Дело № 3а-5/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 февраля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителей административного истца Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ФИО1, ФИО2,

представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Ростовской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО3,

представителя заинтересованного лица ООО «Дон Сервис Плюс» Гречко В.Н., 

представителя заинтересованного лица ФИО4 – ФИО5,

представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 июля 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ...,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению ООО «Дон Сервис Плюс» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 17 июля 2017 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., находящихся по адресу: ..., определив её в суммах 16 832 340 рублей и 37 987 740 рублей соответственно.

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного, и, как следствие, уменьшение размера налоговых платежей, поступающих в бюджет г. Ростова-на-Дону. 

ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 17 июля 2017 года об определении кадастровой стоимости упомянутых земельных участков, исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объектов из государственного реестра недвижимости, восстановив в нем ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

В судебном заседании представители ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО2, ФИО1 поддержали заявленные требования. 

Требования ДИЗО поддержаны также представителем Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО6 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области и Комиссии ФИО3, представитель ООО «Дон Сервис Плюс» Гречко В.Н. и представитель ФИО4 – ФИО5 просили отказать в удовлетворении административного иска, полагая, что оспариваемое решение Комиссии вынесено законно и обоснованно. 

ФИО4 в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. О времени и месте судебного Разбирательства извещена должным образом. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив их письменные заявления и возражения, допросив эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

На основании ч. 2.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части двадцать восьмой ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года № 274-ФЗ), а также с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П, решения комиссии могут быть оспорены в суде органом местного самоуправления в отношении земельных участков, не находящихся в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Кадастровая стоимость земельных участков является базой для расчета земельного налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом приведенных выше правовых норм и полномочий ДИЗО г. Ростова-на-Дону, закрепленных в Положении о нем, утвержденном постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2003 года № 1191, ДИЗО обладает правом на обращение в суд в защиту интересов муниципального образования.

Судом установлено, что ООО «Дон Сервис Плюс» являлось собственником земельных участков с кадастровым номером ... площадью 7 884 кв.метра и с кадастровым номером ... площадью 14 868 кв.метров из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, расположенных по адресу: ...

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 52 657 236 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... – в сумме 94 494 317,40 рублей.

5 июля 2017 года ООО «Дон Сервис Плюс» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости упомянутых земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 19 июня 2017 года № 12, составленный оценщиком ...., согласно которому по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляла 16 832 340 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... – 37 987 740 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» 20 июня 2017 года.

17 июля 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление Общества, и, сделав вывод о том, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость объектов на 68% и 59,8% соответственно. 

Протоколом № 14 заседания Комиссии от 17 июля 2017 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

В то же время, оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», в защиту интересов которого в данном процессе выступает ДИЗО г. Ростова-на-Дону. 

Из п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке 19 июня 2017 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета, заключением судебной экспертизы от 27 ноября 2017 года № 464-Э/2017, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., а также устными пояснениями данного эксперта в судебном заседании и письменными пояснениями эксперта на вопросы представителя заинтересованного лица.

По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что отчет об оценке не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно. Ошибки при выполнении математических действий, нарушения при описании объекта оценки, при применении методов расчета, не допущены. При этом информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчете об оценке, не подтверждается.

В обоснование сделанных выводов экспертом указано на ряд нарушений. 

Согласно ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 5, 11 ФСО № 3 отчет не должен вводить в заблуждение пользователей отчета, допускать неоднозначное толкование, приведенная в отчете информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В нарушение указанным норм, описание объекта-аналога № 1, приведенное оценщиком (стр. 42, 59-63 отчета) не соответствует описанию объекта-аналога № 1 в приложенной к отчету скрин-копии объявления на продажу. Так, оценщиком указывается местоположение аналога ..., тогда как в объявлении указано местоположение объекта ... Указание на источник информации, в соответствии с которым оценщик уточнил местоположение, отсутствует. Отмеченное нарушение является существенным, поскольку влияет на расчет поправки на местоположение объектов.

Приведенная в отчете информация о дате предложения о продаже объекта-аналога № 4 – августа 2013 года не подтверждена, что не позволяет проверить соблюдение требования об использовании для сравнения только той информации, которая имелась до даты, по состоянию на которую проводится оценка (п. 8 ФСО № 1). Кроме того, информация о дате предложения имеет существенное значение, поскольку влияет на расчет корректировки на динамику рынка. 

Корректировка на местоположение рассчитана оценщиком с использованием коэффициентов зон градостроительной ценности, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21 октября 2003 года № 250. Актуальность данных коэффициентов к дате оценки 1 января 2014 года не подтверждена, взаимосвязь между рыночной стоимостью земельных участков и указанными коэффициентами оценщиком не обоснована.

Кроме того, исходя из информации об объектах аналогах № 1, 2, 3, 4, 5 в объявлениях о продаже определить их точное местоположение и принадлежность к той или иной зоне градостроительной ценности невозможно.

Объект-аналог № 1 оценщик относит к зоне градостроительной ценности 72, применяя в связи с этим корректировку на местоположение (–) 10%. Вместе с тем, приведенное в нормативном правовом акте описание границ зоны 72 и анализ картографического материала свидетельствует о том, что адрес объекта, указанный в отчете, не относится к этой зоне. Объект может находиться в зоне 73, при этом корректировка на местоположение будет отличаться существенным образом и составит (+) 52%.

Объект-аналог № 4, как и объекты оценки, отнесен оценщиком к зоне 121, корректировка на местоположение по нему не проводилась. Однако приведенная в экспертном заключении информация, что в отсутствие точного адреса названного аналога, он может находиться на Левом берегу в любой из зон с 122 по 124 и с 126 по 132 с различной градостроительной ценностью, многие из которых потребовали бы применения корректировки на местоположения от (-) 10% до (+) 1%.

В нарушение п. 22в ФСО № 7 оценщик не обосновал использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов и неиспользование некоторых объектов ( № 6 и 7 стр. 42-43 отчета), соответствующих критериям отбора, приведенным оценщиком, в той же степени, что и отобранные аналоги.

В отчете не приведено обоснование выбора максимальных значений корректировки на торг по справочнику оценщика.

Допущенные при составлении отчета нарушения, вопреки мнению представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, носят не формальный характер, а касаются достоверности и обоснованности величин, непосредственно использованных при расчете итоговой стоимости земельных участков. В связи с чем экспертом сделан правомерный вывод о том, что перечисленные недостатки не позволяют судить о надежности выводов о рыночной стоимости объектов, содержащихся в отчете об оценке.

Экспертом произведены собственные расчеты рыночной стоимости объектов оценки, согласно которым по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость участка с кадастровым номером ... составила 21 326 220 рублей (в отчете оценщика интервал стоимости данного объекта указан 15 150 000 рублей – 18 520 000 рублей). Стоимость земельного участка с кадастровым номером ... исчислена экспертом в размере 46 194 876 рублей, что также превышает интервал, определенный в отчете об оценке (34 190 000 рублей – 41 790 000 рублей). 

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены материалами дела.

Возражения представителя заинтересованного лица ФИО4 на заключение эксперта были проверены судом и не нашли своего подтверждения.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Административный иск подан ДИЗО в суд с соблюдением срока, предусмотренного с ч. 5 ст. 245 КАС РФ.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельных участков, определенном решением Комиссии от 17 июля 2017 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 50 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 июля 2017 года об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., расположенных по адресу: ..., в размере рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке от 19 июня 2017 года № 12, составленном оценщиком ФИО7, в суммах 16 832 340 рублей и 37 987 740 рублей соответственно.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 июля 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 16 832 340 рублей, восстановив в нем сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 52 657 236 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 июля 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 37 987 740 рублей, восстановив в нем сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 94 494 317,40 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 12 февраля 2018 года.

Судья О.А.Руднева