к делу №2-2401/2025

УИД 23RS0003-01-2022-005490-63

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г-к. Анапа «10» ноября 2025 г.

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Шегян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования г-к Анапа к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании постройки самовольной, о возложении обязанности осуществить ее снос, о взыскании судебной неустойки, о выселении,

у с т а н о в и л:

Администрация МО г. Анапа обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании постройки самовольной, о возложении обязанности осуществить ее снос, о взыскании судебной неустойки, о выселении.

В обоснование искового заявления с учетом их уточнения от 21.07.2025 г. и дополнительного обоснования от 08.10.2025 г. указано, что управлением муниципального контроля администрация муниципального образования город-курорт Анапа проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства на земельном участке (кадастровый №, общая площадь 302 кв.м.), с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащего на праве собственности ответчику ФИО1

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа 26.12.2013 г. за №424, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне смешанной плотной жилой застройки (Ж-СПР), выделенной для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными малоэтажными жилыми домами, а также индивидуальных жилых домов с рекреационной направленности.

В указанной зоне (Ж-СПР) для земельных участков с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, процент застройки составляет – 60% и минимальные нормы отступа от границ земельного участка – 3 метра.

Согласно представленным сведениям управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Анапа, разрешительная документация на строительство объектов капитального строительства в архиве управления отсутствует.

В ходе проведения осмотра земельного участка, с территории общего пользования, с использованием данных публичной кадастровой карты, сведений из Единого государственного реестра недвижимости, данных технического паспорта от 27.11.2015 г. установлено, что в границах расположено:

- четырехэтажное капитальное здание (литер А) с кадастровым номером №, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа площадью 809,4 кв.м., возведенное без соблюдения минимальных норм отступа (менее 3 м) от границ смежных земельных участков, принадлежащее ФИО1 и зарегистрированное в качестве индивидуального жилого дома количеством этажей – 4, в том числе подземных – 1, годом завершения строительства 2012 г.

Согласно сведениям, размещенным в сети «Интернет» на земельном участке, ведется деятельность по предоставлению услуг временного проживания, расположен гостевой дом «Радуга»: №

В соответствии с п. 4.2.3 приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края №78 от 16.04.2015 г., в жилых зонах могут располагаться жилые дома коммерческого назначения, которые подразделяются на гостевые и доходные дома.

Гостевой дом для сезонного проживания отдыхающих и туристов – строение этажностью не более 5-ти этажей, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек и с количеством номеров не более 15. Гостевой дом должен соответствовать требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям (сооружениям, строениям, пожарным отсекам и частям зданий, сооружений, строений – помещениям или группам помещений, функционально связанных между собой) класса функциональной пожарной опасности Ф 1.2. Гостевой дом и предоставляемые в нем услуги должны соответствовать требованиям ГОСТ Р 51185-2014 Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования.

Номерной фонд объекта составляет – 25 номеров.

Установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает предоставление услуг временного проживания.

Ранее, решением Анапского городского суда от 02.08.2024 г. исковое заявление администрации МО г. Анапа к ФИО1 о сносе самовольной постройки, взыскании судебной неустойки удовлетворен частично.

Суд обязал ФИО1 в течение 30 дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу осуществить снос четырехэтажного капитального здания (литер А) с кадастровым номером №, площадью 809,4кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: 

<

адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.08.2024 г. решение Анапского городского суда от 02.08.2024 г. оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.04.2025 г. решение Анапского городского суда от 02.08.2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.11.2024 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Администрация муниципального образования г. Анапа считает, что в действиях собственника, при использовании земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, усматриваются: признаки состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (использование земельного участка не по целевому назначению); четырехэтажный объект капитального строительства, имеющий архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа, эксплуатируемый в коммерческих целях, возведен в отсутствие разрешительной документации; не выполнены требования Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, в части касающейся соблюдения норм отступа; превышен предельный процент застройки земельного участка 60% и фактически составляет 85 %; фактически объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке не усматривается, что подтверждается выводами судебной экспертизы ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» от 09.07.2024 г. № о несоответствии спорного объекта градостроительным, противопожарным нормам и правилами, выявленные нарушения являются неустранимыми.

В связи с самовольным характером спорного объекта, зарегистрированные в нем по месту жительства ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 подлежат выселению.

По указанным основаниям администрация муниципального образования г-к. Анапа с учетом уточнения просит суд:

обязать ФИО1 в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос четырехэтажного капитального здания (литер А) с кадастровым номером №, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа площадью 809,4 кв.м., возведенное без соблюдения минимальных норм отступа (менее 3 м) от границ смежных земельных участков, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: 

<

адрес>

в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда; 

выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 из четырехэтажного капитального здания (литер А) с кадастровым номером №, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа площадью 809,4 кв.м., возведенное без соблюдения минимальных норм отступа (менее 3 м) от границ смежных земельных участков, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: 

<

адрес>

обязать ФИО5 уведомить администрацию муниципального образования г-к. Анапа об исполнении решения суда должным образом;

Представитель администрации муниципального образования г-к. Анапа по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 и его представитель в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, от представителя ФИО7 поступило заявления о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором он возражал против назначения по делу дополнительной судебной строительно-техническую экспертизу во исполнение Определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.05.2025 г., в удовлетворении уточненного иска просил отказать в полном объеме.

Из письменных возражений представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО7 на уточненное исковое заявление следует, что спорное здание не имеет признаков самовольной постройки, имеющимися в деле доказательствами, в том числе заключением судебной экспертизы установлено, что спорное здание является жилым, предназначенным для постоянного проживания собственника и членов его семьи и предоставления гостиничных услуг по краткосрочному проживанию граждан, объект возведен на земельном участке принадлежащем ответчику на праве собственности, позволяющем по своему назначению фактическое использование, выявленное нарушение градостроительного регламента земельного участка является несущественным, поскольку подлежит устранению по мнению судебного эксперта путем запрета коммерческого использования земельного участка или расширения видов разрешенного использования земельного участка путем включения вида «Гостиничное обслуживание», при этом оснований для запрета коммерческого использования объекта не имеется ввиду отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан при его эксплуатации, строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другими нормативам, за исключением незначительных устранимых нарушений, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан, что является основанием для отказа в иске в полном объеме, поскольку отсутствие разрешения не строительство само по себе не является достаточным основанием для сноса самовольной постройки. В целях устранения выявленных экспертом несущественного устранимых нарушений ответчиком заключен договор со специализированной организацией на вывоз ТБО (мусора). Обращал внимание суда, что спорное здание является единственным жильем для ответчиков и их выселение из жилого помещения грубо нарушает права ответчиков на жилище. Кроме того, просил суд применить к требованию администрации последствия пропуска срока исковой давности, поскольку объект возведен в 2012 г., а право собственности на него зарегистрировано в 2015 г., в удовлетворении уточненных исковых требований отказать.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, направили в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Из письменных возражений ответчиков ФИО4, ФИО2, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., следует, что спорное здание является единственным местом жительства ответчиков, в случае сноса спорного объекта будут существенным образом нарушено права ответчиков на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ. Нецелевое использование объекта не является основанием для его сноса, на момент осуществления строительства объекта на территории Краснодарского края действовало правовое регулирование, допускающее строительство на предоставленном под жилищное строительство земельном участке жилых домов коммерческого назначения в виде гостевых домов. В настоящее время выявленные судебным экспертом нарушения при строительстве и эксплуатации здания полностью устранены, заключен договора на вывоз ТБО, обеспечена доступность объекта маломобильным группам населения (установлен пандус), усилена пожарная безопасность объекта.

Анапский межрайонный прокурор в судебное заседание не явился, о дате и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд поступило письменное заявление помощника прокурора Назаренко Е.В., в котором она просила рассмотреть дело в ее отсутствие, а также заключение о целесообразности выселения ответчиков в случае признания спорного объекта самовольной постройкой и возложении обязанности осуществить его снос.

Исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования администрации МО г-к. Анапа подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ответчику ФИО1 с 26.07.2010 г. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, относится к зоне смешанной плотной жилой застройки (Ж-СПР).

Зона Ж-СПР выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными малоэтажными жилыми домами, а также индивидуальных жилых домов с рекреационной направленности. 

Согласно сведениям ЕГРН на данном земельном участке располагается четырехэтажный (в том числе 1 подземный этаж), объект капитального строительства – жилой дом, общей площадью 809,4кв.м., с кадастровым номером №, 2012 года постройки, поставленный на кадастровый учет 24.11.2015г., принадлежащий на праве собственности с 15.12.2015 г. ФИО1

Основанием для регистрации права на спорный объект общей площадью 809,4кв.м., с кадастровым номером № послужили соглашение о реальном разделе земельного участка и прекращении долевой собственности от 29.03.2009 г., а также договор купли-продажи земельного участка от 04.03.2010 г., что подтверждается выпиской ЕГРН от 28.04.2022 г.

Управлением муниципального контроля проведено обследование спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> фактически расположено четырехэтажное капитальное здание (Литер А) с кадастровым номером №, площадью 809,4 кв.м., имеющее архитектурно – планировочную структуру гостиничного типа, возведенное без соблюдения норм отступов от границ смежных земельных участков.

Согласно сведениям, размещенным в сети «Интернет» на земельном участке, ведется деятельность по предоставлению услуг временного проживания, расположен гостевой дом «Радуга»: №

Из технического плана здания от 25.11.2015 г. следует, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, расположено со следующими техническими характеристиками: назначение - жилой дом, год завершения строительства - 2012, общая площадь - 809,4 кв.м., число этажей – 4, число подземных этажей – 1.

Согласно технического паспорта от 27.11.2015 г. на земельном участке по адресу: 

<

адрес> расположено строение Литер «А» со следующими техническими характеристиками: год постройки -2012, фактическое использование - по назначению (жилой дом), общая площадь 809,4 кв.м., число надземных этажей – 3, число подземных этажей – 1.

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ по ходатайству представителя ответчика судом назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» № от 09.07.2024 г. здание (литер А) с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>, в существующем на дату экспертизы виде в целом соответствует предусмотренным для зданий жилого назначения с наименованием «гостевой дом» нормам Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009 г. в части механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, энергетической эффективности зданий и сооружений, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду, за исключением нарушения требования Федерального закона РФ №7-ФЗ от 10.01.2002г. «Об охране окружающей среды» в части отсутствия в материалах дела договора со специализированной организацией на вывоз ТБО (мусора) (вывод по вопросу № 1).

Эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание соответствует предъявляемым к объектам с назначением «гостевой дом» (к которому фактически относится спорное здание), требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, а именно СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные», нормам, регламентирующим обустройство внутри жилого здания индивидуальных средств размещения (гостевых комнат предназначенных для сдачи в наем, а именно ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», «Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края», утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006г. № 123, за исключением следующих нарушений: норм п. 8.1 СП 55.13330.2011, п. 7.67 СНиП 31-06-2009, п. 10.2 ГОСТ Р 51185-2008 в части отсутствия в материалах дела договора со специализированной организацией на вывоз ТБО (мусора); норм п. 3.14 СНиП 31-06-2009 в части недостаточности мощности подводки воды и отвода канализации при использовании здания, в том числе, с целью сдачи гостевых комнат в наем (при норме водоснабжения и канализации 3,45куб.м. (норма на гостевую комнату 230 л/сутки х 14 сдаваемых комнат +230л/сутки на собственника здания) факт подводки воды по договору водоснабжения 0,9куб.м.); норм п. 2.9 «Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края», утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 № 123 в части отсутствия на объекте условий по обслуживанию МГН (маломобильных групп населения); норм п. 7.1 СП 42.13330.2011 в части превышения минимального отступа от границы участка с фасада, справа и частично с тыла. С фасада при норме отступа 3м., фактически 0,7м. – 1,1м. С тыла по смежеству с домовладением №

<

адрес> при норме 3м., факт отступа здания от границы 0,7м. Согласие смежного с тыла землевладельца участка 

<

адрес> с кадастровым номером № в материалы дела не приложено. С правой стороны при выданном на основании Примечания к п. 7.1 СП 42.13330.2011 согласия собственника смежного справа домовладения 

<

адрес> на сокращение отступа здания до границы не менее 0,7м, фактически объект расположен с отступом 0,3-0,4м. Нарушение существенное, так как технически не устранимо. 

Объект экспертизы не подлежит оценке на соответствие СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования. Актуализированная редакция СП 257.1325800.2016» и Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015г. № 78, так как указанные нормативы введены в действие после строительства в 2012 году спорного здания, не подвергавшегося реконструкции на дату осмотра. Кроме того, объект экспертизы не подлежит оценке на соответствие СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», в связи с тем, что целевое назначение объекта не относится по факту к «гостинице» (вывод по вопросу №2).

Эксперт также пришел к выводу, что спорное здание с кадастровым номером № возведенное в 2012 г. по адресу: 

<

адрес>, частично не соответствует действовавшим на дату строительства объекта градостроительным нормативам, а именно нарушены требования пункта 7.1 СП 42.13330.2011 в части превышения минимального отступа от границы участка с фасада, справа и частично с тыла. С фасада при норме отступа 3м., фактически 0,7м. – 1,1м. С тыла по смежеству с домовладением №4а пер. Благовещенский при норме 3м., факт отступа здания от границы 0,7м. Согласие смежного с тыла землевладельца участка №4а пер. Благовещенский с кадастровым номером № в материалы дела не приложено. С правой стороны при выданном на основании Примечания к п. 7.1 СП 42.13330.2011 согласия собственника смежного справа домовладения №10а пер. Благовещенский на сокращение отступа здания до границы не менее 0,7м, фактически объект расположен с отступом 0,3-0,4м. Нарушение существенное, так как технически не устранимо. 

Оценка объекта экспертизы требования градостроительных нормативов в части Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа утвержденных решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями) и Генерального плана городского округа город-курорт Анапа в редакции от 14.11.2013г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями) экспертом не осуществляется, так как перечисленные градостроительные нормативы приняты и введены в действие после возведения в 2012 году спорного здания (вывод по вопросу № 3).

Исследуемый объект имеет следующие технические характеристики: площадь здания – 809,4кв.м., площадь застройки – 257,2 кв.м., этажность здания – трехэтажное, количество этажей – 4 этажа, в том числе 1 подземный, архитектурная высота здания – 11,35м., размеры здания в плате по основанию – 13,06х19,69м, объем здания – 3884куб.м. (вывод по вопросу № 4).

Исследуемый объект по объемно-планировочным, функциональным, конструктивным и инженерным решениям, имеет на дату осмотра признаки функционального назначения объекта предназначенного для постоянного проживания собственника здания и членов его семьи и предоставления гостиничных услуг по краткосрочному проживанию граждан, в частности идентифицировано как здание с назначением «жилое» и наименованием «гостевой дом», действующим на дату возведения объекта и признания права собственности на него в 2012 году и 2015 году соответственно. К данному выводу эксперт пришел согласно выявленных на объекте следующих характерных технических признаков и критерий свойственных объекту гостиничного хозяйства, а именно наименованию «гостевой дом»: здание имеет в объемно-планировочном решении на втором-третьем этажах коридорную планировку с расположенными вдоль коридора изолированными помещениями, содержащими в своем составе жилую комнату и санузел, что типично для объектов гостиничного обслуживания, но не исключается нормами СП 55.13330 для жилых домов; в цокольном этаже и на первом этаже имеются в качестве жилой зоны, отдельно выделенные входом помещения для постоянного проживания собственников здания с составом помещений содержащем кроме спальни и санузла кухонную зону, кабинет, хозяйственные помещения, вспомогательные помещения; этажность здания (трехэтажное) не противоречит нормам «гостевого дома»; количество изолированных комнат со встроенными санузлами выделенных для обслуживания гостей в размере четырнадцать не превышает нормы пятнадцати комнат предусмотренных в гостевых домах; в здании нет по этажам комнат горничных, административных кабинетов, обслуживающих предприятий общепита и торговли, что свидетельствует о несоответствии здания назначению гостиницы; каждое помещение гостевой комнаты обеспечено вентиляцией, отоплением, кондиционированием, естественным освещением, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением, что обеспечивает гостей санитарными условиями для сна и проживания; техническое решение разводки инженерных сетей в здании выполнено для коммерческого использования с количеством санприборов превышающем нормы индивидуального жилищного строительства; на объекте смонтирована противопожарная система оповещения эвакуации людей используемая на объектах гостиничного обслуживания и не свойственная индивидуальным жилым домам (вывод по вопросу № 5).

В результате детального изучения материалов дела экспертом не было установлено наличие Постановления администрации города-курорт Анапа от 01 апреля 2013 года № 117 «О разрешении на строительство».

Исследуемый объект соответствует по техническим характеристикам техническому паспорту, составленному по состоянию на 27.11.2015 г. инв. № 36178/00, но не соответствует наименованием и функциональным назначением (в техническом паспорте наименование «объект индивидуального жилищного строительства», по факту «гостевой дом»).

По техническим характеристикам соответствует кадастровому паспорту от 24.11.2015г., но не соответствует по наименованию, где указано назначение здания «жилой дом» при фактическом наименовании «гостевой дом». 

При соотнесении фактических данных с информацией, внесенной в ЕГРН экспертом определено, что спорное здание соответствует по техническим характеристикам и не противоречит по функциональному назначению записи от 15.12.2015г. № внесенной в ЕГРН.

После регистрации в 2015 г. права собственности на спорное здание, объект экспертизы не подвергался реконструкции, перестройке, пристройке, перепланировке, в том числе не изменилось расстояние от наружных стен здания до границ земельного участка. Согласно правоустанавливающих документов объект вводился в эксплуатацию с функциональным назначением «жилой дом». Фактически строение идентифицировано по назначению как «жилое здание» с наименованием «гостевой дом», что не изменяет целевое назначение объекта, но дополняет его функцией сдачи гостевых комнат в наем, кроме постоянного проживания в нем. В связи с тем, что планировка спорного здания не изменилась с даты регистрации его в ЕГРН, следует утверждать, что объект изначально имел возможность его эксплуатации как «гостевой дом», т.е. функциональное назначение не изменялось.

Оценивая техническую возможность приведения объекта исследования в соответствие с имеющейся технической и правоустанавливающей документациями по функциональному назначению или наименованию (по документам «жилой дом», по факту «гостевой дом») технической и правоустанавливающей документациям не требуется, в том числе за счет изменения коридорной планировки помещений этажей, количества санузлов, так как нормами СП 55.13330 «Дома жилые одноквартирные» не регламентирован тип планировки помещений индивидуальных жилых дом, максимальное количество санузлов, что теоретически допускает использование типичной для объектов гостиничного обслуживания коридорной планировки здания в строительстве одноквартирных жилых домов. Весь необходимый нормами СП 55.13330 состав жилых, вспомогательных и хозяйственных помещений в здании для жилого дома обеспечен. По количеству этажей, объект не превышает нормы индивидуального жилого дома. По назначению, объект экспертизы имеет согласно документов назначение «жилое», и по фактическому использованию назначение здания «жилое». Теоретически, устранение выявленного несоответствия объекта разрешительной документации по наименованию возможно за счет запрета ведения коммерческой деятельности по сдаче гостевых комнат в наем (выводы по вопросу № 6).

Исследуемое здание не подлежит соотнесению с требованиями Генерального плана городского округа город-курорт Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013г. №404, Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013г. № 424, так как было возведено в 2012 г. и не подвергалось реконструкции с даты его строительства, т.е. до утверждения в 2013 г. Генерального плана городского округа город-курорт Анапа и принятия градостроительного регламента.

При этом, эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание не соответствует требованиям размещения в границе I зоны горно-санитарной охраны курорта, так как оно предназначено для проживания людей и ведения деятельности по оказанию услуг населению путем сдачи гостевых комнат в наем. Нарушение I зоны округа санитарной охраны курортов существенное, так как отсутствует техническая возможность приведения спорного объекта в соответствие с градостроительным регламентом, запрещением в I зоне округа санитарной охраны курортов все виды проживания и хозяйственной деятельности, кроме работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях. Зоны округа санитарной охраны курортов утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996г. № 1425, т.е. до возведения в 2012 г. объекта экспертизы. 

Объект экспертизы, обладающий признаками жилого здания с целевым назначением «гостевой дом», частично не соответствует виду разрешенного использования исследуемого земельного участка с кадастровым номером № – «для индивидуального жилищного строительства», в связи с тем, что спорное здание эксплуатируется не только для проживания собственника объекта и членов его семьи, но и для сдачи гостевых комнат в наем (вывод по вопросу № 7).

Исследуемое здание при его эксплуатации с целевым назначением «гостевой дом» по состоянию на дату проведения экспертизы в целом соответствует строительным (в том числе антисейсмическим) нормам, противопожарным регламентам, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам, за исключением нарушения требования Федерального закона РФ №7-ФЗ от 10 января 2002г. «Об охране окружающей среды» в части отсутствия в материалах дела договора со специализированной организацией на вывоз ТБО (мусора). 

Объект экспертизы частично не соответствует требованиям СП 42.13330.2011 в части отступа от «красной линии» 

<

адрес> (смежество справа) и частично с тыла по смежеству с участком 

<

адрес>. Нарушение существенное, так как технически не устранимо (выводы по вопросу № 9).

Объект экспертизы не обеспечен централизованным сбором и вывозом биологических (бытовых) отходов. Производственные отходы (стоки) в спорном здании не предусмотрены в связи с непроизводственным целевым назначением объекта (вывод по вопросу № 10).

Исследуемое здание частично не соответствующее санитарным и экологическим требованиям в области безопасности, создает угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде (вывод по вопросу № 11).

Проанализировав содержание экспертного заключения ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» № 729-2024 от 09.07.2024 г. суд приходит к выводу, что заключение в полном объеме отвечают требованиям ст. 86 ГПКРФ, поскольку содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывает имеющуюся документацию, а также использует при проведении исследования научную и методическую литературу. 

Суд, полагает необходимыми принять за основу при принятии решения заключения судебной экспертизы от 09.07.2024 г., поскольку они выполнены квалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, и в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оснований для несогласия с заключением эксперта не имеется.

От права на заявление ходатайства о назначения по делу дополнительной, повторной судебной экспертизы, которое разъяснено ответчику судом кассационной инстанции, представитель ответчика письменно отказался.

Между тем, ранее решением Анапского городского суда от 02.08.2024 г. исковое заявление администрации муниципального образования г. Анапа к ФИО1 о сносе самовольной постройки, взыскании судебной неустойки удовлетворен частично.

Суд обязал ФИО1 в течение 30 дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу осуществить снос четырехэтажного капитального здания (литер А) с кадастровым номером № площадью 809,4кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: 

<

адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.08.2024 г. решение Анапского городского суда от 02.08.2024 г. оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.04.2025 г. решение Анапского городского суда от 02.08.2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.11.2024 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основанием для отмены судебных актов судом первой и апелляционной инстанции послужили то обстоятельство, что при разрешении спора судами допущены нарушения норм материального и процессуального права, а именно не принято во внимание, что согласно положению п. 2.2.3 Нормативов градостроительного проектирования, действовавших до 31.12.2014 г., в жилых зонах могут располагаться жилые дома коммерческого назначения, которые подразделяются на гостевых и доходные дома, а также положения п. 4.2.3, таблица 120 Нормативов градостроительного проектирования, утвержденных Приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 г. №78, Приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края №123 от 27.11.2006 г. «Об утверждении методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной застройки курортов Краснодарского края», устанавливающих правовое регулирование, которое допускало строительство на земельном участке, предоставленном под жилищное строительство, жилых домов коммерческого назначения, предназначенных как для постоянного проживания одной семьи, так и для сезонного размещения не более 30 отдыхающих; судам не было учтено, что отсутствие разрешительной документации по смыслу п.3 постановления Пленума №44 на возведение объекта индивидуально жилищного строительства на землях ИЖС и ЛПХ, не является основанием для признания объекта самовольной постройкой; при принятии решения о сносе строения судами не приведены мотивы, по которым выявленные нарушения градостроительных норм и правил в части несоблюдения минимальных отступов, являются существенными и препятствующими сохранению постройки; судами не предложено ответчику предоставить дополнительные доказательства о возможности устранения выявленных нарушений и возможности приведения объекта в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, не разъяснено право на заявление ходатайства о назначении строительно - технической экспертизы; не разрешен вопрос о выселении лиц, проживающих в спорном здание участием прокурора;

Статьей 40 ЗК РФ предусмотрено право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов. 

Аналогичные положения содержатся в ст. 263 ГК РФ, в силу которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. 

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: 

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; 

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; 

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Основания для признания спорного объекта самовольной постройкой, установленные ст. 222 ГК РФ, являются исчерпывающими (абз.6 п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

В судебном заседании достоверно установлено, что ФИО1 в 2012 г. осуществил строительство спорного четырехэтажного капитального здания (литер А) с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: 

<

адрес>

В последующем, объект капитального строительства введен в гражданский оборот путем регистрации права собственности в упрощенном порядке как на индивидуальный жилой дом (общая площадь - 809,4 кв.м., число этажей – 4, число подземных этажей – 1).

Истец полагает, что спорное здание имеет признаки самовольной постройки, поскольку имеет архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа и возведено в отсутствие ранее выданной разрешительной документации на строительство объекта коммерческого назначения.

Между тем, согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Частью 15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2025 N 18-КГ24-407-К4, поскольку гостевой дом гостиницей не является, а относится к индивидуальным жилым домам, разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию в силу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», не требуется.

Из заключения судебной экспертизы следует, что спорное здание соответствует предусмотренным для зданий жилого назначения с наименованием «гостевой дом» нормам Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009 г. в части механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, энергетической эффективности зданий и сооружений, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду, за исключением нарушения требования Федерального закона РФ №7-ФЗ от 10.01.2002г. «Об охране окружающей среды» в части отсутствия в материалах дела договора со специализированной организацией на вывоз ТБО (мусора), которое в настоящее время устранено путем заключения и представления в суд соответствующего договора № АР-54-01060-25 от 11.06.2025 г.

При указанных обстоятельствах, утверждение администрации муниципального образования город-курорт Анапа об отсутствии исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство жилого дома, иного объекта, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302кв.м., по адресу: 

<

адрес>, как основание для признания спорного объекта, эксплуатируемого в коммерческих целях в качестве гостевого дома, судом отклоняется как необоснованное.

Довод администрации о нарушении процента застройки земельного участка судом отклоняется поскольку спорное здание возведено до принятия градостроительного регламента и не имеет признаков реконструкции на день экспертного осмотра.

Относительно довода истца о грубом нарушении установленных ограничений в использовании земельного участка, на котором возведен спорный объект недвижимости, суд приходит к следующему.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ).

При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

В ходе производства экспертного исследования установлено, что спорное здание не соответствует требованиям размещения в границе I зоны горно-санитарной охраны курорта, так как оно предназначено для проживания людей и ведения деятельности по оказанию услуг населению путем сдачи гостевых комнат в наем, тогда как в соответствие с градостроительным регламентом в I зоне округа санитарной охраны курортов запрещены все виды проживания и хозяйственной деятельности, кроме работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях. 

Между тем, как следует из выписки ЕГРН на спорный земельный участок с кадастровым номером № от 10.11.2025 г. сведений о нахождении земельного участка в I зоне горно-санитарной охраны курорта не имеется.

Кроме того, согласно справки ИСОГД от 17.05.2022 г. №188 на момент выявления самовольной постройки земельный участок с кадастровым номером № расположен в границе I зоны горно-санитарной охраны курорта, при этом по функциональному зонированию относится к зоне застройки индивидуально- жилыми домами. К основным видам разрешенного использования земельного участка отнесены, в частности, «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «гостиничное обслуживание».

При указанных обстоятельствах довод истца о нарушении самовольной постройкой установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка является недоказанным, поскольку истцом вопреки абз. 3 п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" не представлено суду доказательства того, что ФИО1 действовал недобросовестно, поскольку знал или мог знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации.

Относительно довода о допущенных ответчиком нарушениях градостроительных, строительных, санитарных и иных норм и правил суд приходит к следующему.

Как следует из экспертного заключения спорное здание с кадастровым номером № возведенное в 2012 г. по адресу: 

<

адрес>, не соответствует:

- п. 8.1 СП 55.13330.2011, п. 7.67 СНиП 31-06-2009, п. 10.2 ГОСТ Р 51185-2008 в части отсутствия в материалах дела договора со специализированной организацией на вывоз ТБО (мусора); 

- п. 3.14 СНиП 31-06-2009 в части недостаточности мощности подводки воды и отвода канализации при использовании здания, в том числе, с целью сдачи гостевых комнат в наем (при норме водоснабжения и канализации 3,45куб.м. (норма на гостевую комнату 230 л/сутки х 14 сдаваемых комнат +230л/сутки на собственника здания) факт подводки воды по договору водоснабжения 0,9куб.м.); 

- п. 2.9 «Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края», утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 № 123 в части отсутствия на объекте условий по обслуживанию МГН (маломобильных групп населения); 

- п. 7.1 СП 42.13330.2011 в части превышения минимального отступа от границы участка с фасада, справа и частично с тыла. С фасада при норме отступа 3м., фактически 0,7м. – 1,1м. С тыла по смежеству с домовладением 

<

адрес> при норме 3м., факт отступа здания от границы 0,7м. Согласие смежного с тыла землевладельца участка 

<

адрес> с кадастровым номером № в материалы дела не приложено. С правой стороны при выданном на основании Примечания к п. 7.1 СП 42.13330.2011 согласия собственника смежного справа домовладения №

<

адрес> на сокращение отступа здания до границы не менее 0,7м, фактически объект расположен с отступом 0,3-0,4м. Нарушение существенное, так как технически не устранимо. 

В целях устранения выявленных нарушений ответчиком приняты меры по заключению договора №АР -54-01060-25 от 11.06.2022 г. со специализированной организацией ООО «Экотехпром» на вывоз ТБО (мусора), спорный объект обеспечен условиями по обслуживанию МГН (маломобильных групп населения), что подтверждается представленными суду фотоснимками.

Кроме того, ответчиком суду представлено нотариальное согласие ФИО8 от 14.09.2014 г., являющегося собственником смежного земельного участка по адресу: 

<

адрес>, из которого следует, что он не возражает против размещения спорного здания на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, на расстоянии 70 см. от межи, ввода в эксплуатацию и регистрацию права собственности.

Согласно нотариального согласия ФИО9 от 17.01.2024 г., являющегося собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес> следует, что ФИО9 не возражает против сохранения спорного здания, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, на расстоянии от межи не менее 0,5 м., а также ввода в эксплуатацию и регистрацию права собственности.

Из нотариального согласия ФИО10 от 25.12.2023 г., являющегося собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес>, следует, что ФИО10 не возражает против сохранения спорного здания, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, на расстоянии от межи не менее 0,5 м., а также ввода в эксплуатацию и регистрацию права собственности.

Доказательств, свидетельствующих об устранении нарушений п. 3.14 СНиП 31-06-2009 в части увеличения мощности подводки воды отвода канализации при использовании здания с 0,9 куб.м. до 3, 45 куб. м. суду не представлено, как и согласие собственника смежного земельного участка по адресу: 

<

адрес> на сокращение минимально допустимого отступа (3м.) при фактическом отступе здания от границы - 0,7м., что, по мнению суда, свидетельствует о существенном нарушении права собственника смежного земельного участка.

Кроме того, в соответствии с отчетом ИП ФИО11 по результатам расчета по оценке пожарного риска от 23.01.2024 г. на объекте гостевой дом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, следует, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и не превышает значение одной миллионной в год, при условии выполнения следующего мероприятия: оборудовать двери из комнат №21,23,24 в цокольном этаже устройствами самозакрывания.

Доказательств выполнения вышеуказанных мероприятий во исполнение отчета ИП ФИО11 от 23.01.2024 г., а также суду также не представлено.

Из правовой позиции, изложенной в абз. 3 п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", следует, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Принимая во внимание, что выявленные экспертом нарушения, послужившие основанием для квалификации спорного здания создающим угрозу жизни и здоровья граждан, а именно нарушения п. 3.14 СНиП 31-06-2009 до настоящего времени не устранены, также как и не согласовано допущенное нарушение норм отступов спорного здания от межи со смежных земельным участком по адресу: 

<

адрес>, чем нарушаются права и законные интересы собственника смежного земельного участка, не представлены доказательства выполнения противопожарных требований посредством оборудования двери из комнат №21,23,24 в цокольном этаже устройствами самозакрывания, суд приходит к выводу, что выявленный факты отклонения от градостроительных и строительных норм и правил, является существенным и нарушает публично-правовые интересы истца и неопределенного круга лиц. 

Таким образом, к достоверно установленным признакам самовольной постройки в отношении спорного здания суд относит факт его возведения с нарушением строительных и санитарных норм и правил.

При разрешении исковых требований администрации МО г. Анапа о признании объектов недвижимости самовольными и их сносе, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", согласно которым последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (п. 2 ст. 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В соответствии с п. 10, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. 

При рассмотрении споров о сносе самовольной постройки требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права (п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец исходил из защиты публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов, а также жизни и здоровья неопределенного круга лиц.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение (п. 2 ст. 222 ГК РФ), которая применяется с учетом характера допущенных нарушений, при этом сама ст. 222 ГК РФ направлена на защиту прав граждан, а также обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ч. 3 ст. 17, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. 

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. 

Из положений абз. 3 п. 2, п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, ст. 55.32ГрК РФ следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения - о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Суд полагает, что предложенный в экспертном заключении вариант устранения последствий выявленных нарушений соразмерен самому нарушению, не создает дисбаланса между публичным и частным интересам, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота, не причиняет несоразмерных убытков.

В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32ГрК РФ, часть 5 статьи 198ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым возложить на ответчика обязанность по приведению спорного здания в соответствие с установленными требованиями или осуществить его снос.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении норм о самовольной постройке", если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 7 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (абзац 2 пункта 11).

Таким образом, вопрос о сносе мог быть удовлетворен только с одновременным разрешением вопроса о выселении лиц, проживающих в доме, с обязательным привлечением к участию в деле прокурора в порядке ст. 45 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела в спорном здании по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы и фактически проживают ответчик ФИО1, ФИО2, их несовершеннолетняя дочь ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, и дочь ФИО2- ФИО4,ДД.ММ.ГГГГ г.р.

По утверждению ответчиков спорное здание является их единственным жильем.

Вместе с тем, согласно имеющейся выписки из ЕГРН от 11.11.2025 г. № № ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 356,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также жилое здание площадью 71,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, сведений о прекращении права собственности не имеется.

Кроме того, из регистрационного досье о регистрации гражданина РФ от 10.11.20025 г. следует, что ФИО1 зарегистрирован по месту жительства в том числе по адресу: 

<

адрес>.

Конституционное право на жилье предполагает гарантированную законом возможность для каждого быть обеспеченным постоянным жильем, возможность стабильного пользования имеющимся жильем, неприкосновенность жилища, право на улучшение жилищных условий.

Между тем, данное право предполагает законные способы его приобретения, в связи с чем противоправные действия такие как самовольное строительство, являются незаконными, и не могут расцениваться как добросовестное поведение граждан при реализации своих конституционных прав.

Поскольку спорное здание является самовольным строением и одним из последствий признания строения самовольной постройкой является снос объекта, однако в спорном здании зарегистрированы ответчики, суд с учетом того обстоятельства, что указанное жилое помещение не является единственным жильем для ответчиков, а также заключение прокурора о необходимости выселения лиц, проживающих в здании в случае сноса спорного объекта, приходит к выводу об обоснованности требований о выселении ответчиков.

Ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности суд приходит суд отклоняет как основанное на неверном толковании норм права, поскольку на требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется (абз. 4 п. 15абз. 4 п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Как следует из экспертного заключения ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» № 729-2024 от 09.07.2024 г. спорный объект не обеспечен централизованным сбором и вывозом биологических (бытовых) отходов, имеется недостаток мощности подводки воды и отвода канализации при использовании здания. Исследуемое здание частично не соответствующее санитарным и экологическим требованиям в области безопасности, создает угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде.

То обстоятельство, что ответчиком частично устранены выявленные нарушения в виде заключения договора со специализированной организацией на вывоз мусора с территории спорного объекта, не свидетельствует о полном устранении выявленных нарушений.

Представленное суду обращение ответчика ФИО1 от 01.02.2024 г. к генеральному директору АО «Анапа Водоканал» ФИО12 об увеличении водоснабжения и водоотведения (канализации) по адресу: 

<

адрес>, до 4 куб.м. свидетельствует о предпринятых ответчиком мерах по устранению нарушений, но не свидетельствует об их устранений до настоящего времени.

Доказательств, свидетельствующих об увеличении мощности подводки воды отвода канализации при использовании здания с 0,9 куб.м. до 3, 45 куб. м. ответчиком суду не представлено.

При указанных обстоятельствах, объект продолжает создавать угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде, в связи с чем, по смыслу абз. 4 п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в удовлетворении ходатайства о применении последствий пропуска срока исковой давности надлежит отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Определяя срок исполнения решения суда суд принимает во внимание, что разработка специализированной организацией проекта производства работ и само осуществление строительных работ потребует значительных временных затрат, в связи с чем считает возможным установить срок исполнения решения суда в течении 3 (трех) месяцев с момента его вступления в законную силу для требования о приведении в соответствие с установленными требованиями и 6 (шесть) месяцев для исполнения требований о сносе самовольной постройки с момента его вступления в законную силу.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст.1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер присуждения денежных средств в случае неисполнения судебного акта по настоящему гражданскому делу, суд учитывает объем удовлетворенных исковых требований, степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному его исполнению.

Поскольку ответчицей не представлено в материалы дела доказательств о наличии у нее тяжелого материального положения, с учетом принципов разумности и справедливости суд находит возможным взыскать с ответчика в случае неисполнения решения суда в установленный срок в пользу истца 3 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения вынесенного судебного акта. 

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Правовых оснований для отмены обеспечительных мер, примененных на основании определения суда от 23.08.2022 г., не имеется.

Вместе с тем, суд полагает необходимым разъяснить сторонам, что вышеуказанные обеспечительные меры не являются препятствием для выполнения строительных и иных работ.

Исковые требования о понуждении ответчика сообщить истцу об исполнении решения суда не подлежат удовлетворению, поскольку решение суда, принятое в рамках настоящего дела не может быть обращено к исполнению в соответствии с ч. 9 статьи 227КАС РФ, что не исключает возможности его принудительного исполнения на основании выданного судом исполнительного листа в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве (статьи 1, 105Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

При указанных обстоятельствах, уточненные исковые требования администрации МО г-к. Анапа (ИНН 

<

***>) к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании постройки самовольной, о возложении обязанности осуществить ее снос, о взыскании судебной неустойки, о выселении подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования администрации МО г-к. Анапа (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (ИНН №), ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании постройки самовольной, о возложении обязанности осуществить ее снос, о взыскании судебной неустойки, о выселении – удовлетворить частично.

1. Признать четырехэтажное капитальное здание (литер А) с кадастровым номером №, площадью 809,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой.

2. Обязать ФИО1 в течение 3 (трех) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести четырехэтажное капитальное здание (литер А) с кадастровым номером №, площадью 809, 4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: 

<

адрес>, в соответствие с установленными требованиями путем устранения нарушений: 1) п. 3.14 СНиП 31-06-2009 путем увеличения мощности подводки воды отвода канализации при использовании здания с 0,9 куб.м. до 3,45 куб. м.; 2) п. 7.1 СП 42.13330.2011 путем согласования с собственником смежного земельного участка фактического отступа здания с кадастровым номером № от межи со смежных земельным участком по адресу: 

<

адрес>; 3) оборудования дверей из комнат №21,23,24 в цокольном этаже устройствами самозакрывания.

В случае не исполнения п. 2 резолютивной части настоящего решения обязать ФИО1 осуществить снос четырехэтажное капитальное здание (литер А) с кадастровым номером №, площадью 809,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: 

<

адрес>, в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа 3 000 (пять тысяч) рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

В случае неисполнения п. 2 резолютивной части настоящего решения суда в установленный срок выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 из четырехэтажного капитального здания (литер А) с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 302 кв.м., с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: 

<

адрес>, и снять с регистрационного учета.

В остальной части уточненные исковые требования администрации муниципального образования г. Анапа - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционной порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение в мотивированном виде изготовлено 21.11.2025 г.

Председательствующий- .

. 

. 

.