Дело № 2-2819/2017

19 декабря 2017 года

город Котлас

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Балакшиной Ю.В.

при секретаре Пахомовой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1 о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие и возврате земельного участка,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» (далее – Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 о признании договора аренды от 18 июня 2009 года № 2240 земельного участка, расположенного по адресу: ...., ...., .....м, разрешенное использование: строительство индивидуального жилого дома, прекратившим свое действие с 20 октября 2017 года и обязании ответчика в течение десяти календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда передать земельный участок Комитету. В обоснование заявленных требований указано, что договор аренды был заключен на срок 11 месяцев и государственной регистрации в Росреестре не подлежал. По истечении указанного срока в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок его действия продлен на неопределенный срок. Земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды, снят с кадастрового учета 10 июня 2011 года. Какого – либо строительства в координатах предоставленного земельного участка ответчиком не велось, доказательств нахождения какого – либо объекта капитального строительства не имеется. В декабре 2011 года ответчик обращался в администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, в чем получил отказ, поскольку земельный участок уже был снят с кадастрового учета. Ответчику было предложено провести кадастровые работы в отношении земельного участка для постановки его на кадастровый учет с целью дальнейшего получения документов, необходимых для строительства индивидуального жилого дома, однако, таких работ ответчик не произвел. Уведомлением от 20 июля 2017 года Комитет предложил ответчику в срок до 20 октября 2017 года расторгнуть договор аренды в связи с нарушением условий договора аренды об использовании земельного участка и вернуть его арендодателю. Но соглашение о расторжении договора ответчик не подписал. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования Комитета поддержала по доводам, изложенным в иске, настаивала на их удовлетворении. Указала, что истцом не соблюден целевой характер использования земельного участка, в настоящее время данный земельный участок пересекается красной линией, кроме этого частично располагается в санитарно - защитной зоне.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что после заключения договора аренды им проведены работы по расчистке участка, озеленению, также проведены необходимые инженерные коммуникации, построена баня. В 2010 году им в отсутствие разрешительной документации был возведен дом. Месторасположение дома им определено с учетом красных линий, поэтому он располагается частично в границах земельного участка, ранее предоставленного ему в аренду, и занимает его площади около 22,5 кв.м (1,8 х 12,5) и частично на другом земельном участке, собственность на который не разграничена, т.е. принадлежащий МО «Котлас». В выдаче градостроительного плана земельного участка на строительство индивидуального жилого дома ему было отказано. Больше никаких действий в отношении восстановления границ земельного участка, а также узаконивания возведенного строения им предпринято не было. После получения уведомления истца о прекращении арендных отношений он обратился в ООО «ГеоНед» и заключил договор на выполнение кадастровых работ. Однако, работы до настоящего времени не выполнены, подрядчик сообщил ему о невозможности завершения работ, поскольку истец фактически пользуется земельным участком не в границах ранее существовавшего участка с кадастровым номером 29:24:050202:129. 

Рассмотрев исковое заявление, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9). 

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации). 

Таким федеральным законом, регламентирующим, в том числе, условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является Земельный кодекс Российской Федерации.

В силу ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (действовавшей до 1 марта 2015 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Частью 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на основании Постановления Главы МО «Котлас» от 5 июля 2006 года № 661 между истцом и ответчиком был заключен договор № 2240 от 18 июня 2009 года аренды земельного участка, расположенного по адресу: ...., ...., кадастровый №, общей площадью .... кв.м, разрешенное использование: строительство индивидуального жилого дома.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды установлен с 18 июня 2009 года по 16 июня 2010 года. По истечении срока договор аренды автоматически продляется на тот же срок (не более двух раз) при отсутствии письменных возражений, предупреждений со стороны арендодателя. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что по истечении срока действия договора аренды ответчик продолжает пользоваться земельным участком. Со стороны арендодателя каких-либо возражений по факту пользования земельным участком после истечения срока договора не поступало и из чего следует его согласие на возобновление действия договора аренды на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сообщением от 20 июля 2017 года Комитет уведомил ответчика о прекращении арендных отношений, направил соглашение о расторжении указанного договора и требование об уплате задолженности по арендной плате. 

Данное уведомление получено ФИО1 лично 1 августа 2017 года, что подтверждается почтовым уведомлением и не оспаривается ответчиком.

Поскольку арендодатель в установленном порядке направил арендатору предупреждение о прекращении договора, то требования абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. 

При этом, следует отметить, что при передаче участка в аренду спорный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый номер ....

Решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Архангельской области и НАО от 10 июня 2011 года сведения о данном земельном участке аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости на основании ч. 4 ст. 24 Закона «О государственном кадастре недвижимости», поскольку по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него. 

Государственный кадастр недвижимости позволяет определить спорный земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Спорный земельный участок и соответствующие записи о нем как самостоятельном объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены.

Таким образом, снятие с учета (аннулирование) земельного участка не дает оснований полагать, что договор аренды прекращен в связи с прекращением существования объекта аренды.

Из пояснений ответчика следует, что в 2010 году им в отсутствие разрешительной документации был возведен дом, который частично располагается в границах земельного участка, ранее предоставленного ему в аренду, частично на другом земельном участке, собственность на который не разграничена, т.е. принадлежащий МО «Котлас». Он намеренно так расположил свой дом, отнеся его местоположение за красные линии. 

9 декабря 2011 года ответчик обратился к истцу с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка на строительство индивидуального жилого дома. 

В ответ на данное заявление истец сообщил ответчику о том, что земельный участок с кадастровым номером 29:24:050202:129 снят с кадастрового учета. Для постановки его на кадастровый учет необходимо проведение кадастровых работ. 

Однако, каких-либо действий со стороны ответчика в отношении восстановления границ земельного участка, а также узаконивания возведенного им строения предпринято не было.

В настоящий момент земельный участок снят с кадастрового учета, следовательно, его существование в прежних границах прекращено.

На основании ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на возведенный дом ответчиком в установленном порядке не зарегистрировано, данный объект на кадастровом учете не состоит.

В качестве подтверждения того, что возведенный ответчиком жилой дом частично располагается в границах земельного участка, ранее предоставленного ему на правах аренды, ФИО1 предоставлена выкопировка из плана г. Котлас. Суд критически относится к данному документу, поскольку требованиям относимости и допустимости он не отвечает. 

По мнению ответчика жилой дом занимает площадь около 22,5 кв.м арендуемого земельного участка (1,8 х 12,5), что составляет менее 2 % площади участка. 

Ответчик пояснил, что пользуется земельным участком фактически в других границах. После получения уведомления истца о прекращении арендных отношений он обратился в ООО «ГеоНед» и заключил договор № 17/264 от 2 августа 2017 года на выполнение кадастровых работ по составлению схемы расположения и изготовлению межевого плана на земельный участок. Однако, работы до настоящего времени не выполнены, подрядчик сообщил ему о невозможности завершения работ, поскольку ответчик фактически пользуется земельным участком не в границах ранее существовавшего участка с кадастровым номером ....

Таким образом, целевой характер использования земельного участка арендатором не исполнен – объект индивидуального жилищного строительства на участке отсутствует, что подтверждается выписками из ЕГРН. Расположение ответчиком бани в границах ранее предоставленного участка не отвечает его целевому назначению. Доказательств расположения на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства ответчиком не представлено. 

Реализация прав и надлежащее исполнение обязанностей определяется исключительно усмотрением участников гражданских правоотношений, разумность действий и добросовестность которых предполагается, пока не доказано обратное (п. 2 ст. 1, ст. 9, п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Неисполнение арендатором условий договора аренды в части целевого характера использования земельного участка является достаточным основанием для признания договора аренды прекратившим свое действие и обязании ответчика передать земельный участок Комитету.

При этом, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в п. 2 ст. 610 ГК РФ, истекли, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований. 

Собственник в силу ст.ст. 209, 264 ГК РФ вправе распоряжаться своим имуществом и вправе отказать бывшему арендатору в заключении договора, поскольку ст. 421 ГК РФ закреплена свобода договора, что не допускает понуждения к оформлению договорных отношений.

Направляя ответчику уведомление о прекращении арендных отношений, Комитет воспользовался гарантированным правом на расторжение договора, вследствие чего договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты получения арендатором уведомления, то есть с 1 ноября 2017 года.

При этом, срок передачи земельного участка с учетом необходимости его освобождения арендатором суд полагает возможным установить в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу решения суда. 

В соответствии с положениями п. 1 ст. 103 ГПК РФ с ФИО1 в пользу бюджета МО «Котлас» подлежит взысканию госпошлина в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1 о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие и возврате земельного участка удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № 2240 от 18 июня 2009 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» и ФИО1 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ...., ...., площадью .....м, прекратившим свое действие с 1 ноября 2017 года.

Обязать ФИО1 в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу решения суда передать земельный участок, расположенный по адресу: ...., ...., площадью .... .... кв.м Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас».

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Котлас» государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Ю.В. Балакшина