Дело № 3а-157/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 апреля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Донецкой А.С.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером .... После неоднократного уточнения требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указал, что по состоянию на 1 января 2014 года площадь земельного участка составляла 32 000 кв.метров, вид разрешенного использования «многофункциональные здания». С учетом этих характеристик кадастровая стоимость объекта была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 в размере ... рублей. В межоценочный период 24 июня 2014 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об уточненной площади земельного участка 30 928 кв.метров, а 16 февраля 2015 года изменен вид его разрешенного использования на «среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка». ФГБУ «ФКП Росреестра» после вступления в силу постановлений Правительства Ростовской области, которыми утверждены результаты очередной кадастровой оценки, не определило кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 24 июня 2014 года с учетом актуальных к тому моменту сведений о площади земельного участка, определив её сразу по состоянию на 16 февраля 2015 года в связи с изменением вида разрешенного использования объекта в размере ... рублей. 

По мнению административного истца, в период с 28 декабря 2014 года по 15 февраля 2015 года действовала кадастровая стоимость, рассчитанная с учетом недостоверных сведений о земельном участке, - его площади и группе видов разрешенного использования. ФИО1 полагает, что земельный участок, исходя из градостроительного зонирования территории и возможного наиболее эффективного его использования в указанный период, должен был быть отнесен к 6-й группе видов разрешенного использования с применением соответствующего удельного показателя. ФИО1 просил суд изменить архивную кадастровую стоимость земельного участка, установив её по состоянию на 24 июня 2014 года в размере ... рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовкой области, в качестве заинтересованного лица Администрация Аксайского городского поселения.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала изложенные выше требования.

Представитель административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3 не возражала против удовлетворения требований в части, касающейся пересмотра кадастровой стоимости по состоянию на 24 июня 2014 года с учетом изменившейся площади земельного участка. В остальной части требований просила отказать.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, отзывы, возражения не представили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля и специалиста, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 777, которым по состоянию на 1 января 2014 года определена кадастровая стоимость земельных участков из категории земель населенных пунктов по муниципальным округам Ростовской области.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и группы видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться: 

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, 

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 13 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, и п. 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

На момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области кадастровая стоимость определялась в разрезе 17 групп видов разрешенного использования (приложение № 3 к постановлению Правительства Ростовской области № 778).

Судом установлено, что ФИО1 с 2007 года является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

До даты, по состоянию на которую проводилась очередная государственная кадастровая оценка – 1 января 2014 года, земельный участок имел вид разрешенного использования «многофункциональные здания», площадь 32 000 ....

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 кадастровая стоимость объекта с указанными характеристиками по состоянию на 1 января 2014 года утверждена в размере ... рублей, с отнесением земельного участка к 7 группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Постановление вступило в силу 28 декабря 2014 года.

Статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что при осуществлении государственного кадастрового учета внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ранее ГКН) соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных этой статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ранее в ГКН), повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

24 июня 2014 года ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области принято решение об учете изменений объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижимости (ГКН) внесены сведения об изменении площади земельного участка с 32 000 кв.метров до 30 928 кв.метров. Изложенное послужило основанием для определения органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 24 июня 2014 года с применением удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), утвержденного по состоянию на 1 января 2007 года действовавшим на тот момент постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года № 212 в сумме ... рублей. 

Пункт 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222 (с последующими изменениями и дополнениями) предусматривает, что в случае, когда изменение площади земельного участка произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения её результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Принимая во внимание, что после 1 января 2014 года в межоценочный период была изменена площадь земельного участка, после вступления в силу нормативных правовых актов об утверждении очередных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка должна была быть определена органом кадастровой учета в соответствии с п. 11 и 13 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, п. 1.2, 2.2, 2.4 упомянутых Методических указаний.

В силу п. 2.2 названных Методических указаний в случае изменения площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

Таким образом, в период с 28 декабря 2014 года по 15 февраля 2015 года включительно (до изменения вида разрешенного использования земельного участка) кадастровая стоимость объекта должна была быть определена органом кадастрового учета по состоянию на 24 июня 2014 года в сумме ... рублей (... рублей : 32 000 кв.метров х 30 928 кв.метров).

Данная обязанность органом кадастрового учета должным образом не исполнена, что привело к тому, что на 1 января 2015 года – на начало очередного налогового периода в ГКН содержались сведения о кадастровой стоимости земельного участка, являющейся налогооблагаемой базой, определенные с учетом ставших с 24 июня 2014 года недостоверными сведений о площади земельного участка. 

При пересмотре кадастровой стоимости объекта в 2015 году орган кадастрового учета допустил техническую ошибку, пропустив сведения об изменении площади по состоянию на 24 июня 2014 года, определив кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 928 кв.метров, минуя указанную дату, по состоянию на 16 февраля 2015 года с учетом изменившегося вида разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка» в сумме ... рублей.

В указанной части требования административного истца признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью четвертой ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям техническая ошибка подлежит исправлению по состоянию на 24 июня 2014 года и установленная судом кадастровая стоимость в сумме ... рублей подлежит применению в период, когда она должна была быть пересмотрена с учетом достоверных сведений о площади и новых результатов государственной кадастровой оценки – с 28 декабря 2014 года по 15 февраля 2015 года.

С учетом того, что указанная ошибка допущена по вине органа кадастрового учета, при изложенных выше обстоятельствах административный истец на дату обращения в суд (30 ноября 2016 года) сохранил право требовать пересмотра архивной кадастровой стоимости (часть пятая ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации). Иным способом восстановление его права невозможно.

Требования ФИО1 в части, касающейся пересмотра архивной кадастровой стоимости в связи с неверным, по мнению административного истца, определением группы видов разрешенного использования, не подлежат удовлетворению в силу следующего.

При проведении государственной кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером ..., как указано выше, был отнесен к 7 группе видов разрешенного использования (средний УПКС по соответствующему кадастровому кварталу для этой группы утвержден постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 рублей – приложение № 1 в сумме 9 391,51 рублей – наибольший из всех групп).

Вид использования «многофункциональные здания» может быть отнесен к нескольким группам видов, перечень которых утвержден приложением № 3 к постановлению № 778.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В случаях, когда вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, сформулирован так, что его наименование допускает неоднозначное толкование, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которой земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке. 

В силу п. 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития от 15 февраля 2007 года № 39, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2-2.6 Методических указаний. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок до настоящего времени не застроен.

На 1 января 2014 года земельный участок в соответствии с действовавшими на тот момент Правилами землепользования и застройки ... городского поселения в редакции, утвержденной решением Собрания депутатов от 23 мая 2013 года № 49, входил в зону многофункциональной застройки Ц-1. Согласно изменившейся впоследствии редакции Правил землепользования и застройки, утвержденной решением от 24 декабря 2014 года № 166, земельный участок входит в состав зоны многофункциональной застройки 1-го типа ОЖ-1. И в той, и в другой зоне использование земли для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения предусмотрено в качестве основных разрешенных видов использования.

С учетом приведенной нормы земельный участок с разрешенным использованием «многофункциональные здания» при определении его кадастровой стоимости правомерно отнесен к 7-й группе видов разрешенного использования. Основания для изменения группы и применения УПКС по иной группе видов до изменения вида разрешенного использования земельного участка отсутствовали.

Довод представителя административного истца о необходимости отнесения земельного участка в спорный период к 6-й группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц» (средний УПКС для кадастрового квартала по этой группе 818,70 рублей за квадратный метр), отклоняется судом как несостоятельный.

Земельный участок непосредственно для размещения гостиницы не предоставлялся, он и на день рассмотрения спора свободен от строений. Использование его подобным образом в будущем не является единственно возможным.

Вывод, содержащийся в представленном административным истцом документе от 21 марта 2017 года, именованном «заключение эксперта» (не являющимся таковым в процессуальном смысле), о том, что использование участка для размещения гостиницы - наиболее эффективный способ использования объекта, является, по мнению суда, недостаточно обоснованным, не учитывающим весь спектр альтернативных способов использования объекта в пределах одного вида.

Более того, предложенный в уточненном административном исковом заявлении механизм определения кадастровой стоимости с выбором наиболее выгодного для собственника УПКС противоречит специальным правилам определения кадастровой стоимости при использовании метода массовой оценки, в частности правилу о применении УПКС той группы, для которой он установлен в наибольшем размере (п. 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития от 15 февраля 2007 года № 39).

Не может быть признан обоснованным и ранее приведенный довод представителя административного истца о возможности отнесения земельного участка при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 24 июня 2014 года к 1-й группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» с учетом изменившихся Правил землепользования и застройки. Изменение Правил само по себе не меняет назначение земельного участка и в рассматриваемом случае не является законным основанием для пересмотра его кадастровой стоимости. Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка» внесены в ГКН 16 февраля 2015 года, в связи с чем пересмотр кадастровой стоимости с применением удельного показателя кадастровой стоимости 1-й группы (165,26 рублей за кв.метр), в силу ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 2.3 Методических указаний, утвержденных приказом от 12 августа 2006 года № 222, возможен только с этой даты.

Доказательства наличия иных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости земельного участка, которые могли бы быть расценены как недостоверные, административным истцом и его представителями, несмотря на неоднократные предложения суда и разъяснение особенностей распределения бремени доказывания, представлены не были.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 30 928 кв.метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., по состоянию на 24 июня 2014 года на период с 28 декабря 2014 года по 15 февраля 2015 года в сумме ... рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 10 апреля 2017 года

Судья О.А.Руднева