УИД: 50RS0016-01-2025-001215-29

№2-1567/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2025 года г. Королёв МО

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Шульпенковой М.С.,

при секретаре Непран Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1567/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Гранель Жилье» о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Гранель Жилье», в котором просят взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков долевого строительства в размере 829 083 руб. 50 коп., неустойку по закону о защите прав потребителей за период с 31.08.2024 г. по 06.02.2025 г. в размере 1 326 533 руб. 60 коп., а также по день фактического исполнения обязательства из расчета 1% от стоимости устранения недостатков в день, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу истца, судебные расходы в размере 25% от всех взысканных в пользу истца сумм за компенсацию ущерба по результатам проведения строительно-технической экспертизы, 100% от всех взысканных в пользу истца сумм за компенсацию услуг стоимости проведения досудебной экспертизы.

В обоснование заявленных требований указано, что 16.01.2023 г. между ООО «СЗ «Гранель Жилье» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № ДДУ-ЖИВ-К2-КВ127-06982. Согласно п.1.1 Договора объектом является 2-х комнатная квартира общей площадью 55,4 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. В процессе эксплуатации указанной квартиры, истцами был выявлен ряд строительных недостатков. Согласно заключению досудебной экспертизы стоимость работ и материалов, необходимых для устранения возникших дефектов (недостатков), составляет 829 083 руб. 50 коп. В адрес ответчика истцами была направлена претензия, однако она оставлена ответчиком без удовлетворения. Размер неустойки за период с 31.08.2024 г. по 06.02.2025 г. составляет 1326533 руб. 60 коп. 

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Гранель Жилье» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, направил в суд возражения. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о взыскании денежных средств в счет устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда, признании недействительным пункта договора в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

По смыслу п. 3 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Требования истца о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства регламентируется Законом N 214-ФЗ в рамках гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

В соответствии с п. 10.3. Договора гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 5 (Пять) лет со дня передачи объекта. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (Три) года. Гарантийный срок на имущество, входящее в комплектацию квартиры (в случае, если их установка предусмотрена условиями договора): двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы, электропроводка, будет равняться 1 (одному) году. Указанные гарантийные сроки исчисляются со дня подписания Передаточного акта.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Гранель Жилье» был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

Согласно п. 2.1 Договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц, построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру, со строительным номером №, площадью квартиры 55,5 кв.м., общей площадью 52,1 кв.м., расположенную на 3 этаже, секции №, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру, при наступлении условий, указанных в настоящем договоре.

Цена договора была определена сторонами в размере 8 860 546 руб. (п. 4.2 договора).

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ истцам была передана 

<

адрес>, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес>

При передаче истцам объекта долевого строительства были выявлены строительные недостатки. 

С целью установления суммы убытков, связанных с устранением недостатков в объекте долевого строительства была проведена строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ качество выполненных застройщиком работ не в полной мере соответствует строительным, техническим и иным нормам, а также договору участия в долевом строительстве, стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков составляет 829083 руб. 50 коп. 

Истцами в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия, требования истцов ответчиком не исполнены.

Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Гранель Жилье» не согласился с размером ущерба и для разрешения спора судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «КБК-ЭКСПЕРТ» №, следует, что стоимость устранения недостатков в объекте долевого строительства составляет 685881 руб. 80 руб. 

Суд принимает за основу заключение судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена в соответствии со ст. 79 ГПК РФ на основании определения суда. Заключение эксперта полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты, проводившие исследование, имеют соответствующую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение экспертов не допускает неоднозначного толкования, является последовательным. Достаточных и допустимых доказательств, опровергающих данное заключение, сторонами не представлено.

Таким образом, суд полагает, что с ответчика подлежит взысканию стоимость устранения выявленных строительных недостатков.

Между тем, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора. Так, в силу ч. 4 ст.10 ФЗ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указанная норма вступила в силу с 1 января 2025 г.

Как следует из ч. 5 ст. 6 ФЗ № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать, в том числе, из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства. 

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу ФЗ № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению в размере 265816 руб. 38 коп., что составляет 3% от цены договора равной 8860546 руб. 

Также истцы просят взыскать с ответчика неустойку по закону о защите прав потребителей за период с 31.08.2024 г. по 06.02.2025 г.

В соответствии ч. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период с 01 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. 

Из материалов дела следует, что письменную претензию истцы направили ответчику 27.01.2025 г., претензия получена ООО «СЗ «Гранель Жилье» 04.02.2025 г. (ШПИ №), в связи с чем на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 неустойка не подлежит начислению. 

Кроме того, истцы просят взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу истца.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Между тем, учитывая, что срок для удовлетворения требований истцов о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков на основании претензии, полученной ответчиком 04.02.2025 г., возник после начала установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" моратория, штраф взысканию не подлежит.

Истцы также просят взыскать с ответчика компенсацию морального вреда.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 указанной статьи). 

Учитывая установленную вину ответчика в нарушении прав истца в части исполнения обязательств по договору, суд считает требование о взыскании компенсации морального вреда обоснованным.

Исходя из фактических обстоятельств дела, степени вины ответчика в нарушении прав истцов ненадлежащим исполнением обязательств по договору, последствий ненадлежащего исполнения условий договора, известных из материалов дела, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, так как такой размер компенсации отвечает требованиям разумности и справедливости. В большем размере компенсация морального вреда взысканию с ответчика не подлежит.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет г.о. Королёв Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 974 руб. 

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В связи с чем, решение суда в части взыскания денежных средств на устранение недостатков подлежит отсрочке до 30.06.2025 включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Гранель Жилье» - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Гранель Жилье» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт: №), ФИО2 (паспорт: №) стоимость устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 265816 руб. 38 коп., компенсацию морального вреда в размере 20000 руб.

В удовлетворении требований ФИО1 (паспорт: №), ФИО2 (паспорт: №) к ООО «СЗ «Гранель Жилье» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании неустойки, штрафа – отказать. 

Взыскать с ООО «СЗ «Гранель Жилье» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в бюджет г.о. Королёв Московской области государственную пошлину в размере 8 974 руб.

Предоставить ООО «СЗ «Гранель Жилье» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств на устранение недостатков до 30 июня 2025 года включительно. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья М.С. Шульпенкова

Мотивированное решение составлено 19.06.2025 г.

Судья М.С. Шульпенкова