дело № 2-45/2025

53RS0022-01-2023-012776-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2025 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Гусенкова А.С.

при секретаре Потапчик О.В.

с участием представителя истцов по первоначальному иску-ответчиков по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску-истца по встречному иску ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 к ООО «Легенда Московского» о защите прав потребителей и встречному исковому заявлению ООО «Легенда Московского» к ФИО3 и ФИО4 о взыскании задолженности по оплате долевого взноса,

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Легенда Московского» о взыскании в пользу истцов неустойки за просрочку передачи квартиры в сумме 2 430 394 рубля 31 копейка, исчисленную за период 01 июля по 06 декабря 2023 года, штрафа за несоблюдение добровольного урегулирования требований истцов в размере 50 % от присуждённой судом суммы, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 151 рубль 97 копеек и на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000 рублей, ссылаясь в обоснование заявленных требований, что на основании договора участия в долевом строительстве от 20 февраля 2020 года № ДДУ0341-М65-02/20 (далее – Договор) истым приобрели у ответчика жилое помещение – двухкомнатную квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу 

<

адрес>, кадастровый №. Свои обязательства по оплате истцы выполнили в полном объёме, при этом срок сдачи квартиры должен был состояться не позднее 30 июня 2022 года, однако уведомление о завершении строительства получено истцами лишь 28 ноября 2023 года. Таким образом, со стороны ответчика имело место нарушение своих обязательств, что даёт истцам право на получение неустойки, штрафа. На основании изложенного истцы просят суд удовлетворить заявленные требования.

Определением суда от 19 марта 2024 года к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «Легенда Московского» к ФИО3 и ФИО4 о взыскании задолженности по оплате долевого взноса в размере 972 287 рублей 02 копейки, а также неустойку за нарушение срока оплаты долевого взноса за период с 07 декабря 2023 года по дату фактического исполнения обязательства (на 06 марта 2024 года – в размере 42 313 рублей 78 копеек), а также расходы по уплате государственной пошлины. В обоснование указано, что в соответствии с условиями Договора в случае, если по результатам проведения обмеров квартиры ПИБ её площадь будет отличаться от проектной площади квартиры более, чем на 1 кв.м, в день подписания Акта приёма-передачи квартиры Стороны производят перерасчёт по Договору, с учётом установленной сторонами стоимости 1 кв. м площади квартиры в размере 271 922 рубля. Актом приёма-передачи квартиры зафиксирована площадь переданной квартиры 74,6 кв.м, что больше проектной на 3,42 кв.м. 

Определением Новгородского районного суда от 27 июня 2024 года гражданское дело по указанным иску ФИО3 и ФИО4 и встречному иску ООО «Легенда Московского» объединено в одно производство с гражданским делом по иску ФИО3 и ФИО4 к ООО «Легенда Московского» о признании обмеров указанной ранее квартиры, произведённых в интересах застройщика и указанные в уведомлении (74,6 кв.м) недостоверными, принятии в обоснование площади обмеры, произведённые ООО «Авангард оценочная компания» (72,9 кв.м), обязании произвести перерасчёт разницы площадей и соответственно перерасчёт суммы, подлежащей доплате, взыскании с ответчика расходов по оплате услуг ООО «Авангард оценочная компания» в размере 15 000 рублей. 

В ходе рассмотрения дела первоначальные истцы неоднократно уточняли свои требования, окончательно просили признать обмеры произведённые ПИБ в интересах застройщика и указанные в уведомлении в качестве площади квартиры (74,6 кв.м) недостоверными, принять в обоснование площади квартиры обмеры, произведённые кадастровым инженером и указанным в заключении П-139644/22 (72,9 кв.м) и обязать произвести перерасчёт разницы площадей, исходя из обмеров, произведённых при осмотре квартиры ООО «Авангард оценочная компания», и соответственно суммы подлежащей доплате застройщику; взыскать с ООО «Легенда Московского» в пользу ФИО3 и ФИО4 неустойку в общей сумме 1 851 022 рубля 38 копеек, штраф в размере 50 % от присуждённой судом суммы, компенсацию морального вреда в сумме 500 000 рублей в пользу каждого дольщика, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 151 рубль 97 копеек.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Авангард оценочная компания» и Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Истцы-ответчики по встречному иску ФИО3 и ФИО4, представители третьих лиц, извещённые о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явились. ФИО3 и ФИО4 обеспечили участие своего представителя.

Представитель истцов-ответчиков по встречному иску *** уточнённые исковые требования поддержала по доводам, указанным иске и последующих уточнениях, возражала против удовлетворения встречного иска, полагая его необоснованным.

Представитель ответчика-истца по встречному иску *** первоначальный иск не признал по доводам, указанным в возражениях и дополнениях, просил уменьшить в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ размер неустойки, штрафа, а также морального вреда. Кроме того, указал на неверность произведённого истцами расчёта неустойки и просил применить к спорным правоотношениям положения ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Встречный иск поддержал в полном объёме по мотивам, указанным в нём и последующих дополнениях.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, представленные доказательства как отдельно, так и в совокупности, с учётом их относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Легенда Московского» (Застройщик) и ФИО6 (Дольщики) заключён договор участия в долевом строительстве № ДДУ0341-М65-02/20. Согласно условиям указанного договора ФИО6 приобрели у ООО «Легенда Московского» квартиру, расположенную в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по строительному адресу 

<

адрес>, кадастровый №. 

Стоимость квартиры составила 19 355 410 рублей (п. 5.1 Договора) (в редакции дополнительного соглашения от 11 апреля 2022 года № ДС02/ДДУ0341-М65-04/22). Денежные средства в указанном размере внесены ФИО6 в полном объёме.

Срок передачи Застройщиком квартиры Дольщикам определён п. 3.1 Договора – не позднее II квартала 2022 года. 

Уведомление о завершении строительства и готовности квартиры к передаче должно быть направлено Дольщику не позднее, чем за месяц до наступления срока, указанного в п. 3.1 Договора, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в Договоре адресу для направления почтовой корреспонденции или вручено Дольщику лично под расписку (п. 3.2 Договора). Дольщик имеет право отказаться от приёмки квартиры и подписания Акта приёма-передачи квартиры только в случае, если в результате осмотра квартиры Сторонами был составлен акт осмотра с перечнем несоответствий передаваемой квартиры условиям Договора, проектной документации, техническим регламентам. После устранения недостатков передаваемой квартиры Дольщик обязан принять квартиру по Акту приёма-передачи в течение 2-х рабочих дней после получения извещения об устранении недостатков. Стороны пришли к соглашению, что акт осмотра, подписанный без замечаний по качеству передаваемого объекта долевого строительства, одновременно является уведомлением, в соответствии с п. 3.5 Договора о необходимости подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства, не имеющего несоответствий (недостатков) в течение 2 рабочих дней с момента осмотра объекта долевого строительства. Дополнительных уведомлений Застройщиком в адрес Дольщика не направляется (п. 3.5 Договора). 

Пунктом 3.6 Договора предусмотрено, что при уклонении Дольщика от принятия квартиры может быть составлен односторонний Акт приёма-передачи квартиры.

По результатам осмотра спорной квартиры составлен Акт осмотра жилого помещения (квартиры) от 18 сентября 2023 года, подписанный Дольщиками и представителем Застройщика, зафиксировавший замечания по строительной готовности спорной квартиры. Застройщиком все выявленные нарушения были устранены, о чём составлен Акт осмотра жилого помещения (квартиры) от 28 ноября 2023 года, подписанный также Дольщиками и представителем Застройщика.

Указанные фактические обстоятельства сторонами не оспариваются.

Доказательств направления Дольщикам уведомления о готовности квартиры в более ранний срок, вопреки доводам ООО «Легенда Московского», суду не представлено. Направленные 30 июня 2023 года посредством электронной почты в адрес ФИО5х уведомления к таковым не относятся, поскольку противоречат порядку, установленному п. 3.2 Договора.

В связи с уклонением от подписания Акта приёма-передачи квартиры, ООО «Легенда Московского» в соответствии с п.п. 3.5, 3.6 Договора составлен Односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 01 декабря 2023 года.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 данной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Судом установлено, что спорная квартира передана истцам с нарушением срока, установленного Договором, поэтому требования о взыскании неустойки являются обоснованными. Поскольку истцы являются гражданами, то неустойка в отношении них должна исчисляться в двойном размере.

Ответчик в заявлении ходатайствовал о снижении неустойки, указывая на её несоразмерность.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно п.п. 71, 72 и 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешёл к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьёй 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, рассчитанная за период с 01 июля по 28 ноября 2023 года (как о том просили истца ФИО5), составляет 1 461 333 рубля 46 копеек (19 355 410 рублей х 7,5 % х 1/300 х 2 х 151 дней), в связи с чем довод ответчика о неверном расчёте неустойки, произведённом истцами ФИО5, является обоснованным. Указанный размер неустойки рассчитан с учётом положений Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Ходатайствуя о снижении размера неустойки, ответчиком указано на несоразмерность и необоснованность выгоды ФИО5х по сравнению с размером убытков, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства ООО «Легенда Московского», исходя из размера средневзвешенных процентных ставок по вкладам физических лиц. Вместе с тем, указанные обстоятельства не могут являться безусловным основанием для снижения предусмотренной действующим законодательством неустойки. 

Таким образом, суд не находит оснований для признания неустойки в указанном размере явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, и, соответственно, для её снижения. При этом судом учитываются все обстоятельства, включая срок просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры участникам долевого строительства. Следовательно, с ООО «Легенда Московского» в пользу ФИО7 следует взыскать в равных долях неустойку в размере по 730 666 рублей 73 копейки в пользу каждого.

На возникшие между сторонами правоотношения распространят своё действие Закон РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

В силу п. 1 ст. 13 Закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несёт ответственность, предусмотренную законом.

Требования истцов о взыскании компенсации морального вреда подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

У суда не вызывает сомнения, что в результате необоснованного нарушения ООО «Легенда Московского» срока передачи спорной квартиры по Договору ФИО7 были причинены нравственные страдания.

В силу п. 2 ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причинённых потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Учитывая фактические обстоятельства дела, степень и продолжительность нравственных страданий ФИО7, их индивидуальные особенности и возраст, а также вину причинителя вреда, период допущенной просрочки исполнения обязательства, с учётом требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о том, что в пользу каждого из указанных истцов подлежит взысканию с ООО «Легенда Московского» компенсация морального вреда в размере по 10 000 рублей. Основания для взыскания компенсации морального вреда в большем размере, как о том просили ФИО5, суд не усматривает.

На основании ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присуждённой судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. Таким образом, применяя указанную специальную по отношению к положениям ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей норму, с ООО «Легенда Московского» в пользу каждого из истцом следует взыскать штраф в размере 37 033 рубля 34 копейки ((730 666,73 + 10 000) х 5 %).

Относительно площади спорной квартиры и производных от этого исковых требований каждой из стороны, суд приходит к следующим выводам.

Договором проектная площадь спорной квартиры определена в размере 71,18 кв.м (п. 1.2 Договора).

Пунктом 5.4 Договора установлено, что если после проведения обмеров квартиры ПИБ её площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2 Договора, более, чем на 1 кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания Акта приёма-передачи квартиры Стороны производят перерасчёт по Договору. Дольщик доплачивает Застройщику (и наоборот) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (п. 1.2 Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчёта Стороны определяют стоимость 1 кв. м площади квартиры в размере 271 922 рубля (в редакции дополнительного соглашения от 11 апреля 2022 года № ДС02/ДДУ0341-М65-04/22).

Кадастровые обмеры многоквартирного дома и помещений в нём по поручению ООО «Легенда Московского» проведены сертифицированной организацией, находящейся в ведении комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, - Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества». Построенный ООО «Легенда Московского» многоквартирный жилой дом, в котором расположена спорная квартира, поставлен на кадастровый учёт с одновременной постановкой на кадастровый учёт всех находящихся в нём жилых и нежилых помещений, а также машино-мест.

Согласно ведомости помещений и их площадей, представленной проектно-инвентаризационным бюро, площадь спорной квартиры составила 74,6 кв.м.

Обращаясь с исковыми требованиям, ФИО7 представлено заключение кадастрового инженера № П-139644/23, подготовленного ООО «Авангард Оценочная компания», согласно которому площадь спорной квартиры составила 72,9 кв.м.

Определением суда от 26 марта 2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Геопоинт», с постановкой перед экспертами вопроса, какова фактическая площадь объект долевого строительства, расположенного по адресу Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения 

<

адрес>.

Во исполнение указанного определения ООО «Геопоинт» представлено заключение кадастрового инженера от 04 июня 2024 года, согласно которому площадь спорной квартиры составила 73,9 кв.м. При этом указанное заключение содержало арифметические ошибки, отсутствовала отметка о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а экспликация площади квартиры не содержала подписи эксперта.

10 июля 2024 года ООО «Геопоинт» подготовило новое заключение кадастрового инженера во исполнение того же определения суда, согласно выводам которого площадь спорной квартиры составила 72,7 кв.м.

27 ноября 2024 года ООО «Геопоинт» подготовило третье заключение кадастрового инженера, согласно которому площадь спорной квартиры составила 73,6 кв.м, за счёт увеличения площади кухни и одной из жилых комнат с учётом включения в расчёт площадей ниш в оконных проёмах указанных помещений. Вместе с тем, план квартиры, прилагаемый к указанному заключению эксперта, отличался от предыдущих в части отражения наличия ниш в оконных заполнениях в кухне и одной из жилых комнат.

При этом из представленных суду фотографий спорной квартиры с очевидностью следует, что ни одна из указанных схем не отражает действительного расположения помещений в спорной квартире, поскольку ниши в оконных заполнениях в действительности имеются в жилой комнате, обозначенной на схеме под № 7, в двух окнах в кухне, обозначенной на схеме под № 5, и в одном окне в жилой комнате, обозначенной на схеме под № 6.

При этом на схеме, подготовленной ООО Авангард Оценочная компания», прилагаемой к заключению № П-139644/23, указанные ниши также не отражены.

Одновременно суд отмечает, что на плане, представленном проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), выполненном в ходе кадастровых обмеров Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», данные ниши отражены в полном соответствии с их действительным расположением.

Таким образом, представленное стороной первоначальных истцов заключение № П-139644/23, а также все три заключения, подготовленные ООО «Геопоинт», отклоняются судом как необоснованные в связи с их очевидным несоответствием планировке спорной квартиры. Кроме того, доработка заключений ООО «Геопоинт» осуществлялась без указания суда, что также свидетельствует о невозможности их учёта в качестве допустимого доказательства.

При этом суд приходит к выводу, что включение в расчёт общей площади квартиры указанных ранее ниш соответствует положениям действующего законодательства. 

В соответствии с п.п. 2, 3, 12.1-12.3, 12.5 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утверждённых приказом Росреестра от 23 октября 2020 года № П0393, площадь помещения определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Значение площади помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра, вычисление площади производится после округления линейных измерений. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли. К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются). Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания и не являются декоративными, в площадь жилого помещения не включается.

Вопреки доводам стороны ФИО5х, радиаторы, установленные в спорных нишах, не относятся к печам, а являются частью системы отопления и не должны учитываться при определении общей площади квартиры.

При этом на плане, представленном проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), выполненном в ходе кадастровых обмеров Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», установлены размеры спорных ниш, две из которых длиной 2,82 м, а две – 0,98 м, глубина каждой из ниш – 0,25 м. Данное обстоятельство также свидетельствует, что представленный стороной ООО «Легенда Московского» план в обоснование своих доводов является наиболее информативным и обоснованным. Размеры указанных ниш стороной ФИО5х не оспорены.

Таким образом, судом установлено, что площадь спорной квартиры составляет 74,6 кв.м, то есть требование ФИО3 и ФИО4 о признании обмеров, произведённых ПИБ в интересах застройщика и указанных в уведомлении в качестве площади квартиры (74,6 кв.м) недостоверными, приняти в обоснование площади квартиры обмеры, произведённые кадастровым инженером и указанным в заключении П-139644/22 (72,9 кв.м) и обязании произвести перерасчёт разницы площадей, исходя из обмеров, произведённых при осмотре квартиры ООО «Авангард оценочная компания», являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В свою очередь, исковые требования ООО «Легенда Московского» являются обоснованными, поскольку соответствуют установленным судом фактическим обстоятельствам. Расчёт задолженности по оплате долевого взноса, представленный ООО «Легенда Московского», является математически верным, основанным на положениях Договора. Увеличение площади квартиры по сравнению с проектной произошло на 3,42 кв.м (74,6-71,18), что с учётом установленной Договором стоимости 1 кв.м площади квартиры в размере 271 922 рубля предполагает доплату со стороны ФИО7 в размере 929 973 рубля 24 копейки (271 922 рубля х 3,42 кв.м).

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанная неустойка подлежит взысканию солидарно с ФИО7 в пользу ООО «Легенда Моковского».

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с 1 июля 2023 года до 30 июня 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учётом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Таким образом, размер неустойки, подлежащий взысканию с ФИО7 в пользу ООО «Легенда Московского», за период с 07 декабря 2023 года (как о том просило ООО «Легенда Московского») по дату вынесения решения составляет 102 994 рубля 54 копейки (929 973 рубля 24 копейки 7,5 % х 1/300 х 151 дней). Далее неустойка подлежит взысканию по день фактического исполнения обязательства по уплате долевого взноса, исходя из 1/300 текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года, от суммы текущей задолженности, которая на день вынесения решения составляет 929 973 рубля 24 копейки, за каждый день просрочки.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. 

Таким образом с ФИО7 солидарно в пользу ООО «Легенда Московского» следует взыскать государственную пошлину в размере 12 922 рубля 87 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобождён, взыскивается с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. 

Поскольку истцы в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ освобождены от уплаты государственной пошлины по требованию о защите прав потребителя, с ООО «легенда Московского» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 806 рублей 67 копеек (15 506 рублей 67 копеек за требование имущественного характера и 300 рублей – за требование неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда).

Излишне уплаченная ФИО7 государственная пошлина подлежит возвращению из бюджета.

Определением суда от 08 февраля 2024 года удовлетворено заявление представителя ФИО3 и ФИО4 о принятии мер по обеспечению иска, наложен арест на денежные средства на счетах в кредитных организациях и имущество, принадлежащие ООО «Легенда Московского», на сумму 3 652 748 рублей. С учётом принятого судом решения о частичном удовлетворении требований ФИО7 принятые меры по обеспечению иска следует сохранить до исполнения решения суда в части оплаты ООО «Легенда Московского» взысканных денежных сумм, после чего отменить.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 и ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Легенда Московского» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 (паспорт №) неустойку за просрочку передачи квартиры в сумме 730 666 рублей 73 копейки, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в сумме 37 033 рубля 34 копейки.

Взыскать с ООО «Легенда Московского» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО4 (паспорт №) неустойку за просрочку передачи квартиры в сумме 730 666 рублей 73 копейки, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в сумме 37 033 рубля 34 копейки.

В удовлетворении остальной части иска ФИО3 и ФИО4 отказать.

Встречные исковые требования ООО «Легенда Московского» удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО3 (паспорт №) и ФИО4 (паспорт №) в пользу ООО «Легенда Московского» (ИНН 

<

***>) задолженность по оплате долевого взноса в размере 929 973 рубля 24 копейки, неустойку за нарушение срока оплаты долевого взноса за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 102 994 рубля 54 копейки, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 922 рубля 87 копеек.

Взыскать солидарно с ФИО3 (паспорт №) и ФИО4 (паспорт №) в пользу ООО «Легенда Московского» (ИНН 

<

***>) неустойку за нарушение срока оплаты долевого взноса за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по уплате долевого взноса, исходя из 1/300 текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года, от суммы текущей задолженности, которая на день вынесения решения составляет 929 973 рубля 24 копейки, за каждый день просрочки.

Взыскать с ООО «Легенда Московского» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 806 рублей 67 копеек.

Вернуть ФИО3 (паспорт №) из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 575 рублей 99 копеек (чек по операции от 26 декабря 2023 года).

Вернуть ФИО4 (паспорт №) из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 575 рублей 99 копеек (чек по операции от 26 декабря 2023 года).

Принятые меры по обеспечению иска в виде наложения арест на денежные средства на счетах в кредитных организациях и имущество, принадлежащие ООО «Легенда Московского» (ИНН 

<

***>), на сумму 3 652 748 рублей сохранить до исполнения решения суда в части оплаты ООО «Легенда Московского» взысканных денежных сумм, после чего отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новгородский областной суд через Новгородский районный суд Новгородской области в течение месяца со дня его принятия. 

Судья А.С. Гусенков

Мотивированное решение составлено 04 июля 2025 года