Дело № 3а-520/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000352-61

Мотивированное 

решение

 изготовлено 23 августа 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 13 августа 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от административного истца – представитель ФИО2 по доверенности от 17 апреля 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива «Мелиоратор» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Гаражно-строительный кооператив «Мелиоратор» (далее – ГСК «Мелиоратор») обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 13 724 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания кооперативных гаражей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 455 000 руб.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что ГСК «Мелиоратор» является арендатором указанного объекта недвижимости на основании договора аренды от 20 февраля 2013 года №46/13, заключенного с Администрацией Ростовского муниципального района Ярославской области в лице Управления муниципальным имуществом Администрации Ростовского муниципального района. Арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», земельных участков категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенных на территории Ярославской области» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года и составила 6 098 781,08 руб. Согласно отчету от 11 мая 2021 года №15038/21, выполненному ФИО6, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 455 000 руб. В результате завышения кадастровой стоимости нарушены права и законные интересы административного истца, являющегося плательщиком арендной платы.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям. Дал пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Администрация Ростовского муниципального района Ярославской области ходатайствовало о проведении судебного заседания без участия представителя.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Администрация городского поселения Ростов, Управление муниципальным имуществом Администрации муниципального района Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО9 исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ГСК «Мелиоратор» является арендатором земельного участка площадью 13 724 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания кооперативных гаражей, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается договором аренды от 20 февраля 2013 года №46/13, актом приема-передачи от 20 февраля 2013 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из приложения №2 к договору аренды от 20 февраля 2013 года №46/13 следует, что расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

С учетом установленных обстоятельств дела суд полагает, что ГСК «Мелиоратор» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года № 20-н, кадастровая стоимость данного земельного участка составила 6 098 781,08 руб.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ФИО10 №15038/21 от 11 мая 2021 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 455 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Согласно подпункту «в» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из отчета ФИО11 №15038/21 от 11 мая 2021 года следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете имеются не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Заявляя возражения относительно отчета ФИО12, административный ответчик указывает на то, что оценщик безосновательно отнес 

<

адрес>, в котором расположен рассматриваемый земельный участок, к райцентру сельскохозяйственных районов, поскольку 

<

адрес> является райцентром с развитой промышленностью, в связи с чем применена неверная корректировка на местоположение объектов-аналогов.

Согласно пункту 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из объяснения свидетеля ФИО4, составивший отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, следует, что в 

<

адрес> имеется ряд предприятий местного масштаба, производство продукции которых не выходит на региональный уровень. При этом 

<

адрес> характеризуется наличием сельскохозяйственных предприятий, поэтому относится к зоне «райцентры сельскохозяйственных районов». Выводы оценщика в данной части основываются на анализе рынка Ярославской области, методической литературы, статистических данных, не доверять которым у суда нет оснований.

Что касается замечания административного ответчика относительно объекта - аналога №4, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Факт получения разрешения на строительство (под базу строительных материалов) сам по себе не исключает возможность выбора данного объекта в качестве объекта-аналога. В тексте объявления о продаже земельного участка - объекта - аналога №4 указание о заключенном договоре подряда отсутствует.

Указанная в объявлении информация об объекте-аналоге №4 была проанализирована оценщиком и на основании нее были сделаны объективные выводы.

Доводы административного ответчика о необходимости применения корректировки на местоположение в пределах 

<

адрес>, нельзя признать состоятельными. Данная корректировка подлежит применению для городов, имеющих разные градостроительные территории. В малых городах выделение таких зон не представляется возможным. Выводы оценщика по неприменению указанной корректировки основаны на методической литературе.

Предложенный административным ответчиком в качестве объекта-аналога земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> содержится в анализе рынка (таблица 4 графа 13), дата объявления 19 ноября 2018 года.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки. В целом возражения представителя административного ответчика на отчет об оценке рыночной стоимости сводятся к иной оценке изложенных обстоятельств, несогласию с выбором объектов-аналогов. Данные суждения не могут быть приняты во внимание, поскольку оценщиком произведен подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. В силу изложенного оснований для критической оценки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не имеется.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что административным ответчиком и иными заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, сведения о его рыночной стоимости в ином размере отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом ФИО13 рыночная стоимость спорного земельного участка, является достоверной. В связи с этим, его рыночная стоимость устанавливается в размере, определенном данным отчетом, 2 455 000 руб. Требования административного истца подлежат удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»), то есть – 28 июня 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 13724 кв.м с кадастровым номером № категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания кооперативных гаражей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 455 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –28 июня 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина