельского поселения, администрации МО Динской район о признании договора притворной сделкой, признании договора заключенным, признании права собственности - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: В.Е. Ромашко