2-1928/2024

26RS0№-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 года 

<

адрес>

Кисловодский городской суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Мавряшиной Е.А., при секретаре судебного заседания ФИО4, с участием представителя ответчика ОАО «Гостиница «Пятигорск» ФИО6, по доверенности, имеющейся в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1, ФИО3 к управлению по архитектуре градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, ОАО «Гостиница «Пятигорск» о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, 

Установил.

ФИО2, ФИО1, ФИО3, уточнив свои исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратились в суд с иском к управлению по архитектуре градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, ОАО «Гостиница «Пятигорск» в котором просят суд признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и ОАО «Гостиница «Пятигорск» о предоставлении в аренду земельного участка с К№, площадью 1930 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, гора «Пикет» сроком по ДД.ММ.ГГГГ, недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки.

В обоснование доводов иска указано следующее.

ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое здание с К№, площадью 72.7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, территория санатория «Пикет». Право собственности ФИО2 на здание возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное здание расположено на земельном участке площадью 80 кв.м., с К№, по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и ФИО2 заключён договор № аренды земельного участка с К№, площадью 80 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, Гора Пикет. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение с изменениями в п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по 17. 10. 2025.

Вышеуказанное здание и земельный участок, согласно сведениям публичной кадастровой карты, расположены фактически внутри земельного участка с К№, расположенного по адресу: Ставропольский грай, 

<

адрес>, гора «Пикет».

ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 207 кв.м., с К№, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.

Указанной земельный участок, согласно сведениям публичной кадастровой карты, также расположен фактически внутри земельного участка с КН 26:34:030311:22, расположенного по адресу: 

<

адрес>, гора «Пикет».

ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с К№, площадью 67,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> территория санатория «Пикет». Право собственности ФИО3 на помещение возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанное помещение расположено на земельном участке площадью 100 кв.м., с К№, по адресу: 

<

адрес>, Гора Пикет.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и ФИО5 заключён договор № аренды земельного участка с К№ площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, гора «Пикет». ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение с изменениями в п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанное здание и земельный участок, согласно сведениям публичной кадастровой карты, расположены в границах земельного участка с КН 26:34:030311:22 по адресу: 

<

адрес>, гора «Пикет».

В настоящее время между администрацией города-курорта Кисловодска и ОАО «Гостиница «Пятигорск» заключен договор аренды земельного участка площадью 1930 кв.м., с КН 26:34:030311:22, расположенного по адресу: 

<

адрес>, гора «Пикет», сроком до 2064.

Как полагают истцы, сложившиеся ситуация фактически создает реальную угрозу нарушения их прав, лишает их возможности свободно пользоваться и распоряжаться своим имуществом земельными участками и помещениями, досудебная претензия, направленная ДД.ММ.ГГГГ в адрес ОАО «Гостиница «Пятигорск» и полученная адресатом 10 и ДД.ММ.ГГГГ с предложением рассмотреть вопрос внесудебного разрешения сложившейся спора, осталась без ответа.

Истцы, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и положения ст.46 Конституции РФ, ст. ст. 12, 45, 166, 167, 606, 304, 305 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ, разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ, полагая свои права нарушенными обратились в суд с данным иском.

В судебное заседание истцы ФИО3, ФИО2, ФИО1, представители ответчика управления по архитектуре градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, 3 лица администрации г.-к Кисловодска, 3 лица Управления Росреестра по 

<

адрес>, 3 лица ФГБУ «Национальный парк «Кисловодский», представитель истцов, действующий на основании доверенностей ФИО9 не явились, в заявлении в адрес суда представитель истцов ФИО9 просил о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие его доверителей.

В судебном заседании представитель ответчика ОАО «Гостиница «Пятигорск» ФИО6 просил суд в удовлетворении иска отказать по основаниям и доводам возражений на иск, просил применить к исковым требованиям истечение срока исковой давности, указал, что в иске не указаны основания для признания сделки недействительной, предусмотренные требованиями закона, истцами избран неверный способ защиты права.

Согласно доводам письменных возражений ОАО «Гостиница «Пятигорск» на иск, истцами суду не предоставлено доказательств того, что наличие договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № каким-либо образом препятствует пользованию, а тем более распоряжению их земельными участками, указание на то, что земельные участки с К№, 26:34:030311:9 и 26:34:030311:23 расположены в границах земельного участка с К№ ничем не подтверждается. Сведения кадастровой карты, напротив указывают на то, что земельные участки с К№, 26:34:030311:9 и 26:34:030311:23 являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют определенные границы, а также самостоятельные выходы на улицу гора «Пикет». Истцами не приведено ни одного основания, предусмотренного пар.2 гл. 9 ГК РФ, по которому договор аренды может быть признан недействительным. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из смысла пункта 1 ст. 166 ГК недействительна по основаниям, установленным законом, то есть по основаниям предусмотренным ст. ст. 168 - 179 ГК РФ. Таких оснований из заявления истцов не усматривается. Кроме того, истцы не указывают, когда именно им стало известно, что наличие договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № нарушает их права пользования, владения и распоряжения их недвижимым имуществом. В исковом заявлении указано, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключил с Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска договор аренды земельного участка 235/2019, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с К№ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО5 и Комитетом имущественных отношений администрации г.-к. Кисловодска ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №. Исходя из изложенного представитель ответчика ОАО «Гостиница «Пятигорск» предполагал, что истцы должны были узнать о предполагаемом нарушении их прав исполнением договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ вскоре после приобретения прав на земельные участки, а именно в 2019 году, при этом исковое заявление было подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, за пределами срока исковой давности.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно данным ЕГРН земельный участок с К№ поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под водолечебницу, лечебный корпус-поликлиника, спальные корпуса, жилой дом, клуб-столовая, нежилое здание, уточненная площадь: 80 кв.м, границы установлены, адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>, городской округ город-курорт Кисловодск, 

<

адрес>, земельный участок 8, в отношении которого зарегистрировано:

- ДД.ММ.ГГГГ аренда, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права и обременения ФИО2.

На вышеуказанном земельном участке с К№ расположен объект недвижимости с К№ - здание, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (ранее учтенный), назначение: нежилое, наименование: магазин, количество этажей (в том числе подземных): 1, площадь: 72.7 кв.м, адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>, городской округ город-курорт Кисловодск, 

<

адрес>, здание 8, в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2, на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным ЕГРН земельный участок с К№ поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (ранее учтенный), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, уточненная площадь: 207 кв.м, границы установлены, адрес: край Ставропольский, 

<

адрес>, в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН вид объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:000000:5659 - здание, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (ранее учтенный), назначение: нежилое, наименование: магазин, количество этажей (в том числе подземных): 1, площадь: 67.3 кв.м, адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>, городской округ город-курорт Кисловодск, 

<

адрес>, здание 6, в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный объект недвижимости с К№ расположен на земельном участке с К№ поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, уточненная площадь: 100 кв.м, границ установлены, адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>, городской округ город-курорт Кисловодск, 

<

адрес>, земельный участок 6, в отношении которого зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ аренда, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости: ФИО3, срок действия: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соглашение об изменении условий договора аренды, на основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с К№ поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под водолечебницу, лечебный корпус-поликлиника, спальные корпуса, жилой дом, клуб-столовая, нежилое здание, уточненная площадь: 1930 кв.м, границ установлены, адрес: 

<

адрес>, гора "Пикет", в отношении которого зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ аренда, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости АОА "Гостиница "Пятигорск".

В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу назначена судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам экспертного учреждения ООО «ЮФО Специализированный Экспертно- Криминалистический Центр».

Hа разрешение экспертов судом поставлены следующие вопросы.

1. Возможен ли проезд и проход к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3 непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования без установления сервитута на территорию земельного участка с кадастровым номером 26:34:030311:22?

2. Возможна ли эксплуатация и обслуживание нежилых зданий без использования территории земельного участка 26:34:030311:22?

3. 

<

адрес> и проход к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3 без установления сервитута невозможен, то через какие земельные участки можно обеспечить доступ к земельным участкам истцов?

4. 

<

адрес> и координаты земельного участка, необходимого для проезда к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3?

Согласно заключению эксперта №-КК/2024 ООО «ЮФО Специализированный Экспертно- Криминалистический Центр» Земельный участок с КН 26:34:030311:22, общей площадью 1930 кв.м, разрешенное использование – «Под водолечебницу, лечебный корпус-поликлиника, спальные корпуса, жилой дом, клуб-столовая, нежилое здание», принадлежит на праве аренды ОАО «Гостиница «Пятигорск», границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Земельный участок с КН 26:34:030311:25 общей площадью 80 кв.м, разрешенное использование – «Под водолечебницу, лечебный корпус-поликлиника, спальные корпуса, жилой дом, клуб-столовая, нежилое здание», принадлежит на праве аренды ФИО2, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Земельный участок с КН 26:34:030311:23 общей площадью 100 кв.м, разрешенное использование – «магазины», принадлежит на праве аренды ФИО3 Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Земельный участок с КН 26:34:030311:9 общей площадью 207 кв.м, разрешенное использование – «туристическое обслуживание», принадлежит на праве собственности ФИО7 Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

По результатам проведенного исследования было установлено, что существующие подъездные пути, в виде асфальтированных проезда и площадки, к земельным участкам с КН 26:34:030311:25, 26:34:030311:23, 26:34:030311:9, входят в состав территории земельного участка с КН 26:34:030311:22.

Как указано экспертом: - территория земельного участка с КН 26:34:030311:22 включает в себя существующий проезд и площадку из асфальтобетонного покрытия; - земельные участки с КН 26:34:030311:25 и КН 26:34:030311:23 сформированы по стенам нежилых зданий, расположенных на территории указанных земельных участков (на дату проведения осмотра, объекты находились в процессе строительно-монтажных работ).

Земельный участок с КН 26:34:030311:22 по отношению к земельным участкам с КН 26:34:030311:25 и КН 26:34:030311:23, является смежным и граничит с указанными земельными участками по трем сторонам.

Учитывая расположение нежилых зданий, такое смежество лишает владельцев возможности для обслуживания и ремонта стен нежилых зданий. Также, здания должны быть оснащены отмосткой в соответствии с СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий». С технической точки зрения, устройство отмостки возможно только на территории земельного участка с КН 26:34:030311:22;

- территория, через которую предполагается осуществлять проезд и проход к земельным участкам с КН 26:34:030311:25 и КН 26:34:030311:23 проходит через зеленые насаждения и газон, оборудованный бордюрами. Соответственно, требуется вырубка зеленых насаждений и производство работ по устройству проезда;

- доступа по длинной стороне границы лишен земельный участок с КН 26:34:030311:9, доступ к которому также ранее осуществлялся с существующего асфальтобетонного подъезда.

На основании изложенного, эксперт пришёл к выводу, что при формировании границ земельного участка с КН 26:34:030311:22 нарушены требования Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

При формировании границ земельного участка с К№ не были учтены расположение нежилых зданий, не было учтено расположение существующих подъездных путей к территориям всех земельных участков с К№, 26:34:030311:23, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9, в территорию земельного участка с КН 26:34:030311:22 включены территории общего пользования, а именно существующие подъездные пути; территория земельного участка с КН 26:34:030311:22 имеет существующее ограждение по трем своим сторонам, при этом, в территорию земельного участка включены территории, которые выходят за пределы установленных ограждений, в связи с чем, эксперт пришел к выводу, что проезд и проход к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3 непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования без установления сервитута на территорию земельного участка с кадастровым номером 26:34:030311:22 – невозможен.

Также экспертным путем было установлено, что фактическое расположение границ земельных участков с К№, 26:34:030311:23, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9 не соответствует сведениям ЕГРН: 1) фактические границы земельного участка с КН 26:34:030311:25 имеют горизонтальное смещение относительно границ этого же участка, учтенных в ЕГРН, в результате чего часть здания находится частично, на территории земельного участка с КН 26:34:030311:22, частично, на территории земель общего пользования; 2) фактические границы земельного участка с КН 26:34:030311:23 имеют поворотное смещение относительно границ этого же участка, учтенных в ЕГРН, в результате чего часть здания находится частично, на территории земельных участков с КН 26:34:030311:22, КН 26:34:030311:25, частично, на территории земель общего пользования; фактические границы земельного участка с КН 26:34:030311:9 включают в себя территорию дороги общего пользования, что является следствием допущенной реестровой ошибки; 4) фактические границы земельного участка с КН 26:34:030311:22 включают в себя территорию дороги общего пользования, что является следствием допущенной реестровой ошибки.

Причинами такого пересечения/наложения границ является реестровая ошибка, содержащаяся в сведениях ЕГРН о границах земельных участков с К№, 26:34:030311:23, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9. При этом, реестровая ошибка возникла по причине несоответствия сведений ЕГРН фактическому расположению земельных участков и нежилых зданий.

Эксперт полагал о том, что в целях исправления реестровой ошибки необходимо провести кадастровые работы по учету изменений границ земельных участков.

По второму вопросу экспертом установлено, что проезд и проход к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3 непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования без установления сервитута на территорию земельного участка с К№ – невозможно, так как земельные участки с КН 26:34:030311:25 и КН 26:34:030311:23 сформированы по стенам нежилых зданий, расположенных на территории указанных земельных участков (на дату проведения осмотра, объекты находились в процессе строительно-монтажных работ),земельный участок с КН 26:34:030311:22 по отношению к земельным участкам с КН 26:34:030311:25 и КН 26:34:030311:23, является смежным и граничит с указанными земельными участками по трем сторонам.

Учитывая расположение нежилых зданий, такое смежество лишает владельцев возможности для обслуживания и ремонта стен нежилых зданий. Также, здания должны быть оснащены отмосткой в соответствии с СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий». С технической точки зрения, устройство отмостки возможно только на территории земельного участка с КН 26:34:030311:22. При этом, отсутствие отмостки негативно скажется на условиях эксплуатации нежилых зданий (отмостка выполняет функции по защите фундамента и стен от воздействия атмосферных осадков);

- территория, через которую предполагается осуществлять проезд и проход к земельным участкам с КН 26:34:030311:25 и КН 26:34:030311:23 проходит через зеленые насаждения и газон, оборудованный бордюрами. Соответственно, требуется вырубка зеленых насаждений и производство работ по устройству проезда;

- доступа по длинной стороне границы лишен земельный участок с КН 26:34:030311:9, доступ к которому также ранее осуществлялся с существующего асфальтобетонного подъезда.

По третьему вопросу эксперт пришел к следующим выводам.

Проезд к земельным участкам с К№, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9, без использования территории земельного участка с К№ - невозможен. 

<

адрес>а может быть обеспечена только посредством установления сервитута с использованием части территории земельного участка с К№. Также, обеспечить проезд к земельным участкам с К№, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9 возможно посредством изменения границ земельного участка с КН 26:34:030311:22 при исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о границах перечисленных земельных участков.

При этом экспертом были сформированы на основании существующего проезда, существующей разворотной площадки и элементов благоустройства и озеленения площадь и координаты земельного участка, необходимого для проезда к земельным участкам и нежилым зданиям, принадлежащим истцам ФИО2, ФИО1, ФИО3 и приведены координаты характерных точек границ предлагаемого земельного участка, необходимого для проезда к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3

Также экспертом указано о том, что приведенные границ земельного участка, необходимого для проезда к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3, не являются границами предлагаемого сервитута по следующим причинам: - границы всех исследуемых земельных участков содержат в себе реестровую ошибку, поэтому установление сервитута на ошибочные границы невозможно; - земельный участок, необходимый для проезда к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3, по результатам исправления реестровой ошибки, должен будет относиться к категории земель общего пользования, поскольку будет использоваться в целях доступа к земельным участкам с К№, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9, 26:34:030311:22, и расположенным на них, объектам недвижимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется. Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены соответствующие выводы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение судебной экспертизы не содержат неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом вопросам с применением нормативно-правовой базы, а также научно-методической литературы, в силу чего его объективность и достоверность не вызывает сомнений.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17, ст. 18).

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а статья 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом, как следует из пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Таким образом, сделка может быть признана недействительной лишь по основаниям, предусмотренным параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными нормами этого кодекса или другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 78 Постановления N 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с абзацем вторым пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

С учетом указанных правовых норм и разъяснений, истцы ФИО3, ФИО2, ФИО1 должны подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что они является лицами, заинтересованным в признании спорного договора недействительным, и что в результате признания спорного договора недействительным будут непосредственно восстановлены нарушенные этим договором его права и законные интересы.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из обоснования заявленных ФИО5, ФИО2, ФИО1 требований по настоящему делу, юридически значимыми и подлежащими выяснению обстоятельствами с учетом содержания спорных отношений сторон и подлежащих применению норм материального права являлись установление обстоятельств приобретения сторонами спора прав на спорный земельный участок как ответчика, так и истца, времени приобретения права, процедура формирования спорных земельных участков и основания к их формированию, законность сделок по предоставлению и отчуждению спорных участков, проверка документально подтвержденных оснований внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о спорных земельных участках, а также факт нарушения прав истца действиями ответчика.

Исследовав представленные доказательства, суд установил, что для использования, эксплуатации принадлежащих истцам нежилого здания с К№, нежилого помещения с К№, расположенных на земельных участках с К№, 26:34:030311:9 и 26:34:030311:23 смежными с земельным участком с КН 26:34:030311:22 необходимы подъездные пути, посредством изменения границ земельного участка с КН 26:34:030311:22 при исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о границах перечисленных земельных участков, что влечет невозможность использования земельного участка с КН 26:34:030311:22 в существующих границах и размерах. Границы всех исследуемых земельных участков, находящихся в пользовании сторон содержат в себе реестровую ошибку, поэтому установление сервитута на ошибочные границы невозможно; - земельный участок, необходимый для проезда к земельным участкам и нежилым зданиям истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3, по результатам исправления реестровой ошибки, должен будет относиться к категории земель общего пользования, поскольку будет использоваться в целях доступа к земельным участкам с К№, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9, 26:34:030311:22, и расположенным на них, объектам недвижимости.

Поскольку одним из требований для земельных участков является наличие к ним доступа, и земельный участок с К№, лишает доступа на земельные участки с К№, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9, к располагающим на них строениям собственникам, что нарушает права истцов, как собственников, суд удовлетворяет заявленные требования в части признания недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с К№ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из заключения судебной экспертизы следует, что земельный участок с К№ в существующей конфигурации препятствует проезду к земельным участкам с К№, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9 и лишает доступа к расположенным на них строениям, такое смежество лишает владельцев возможности для обслуживания и ремонта стен нежилых зданий. Выполнение требований законодательства об обеспечении параметров проезда к земельным участкам приведет к занятию большей части площади спорного земельного участка и невозможности его использования по назначению в существующем виде. Необходимость в значительной площади для обеспечения проезда к земельным участкам с К№, 26:34:030311:25, 26:34:030311:9 подтверждается представленным заключением эксперта.

Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам. В частности, в силу п. 4 - 6 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу положений ч. 6 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при образовании или изменении земельного участка должен быть обеспечен доступ к иным земельным участкам и при этом должна сохранятся возможность его использования по назначению. 

Исходя из установленных обстоятельств нарушения прав истцов, договор аренды земельного участка признается судом недействительным.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требования о применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Судом отклоняется заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, на основании ст. 181, 195, 200 ГК РФ, суд исходил из того, что о дате заключения спорного договоров аренды истцы узнали на стадии рассмотрения спора в суде, после приобщения к материалам гражданского дела копии спорного договора, в связи с чем исковые требования были уточнены в порядке ст. 39 ГПК РФ, следовательно, в суд с настоящими требованиями истцы обратились в установленный законом срок исковой давности.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО1, ФИО3 - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и ОАО «Гостиница «Пятигорск» о предоставлении в аренду земельного участка с К№, площадью 1930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, гора «Пикет» сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды ОАО «Гостиница «Пятигорск» №, 26-26/015-26/015/200/2016-3559/1.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Кисловодский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Мавряшина Е.А.