Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Сорочинск 18 сентября 2018 года 

Сорочинский районный суд Оренбургской области, 

в составе председательствующего судьи Хаирова М.Р.,

при секретаре Свотиной О.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца – адвоката Репневой Е.В.,

ответчика ФИО2, 

представителя ответчика – адвоката Бабинец С.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Д.Д.С., Д.Д.С., Л.А.А., о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, в котором, с учетом уточненных требований, просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженность по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 141179 рублей 42 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16399 рублей 73 копейки и обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом, общей площадью 44 кв.м, с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 609 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

В судебном заседании истец свои требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что до настоящего времени ответчиком не вносилось платежей, предусмотренных договором купли-продажи и заключенными соглашениями, изменяющими порядок оплаты. Она получила денежные средства по использованным ФИО2 сертификатам на материнский капитал. 

В судебном заседании представитель истца требования своего доверителя поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении. Суду пояснила, что залог недвижимого имущества был установлен в договоре купли-продажи и обременение в виде ипотеки сохраняется до настоящего времени, при этом размер задолженности является достаточным для обращения взыскания на заложенное имущество. 

В судебном заседании ответчик возражала против удовлетворения исковых требований в части суммы процентов за пользование чужими денежными средствами и обращения взыскания на заложенное имущество. В части взыскания задолженности по договору купли-продажи в сумме, указанной в иске, не возражала. Суду пояснила, что в настоящее время не имеет возможности оплачивать задолженность по договору купли-продажи. В приобретенный у истца жилой дом не вселялись, проживает с детьми в квартире, принадлежащей её матери и сестре.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований в части суммы процентов за пользование чужими денежными средствами и обращения взыскания на заложенное имущество, указав, что истцом неверно произведен расчет процентов, а обращение взыскания на заложенное имущество в рассматриваемой ситуации недопустимо.

Выслушав истца и её представителя, ответчика и её представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей Д.Д.С.., Д.Д.С.., Л.А.А. заключен договор купли-продажи (далее по тексту – Договор) жилого дома, общей площадью 44 кв.м, с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 609 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 7 Договора стоимость жилого дома определена сторонами в размере 700000 рублей, а стоимость земельного участка в размере 100000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

- денежная сумма в размере 374779 рублей 15 копеек должна быть выплачена за счет средств материнского капитала, выделенных ФИО2;

- денежная сумма в размере 4258220 рублей должна быть выплачена покупателем из личных средств наличными до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с приложенным графиком.

Кроме того, в пункте 7 Договора стороны установили, что до окончательного расчета за приобретенные объекты недвижимости они буду находиться в залоге у продавца.

В последующем стороны изменяли порядок оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно последнему соглашению стороны определили порядок расчета по периодам оплаты оставшейся суммы в размере 318354 рубля. Стороны определили, что задолженность буде погашаться ежемесячными платежами с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами истцом (продавцом) принятые на себя обязательства выполнены в полном объеме, а именно дом и земельный участок переданы ответчикам, за которыми зарегистрировано право собственности по 1/4 доли в праве собственности на данные объекты недвижимости.

Денежные средства в 374779 рублей 15 копеек перечислены истцу за счет средств материнского капитала, денежные средства в размере 106866 рублей выплачены за счет средств регионального материнского капитала. 

Оставшаяся сумма в размере 318354 рубля ответчиком не погашена. На момент подачи иска допущена просрочка по 5 платежам в общей сумме 88026 рублей 83 копейки, а на момент рассмотрения дела сумма задолженности составляет 141179 рублей 42 копейки, что не отрицается ответчиком.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанная сумма задолженности по оплате приобретенных объектов недвижимости в размере 141179 рублей 42 копейки подлежит взысканию с ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей.

Суд считает обоснованными возражения стороны ответчика относительно правильности расчета процентов за пользование чужими денежными средствами, которые должны взыскиваться по каждому платежу в отдельности.

Так формула по расчету процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, должна выглядеть следующим образом: сумма платежа, подлежащая уплате на определенную дату * ключевая ставка Банка России на данную дату * количество дней просрочки до дня вынесения решения / 360 дней.

Таким образом, исходя из восьми просроченных платежей, с ответчика подлежит взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3107 рублей 56 копеек, состоящая из следующих сумм:

- 17156,71 рублей*7,5%*213/360=761,32 рубля;

- 17717,53 рублей*7,5%*183/360=675,48 рублей;

- 17717,53 рублей*7,25%*153/360=546,21 рублей;

- 17717,53 рублей*7,25%*123/360=439,11 рублей;

- 17717,53 рублей*7,25%*93/360=332,01 рубля;

- 17717,53 рублей*7,25%*63/360=224,91 рубля;

- 17717,53 рублей*7,25%*33/360=117,81 рублей;

- 17717,53 рублей*7,25%*3/360=10,71 рублей.

Суд считает обоснованными требования истца о необходимости обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимости в рассрочку, по следующим основаниям.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) предусмотрено, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Статьей 56 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Так как, ипотека земельного участка и жилого дома, приобретенных покупателями в рассрочку возникла в силу закона, правила о залоге, возникшем в силу договора об ипотеке подлежат применению к сложившемся отношениям.

Согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Так как, в ходе судебного разбирательства не установлено обстоятельств, не допускающих обращение взыскания на спорные объекты недвижимости, в частности, установленные ст. 54.1 Закона об ипотеке, доводы ответчика о необоснованности требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются несостоятельными, соответственно требования истца в этой части подлежащими удовлетворению.

Так как в ходе судебного разбирательства стороны не пришли к соглашению о начальной продажной стоимости заложенного имущества, судом была назначена оценочная экспертиза.

Как следует из отчета эксперта ООО «Авантаж» - П.А.Е. на дату осмотра рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 609 кв.м, и жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 44 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, составляет 657000 рублей.

Таким образом, с учетом требований ст. 54 Закона об ипотеке, вышеуказанное заложенное имущество (земельный участок и жилой дом) подлежат продаже с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 525600 рублей (восьмидесяти процентов от рыночной стоимости - 657000 рублей).

Между тем, суд считает необходимым учесть, что денежные средства в размере 374779 рублей 15 копеек, внесенные в счет оплаты спорных объектов недвижимости, были оплачены из средств материнского капитала, соответственно денежные средства, полученные в результате реализации заложенного имущества, после погашения задолженности перед взыскателем (залогодержателем), в оставшейся части не превышающей 374779 рублей 15 копеек, подлежат перечислению на счет Государственного учреждения межрайонное Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г.Сорочинске Оренбургской области (назначение платежа – материнский капитал, выделенный ФИО2).

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей и суммы, подлежащие выплате экспертам. 

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с п.п. 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Таким образом, истец имеет право на возмещение понесенных расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение размера понесенных затрат истец представила соглашение об оказании юридических услуг и квитанцию от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым она оплатила адвокату Репневой Е.В. 25 000 рублей за оказание юридической помощи по настоящему делу.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в п. 11 постановления от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд, с учетом принципа разумности и справедливости, а также объема удовлетворенных требований, считает обоснованной сумму расходов по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Кроме того, в подтверждение иных расходов истца, связанных с рассмотрением настоящего дела в материалы представлены чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ об оплате государственной пошлины в размере 3250 рублей и чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ об оплате услуг эксперта в размере 10000 рублей, которые подлежат возмещению за счет ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 141179 рублей 42 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3107 рублей 56 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3250 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 10000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей, всего 162536 рублей 98 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 609 кв.м, и жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 44 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 525600 рублей (восьмидесяти процентов от рыночной стоимости - 657000 рублей). 

Денежные средства, полученные в результате реализации заложенного имущества, после погашения задолженности перед взыскателем (залогодержателем), в оставшейся части не превышающей 374779 рублей 15 копеек, перечислить на счет Государственного учреждения межрайонное Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г.Сорочинске Оренбургской области (назначение платежа – материнский капитал, выделенный ФИО2).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Сорочинский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 21.09.2018 года.