INCLUDEPICTURE "C:\\Users\\Пользователь\\Documents\\суд\\решения\\прочее\\WINWORD\\RUSSIA1.PCX" \* MERGEFORMAT К делу № 2 – 1351/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск 19 июня 2019 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Коваленко А.А.

при секретаре Антиповской Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, межмуниципальному отделу по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Адониной Т.Н., третье лицо – ФИО5, о признании недействительными договора купли – продажи и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли – продажи 1/7 доли нежилого здания литер Д, д по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, переводе на них прав и обязанности по названному договору купли – продажи. 

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, уведомлена.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебном заседании на иске настаивают в полном объеме. 

Как указывают истцы в обоснование иска, помещения в спорном здании являются кабинетами адвокатов. Адвокат Адонина Т.Н. занимала свой кабинет и приходила периодически работать, в том числе с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Адонина Т.Н. вынесла частично свои вещи без объяснения причин. На следующий день ДД.ММ.ГГГГ она вывезла мебель. Затем от ФИО4 и Адониной Т.Н. им известно, что последняя продала ФИО4 принадлежащие ей 1/7 доли нежилого здания литер «Д, д» по 

<

адрес> и сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ они обратились в Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреесра по Краснодарскому краю с просьбой предоставить регистрационное дело. В ходе ознакомления с ним стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию был сдан договор купли-продажи 1/7 доли нежилого здания, общей площадью 56,7 кв.м., с кадастровым номером №, литер «Д, д», расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ответчиками и датированный ДД.ММ.ГГГГ По условиям договора Адонина Т.Н. продала ФИО4 спорную 1/7 долю за 400 000 рублей. Сделка прошла государственную регистрацию лишь в ДД.ММ.ГГГГ о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН была внесена запись №. Истцы не были извещены о намерениях Адониной Т.Н. продать долю ни в ДД.ММ.ГГГГ г., ни в ДД.ММ.ГГГГ г., согласие на отчуждение доли сособственнику не давали, от своих намерений приобрести спорную долю нежилого здания не отказывались. Ответчики лишили их права преимущественной покупки. По этим основаниям считают, что заключенная сделка недействительна, совершена с нарушениями действующего законодательства РФ и не ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ так, из материалов регистрационного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ их предыдущий сособственник - ФИО\11 производила отчуждение принадлежащей ей 1/7 доли нежилого здания ФИО5 При этом ФИО1, ФИО2, ФИО3, Адонина Т.Н., ФИО4 дали свое согласие в простой письменной форме на отчуждение данной доли нежилого здания ФИО\11 Согласие было дано в простой письменной форме по той причине, что и сделка между ФИО\11 и ФИО5 также была совершена в простой письменной форме. Супруг ФИО\12 также дал нотариальное согласие на отчуждение 1/7 доли, его согласие, как и заявления сособственников приобщены к материалам регистрационного дела. Однако согласия ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО\11 на отчуждение 1/7 доли этого же помещения Адониной Т.Н. в материалах регистрационного дела нет, несмотря на то, что между сделками разница составляла 2 дня. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был сдан на регистрацию только ДД.ММ.ГГГГ, то есть в момент вступления в силу и действия ст. 42 Федерального закона РФ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». То есть договор подлежал нотариальному удостоверению с обязательным нотариальным извещением всех сособственников о предстоящей сделке. Это требование договора не соблюдено. На момент совершения сделки ответчики состояли и состоят в зарегистрированных браках, однако согласие супругов ответчиков на сделку нет. С учетом изложенных обстоятельств договор купли-продажи 1/7 доли нежилого здания, общей площадью 56,7 кв.м., является недействительным. Частью 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было с тать известно о совершении сделки, требовать в судебной порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительной причине. Срок исковой давности пропущен истцами по уважительной причине и подлежит восстановлению, так как сделка была совершена в «обход» сособственников, без надлежащего уведомлении о намерении произвести отчуждение спорной доли нежилого здания и о совершенной сделке стало известно только 16 октября 2018 г. Просят суд признать уважительной причину пропуска срока исковой давности, восстановить его и удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Ответчица ФИО4, в судебное заседание нее явилась, дело просит рассмотреть в её отсутствие. В отзыве с иском не согласна, указав, что на дату совершения сделки она являлась участником общей долевой собственности в праве на спорное помещение. Статья 250 ГК РФ распространяется на посторонних лиц. Истцы не предоставили доказательств своей платежеспособности и согласия своих супругов для перевода на них прав покупателей. Отсутствие нотариального согласия супруга на покупателя на заключение договора купли-продажи не свидетельствует о его ничтожности (том 1 л.д. 112-113). Просит применить срок исковой давности и отказать в иске. 

Ответчица ФИО6 в судебном заседании с иском не согласна и пояснила, что ФИО4 являлась участником общей долевой собственности в праве на спорное помещение. Статья 250 ГК РФ распространяется при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу. В данном случае она не обязана была уведомлять всех сособственников. Истцы не имеют права оспаривать сделку по ее ничтожности. Просит отказать в удовлетворении иска. 

Представитель ответчика – межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, дело просит рассмотреть в его отсутствие. 

Третье лицо - ФИО5 в судебное заседание не явилась, уведомлена. 

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению частично, по следующим основаниям. 

Судом установлено, что на основании решения Ейского городского суда от 10 апреля 2007 года, акта о завершенной перепланировке и переустройстве нежилого помещения от 25 декабря 2007 г., акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения от 10 мая 2013 г., свидетельств о государственной регистрации права истцы являются собственниками 3/7 долей по 1/7 доли каждая нежилого здания, общей площадью 56,7 кв.м., с кадастровым номерам №, литер «Д, д», расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 12-16).

Собственниками остальных долей нежилого здания литер «Д, д» по 

<

адрес> являются ФИО4 - 2/7 доли, Адонина Т.Н. - 1/7 доли и ФИО5 - 1/7 доли. 

Как следует из оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Адонина Т.Н., продавец, продала покупателю ФИО4 принадлежащую ей 1/7 долю нежилого здания, общей площадью 56,7 кв.м., с кадастровым номером №, литер «Д, д», расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 49-51). Договор заключен в простой письменной форме. 

Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН была внесена запись № (л.д. 51). 

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно пункту 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункт 5 ст. 72 которого установил, что его положения применяются к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэконоразвития Российской Федерации от 22.12.2016 года N 39682-ВА/Д23и государственная регистрация прав на основании заявлений и необходимых для этого документов, поступивших в территориальные органы Росреестра и филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" до 01 января 2017 года, должна осуществляться по правилам, установленным Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрация права ответчицы ФИО4 произведена 03.07.2018 года, следовательно, применимы в данном случае нормы закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент заключения оспариваемого договора) к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Частью 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой взнос инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы РФ». 

Исходя из названных требований закона, оспариваемый договор купли-продажи 1/7 доли нежилого здания литер «Д, д» по 

<

адрес>, заключенный между Адониной Т.Н. и ФИО4, подлежал нотариальному удостоверению с обязательным нотариальным извещением всех сособственников о предстоящей сделке. Между тем, он не был нотариально удостоверен, заключен в простой письменной форме. В материалах регистрационного дела, осмотренного судом (л.д. 45-51) также отсутствуют нотариальные извещения всех сособственников о предстоящем договоре купли-продажи. 

Исходя из содержания пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

По причине несоблюдения сторонами нотариальной формы сделки оспариваемый договор купли-продажи надлежит квалифицировать как ничтожный и применить последствия недействительности сделки. 

В соответствии со ст. ст. 33 - 34 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

По смыслу ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, в том числе объектом незавершенного строительства, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Однако, супруги сторон по договору купли-продажи не оспаривают сделку, в связи с чем по названному основанию договор купли-продажи недействительным признан быть не может.

Также, при осмотре регистрационного дела установлено, что супруг Адониной Т.Н. – ФИО7 дал нотариально удостоверенное согласие на отчуждение супругой спорной доли недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 52). 

Однако, учитывая этот факт, а также то, что недвижимое имущество было фактически передано ФИО4 в ДД.ММ.ГГГГ, суд находит несостоятельными доводы ответчиков о том, что договор ими был заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Положения п. 1 ст. 181 ГК РФ определяют правила исчисления исковой давности в отношении требований о применении реституции по ничтожным сделкам и признании таких сделок недействительными. Закон устанавливает в отношении таких исков, подаваемых стороной ничтожной сделки, единый, объективный трехлетний срок давности, рассчитываемый со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

По смыслу указанной нормы, начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а соответственно и по требованиям о признании ее недействительной, обусловлено не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки.

Истцы обратились с иском ДД.ММ.ГГГГ. Исполнение сделки началось с момента сдачи документов на регистрацию – ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, срок исковой давности не пропущен. 

Как предусмотрено п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 250 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Поскольку истцы узнали о переходе права собственности к ФИО4 только 16 октября 2018 года, то срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ подлежит восстановлению. 

Положения ч. 2 ст. 250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Вместе с тем, истцами в ходе рассмотрения дела в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не были внесены денежные средства, необходимые для приобретения доли, на счет Управления Судебного Департамента Краснодарского края денежная средства в необходимом размере не внесена.

В связи с этим требования о переводе прав покупателей спорной доли удовлетворению не подлежат. 

Учитывая изложенное, суд считает, что исковое заявление следует удовлетворить в указанной выше части. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между покупателем ФИО4 и продавцом Адониной Т.Н., о продаже 1/7 доли нежилого здания, общей площадью 56,7 кв.м., с кадастровым номером № литер «Д, д», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, приведя стороны по сделке в первоначальное положение. 

В удовлетворении остальной части искового заявления – отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме 24.06.2019 года. 

Председательствующий