47RS0004-01-2019-007927-05

Дело № 2-1208/2020 (2-8272/2019;) 

7 июля 2020 г. 

Заочное 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Курбатовой Э. В.,

при ведении протокола помощником судьи Ляховой Н.А.,

с участием представителя истца адвоката Подпорина Н.А. по доверенности от 30 августа 2019 года и ордеру от 30 августа 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Туляковой Елены Владимировны к Бурманову Борису Анатольевичу о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

Тулякова Е.В. обратилась в суд, указывая, что 9 апреля 2019 года подписала с ответчиком договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>. Полагает, что данный договор является ничтожным, поскольку целью его заключения являлся залог данной квартиры в качестве обеспечения обязательства по получению от Бурманова Б.А. займа в размере 2 600 000 руб. Данное обстоятельства, по доводам иска, подтверждается заключением с Бурмановым Б.А. 25 апреля 2019 года предварительного договора купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого, предусматривалась обратная продажа ей квартиры в срок до 10 мая 2019 года. Истец указала, что займ она возвратила, однако, Бурманов Б.А. принятое на себя обязательство по договору от 25 апреля 2019 года нарушил, в срок до 10 мая 2019 года основной договор купли-продажи квартиры с ней не заключил. При этом, как указывает истец, ни она, ни ответчик в действительности не имели намерения по оформлению купли-продажи квартиры. Полагает, что ответчик злоупотребил своими правами, навязав ей условия ничтожной сделки, она, нуждаясь в денежных средствах, вынуждена была заключить договор купли-продажи с Бурмановым Б.А., поскольку кредитные организации ей в предоставлении денежных средств отказали. Считает, что в действительности договор купли-продажи прикрывал договор залога недвижимого имущества, однако, поскольку договор залога не зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ленинградской области, то есть является незаключенным, на стороне ответчика имеет место признаки неосновательного обогащения в виде получения в собственность без установленных законом оснований вышеуказанной квартиры. О притворности сделки, по мнению истца, свидетельствуют и те обстоятельства, что она продолжает осуществлять правомочия собственника квартиры, владеет ею, несет расходы по содержанию квартиры, ответчику квартира по акту не передавалась, обстановка помещения сохранена, в квартире продолжают храниться ее вещи.

В связи с этим, истец просит признать договор купли-продажи квартиры от 9 апреля 2019 года недействительным, прекратить в ЕГРН право собственности ответчика на квартиру и признать за ней право собственности на квартиру по вышеуказанному адресу.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, подтвердил изложенные обстоятельства.

В отношении ответчика судом неоднократно принимались меры к извещению, судебная корреспонденция возвращена, как не востребованная адресатом.

Суд, руководствуясь ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.167, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, оценив доказательства по делу, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Судом установлено, что истец на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 11 февраля 2015 года являлась собственником квартиры, распложенной по адресу: 

<

адрес>.

9 апреля 2019 года между сторонами в письменной форме заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого истец продала ответчику квартиру за 2 600 000 руб., которые покупатель обязался выплатить продавцу в течение одного дня с момента подачи заявления в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на квартиру.

Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 16 апреля 2019 года, запись о регистрации №.

Также судом установлено, что 25 апреля 2019 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, Бурманов Б.А. обязался в срок до 10 мая 2019 года заключить с ФИО7 основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры за 1 600 000 руб.

Из материалов дела видно, что основной договор купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного договора от 25 апреля 2019 года между сторонами не заключался, титул владельца квартиры в ЕГРН сохранен.

Из показания допрошенных в качестве свидетелей ФИО8 и ФИО9 следует, что они неоднократно пользовались услугами ответчика по предоставлению в займ денежных средств под залог принадлежащих им жилых помещений. 

ФИО8 показал, что совместно проживает с истцом, ему необходимы были денежные средства, в связи с чем, он взял у ответчика в долг 1 600 000 руб. Выдача ответчиком займа предполагалась под залог квартиры. Поскольку принадлежащее ему жилое помещение является предметом залога в кредитной организации по иному обязательству, в его правоотношениях займа с Бурмановым Б.А. в качестве залогодателя выступила Тулякова Е.В. Свидетель показал, что Бурманов Б.А. настаивал на оформлении залога именно в форме подписания договора купли-продажи квартиры, на иных условиях предоставить займ отказался.

Свидетель ФИО9 показала, что с Бурмановым Б.А. ранее заключался договор купли-продажи принадлежащей свидетелям квартиры в Санкт-Петербурге на ул.Пестеля. Договор также фактически заключался на условиях залога для обеспечения возврата займа. Займ возвращен не был. Квартира осталась во владении ответчика.

Анализируя представленные стороной истца доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование Туляковой Е.В. о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, заключенного между истцом и ответчиком, является обоснованным, поскольку фактически сделка была заключена с целью прикрытия договора залога в обеспечение исполнения заемного обязательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства об очевидности намерения истца произвести отчуждение квартиры. 

Исходя из оценки последующего поведения сторон договора, а именно подписания по истечении нескольких дней предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, предусматривающего обратную продажу жилого помещения Бурмановым Б.А. истцу, учитывая отсутствие у истца прав на другое жилое помещение, отсутствие доказательств вступления ответчика в фактическое владение квартирой, суд полагает доводы иска доказанными.

Следует также отметить, что недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям ст. ст. 334, 339 Гражданского кодекса РФ и ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции, действующей на момент сложившихся правоотношений, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от 9 апреля 2019 года отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в ЕГРН осуществлена как сделки купли-продажи, а не в качестве договора залога спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.

На основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая, что ответчиком доводы иска и представленные истцом доказательства не опровергнуты, суд, исходя из установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, полагает заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Суд полагает возможным и достаточным применить последствия недействительности ничтожного договора в виде прекращения в ЕГРН записи от 16 апреля 2019 года о регистрации права собственности Бурманова Б.А. на квартиру, что приведет к восстановлению права собственности истца на квартиру и актуализирует в ЕГРН запись о регистрации за ней права собственности на данный объект недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи от 9 апреля 2019 года, заключенного между Туляковой Еленой Владимировной и Бурмановым Борисом Анатольевичем в виде прекращения в ЕГРН записи от 16 апреля №№ регистрации права собственности Бурманова Бориса Анатольевича на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с Бурманова Бориса Анатольевича в пользу Туляковой Елены Владимировны расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 378 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

В окончательной форме решение принято 13 июля 2020 г.