Судья Лызарь И.И. 40RS0026-01-2023-000487-58

№33-3998/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

дело № 2-885/2025

25 декабря 2025 года

город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Саркисовой О.Б.,

судей Рыжих Е.В., Чехолиной Е.А.,

при секретаре Гысевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Саркисовой О.Б. дело по апелляционной жалобе акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» на решение Обнинского городского суда Калужской области от 24 марта 2025 года по иску ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» (далее по тексту - АО «СЗ «БФСК»), уточнив впоследствии исковые требования в соответствии с заключением судебной экспертизы, просила взыскать с ответчика в свою пользу в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства денежные средства в размере 577 802 руб., денежную компенсацию морального вреда 50 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, расходы на оплату услуг оценщика 39 450 руб.

В обоснование требований истец указала, что на основании заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве от 13 октября 2021 года ответчик передал ей двухкомнатную квартиру, в которой были обнаружены недостатки. Застройщик по требованию истца недостатки не устранил. Направленная в его адрес претензия с требованием возместить стоимость устранения недостатков оставлена без удовлетворения.

Определением Обнинского городского суда Калужской области от 14 апреля 2023 года исковое заявление было оставлено без рассмотрения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 14 июля 2023 года указанное определение отменено, дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Заочным решением Обнинского городского суда Калужской области от 20 сентября 2024 года иск ФИО1 к АО «СЗ «БФСК» удовлетворен.

Определением того же суда от 19 февраля 2025 года заочное решение отменено, рассмотрение дела возобновлено.

Истец ФИО1 в суд не явилась, ее представители ФИО2 и ФИО3 уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика АО «СЗ «БФСК» в судебное заседание не явился, в письменных возражениях просил в удовлетворении иска отказать.

Решением Обнинского городского суда Калужской области от 24 марта 2025 года постановлено взыскать с АО «СЗ «БФСК» в пользу ФИО1 в возмещение расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства 577 802 руб., денежную компенсацию морального вреда 20 000 руб., штраф в сумме 29 890 руб. 10 коп., расходы на оплату услуг специалистов 39 450 руб.; в удовлетворении иска в остальной части отказать; взыскать с АО «СЗ «БФСК» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 8 978 руб.; предоставить отсрочку исполнения настоящего решения суда в части взыскания с АО «СЗ «БФСК» в пользу ФИО1 штрафа в размере 29 890 руб. 10 коп. до 30 июня 2025 года.

В апелляционной жалобе АО «СЗ «БФСК» ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового судебного акта.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО1 ФИО3 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из дела, 13 октября 2021 года между АО «СЗ «БФСК» (застройщик), с одной стороны, и ФИО1 (участник долевого строительства), с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства расположенную на 5-м этаже в подъезде 2 двухкомнатную квартиру с условным номером 103, проектной общей площадью 63,20 кв. м, проектной общей приведенной площадью 64,60 кв. м, проектной общей жилой площадью 31,50 кв. м, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. В Приложении № 2 к договору указан перечень отделочных работ, выполняемых в объекте долевого строительства.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.4 договора на момент его подписания цена договора составила 5 381 180 руб. Цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей площади более чем на 0,5 кв. м.

Обязанность по оплате цены договора исполнена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

Объект долевого строительства передан истцу 26 апреля 2022 года по передаточному акту, в котором стороны подтвердили, что обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами настоящего акта, участник долевого строительства полностью произвел оплату по договору в размере 5256230 руб. (с учетом уменьшения площади объекта).

Право собственности истца на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано 11 мая 2022 года в установленном законом порядке, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости.

После передачи объекта строительства истцом обнаружены недостатки выполненных в жилом помещении работ.

По инициативе истца ЭПЦ «Экспресс оценка» (ИП ФИО8) было проведено техническое обследование квартиры, ООО «Консалт Уровень» подготовлено заключение № от 18 мая 2022 года, согласно которому стоимость работ и материалов для устранения выявленных дефектов строительно-отделочных работ в квартире истца составила 1 006 107 руб. Истцом понесены расходы по оплате услуг по обследованию квартиры и подготовке заключения в общей сумме 39 450 руб.

Направленная 07 ноября 2022 года в адрес ответчика претензия с требованием о возмещении стоимости выявленных в объекте долевого строительства недостатков оставлена без удовлетворения.

По ходатайству стороны ответчика в целях установления наличия в квартире истца недостатков, причин их возникновения, способа и стоимости их устранения, а также определения наличия материалов и конструкций, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования, и их рыночной стоимости судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Малтон».

Согласно заключению экспертов № от 06 августа 2024 года квартира № по адресу: 

<

адрес>, имеет недостатки внутренней отделки, причиной которых является нарушение застройщиком технологии производства отделочных работ. Стоимость устранения выявленных в квартире недостатков составляет 589 302 руб. 53 коп. Стоимость строительных материалов, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования, составляет 11500 руб.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 4, 7, и 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), установив факт нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, выразившегося в передаче объекта со строительными недостатками, возникшими по вине ответчика, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с него стоимости устранения недостатков, определенной на основании заключения судебной экспертизы, удовлетворив также требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Судебная коллегия находит выводы суда о наличии в объекте долевого строительства недостатков, возникновении их по вине застройщика, праве истца требовать возмещения стоимости их устранения соответствующими обстоятельствам дела, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Вместе с тем нельзя согласиться с решением суда в части размера стоимости устранения недостатков строительства, подлежащей возмещению истцу за счет ответчика, а также в части взыскания штрафа, поскольку оно принято с нарушением норм материального права.

Согласно части 1 статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федеральный закон № 214-ФЗ).

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, устанавливающая ответственность за нарушение обязательств по договору, дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с 01 января 2025 года.

Как следует из части 5 статьи 6 данного Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Как следует из содержания части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, данная норма связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 01 января 2025 года, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Поскольку требования истца были удовлетворены судом после 01 января 2025 года и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от установленных законом, условия ответственности сторон, при принятии решения судом первой инстанции подлежала применению действующая редакция части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

Как следует из заключения судебной экспертизы, выявленные в ходе экспертного исследования недостатки жилого помещения по своему характеру относятся к недостаткам, подпадающим под правовое регулирование названной правовой нормы в редакции от 26 декабря 2024 года, поэтому вопрос о стоимости работ по устранению недостатков строительства подлежит разрешению в соответствии с ее положениями.

На основании вышеизложенного взысканию с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение недостатков подлежит 157686 руб. 90 коп., исходя из следующего расчета: 5256230 руб. (согласованная в акте приема-передачи цена договора, с учетом уменьшения площади жилого помещения) х 3%.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», ответчику предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков до 31 декабря 2025 года.

Требование истца о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит, так как совокупная сумма взыскания, согласно приведенным выше положениям части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничена 3% цены договора.

Установив факт нарушения прав истца как участника долевого строительства, в соответствии с положениями статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, суд взыскал с ответчика компенсацию морального вреда, определив ее размер в сумме 20000 руб.

Оснований не согласиться с такими выводами суда из дела не усматривается.

Исходя из обстоятельств дела, с учетом характера допущенного ответчиком нарушения, степени его вины, последствий ненадлежащего исполнения обязательства, требований разумности и справедливости, оснований считать указанную сумму завышенной и подлежащей уменьшению из дела не усматривается.

С учетом изложенного размер взысканных в пользу истца расходов на оплату услуг специалистов, в доход местного бюджета государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 98, статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению соответственно до 10766 руб. 23 коп. и до 4654 руб.

При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, штрафа подлежит отмене с принятием в этой части нового решения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пунктами 3, 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Обнинского городского суда Калужской области от 24 марта 2025 года в части разрешения требования о взыскании с акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» в пользу ФИО1 компенсации морального вреда оставить без изменения.

В остальной части решение суда отменить.

Принять в этой части новое решение.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» (ИНН 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 157686 руб. 90 коп., расходы на оплату услуг специалиста в размере 10766 руб. 23 коп.

Предоставить акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков до 31 декабря 2025 года.

В удовлетворении исковых требований о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в остальной части, штрафа ФИО1 отказать.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» (ИНН 

<

данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4654 руб.

В остальном апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

составлено 16 января 2026 года

Председательствующий

Судьи