УИД 47OS0000-01-2025-000280-96

Дело № 3а-146/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

11 ноября 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.Ю.

при помощнике судьи Кирьяновой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО11 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО11 (далее также - ФИО11) обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, указав в качестве административных ответчиков государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (далее также - ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки»), Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, просило признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27 марта 2025 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 декабря 2024 года, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 декабря 2024 года.

В обоснование административного иска ФИО11 указало, что является собственником вышеназванных земельных участков.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копейки, земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2022 года. 

ФИО11 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, указанных в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном оценщиком 

<

данные изъяты> ФИО2, по состоянию на дату оценки 1 декабря 2024 года.

ФИО1 «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27 марта 2025 года № заявителю отказано в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами соответственно №, № в размере их рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Превышение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению подлежащего уплате административным истцом земельного налога, поскольку налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка (л.д. 15-21 том 1).

Административным ответчиком ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в соответствии с которыми данный административный ответчик против удовлетворения требований административного иска возражал, ссылаясь на несоответствие представленного отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использование неполных сведений, допущение расчетных, методических и технических ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости (л.д. 63-65 том 3).

После проведения судебной экспертизы в Ленинградский областной суд поступила правовая позиция административного ответчика, согласно которой выводы эксперта по поставленным вопросам являются обоснованными. При этом административный ответчик не оспаривал сумму рыночной стоимости объектов недвижимости, установленную экспертом (л.д. 34-35 том 4).

Заинтересованным лицом Правительством Ленинградской области представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, в соответствии с которым данное заинтересованное лицо полагало административные исковые требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 55-57 том 3).

Административным ответчиком Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом направлены в суд письменные возражения, в соответствии с которыми данный административный ответчик просил отказать в удовлетворении административных исковых требований, указав, что является ненадлежащим административным ответчиком (л.д. 46-48 том 3).

Представитель административного истца ФИО11 ФИО10 в судебное заседание явилась, требования административного иска поддержала, заявила о несогласии с заключением судебной экспертизы, в связи с чем просила о назначении по делу повторной судебной экспертизы (л.д. 110 том 4).

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» ФИО6, представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО7 в судебное заседание явились, против удовлетворения требований административного искового заявления возражали.

Административный ответчик Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 50, 51 том 4), об отложении судебного заседания не просил.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым установлена дата перехода на территории Ленинградской области - с 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Ленинградской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определены статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 7 ноября 2022 года № 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Как следует из материалов дела, ФИО11 является собственником земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относящихся к категории земель – земли населенных пунктов. Земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования – промплощадка, земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования – под промплощадкой (л.д. 130-250 том 1; л.д. 1-31 том 2; л.д. 18-26 том 3; л.д. 15, 16 том 4).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 7 ноября 2022 года № 796 в размере 

<

данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей на основании акта об определении кадастровой стоимости от 24 августа 2023 года №, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 16 августа 2023 года (л.д. 32, 33 том 2). 

Административный истец является плательщиком земельного налога, который, исходя из положений вышеприведенных нормативно-правовых актов, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

24 февраля 2025 года ФИО11 направило почтой в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» заявления от 19 февраля 2025 года, поступившие в бюджетное учреждение 28 февраля 2025 года, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 декабря 2024 года, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 декабря 2024 года (л.д. 36-39, 100-102 том 4). 

К заявлениям, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, административным истцом был приложен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ФИО25 ФИО2, согласно которому по состоянию на дату оценки 1 декабря 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 48-160 том 2).

27 марта 2025 года ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» приняты решения № №, в соответствии с которыми в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано по основаниям, приведенным в разделе V данных решений, указано, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также отчет не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (ФСО I), Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Задание на оценку» (ФСО IV), Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. 

В том числе указано, что некорректное применение корректировок по ценообразующим факторам привело к искажению стоимости объектов оценки; оценщик учитывает только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки, наличие подведенных к земельным участкам коммуникаций является фактором, влияющим на их стоимость в сторону увеличения, таким образом, корректировка по ценообразующему фактору «наличие коммуникаций» выполнена некорректно и приводит к искажению стоимости оцениваемых объектов, использование неподтвержденной информации относительно обеспеченности инженерными коммуникациями объектов-аналогов при определении стоимости оцениваемых объектов может привести к искажению стоимости объектов оценки; оценщик для определения корректировки на дату проведения сделки (дату предложения) использует индексы цен производителей, которые рассчитываются Федеральной службой государственной статистики и используются для расчета уровня инфляции и не связаны с изменением цен на рынке коммерческой недвижимости, использование индексов цен производителей для учета различия в изменении уровня цен на рынке от даты предложения объектов-аналогов до даты оценки объектов оценки может привести к искажению стоимости оцениваемых объектов недвижимости; при расчете стоимости объектов оценки оценщиком не проведена корректировка по ценообразующему фактору «расположение относительно автомагистралей», таким образом, отсутствие учета данного ценообразующего фактора может привести к искажению стоимости оцениваемых объектов недвижимости; подобранные объекты-аналоги не сопоставимы по площади с оцениваемыми объектами недвижимости: площадь объектов-аналогов составляет от 6285 кв.м до 97016 кв.м, в то время как площадь объектов оценки составляет 

<

данные изъяты> кв.м и 

<

данные изъяты> кв.м, что может привести к искажению стоимости объектов оценки; применительно к объекту-аналогу № 3 в скриншоте объявления о его продаже отмечено: расположенные на земельном участке «существующие здания можно использовать в дальнейшем, частично отремонтированы, заменена крыша, установлены стеклопакеты, здание 200 кв.м, жилое, в настоящее время используется», в отчете в описании данной корректировки указана характеристика объекта: «ветхое строение, под снос или не соответствующее НЭИ», данные сведения противоречат описанию объекта-аналога, приведенному выше, таким образом, в отчете отсутствует обоснование, на каком основании оценщик определил, что расположенные на территории объекта-аналога № 3 здания подлежат сносу, а также величина корректировки не обоснована оценщиком; также в отчете содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение, а именно: в задании на оценку отсутствует указание на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, указанные на странице 6 отчета ограничения на его использование вводят в заблуждение, поскольку цель оценки предполагает предоставление отчета об оценке не только заказчику оценки, но и третьим лицам, ограничения на использование, распространение и публикацию отчета должны содержать указание на данное обстоятельство; в отчете не приведено подробное описание характеристики, примененной к объекту оценки и к объектам-аналогам № 1 и № 2 – «земельный участок не эффективной формы» по ценообразующему фактору «геометрия (форма) участка», приведенный в источниках информации материал «Сборник корректировок «Земельные участки» 2024» находится не в публичном доступе, проверить информацию не представляется возможным; для объекта-аналога № 3 рассчитывается коэффициент по четырем элементам инженерных коммуникаций, при этом в отчете имеется указание на обеспечение объекта-аналога № 3 электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением; дата оценки – 01.12.2024, дата осмотра – 16.01.2025, вместе с тем в отчете приведены данные фотофиксации объектов оценки, сделанные в период летнего времени. 

Таким образом, представленный отчет об оценке нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а итоговую величину полученной оценщиком рыночной стоимости признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объектов оценки искажена (л.д. 34-47 том 2).

С целью разрешения вопроса о соответствии требованиям законодательства отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству административного истца определением суда от 12 августа 2025 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО26 ФИО3 (л.д. 98-104 том 3).

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 декабря 2024 года в случае несоответствия отчета требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, по обоснованному в заключении мнению эксперта, было допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, иные невыполнения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 27 марта 2025 года № в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости. 

Использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, иные невыполнения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 27 марта 2025 года № и от 27 марта 2025 года №, по проведенному исследованию эксперта, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

При исследовании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом также были выявлены существенные факты невыполнения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные несоответствия и невыполнения требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2024 года округленно составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2024 года округленно составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 147-226 том 3). 

Представителем административного истца ФИО11 представлены письменные объяснения по заключению судебной экспертизы, согласно которым административный истец выразил несогласие с выводами заключения судебной экспертизы, данное заключение, по мнению административного истца, содержит противоречия и ошибки, приведшие к существенному завышению рассчитанной рыночной стоимости земельных участков. Административный истец указал, что в стоимости земельных участков экспертом учтена стоимость инженерных коммуникаций и железнодорожной линии, экспертом выбраны некорректные подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков, кодирование (присвоение баллов) в расчетах произведено экспертом произвольно, не обеспечено требование проверяемости полученного результата, экспертом подобраны несопоставимые объекты-аналоги, выборка объектов-аналогов является неполной, не обоснованы примененные к объектам-аналогам допущения (л.д. 23-30 том 4).

После проведения судебной экспертизы эксперт ФИО3 был допрошен в судебном заседании, выводы заключения судебной экспертизы поддержал, представил письменные пояснения на возражения административного истца. 

Согласно пояснениям эксперта ФИО3 при оценке земельных участков непосредственно оценивалась техническая возможность подключения к коммуникациям. Определение стоимости земельных участков как не застроенных по виду фактического использования производилось с учетом их фактического местоположения (а это значит, что с учетом удаленности от КАД, наличия улучшений, подъезда, наличия ж/д путей, возможности подключения к инженерным коммуникациям и других ценообразующих факторов), а также вида фактического использования – промплощадки. Оценщик проводил соответствующие корректировки на наличие коммуникаций и наличие ж/д ветки. Основные ценообразующие факторы для исследуемых земельных участков, существенно влияющие на их стоимость, были учтены. Все расчеты, выполненные в заключении эксперта, дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе исходных рыночных данных по объектам-аналогам, аппроксимирующих зависимостей для обработки данных на базе техники линейной алгебры, визуализированных на графиках результатов расчетов на базе техники квалиметрического моделирования. Площадь объекта является важным ценообразующим фактором. Различия в площади объектов экспертизы и подобранных экспертом объектов-аналогов не являются существенными, при этом в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ эти различия очень существенные. Вопреки утверждению административного истца, в заключении экспертизы отсутствует двойной учет площади при использовании удельного показателя стоимости и учете ценообразующего фактора на площадь. Экспертом использована техника линейной алгебры как метод реализации сравнительного подхода. Выполнение четырех итерационных расчетов по линейным и экспоненциальным моделям определения рыночной стоимости объекта экспертизы обоснованно показало, что модели стоимости, которые были использованы в расчетах, оказались достаточно устойчивыми при изменении количества объектов-аналогов и ценообразующих факторов. Верификация данных по объектам-аналогам проводилась экспертом путем получения информации из нескольких источников. По всем ценообразующим факторам, имеющим различия у объектов-аналогов и объектов экспертизы, без ошибок были присвоены соответствующие коды. При этом по всем существенным ценообразующим факторам параметры объектов экспертизы находились внутри диапазонов значений для объектов-аналогов, что обеспечило возможность объективных расчетов по аппроксимирующим интерполяционным зависимостям (л.д. 57-95 том 4). 

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов. Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения судебной экспертизы, проведение экспертом исследования осуществлялось на основе общенаучных методов познания, в том числе на основе системного подхода, анализа и синтеза, сравнения и сопоставления данных, систематизации исходных данных, логического и сравнительного анализа, метода группировки и обобщения, экспертного анализа, методов научной классификации, табличных и графических приемов визуализации данных, систематизации и сопоставления данных, компьютерного моделирования и расчетов, подходов и методов оценочной деятельности.

При определении рыночной стоимости объектов экспертизы эксперт применил сравнительный подход с применением техники линейной алгебры (ТЛА) и техники квалиметрического моделирования (ТКМ), относящихся к методам сравнения продаж. Экспертом на основе фактических рыночных данных составлялись математические модели, которые отличались друг от друга количеством аналогов, а также соответствующим набором ценообразующих факторов. Затем в полученные модели (уравнения) подставлялись параметры объекта экспертизы. Экспертом был реализован итерационный процесс расчетов по сформированной модели стоимости в рамках четырех обоснованных итераций расчетов. Итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования принято экспертом по результатам анализа всех результатов расчетов. 

В соответствии с Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8). В заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта (статья 25).

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Для определения стоимости объекта недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Пунктом 25 данного Федерального стандарта оценки установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из заключения судебной экспертизы усматривается, что проведение экспертом исследования осуществлялось на основе вышеназванных общенаучных методов познания, указанных в экспертном заключении.

В экспертном заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площадь, вид разрешенного использования, количественные и качественные характеристики, другие факторы, существенно влияющие на стоимость. 

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети «Интернет». Данная информация отвечает требованиям проверяемости и однозначности. В заключении эксперт учитывал индивидуальные особенности объектов оценки. 

Кроме того, экспертом произведен подробный и точный анализ рынка объектов оценки и объектов-аналогов, подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Доводы административного истца о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, применении неправильной методики оценки не могут быть приняты судом во внимание.

Экспертом использован сравнительный подход с применением техники линейной алгебры (ТЛА) и техники квалиметрического моделирования (ТКМ). Указанная методика не противоречит федеральным стандартам оценки, является общеприменимой и достаточно распространена. За основу было взято большое количество объектов-аналогов (13 объектов-аналогов) и было применено 7 ценообразующих факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков: площадь, расстояние от КАД, наличие улучшений, наличие ж/д пути, расположение относительно магистрали, качество подъезда, наличие инженерных коммуникаций. 

Согласно экспертному заключению из 13 объектов-аналогов в первой итерации расчетов экспертом были использованы все подобранные объекты-аналоги. Во второй итерации расчетов экспертом исключены из начальной выборки объекты-аналоги №№ 1, 7, 12, для которых были получены относительно высокие максимальные ошибки аппроксимации. Во второй итерации расчет производился по 10 объектам-аналогам и 7 ценообразующим факторам. В третьей итерации расчетов был исключен фактор стоимости «Наличие инженерных коммуникаций» и объект-аналог № 2, для которого было получено относительно высокое значение максимальной ошибки аппроксимации. Результаты расчетов по техникам ТКМ и ТЛА в третьей итерации практически полностью совпали. В четвертой итерации расчетов экспертом была предпринята попытка использовать не аналогию отношений, а аналогию свойств, то есть выбрать объекты-аналоги, свойства которых такие (или почти такие), как у объектов исследования. Были отобраны 5 объектов-аналогов и 4 ценообразующих фактора. Итоговое значение рыночной стоимости объектов исследования принято экспертом по результатам анализа всех результатов расчетов. Лучшие показатели по профессиональному суждению эксперта были получены в третьей итерации расчетов, где учтен фактор площади, который, учитывая значительную площадь объектов экспертизы, является одним из основных ценообразующих факторов и не учтен в четвертой итерации расчетов. 

Судом отклоняется довод административного истца о том, что экспертом использованы объекты-аналоги, не сопоставимые по площади с оцениваемыми земельными участками.

Так, в третьей итерации расчетов, результат которых был положен в основу вывода эксперта о размере рыночной стоимости объектов экспертизы, экспертом использовано 9 объектов-аналогов, площадь которых составляет соответственно 448300 кв.м, 220000 кв.м, 114000 кв.м, 29500 кв.м, 220000 кв.м, 175800 кв.м, 60000 кв.м, 50000 кв.м, 50000 кв.м. По фактору «Площадь» объектам-аналогам присвоены коды на основе данных, содержащихся в тексте объявлений и уточнений по некоторым объектам согласно данным публичной кадастровой карты. Вопреки мнению административного истца, присвоение объектам-аналогам кодов, в том числе по фактору «Площадь», не является произвольным, а подробно мотивировано в заключении эксперта.

Суд находит несостоятельными доводы административного истца о том, что в стоимости земельных участков экспертом учтена стоимость инженерных коммуникаций и железнодорожной линии, поскольку из экспертного заключения это не следует. Наличие ж/д пути, наличие инженерных коммуникаций учтено экспертом в качестве ценообразующих факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов экспертизы. Экспертом подробно мотивировано использование данных параметров как в экспертном заключении, так и письменных пояснениях, их достоверность и обоснованность иными доказательствами не опровергается.

Для самостоятельного воспроизведения расчетов, произведенных экспертом, достаточно знаний линейной алгебры на уровне программы средней школы и начальных навыков работы на компьютере с любыми табличными редакторами.

Письменные пояснения эксперта ФИО3 к экспертному заключению и его пояснения в судебном заседании являются убедительными, последовательными и оснований не доверять им не имеется. Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Все доводы административного истца сводятся к несогласию с итоговой величиной рыночной стоимости, определенной в ходе судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, в котором отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд также учитывает, что каких-либо дополнительных доказательств, которые могли бы быть предоставлены эксперту на исследование, после проведения судебной экспертизы не представлено, заключение противоречий не содержит, экспертом даны ответы на поставленные вопросы, неясностей ответы не содержат.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным истцом сомнению, суд не усматривает. Стороной административного истца не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Исходя из изложенного, суд не усмотрел предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной судебной экспертизы по настоящему административному делу, в связи с чем соответствующее ходатайство административного истца было отклонено.

Таким образом, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушением действующего законодательства, что подтверждено в результате проведения судебной экспертизы, у ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, для отказа в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для отказа в удовлетворении административного искового заявления в части признания незаконными решений ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27 марта 2025 года №, от 27 марта 2025 года №.

Вместе с тем, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела (пункты 1, 4, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Проведя сравнительный анализ, суд приходит к выводу о том, что разница между кадастровой стоимостью, определенной по состоянию на 1 января 2022 года (соответственно 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей) и рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы по состоянию на 1 декабря 2024 года (соответственно 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей), является не существенной 

<

данные изъяты> и не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Подобная разница может быть признана приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанных с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, а также с учетом значительного временного интервала между датами кадастровой оценки и оценки рыночной стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости отличается от определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости менее чем в два раза, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Поскольку в удовлетворении требования административного искового заявления о признании незаконными решений ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», которыми административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, надлежит отказать, при этом требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, является производным, не носит самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Подпунктом 7 пункта 26 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 года № П/0514, предусмотрено, что в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка указываются, в числе прочих, дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, указанная: в решении суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; в решении комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацем третьим пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Как следует из материалов настоящего административного дела, заявления ФИО11 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости направлены в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» почтой 24 февраля 2025 года (л.д. 100-102 том 4). 

Данные сведения подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении требования административного искового заявления ФИО11 о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27 марта 2025 года №, от 27 марта 2025 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 1 декабря 2024 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 1 декабря 2024 года.

Датой обращения ФИО11 в государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости считать 24 февраля 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Н.Ю. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2025 года.