Дело № 2-38/2025

22RS0015-01-2024-003200-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 10 февраля 2025 года 

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Н.В. Усвят,

при секретаре А.О. Клейменовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Первомайского района Алтайского края обратился с иском в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на хозяйственную постройку площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную на земельном участке по АДРЕС с кадастровым НОМЕР и снятии данного объекта с государственного кадастрового учета; о признании договора аренды НОМЕР от ДАТА земельного участка с кадастровым НОМЕР заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО2 недействительным; применить последствия недействительности ничтожных сделок путем возложения на ФИО2 обязанности возвратить земельный участок с кадастровым НОМЕР в первоначальное положение, имевшее место на момент заключения договора аренды НОМЕРА от ДАТА; признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав ФИО2 на земельный участок по АДРЕС АДРЕС с кадастровым НОМЕР.

В обоснование требований указано, что прокуратурой Первомайского района проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении земельных участков в ходе которой установлено, что земельный участок по АДРЕС с кадастровым НОМЕР, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. принадлежит на праве собственности администрации Первомайского района Алтайского края.

02.07.2012 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО2 заключен договор аренды НОМЕР на указанный земельный участок сроком на 10 лет.

26.08.2021 на основании заявления и технического плана в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимости – хозпостройку, площадью 7,8 кв.м., расположенную на арендованном земельном участке.

Ввиду регистрации права собственности на спорную хозпостройку, 30.09.2021 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора аренды от ДАТА НОМЕР и ДАТА между этими же сторонами заключен договор аренды НОМЕР на земельный участок с кадастровым НОМЕР, расположенный по АДРЕС сроком на 49 лет.

Право на объект «хозпостройка» не подлежало регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку указанная хозяйственная постройка не является недвижимостью ввиду несоответствия признакам, установленным ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

В ходе выездной проверки установлено, что какие-либо постройки (сооружения) на земельном участке по АДРЕС отсутствуют; возведен фундамент, который длительное время не поставлен на кадастровый учет и не оформлено право собственности.

Поскольку возведенная ФИО2 на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, хозпостройка имеет вспомогательное значение, то ее строительство, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности, не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в аренду сроком на 49 лет на основании ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом положений ч. 2 ст. 166, ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ договор аренды НОМЕР от ДАТА является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона и при этом посягающий публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали указав, что хозяйственная постройка на момент регистрации права собственности ФИО2 имела прочную связи с землей, имеет фундамент и не может быть перемещена без несоразмерного ущерба, разрушения, то есть относится к недвижимым вещам и объектам капитального строительства. Хозяйственная постройка была поставлена на кадастровый учет как объект недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства основания для признания права отсутствующим и снятия объекта с государственного кадастрового учета отсутствуют. 

Основанием для обращения ФИО2 с заявлением о расторжении договора аренды от ДАТА и последующего заключения договора аренды от ДАТА послужило не возведение и регистрация права на хозяйственную постройку, а окончание срока договора аренды от ДАТА. ФИО2 до истечения срока договора аренды, обратился в администрацию с вопросом о возможности его продления, и в дальнейшем оформлял документы по указанию сотрудников комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района, полагаясь на то, что работники указанного органа компетентны в оформлении соответствующих договоров и сделка совершается с соблюдением закона. 

Помимо этого, положения Земельного кодекса РФ, в том числе те, на которые ссылается истец, не связывают возможность приобретения земельного участка без проведения торгов с конкретным с видом здания, сооружения, собственником которого является лицо, заинтересованное в приобретении такого участка.

Строительство на земельном участке хозяйственной постройки не противоречит виду разрешенного использования земельного участка. Следовательно, право на приобретение участка без проведения торгов, принадлежит собственникам любых зданий, сооружений, расположенных на земельном участке; утверждение истца об обратном полагают необоснованным; основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. 

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда, указав, что отсутствовали основания для предоставления ответчику земельного участка в аренду без проведения торгов. 

Представитель третьего лица администрации Первомайского района Алтайского края разрешение исковых требований также оставил на усмотрение суда, указав, что объект вспомогательного назначения – хозпостройка, не может повлечь возникновение права на приобретение земельных участков под данным объектом в аренду без проведения торгов после расторжения ранее заключенного договора аренды, в связи с чем правовых оснований для предоставления ФИО2 спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов не имелось, что ограничивает права неопределенного круга лиц на приобретение указанного участка в установленном порядке. 

Представитель третьего лица отдела архитектуры администрации Первомайского района Алтайского края в судебное заседание не явился, извещен. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что государственная регистрация не подменяет собой договор, либо правоустанавливающий документ, а является необходимым условием возникновения права, либо действительности сделки. Вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав на основании судебных актов. При наличии в иске требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок, требование о признании недействительными записей в ЕГРН о праве являются заявленными излишне. 

Суд, с учетом требований ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Свидетель ФИО4 при рассмотрении дела пояснил, что земельный участок ФИО2 по АДРЕС является смежным к его земельному участку, имеет общее ограждение. Два года назад на участке ФИО2 были возведены постройки: туалет, хозпостройка из бруса, фундамент дома, столбы для ограждения, подведена вода, электричество на опоре. Примерно 1-2 раза в неделю ФИО2 приезжает, следит за участком, осуществляет покос травы. Хозпостройка на участке ФИО2 выполнена из бруса, капитальная это постройка или нет, пояснить затруднился. Работы по строительству жилого дома на участке ответчика ведутся по мере возможности. 

Выслушав прокурора, стороны, допросив свидетеля, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что постановлением администрации Первомайского района Алтайского края НОМЕР от ДАТА в соответствии с Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ, согласно публикации в районной газете «Первомайский вестник» о наличии свободных земельных участков от ДАТА НОМЕР и поступлением одного заявления от ФИО2, постановлено утвердить схему расположения земельного участка площадью 

<

данные изъяты> га, расположенного по АДРЕС; предоставить указанный земельный участок ФИО2 в аренду сроком на 10 лет. Категория земли – земли населенных пунктов; цель предоставления – для ведения личного подсобного хозяйства.

ДАТА между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на основании постановления администрации Первомайского района НОМЕР от ДАТА, заключен договор аренды земельного участка НОМЕР.

В силу п. 1.1-1.3 Договора арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный: АДРЕС. Стороны распространяют действие настоящего договора на отношения, которые сложились между ними с ДАТА по ДАТА включительно. Участок имеет кадастровый НОМЕР; категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 2.1 Договора общая сумма арендной платы в денежной форме на 2011-2012 гг. (с ДАТА по ДАТА) составляет 1144,57 рублей.

Пунктом 6.2.4 Договора предусмотрена обязанность арендатора не возводить строений и сооружений без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации Первомайского района, противопожарной службы, центра санэпидемнадзора, не превышать установленные сроки строительства. 

В случае их возведения соблюдать требование градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. 6.2.3 Договора). 

ДАТА ФИО2 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Первомайского района с заявлением о расторжении договора аренды НОМЕР от ДАТА в связи с регистрацией права собственности на хозпостройку, находящуюся на данном земельном участке, и просил предоставить земельный участок в аренду сроком на 49 лет. 

Соглашением от ДАТА договор аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР расторгнут. 

ДАТА между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на основании п. 17 ч. 8 ст. 39.8, п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и Выписки из ЕГРН от ДАТА НОМЕР заключен договор аренды земельного участка НОМЕР.

В силу пунктов 1.1-1.3 Договора арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по АДРЕС.

Стороны распространяют действие настоящего договора на отношения сторон, которые сложились между ними с ДАТА по ДАТА включительно.

Участок имеет кадастровый НОМЕР, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства индивидуального жилого дома. 

В силу п. 2.1 Договора общая сумма арендной платы в денежной форме на ДАТА (с ДАТА по ДАТА) составляет 517,06 рублей.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым НОМЕР, расположен по АДРЕС, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства; сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют; ДАТА зарегистрировано право аренды земельного участка в пользу ФИО2 на основании договора НОМЕР от ДАТА.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на земельном участке с кадастровым НОМЕР зарегистрировано нежилое здание – деревянная хозяйственная постройка с кадастровым НОМЕР года постройки, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, правообладателем которой является ФИО2, право зарегистрировано ДАТА. 

По данным реестрового дела здание хозпостройки поставлено на государственный кадастровый учет и право на него зарегистрировано на основании заявления, а также технического плана. 

Согласно представленной в реестровом деле декларации об объекте недвижимости ФИО2 было возведено нежилое здание – хозяйственная постройка; виды разрешенного использования объекта недвижимости – объект вспомогательного использования; месторасположение: АДРЕС, кадастровый номер земельного участка НОМЕР; количество этажей 1, год завершения строительства 2021; материал наружных стен здания – деревянный; правообладатель ФИО2.

Помимо этого, ДАТА администрация Первомайского района Алтайского края была уведомлена ФИО2 о намерении возведения на земельном участке по АДРЕС объекта индивидуального жилищного строительства – индивидуального жилого дома с гаражом, площадью застройки 

<

данные изъяты> кв.м.

Уведомлением от ДАТА НОМЕР ФИО2 был оповещен о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства, установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта. 

Согласно сведениям администрации Березовского сельсовета Первомайского района Алтайского края установлено, что земельный участок с кадастровым НОМЕР расположенный по АДРЕС находится в границах населённого пункта, в территориальной зоне Ж-1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами; земельный участок имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно решению Совета депутатов Березовского сельсовета НОМЕР от ДАТА территориальная зона Ж-1 имеет следующие виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобного хозяйства; блокированная жилая застройка; малоэтажная многоквартирная жилая застройка; обслуживание жилой застройки. 

В акте выездной проверки проведенной старшим помощником прокурора Первомайского района ФИО5 установлено, что по состоянию на ДАТА на земельном участке, расположенном по АДРЕС какие-либо постройки или сооружения отсутствуют; на земельном участке возведен фундамент, который длительное время не поставлен на кадастровый учет, право собственности не зарегистрировано.

В соответствии с актом обследования земельного участка от ДАТА проведенному комиссией в составе первого заместителя главы администрации Первомайского района по экономике, земельно-имущественным отношениям, труду и сельскому хозяйству ФИО6, председателя комитета по управлению муниципальным имущество и земельным отношениям администрации Первомайского района ФИО7, начальника отдела архитектуры и градостроительства – главного архитектора района администрации Первомайского района ФИО8 проведено обследование земельного участка с кадастровым НОМЕР, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.. В ходе визуального осмотра установлено: участок частично огорожен (установлены металлические столбы), имеется подъезд. На участке расположены объекты: нежилое здание на ленточном бетонном фундаменте, стены выполнены из деревянного бруса, кровля металлическая, состоит на государственном кадастровом учете кадастровый НОМЕР; строительная конструкция (фундамент) в виде монолитной бетонной плиты, в которой имеются технологические отверстия для инженерных коммуникаций (на государственном кадастровом учете не состоит).

Заявляя исковые требования в интересах неопределенного круга лиц, прокурор указывает, что наличие зарегистрированного права на объект недвижимости - хозпостройку, необоснованно предоставило ответчику ФИО1 право получения в аренду земельного участка по АДРЕС без проведения торгов, и ограничивает права неопределенного круга лиц на его приобретение в установленном законом порядке. 

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с частью 11 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. Ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.

В письме Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования" указано, что регистрация права (кадастровый учет) на сооружения вспомогательного использования проводится в общем порядке, установленном для госрегистрации прав.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Заключением эксперта НОМЕР от ДАТА ООО «

<

данные изъяты>» установлено, что на земельном участке с кадастровым НОМЕР по АДРЕС расположены следующие постройки: незавершенное строительством здание индивидуального жилого дома с пристроенным гаражом и баней; хозяйственная постройка. Незавершенное строительством здание индивидуального жилого дома с пристроенным гаражом и баней – представляет собой монолитные железобетонные фундаменты в виде вертикальных и горизонтальных конструкций. Хозяйственная постройка выполнена из деревянных конструкций (брусчатые стены и дощатое покрытие по деревянным балкам), опирающихся на монолитные бетонные фундаменты, заглубленные в грунт.

Постройки, расположенные на исследуемом земельном участке, имеют прочную связь с землей и не могут быть перемещены (демонтированы и впоследствии собраны) без изменения их основных характеристик. Согласно определениям, приведенным в п. 10 и п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ № 190-ФЗ незавершенный строительством жилой дом (с пристроенным гаражом и баней) и хозяйственная постройка, возведенные на земельном участке с кадастровым НОМЕР по АДРЕС являются объектами капитального строительства. Согласно определению, приведенному в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации № 51-ФЗ незавершенный строительством жилой дом (с пристроенным гаражом и баней) и хозяйственная постройка, возведенные на земельном участке с кадастровым НОМЕР по АДРЕС являются недвижимым имуществом. 

Указанное экспертное заключение выполнено компетентными экспертами имеющими соответствующую квалификацию в области проведения судебных строительно-технических экспертиз, является полным, мотивированным, содержит ответы на все поставленные вопросы, сторонами не оспорено, в связи с чем, с учетом исследованных материалов дела и выводов эксперта, суд приходит к выводу, что спорная хозяйственная постройка с кадастровым номером 22:33:042801:3190 относится к объектам капитального строительства, является недвижимым имуществом. Доводы иска об обратном в данной части с использованием относимых и допустимых доказательств не подтверждены. 

Земельный кодекс Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В пунктах 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Исключительность права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка собственником расположенных на нем здания, сооружения означает, что такой собственник вправе приобрести в собственность или в аренду исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Судом установлено, что основанием для заключения договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА явилась регистрация права собственности ФИО2 на объект недвижимости - хозпостройку, расположенную на спорном земельном участке, что подтверждается соответствующим заявлением ФИО2, а также вводной частью договора аренды НОМЕР от ДАТА.

Довод ответчика о том, что расторжение договора аренды от ДАТА и последующее заключение договора аренды от ДАТА были обусловлены объективными обстоятельствами - истечением срока действия первоначального договора, судом отвергается, поскольку противоречит вышеуказанным письменным доказательствам. Доказательств обращения ФИО2 в комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о заключении договора аренды на новый срок по иным основаниям, в материалы дела не предоставлено. 

В соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок по АДРЕС относится к категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. 

Пунктами 1-2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" закреплено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

К числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

В связи с чем, возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в аренду земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения объектов на нём и принять решение о создании вспомогательного объекта до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в аренду без торгов только после окончания строительства основного объекта.

Поскольку возведенная ФИО2 на приусадебном земельном участке, переданном ему в аренду хозпостройка имеет вспомогательное назначение, то её строительство, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на нее, не могло повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в аренду без проведения торгов после расторжения ранее заключенного договора аренды, на основании приведенных норм земельного законодательства, в связи с чем, правовых оснований для получения земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов не имелось.

Как указано ранее, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. 

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. 

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

Однако, доказательств того, что для эксплуатации хозяйственной постройки площадью 

<

данные изъяты> кв.м., необходимо представление земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. при рассмотрении дела не добыто.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

В пункте 78 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 также разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из установленных судом обстоятельств следует, что при заключении ДАТА договора аренды НОМЕР основного здания – жилого дома, построенного с соблюдением установленного порядка, на земельном участке не имелось, а "хозпостройка" как здание не имеет самостоятельного функционального назначения.

При таких обстоятельствах, ФИО2 не имел права на приобретение земельного участка в аренду под вспомогательным объектом без проведения торгов, следовательно договор аренды НОМЕР от ДАТА заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО9 является недействительным (ничтожным) как совершенный с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

Предоставление ФИО2 данного земельного участка в аренду сроком на 49 лет без торгов нарушило права неопределенного круга лиц на его приобретение в установленном порядке. 

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Спорная хозпостройка на земельном участке по адресу АДРЕС была возведена и право на нее зарегистрировано ФИО2 с целью получения земельного участка в аренду сроком на 49 лет на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ без проведения торгов и уплаты арендной платы в меньшем размере. Данные действия свидетельствуют о недобросовестности стороны, что повлекло выбытие из собственности органа местного самоуправления спорного земельного участка и нарушение прав неопределенного круга лиц.

Из пояснений ФИО2 и его представителя, экспертного заключения следует, что жилой дом на земельном участке до настоящего времени отсутствует, а значит при признании судом недействительной (ничтожной) сделки договора аренды данного земельного участка подлежат удовлетворению требования прокурора о признании отсутствующим у ФИО2 права собственности на хозяйственную постройку, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, с кадастровым НОМЕР, расположенную на земельном участке по адресу: АДРЕС, поскольку иным способом невозможно защитить нарушенное право неопределенного круга лиц.

Таким образом, договор аренды от ДАТА НОМЕР является недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающий требования закона или иного правового акта и при этом посягающий на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Поскольку судом установлено нарушение указанной сделкой публичных интересов, сама сделка признается судом недействительной (ничтожной), суд применяет следующие последствия недействительности ничтожных сделок. 

Земельный участок вернуть в собственность муниципального образования Первомайский район Алтайского края, возложив на ответчика обязанность по возврату земельного участка в состоянии имевшем место на момент заключения договора аренды НОМЕР от ДАТА, то есть свободным от каких-либо строений. 

Право собственности ФИО2 на здание хозпостройки НОМЕР подлежит признанию отсутствующим по приведенным выше основаниям, что является основанием для снятия данного объекта с государственного кадастрового учета и погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на указанный объект. 

Согласно пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты, в связи с чем, требования о признании недействительными записей в ЕГРН прокурором заявлены излишне. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на хозяйственную постройку, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, с кадастровым НОМЕР, расположенную на земельном участке по АДРЕС и прекратить государственный кадастровый учет указанной хозяйственной постройки.

Признать недействительным договор аренды от ДАТА НОМЕР, заключенный между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по АДРЕС.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ФИО2 обязанность возвратить в собственность муниципального образования Первомайского района Алтайского края земельный участок с кадастровым НОМЕР в первоначальном положении, имевшем место на момент заключения договора аренды НОМЕР от ДАТА. 

В оставшейся части исковые требования оставить без удовлетворения. 

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ город Новоалтайск государственную пошлину 300 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.02.2025.

Председательствующий Н.В. Усвят