Дело № 2-8321/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

05 октября 2017 года г.Красноярск 

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Кратенко М.В., 

при секретаре Долговой А.Ю. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО12, ФИО2 ФИО12 к АО «Фирма «Культбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности на помещение, истребовании помещения из чужого незаконного владения

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Фирма «Кульбытстрой», ООО «УК «КБС-Сервис» (после переименования – ООО УК «Крас-Сервис») об аннулировании договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права. 

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания «КБС-Сервис» было зарегистрировано право собственности на помещение, которое согласно Выписке из ЕГРПН имеет площадь 83 кв.м., распложено по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «фирма «Культбытстрой» было установлено обременение (вид обременения: залог в силу закона, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок, на который установлено ограничение (обременение) права с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Договор купли - продажи нежилого помещения № №.ДД.ММ.ГГГГ

Истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> считает, что указанные регистрационные записи нарушают его права как обладателя права на долю в праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку указанное помещение ТСЖ и лифтерной является общим имуществом собственником помещений в указанном многоквартирном доме. 

Со ссылкой на изложенные обстоятельства, истец просит: аннулировать договор № купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Фирма «Кульбытстрой» и ООО УК «КБС-Сервис»; аннулировать свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировать свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ Указанное исковое заявление принято к производству, присвоен №. 

В последующем истец ФИО1 исковые требования уточнил, просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Фирма Кульбытстрой» и ООО УК «КБС-Сервис» в отношении спорного нежилого помещения, прекратить право собственности ООО УК «Крас-Сервис» и АО «Фирма Кульбытстрой» в отношении указанного помещения. 

Также, ФИО2 обратился в суд с иском к АО «Фирма «Культбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что истец является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> Ответчиком ООО УК «Крас-Сервис» (до 26.02.2016г. ОО УК «КБС-Сервис») было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № по указанному адресу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ответчика АО «Фирма «Культбытстрой» установлено обременение в силу закона. Вместе с тем решением Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ определено, что казанное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, поименовано в проектной и технической документации как «ТСЖ и лифтерная», предназначалось для деятельности ТСЖ и лифтерной. Ответчик ЗАО «Фирма «Культбытстрой» распорядилось имуществом, собственником которого не являлось. На основании изложенного истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении нежилого помещения № по 

<

адрес>, истребовать имущество из чужого незаконного владения ООО УК «Крас-Сервис», прекратить право собственности ООО УК «Крас-Сервис» на спорное нежилое помещение. Указанное исковое заявление принято к производству, присвоен №. 

Определением суда от 24.08.2017г. указанные дела объединены в одно производство. 

В качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Красноярскому краю.

В судебном заседании истец ФИО1, истец ФИО2 и его представитель ФИО3 (доверенность от 09.03.2017г.) исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям, дополнительно просили прекратить право залога АО «Фирма Кульбытстрой» в отношении спорного нежилого помещения. Указали на то, что ответчик ЗАО «Фирма Кульбыстрой» неправомерно оформил в свою собственность помещение №, которое по проекту дома предназначено для размещения ТСЖ, в последующем неправомерно распорядился указанным помещением путем его продажи ООО УК «КБС Сервис». Указали на то, что ответчик ООО УК «КБС Сервис» не может рассматриваться в качестве добросовестного приобретателя, поскольку знал о назначении указанного помещения (размещение ТСЖ), сам в течение длительного времени использовал указанное помещение для указанных целей, при этом до настоящего времени не произвел оплату за спорное помещение по договору купли-продажи. Истец ФИО1 пояснил, что узнал о регистрации ответчиками права собственности на спорное помещение лишь при получении выписки из ЕГРП в марте 2016г., поскольку в 2016г. по решению собственников дома была изменена управляющая компания с ООО УК «КБС Сервис» на ООО УК «Весенний двор», также был избран Совет дома. До 2016г. ему не было известно о регистрации ответчиками права собственности на помещение ТСЖ.

Представитель ООО УК «Крас-Сервис» - ФИО4 (доверенность от 10.07.2017г.) с исковыми требованиями не согласился, указав на пропуск истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку указанная сделка является оспоримой, при этом предусмотренный законом годичный срока давности для её оспаривания истек, поскольку право собственности ООО УК «Крас-Сервис» зарегистрировано на данное помещение еще 20.03.2014г. 

Представитель АО «Фирма Кульбытстрой» - ФИО5 (доверенность от 01.09.2017г.) с исковыми требованиями также не согласился по доводам, изложенным в письменных возражениях, указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным в порядке ст. 301 ГК РФ, поскольку спорное нежилое помещение с момента ввода дома в эксплуатацию было передано застройщиком во владение и пользование ООО УК «КБС Сервис», о чем было известно всем жителям дома по 

<

адрес>. Также в отзыве указывается на то, что спорное помещение № не отвечает признакам общего имущества МКД, поскольку может использоваться самостоятельно, не предназначено для эксплуатации иных помещений, в нем отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации, приборы учета ресурсов и пр. Кроме того, истцами не представлено доказательств, что финансирование строительства указанного помещения осуществлялось за их счет. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам. 

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется может осуществляться путем следующих способов: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом. В частности, в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ст. 181 ГК РФ, в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником квартиры по адресу 

<

адрес>. Истец ФИО2 является собственником кв. № в указанном МКД, право собственности зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. 

Ранее ФИО2 обращался с иском о защите права собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома к ответчикам АО «Фирма Кульбыстрой» и ООО УК «Крас-Сервис», в котором просил признать отсутствующим право собственности ответчика ООО УК «Крас-Сервис», зарегистрированное в отношении нежилого помещения №, кадастровый №, обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании указанным помещение, мотивируя тем, что указанное помещение по проекту строительства дома является помещением ТСЖ, то есть относится к общему имуществу МКД, принадлежит все собственникам на праве общей долевой собственности с момента возведения МКД и сдачи его в эксплуатацию. Однако застройщик дома АО «Фирма Кульбытстрой» необоснованно зарегистрировал на себя право собственности на данное помещение ТСЖ, затем по договору купли-продажи от 28.02.2014г. продал его ООО УК «КБС-Сервис» (в настоящее время – ООО УК «Крас-Сервис»). Решением Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ. (по делу №) в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано, со ссылкой на избрание истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку право собственности на спорное помещение приобретено ответчиком ООО УК «Крас-Сервис» на основании договора купли-продажи, который недействительным не признан. При рассмотрении указанного дела судом установлено, что спорное нежилое помещение № было создано застройщиком в период действия постановления администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке создания и деятельности ТСЖ», которым застройщикам было рекомендовано предусматривать в проектной документации служебное помещение для работы правления ТСЖ и после ввода дома в эксплуатацию передавать указанное помещение в общую собственность инвесторов. Проектной документацией на МКД по адресу 

<

адрес> также было предусмотрено создание подобного помещения «ТСЖ и лифтерная», при этом застройщиком также в указанный период была разработана инструкция по эксплуатации жилых помещений в кирпичных и панельных домах, которая относила к местам общего пользования помещения ТСЖ и лифтерной. В технической документации на МКД указанное помещение также было описано как помещение ТСЖ. При этом доказательства самостоятельного инвестирования застройщиком строительства указанного помещения в материалы дела представлены не были. С учетом указанных обстоятельств судом был сделан вывод об отнесении спорного помещения № к общему имуществу многоквартирного дома по 

<

адрес>. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ вынесенным по жалобе ФИО2, указанное решение оставлено без изменения, при этом судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что спорное нежилое помещение № относится к общему имуществу МКД по 

<

адрес> и с самого начала эксплуатировать в данном качестве. 

В рамках настоящего дела, с участием тех же сторон (собственник помещения ФИО2 и застройщик АО «Фирма Кульбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис»), ответчиками также не представлены какие-либо доказательства, опровергающие выводы по ранее рассмотренному делу об отнесении спорного нежилого помещения № к общему имуществу многоквартирного дома. 

Из материалов дела следует, что ответчиком АО «Фирма Кульбытстрой» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнений к указанному договору аренды и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.03.2012г. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № в доме по 

<

адрес>, общей площадью 83 кв.м., получено свидетельство о регистрации права от 29.01.2014г. По акту приема-передачи от 02.04.2012г. указанное нежилое помещение передано АО «Фирма Кульбытстрой» в пользование ООО УК «КБС-Сервис».

В последующем между АО «Фирма Кульбытстрой» (продавец) и ООО УК «КБС-Сервис» был заключен договор купли-продажи от 28.02.2014г. указанного нежилого помещения по целе 2 905 000 руб. (п. 2 договора). Оплата производится покупателем в срок до 31.12.2014г. На основании указанного договора и акта приема-передачи за ответчиком ООО УК «Крас-Сервис» (ранее ООО УК «КБС-Сервис») было зарегистрировано право собственности на данное помещение, запись в ЕГРП внесена 20.03.2014г., также зарегистрировано обременение в виде ипотеки (залога в силу закона) в пользу АО «Фирма Кульбытстрой» на срок до 31.12.2014г. До настоящего времени оплата за указанное нежилое помещение ответчиком ООО УК «Крас-Сервис» не произведена, обременение в виде залога не снято. 

Принимая во внимание, что спорное нежилое помещение №, кадастровый № с учетом условий его строительства и назначения (для размещения ТСЖ и лифтерной) относится к общему имуществу МКД по адресу 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений указанного дома, ответчик АО «Фирма Кульбытстрой» неправомерно осуществил регистрацию на себя права собственности на данное помещение. Право собственности ответчика, зарегистрированное 29.01.2014г. (запись о регистрации №), следует признать отсутствующим. 

Не обладая правом собственности на спорное нежилое помещение, ответчик АО «Фирма Кульбытстрой» не вправе был распоряжаться указанным помещением, в том числе путем заключения договора купли-продажи от 28.02.2014г. с ООО УК «КБС-Сервис». Указанный договор купли-продажи как нарушающий прав третьих лиц – собственников помещений дома по 

<

адрес>, следует признать недействительным (ничтожным), применив последствия недействительности указанного договора и прекратив право собственности ответчика ООО УК «Крас-Сервис» на данное нежилое помещение. Доводы ответчиков о том, что истцами ФИО1 и ФИО2 был пропущен срок исковой давности по требованиям об оспаривании договора купли-продажи и истребовании нежилого помещения, подлежат отклонению, поскольку истцы сторонами указанного договора купли-продажи не являлись, об отчуждении общего имущества дома узнали лишь в 2016г. после смены способа управления дома и управляющей компании, обратились в суд в пределах трехлетнего срока со дня, когда узнали о нарушении права. Также не могут быть приняты во внимание доводы ООО УК «Крас-Сервис» о добросовестном приобретении спорного помещения, поскольку до настоящего времени его стоимость продавцу не оплачена, при этом с 2012г. ответчик пользуется указанным помещением фактически на безвозмездной основе. 

Поскольку в силу ст. 304 ГК РФ собственники вправе требовать устранения любых нарушений их права собственности, в том числе не связанных с лишением владения, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требования истцов к ООО УК «Крас-Сервис» об обязании освободить указанное нежилое помещение №. При этом фактическое пользование спорным помещением со стороны ответчика ООО УК «Крас-Сервис» не оспаривалось. 

В связи с признанием отсутствующим права собственности АО «Фирма Культбытстрой» на спорное нежилое помещение №, также подлежит прекращению установленное в пользу данного ответчика обременение в виде залога в силу закона (ипотеки), зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ., на период с 20.03.2014г. по 31.12.2014г. 

Поскольку исковые требования ФИО1, ФИО2 к ответчикам АО «Фирма Кульбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» удовлетворены, с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию возврат государственной пошлины в сумме 300 руб., в пользу каждого из истцов, в равных долях. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 ФИО12, ФИО2 ФИО12 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 28.02.2014г. нежилого помещения по адресу 

<

адрес>, общей площадью 83 кв.м., заключенный между ЗАО «Фирма «Кульбытстрой» и ООО Управляющая компания «КБС-Сервис». 

Прекратить право собственности ООО Управляющая компания «Крас-Сервис» в отношении нежилого помещения адресу 

<

адрес>, общей площадью 83 кв.м. Обязать освободить указанное нежилое помещение.

Прекратить право залога (ипотеки) АО «Фирма «Кульбытстрой» в отношении нежилого помещения адресу 

<

адрес> общей площадью 83 кв.м., зарегистрированное 20.03.2014г. 

Признать отсутствующим право собственности ЗАО «Фирма «Кульбытстрой» в отношении нежилого помещения адресу 

<

адрес> общей площадью 83 кв.м., зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ. (запись регистрации №).

Взыскать с ЗАО «Фирма «Культбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» в пользу ФИО1 ФИО12 возврат государственной пошлины в сумме 300 руб., по 150 руб. с каждого из ответчиков.

Взыскать с ЗАО «Фирма «Культбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» в пользу ФИО2 ФИО12 возврат государственной пошлины в сумме 300 руб., по 150 руб. с каждого из ответчиков. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Председательствующий М.В.Кратенко

Мотивированное решение изготовлено 19.10.2017г.