Дело № 2-67/2025

УИД 52RS0009-01-2024-002018-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03.02.2025г Арзамасский городской суд Нижегородской области 

в составе судьи Соловьевой А.Ю., 

при секретаре Беляковой И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности, по иску третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО6 к ФИО5 о признании договора и акта недействительными, применении последствий недействительности договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО5 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности. В обоснование требований указано, что 29.04.2020г между ним и ФИО6 с ФИО5 заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м. с кад. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №. Указанный договор является недействительным (ничтожным) по мотиву его притворности по следующим основаниям. 15.01.2020г он выдал ФИО5 расписку в том, что получил от него денежные средства в размере 37000000 руб, при этом денежные средства в размере 29562000 руб согласно условиям, указанных в расписке, получил согласно платежного поручения от 15.10.2015г в размере 10000000 руб и платежного поручения от 15.11.2015г в размере 19562000 руб. Фактически лично ему ФИО5 денежные средства в размере 10000000 руб и 19562000 соответственно 15.10.2105г и 15.11.2015г не перечислял и не передавал, от ФИО5 денежные средства в указанном размере не получал. Впоследствии ФИО5, полагая, что имеет риск невозврата ему денежных средств, указанных в долговой расписке от 15.01.2020г, предложил ему и другому участнику долевой собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 167,3 кв.м. с кад. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, передать указанное помещение в залог в счет обеспечения возврата им денежных средств по долговой расписке от 15.01.2020 

<

адрес> участником долевой собственности на указанный выше объект недвижимого имущества является ФИО6, которая приходится дочерью члена правления ЖСПК «Базис» ФИО9 (которая являлась председателем ЖСПК «Базис» на момент начала строительства жилого 

<

адрес> по ул. 50 лет ВЛСКМ в 

<

адрес> и заключения договора участия в долевом строительстве №э-ду от 09.10.2015г с ФИО5). Он и ФИО6 вынуждены были согласиться на предложенные ФИО5 условия и 29.04.2020г оформили договор купли-продажи нежилого помещения, полагая, что указанным договором обеспечивается возврат суммы займа Ершовым ФИО13 А.В. по расписке от 15.01.2020г, хотя реальной договоренности между ФИО6, им и ФИО5 о передаче ему в собственность нежилого помещения не существовало. Наличие заемных отношений по расписке от 15.01.2020г между ним и ФИО5 подтверждается исполнением указанного договора займа заемщиком и заимодавцем по частичному возврату сумму займа им ФИО5 и его главному бухгалтеру ФИО14, а именно 11825500 руб, 2600000 руб (11.08.2020г), 50000 Евро (09.11.2020г). Просил признать договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., кад. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, заключенный между ФИО1, ФИО6 с ФИО5 недействительным (притворным), применить последствия недействительности (притворности) договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., кад. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, заключенного между ФИО1, ФИО6 с ФИО5 в виде относящихся к прикрываемой сделке – договору займа, заключенном 15.01.2020г в простой письменной форме между ФИО1 как заемщиком и ФИО5 как заимодавцем, относящиеся к нему правила с учетом существа и содержания договора займа. 

В уточненном исковом заявлении от 30.09.2024г ФИО1 просит применить правила, относящиеся к сделкам залога недвижимого имущества, предусмотренные соответствующими положениями ГК РФ, а также законом «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г, в качестве последствий притворной сделки купли-продажи (прикрывающей сделки); признать сделку по залогу спорного нежилого помещения (прикрываемую сделку) недействительной (ничтожной); прекратить право собственности ответчика на спорное нежилое помещение и аннулировать запись в ЕГРН № о регистрации права собственности за ФИО5

Определением суда от 15.08.2024 г в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО6

ФИО6 обратилась с иском к ФИО5 о признании договора и акта недействительными. В обоснование требований указано, что между ней и ФИО1 с ФИО5 подписан договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., кад. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №. Указанный договор является недействительным (ничтожным) по мотиву его притворности. В соответствии с договором займа (расписке) между ФИО1 и ФИО5 от 15.01.2020г ФИО1, принят в счет собственного займа обязательства ЖСПК «Базис». В обеспечение возврата указанного займа ею по просьбе ФИО1, ФИО1 и ФИО5 подписан договор купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2020г и акт о передаче нежилого помещения от 29.04.2020г. Она лично с ФИО5 ни при составления договора, ни при подписании договора не встречалась. Экземпляры договором и актов по 4 экз. продавцам в течение полутора лет в помещении МФЦ предоставлял представителя покупателя ФИО10 К материалам дела приобщено письменное доказательство – протокол осмотра доказательств от 19.10.2023г, составленный нотариусом 

<

адрес> ФИО11 (оригинал находится в деле №). Согласно указанному протокола в письме от «Нелли Рожкова», адресованному «Александр Тарасов» от 02.08.2021г, содержится следующая информация: «Вопрос о нежилом помещении пока не обсуждается до выполнения обязательств со стороны базис по ДДУ. Расписку Ершова вернем оригинал. ФИО7 расписывалась в получении денег в документах ФИО6, расписки на нее нет». Следует отметить, что ФИО8 являлся доверенным лицом ЖСПК «Базис», а ФИО12 – доверенным лицом ФИО5 Т.о. уполномоченное ФИО5 лицо сообщило, что имеется оригинал расписки и этот оригинал расписки сторона ФИО5 готова вернуть ФИО1 Кроме того, как указано в переписке, имеется предмет рассмотрения – нежилое помещение. Иных нежилых помещений ни у ЖСПК «Базис, ни у членов правления ЖСПК «Базис», ни у ФИО1, кроме указанного нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, не имелось. Следовательно, ФИО5 располагал денежными средствами для предоставления займа ЖСПК «Базис», который впоследствии был новирован в займ ФИО1 под залог спорного недвижимого имущества под видом договора купли-продажи. Согласно достигнутой договоренности между ФИО1 и ФИО5 продавцы ФИО6 и ФИО1 должны были заключить притворный договор купли-продажи принадлежащего им нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., кад. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №. В целях недопущения перехода права собственности регистрация договора купли-продажи должна была приостанавливаться ФИО5 каждые 6 месяцев до полного погашения займа между ФИО1 и ФИО5 Фактически договор купли-продажи нежилого помещения ФИО5 и ФИО1, ФИО6 реально никого не исполняли. Так в частности, покупатель не принял в собственность нежилое помещение (не исполнен п. 1 договора), покупатель не оплатил денежные средства в размере 6000000 руб продавцам (не исполнен п. 3 договора). Более того, в договоре отсутствует указание на размер денежных средств, предназначенный каждому из продавцов, невозможно определить размер якобы полученного доход каждой из сторон. Отдельной расписки по точному указанию сумм передачи денежных средств для сторон не существует. День подписания договора отличается от даты договора. Указанный договор переподписывался 4 раза в даты подачи документов на регистрацию – 29.04.2020 г (регистрация договора, подписанного именно этой датой прекращено по заявлению сторон 08.10.2020г), 08.10.2020г (регистрация договора, подписанного именно этой датой прекращено по заявлению сторон 06.04.2021г), 06.04.2021г (регистрация договора, подписанного именно этой датой прекращено по заявлению сторон 30.09.2021г), 30.09.2021г (именно этот договор является предметом судебного спора в настоящем гражданском деле и в гражданском деле №). Денежные средства не передавались продавцам ни в одну из указанных дат. Поскольку в п. 3 подписанного договор указано, что денежные средства в размере 6000000 руб покупатель оплатил продавцам в день подписания договора, а договор купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2020г подписывался четыре раза, то следует понимать, что покупатель якобы передал 24000000 руб. Т.о., договор купли-продажи от 29.04.2020г не может являться доказательством, подтверждающим факт передачи денежных средств от ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 в счет оплаты за нежилое помещение. Рыночная стоимость сильно занижена. Нежилое помещение находится в жилом доме в центре города Арзамаса 2008 года постройки. Нежилое помещение занимается три этажа: первый, второй, подвал. В помещении имеется ремонт, индивидуальное отопление. Покупатель не принимал нежилое помещение, не получал ключи от помещения и правоустанавливающие документы (не исполнен п. 4 договора). Соглашения о порядке и сроке пользования помещения между сторонами не заключалось. Покупатель не осуществлял за свой счет эксплуатацию помещения, не участвовал в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома, не оплачивал коммунальные платежи (не исполнен п. 5 договора). Согласно материалами дела № расходы по содержанию нежилого помещения несла ФИО6 за период с 01.05.2020г по 30.04.2024г, ФИО6 оплачено 851833,45 руб. В настоящее время продолжает нести расходы по содержанию нежилого помещения. ФИО5 три раза в течение полутора лет прекращал государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение (не исполнял п.7 договора), Кроме того, данный договор переподписывался несколько раз, но дата его составления всегда оставалась 29.04.2020. Всего сторонами подписано в разные даты 16 экземпляров договора, (нарушен п.11 договора). Данное обстоятельство подтверждается описями документов, принятых для оказания государственных услуг по регистрации права от 29.04.2020, от 08.10.2020, от 06.04.2021, от 30.09.2021г, а также оригиналами договоров, имеющихся на руках у сторон сделки, оригиналы договоров возвращались сторонам после прекращения регистрации. Т.о. стороны намерено прекращали государственную регистрацию договора. Стороны не вели переписку относительно исполнения договора. В адрес продавцов не направлено претензий. Реальное требование ФИО5 об освобождении помещения поступило в ходе судебного разбирательства в рамках гражданского дела № в виде увеличения исковых требований лишь 28.06.2022г. ФИО5, являясь одним из крупнейших предпринимателей города Арзамаса, в случае реального договора купли-продажи должен был извлекать прибыль из приобретенного недвижимого имущества - сдача в аренду недвижимости или его последующая реализация. Вместо этого ФИО5 приостанавливает и прекращает регистрацию. Просит применить правила эстоппеля и правила venirecontrafactumproprium (никто не может собственному предыдущему поведению). Данное правило вытекает из начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности поведения участников гражданских правоотношений. Исковое заявление о государственной регистрации права собственности на нежилое ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 предъявлено (датировано) 21.02.2022г. Дополнительное исковое заявление об освобождении помещения датировано 21.06.2022г. Т.о., предъявление требования о регистрации права собственности и освобождении нежилого помещения ФИО5 лишь в 2022г. по сути являлось формальным и необходимым ФИО5 исключительно для завладения нежилым помещением. И тем самым ФИО5 сам лично подтверждает вопреки акту передачи и договору купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2020, что фактической передачи спорного помещения не было. ФИО5, ФИО1 и ФИО6 на протяжении 2 (Двух!) лет не совершали каких-либо действий, свидетельствующих о реальном исполнении договора купли продажи нежилого № б/н от 29.04.2020г. Учитывая, что ФИО5 является индивидуальным предпринимателем, а также участником хозяйственных обществ, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, имея реальные намерения по исполнению договора купли-продажи, с момента подписания первых 4-х экземпляров договора, должен был неоднократно обратиться в адрес ФИО1 и ФИО6 с требованиями относительно исполнения договора. Получая от ФИО1 долговую расписку от 15.01.2020г., в которой было указано, что ФИО1 получил от ФИО5 денежные средства по платежным поручениям от 15.10.2015г и 16.11.2015 г., по которым ФИО5 перечислял денежные средства ЖСПК «Базис», а не ФИО1, ФИО15 и ЖСПК «Базис» фактически согласовали перевод долга с ЖСПК «Базис» на ФИО1 Как следует из текста расписки от 15.01.2020 г. денежные средства от ФИО5 ФИО1 получил по платежным поручениям 15.10.2015 г. и 16.11.2015г., по которым ФИО5 перечислял денежные средства ЖСПК «Базис», а не ФИО1 указывая, что они были перечислены по договору долевого участия в строительстве №э-ду от 09.10.2015 г. Каких-либо денежных средств, ФИО1, от ФИО5 по платежным поручениям от 15.10.2015г и 16.11.2015 г. не получал и ФИО5 ФИО1 какие-либо денежные средства не перечислял. Впоследствии, ФИО5 лично и через своего бухгалтера ФИО14 получал от ФИО1 денежные средства в возврат долга по указанной расписке, что подтверждается датой, суммой возвращенных денежных средств и подписью лица, получившего указанные денежные средства. Вышеназванные данные были указаны на оборотной стороне расписки. В рамках гражданского дела № проведена почерковедческая экспертиза, подписи ФИО5 и ФИО14 на оборотной стороне расписки подтверждаются заключением специалиста. В рамках гражданского дела № ФИО5 и его бухгалтер ФИО14 признали получение указанных денежных средств. Стороны договора займа от 15.01.2020 г. (ФИО5 и ЖСПК «Базис») исполняли указанный договор в части возврата ФИО1 ФИО5 денежных средств по указанному договору займа и принятии ФИО5 от ФИО1 денежных средств в счёт возврата суммы займа. 29.04.2020, 08.10.2020, 06.04.2021 и 30.09.2021 в даты подачи документов на регистрацию сделки посредством ГБУ Нижегородской области МФЦ г.Арзамаса сразу после подачи документов о регистрации права собственности сторонами, представителем ФИО5 ФИО10 подавались заявления о приостановлении регистрации с указанием оснований сбор недостающих документов, либо ремонтные работы. Указанные основания являлись надуманными и не соответствовали действительности. А приостановление регистраций по договору купли-продажи от 29.04.2020г. связано в том числе и в связи с тем, что в промежутки времени между регистрациями возврат займа по расписке частично исполнялся. Т.о. признание договора купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2020 г. привторной сделкой исключает удовлетворение требований ФИО5 по передаче ему помещения и признании на него права собственности, поскольку они основаны на притворной сделке. Исходя из поведения сторон, после подписания договора можно сделать вывод, что содержащиеся указания в акте приема нежилого помещения о передаче нежилого помещения ФИО6 и ФИО1 и их принятии ФИО5, выполнены лишь с целью создать видимость исполнения воли сторон и соблюдению условия подачи пакета документов для регистрации. Сам договор купли-продажи от 29.04.2020 не предусматривает, что переход права не зависит от исполнения обязанности продавца передать покупателю спорное нежилое помещение. Из поведения ФИО5 следует, что он добровольно отказался от принятия спорного нежилого помещения. Вышеперечисленные обстоятельства подтверждают, что объект недвижимости в пользование ФИО5 не поступал, ФИО5 добровольно неоднократно отказывался от приобретения права собственности на него. Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО5 заключил договор купли-продажи спорного помещения без намерения создать правовые последствия, характерные для данной сделки. Заключение договора купли-продажи недвижимости предполагает осуществление лицом, приобретшим объект недвижимости, действий, присущих собственнику вещи (осуществление действий по вступлению во владение и пользование имуществом), однако ФИО5 в период с апреля 2020 по август 2024 никаких действий совершено было. Он не вступил во владение и пользование помещением, помещение находилось в пользовании продавцов, не нес расходы по содержанию помещения, не интересовался числом лиц в нем зарегистрированных и расположенных, состоянием помещения, не сообщал о себе как о собственнике помещения в управляющую компанию (ЖСПК), не направлял претензий по поводу освобождения помещения. Воля ФИО1 и ФИО6 также не была направлена на создание правовых последствий, обусловленных совершением сделки по распоряжению помещением и прекращением права собственности на помещение, так как они не выселялись из помещения, не вывозили свои вещи, не передавали ключи новому собственнику, не заключали соглашения с новым собственником о порядке пользования помещением. После заключения сделки в данном помещении продолжали находиться юридические лица, ФИО6 производила оплату коммунальных услуг, ФИО1 и ФИО6 продолжали числиться абонентом в лицевом счете, открытом в управляющей компании. На основании вышеизложенного, сделка купли-продажи спорного нежилого помещения является притворной сделкой, прикрывающей сделку залога помещения, поскольку служила обеспечением возврата денежных средств, полученных ФИО1 от ФИО5 Исполнения сделки купли-продажи спорного помещения не было начато. Просила признать договор купли-продажи и акт о передаче нежилого помещения общей площадью 167,3 кв. м., с кадастровым номером 52:40:0301003:1143, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, заключенный между ФИО1 и ФИО6 с ФИО5 недействительным (притворным).

В уточненном исковом заявлении от 30.09.2024г ФИО6 просит признать договор купли-продажи и акт о передаче нежилого помещения общей площадью 167,3 кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, заключенный между ФИО1 и ФИО6 с ФИО5 недействительным (притворным); применить последствия недействительности (притворности) договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, заключенного между ФИО1 и ФИО6 с ФИО5 в виде относящихся к прикрываемой сделке – договору залога. 

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержал, дал пояснения по существу иска. Также полагал подлежащими удовлетворению требования ФИО6

В судебном заседании третье лицо с самостоятельными исковыми требованиями ФИО6 исковые требования ФИО1 и свои исковые требования поддержала, дала пояснения по существу иска.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель адвокат Федяев В.В. (по ордеру) представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором просил применить к требованиям истца и третьего лица срок исковой давности, ранее в судебных заседаниях исковые требования не признавал, пояснил, что все доводы исков были предметом судебных разбирательств и им дана соответствующая правовая оценка.

Представители третьих лиц ЖСПК "Базис", ООО "Консалтинговая компания "Базис", Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, причины неявки не известны.

Третье лицо ООО "Дилогия" ликвидировано как организация.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав пояснения участников процесса, проверив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 ГК РФ «1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ «1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)».

В силу ст. 153 ГК РФ Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено: «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки».

В силу ст. 167 ГК РФ «1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации: 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. 

На основании части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Установлено, что решением Арзамасского городского суда Нижегородской области по делу № по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности, понуждении, по встречному иску ФИО6 к ФИО5 о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности, по встречному иску ФИО1 к ФИО5 о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности Исковые требования ФИО5 удовлетворены частично. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение №, на ФИО5 (паспорт №) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2020 года, заключенного между ФИО1 и ФИО6 (продавцы) и ФИО5 (покупатель). Суд обязал ФИО1 (паспорт №) освободить нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение №. Суд обязал ФИО6 (паспорт №) освободить нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение №. В удовлетворении исковых требований ФИО5 (паспорт №) о признании за ним права собственности на нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение №, отказано.В удовлетворении исковых требований ФИО6 (паспорт 

<

...>): о признании договора от 29.04.2020 года купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение №, незаключенным; о восстановлении права собственности ФИО6 (паспорт 

<

...>) на 1/2 часть нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение №, отказано. В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт 

<

...>): о признании договора от 29.04.2020 года купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение №, незаключенным; о восстановлении права собственности ФИО1 (паспорт 

<

...>) на 1/2 часть нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение №, отказано.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 21.05.2024 года решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22.02.2023 года – оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО6, ФИО1 с дополнением – без удовлетворения. Апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3, ФИО4 без рассмотрения. 

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.10.2024г решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22.02.2023 года, а также апелляционное определение Нижегородского областного суда от 21.05.2024 года оставлены без изменения.

Т.о. решение вступило в законную силу 21.05.2024г.

Как установлено судом в рамках рассмотрения дела №, участниками которого являлись стороны по настоящему делу, ФИО6 и ФИО1 с 19.04.2012 года являлись собственниками по 1/2 доле каждый нежилого помещения № площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №.

29.04.2020 года между продавцами ФИО1 и ФИО6 и покупателем ФИО5 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавцы обязались передать в собственность, а покупатель принять в собственность нежилое помещение № площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, стоимостью 6000000 руб.

Согласно п.3 указанного договора данную сумму покупатель оплатил продавцам наличными в день подписания договора.

Согласно п.4 указанного договора продавцы обязались передать покупателю нежилое помещение по подписываемому сторонами передаточному акту, а также путем передачи ключей и правоустанавливающих документов.

29.04.2020 года продавцами и покупателем подписан акт о передаче указанного нежилого помещения (т.1 л.д.9, 50, 55, 59), в соответствии с которым продавцы передали покупателю также комплект ключей, правоустанавливающие и иные документы, необходимые для государственной регистрации права.

В соответствии с п.4 указанного акта расчет между сторонами произведен полностью.

Указанные договор купли-продажи и акт о передаче нежилого помещения подписаны истцом и ответчиками, их содержание и подписи сторонами не оспаривались, что свидетельствует о том, что условия договора сторонами были согласованы.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что расчет между сторонами по указанному договору был произведен в полном объеме 29.04.2020 года, недвижимое имущество фактически передано от продавцов к покупателю 29.04.2020 года.

Доводы ответчиков о том, что расчет по договору произведен не был, суд отверг, т.к. они не подтверждаются материалами дела, тогда как из п.3 договора купли-продажи от 29.04.2020 года и п.4 акта о передаче нежилого помещения следует, что расчет между сторонами произведен в день подписания договора.

Доводы ФИО1 и ФИО6 об отсутствии расчета по договору купли-продажи в рамках настоящего дела не подлежат повторной переоценке, т.к. по ним уже имеется правовая позиция суда, имеющаяся в решении суда, вступившим в законную силу (2-2/2023).

Доводы ФИО1 и ФИО6 о том, что вышеуказанное нежилое помещение не было передано истцу, в рамках настоящего дела также не подлежат повторной переоценке, т.к. по ним уже имеется правовая позиция суда, имеющаяся в решении суда, вступившим в законную силу (2-2/2023).

Доводы ФИО1 и ФИО6 о том, что в нежилом помещении продолжали находиться юридические лица: ЖСПК «Базис», ООО "Дилогия", ООО "Консалтинговая компания "Базис", что свидетельствует о том, что спорное нежилое помещение не было передано истцу при заключении договора купли-продажи 29.04.2020 года, также нашли свое отражение в рамках рассмотрения гражданского дела №, являются обязательными для участников настоящего дела, повторному рассмотрению не подлежат.

29.04.2020 года ФИО5 в лице представителя ФИО10, ФИО1, ФИО6 обратились в МФЦ с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Из материалов реестрового дела в отношении вышеуказанного нежилого помещения следует, что 08.10.2020 года от ФИО6, ФИО1 и ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступили заявления о государственной регистрации перехода права, 08.10.2020 года от ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступило заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по причине сбора документов, 06.04.2021 года от ФИО6, ФИО1 и ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступили заявления о государственной регистрации перехода права, 06.04.2021 года от ФИО6, ФИО1 и ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступили заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, 30.09.2021 года от ФИО1, ФИО6 и ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступили заявления о государственной регистрации перехода права, 30.09.2021 года от ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступило заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по причине ремонтных работ, 30.09.2021 года от ФИО1, ФИО6 и ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, 31.01.2022 года от ФИО5 в лице представителя ФИО10 поступило заявление о возобновлении ранее приостановленного государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, 08.02.2022 года от ФИО6, ФИО1 поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, что также установлено Арзамасским городским судом Нижегородской области в решении по делу №г.

Договор купли-продажи предоставлялся сторонами для осуществления государственной регистрации четыре раза, трижды регистрация была прекращена по заявлению сторон, 08.02.2022 года с заявлением о прекращении государственной регистрации обратились ответчики после того, как от истца поступило заявление о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации. Данный довод ФИО6 также являлся предметом рассмотрения гражданского дела № и нашел свое отражение в мотивировочной части решения.

Также Арзамасским городским судом Нижегородской области в решении от 22.02.2023г получили правовую оценку доводы ФИО1 и ФИО6 о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.04.2020 года являлся мнимой, притворной сделкой, поскольку у сторон не имелось намерения на совершение сделки, при этом договор купли-продажи прикрывает отношения между ФИО5 и ФИО1 по договору займа под залог недвижимого имущества, при этом предоставлялся на государственную регистрацию четыре раза и четыре раза подписывался сторонами, которые судом отвергнуты. 

В обоснование своих доводов ответчиком ФИО1 как в материалы гражданского дела №, так в и в материалы настоящего гражданского дела представлена копия расписки от 15.01.2020 года, из содержания которой следует, что ФИО1 получил у ФИО5 заем в размере 37000000 руб., в том числе 29562000 руб. платежными поручениями от 15.10.2015 года на 10000000 руб., 15.11.2015 года на 19562000 руб. в адрес ЖСПК «Базис» и 7438000 руб. наличными денежными средствами, который обязался возвратить не позднее 01.09.2020 года.

Вместе с тем, оригинал данной расписки ФИО1 в суд не представлен, в связи с чем, суд оценил данный документ недопустимым доказательством. 

Также суд в своем решении по делу № оценил доводы о наличии подписи ФИО5 на оборотной стороне вышеуказанной копии расписки после записи «Получено 11.825.500», что данная подпись не свидетельствует о том, что между ФИО5 и ФИО1 заключен договор займа под залог спорного нежилого помещения.

Довод ФИО6 о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения значительно выше указанной в оспариваемом договоре купли-продажи нежилого помещения, также являлись предметом судебного разбирательства, и не могут быть переоценены судом при рассмотрении настоящего дела в силу положений гражданско-процессуального законодательства.

Доводы ФИО1 о том, что он является муниципальным служащим, и должен был в силу своей должности предоставить в Управление по профилактике коррупционных правонарушений Нижегородской области сведения о получении им дохода от продажи недвижимого имущества в 2020г, не свидетельствует о том, что сделка от 29.04.2020г между сторонами фактически не заключалась, т.к. один лишь факт непредоставления ФИО1 сведений о получении дохода в соответствующий период не является доказательством отсутствия такового дохода, и может свидетельствовать о нарушении ФИО1 правил заполнения справки о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера муниципального служащего.

Также Арзамасским городским судом Нижегородской области в рамках рассмотрения гражданского дела №, вступившего в законную силу, участниками которого являлись ФИО1 и ФИО5, установлен факт получения денежных средств в размере 11 825 000 руб., 11.08.2020 – 2 600 000 руб., 09.11.2020 г. – 50 000 Евро, 31.05.2021 г. – 2 636 400 руб ФИО5 

Доводы ФИО1 о том, что ФИО5 в своих объяснениях от 01.06.2023 г. указал, что эта сумма является неустойкой за нарушение сроков строительства жилого дома в размере 25% годовых, предусмотренная договором долевого участия 7э-ду от 09.10.2015 г, которая не нашла своего отражения в налоговых декларациях ФИО5, представленных по запросу суда МИФНС № 1 по Нижегородской области, также не может свидетельствовать о неполучении ФИО5 дохода в соответствующий период, не является доказательством отсутствия такового дохода, и может свидетельствовать о нарушении ФИО5 налогового законодательства.

По запросу суда из ГБУЗ НО «Уполномоченный МФЦ» поступил ответ о том, что в декабре 2024г от имени ФИО10 за ФИО5 принят на регистрацию договор купли-продажи квартиры с кад. №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, с заявление ФИО10 о государственной регистрации перехода права собственности и о приостановлении государственной регистрации прав по причине сбора документов.

Доводы ФИО1 и ФИО6 о том, что как в случае с договором от 29.04.2020г, так и в случае договора купли-продажи квартиры с кад. №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, ФИО5 использует один и тот же механизм, фактически подменяя залог отношениями по купле-продаже недвижимого имущества, судом отвергается, так как достаточных оснований полагать о злоупотреблении ФИО5 своих гражданских прав, судом при рассмотрении настоящего дела, не установлено.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом и третьим лицом срока исковой давности о признании сделки недействительной. 

На основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу разъяснений, данным в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В пункте 101 настоящего Постановления разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 181 настоящего Кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Поскольку договор купли-продажи соответствует закону и волеизъявлению сторон, что установлено вступившим в законную силу решением суда по делу №, оснований для признания сделки недействительной по притворности не имеется, кроме того, ФИО1 и ФИО6 пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку договор купли-продажи, сторонами которого являлись ФИО1 и ФИО6, заключен 29.04.2020 г., с иском истец ФИО1 обратился 08.05.2024 г., ФИО6 с иском обратилась 15.08.2024г, уважительных причин пропуска срока исковой давности, объективных обстоятельств, которые бы препятствовали подаче искового заявления, не установлено. Кроме того, суд учитывает, что ранее ФИО1 и ФИО6 при рассмотрении дела № соответствующих требований о признании договора купли-продажи недействительной сделкой не заявляли, что нашло свое отражение в мотивировочной части судебного решения, вступившего в законную силу, заявляли требования о признании данного договора незаключенным.

В связи с не согласием с вынесенным решением суда по делу №, которым в иске ФИО1 и ФИО6 о признании договора незаключенным отказано, которое оставлено без изменениями Нижегородским областным судом и Первым кассационным судом общей юрисдикции без изменения, ФИО1 и ФИО6 обратились в суд в настоящими исками, изменив предмет иска с незаключенности договора на его недействительность.

Т.о. исковые требования ФИО1 и ФИО6 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт № к ФИО5 (паспорт №) о признании договора недействительным, применении последствий недействительности, третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО6 (паспорт №) к ФИО5 о признании договора и акта недействительными, применении последствий недействительности договора отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение 1 месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья А.Ю. Соловьева

Решение в окончательной форме изготовлено 03.03.2025 г.