Дело № 2-562/2026 (2-6425/2025)

УИД – 39RS0001-01-2025-007613-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Прокопьевой В.Э.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

при секретаре Лобановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и АО Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» заключили договор долевого участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в срок не позднее 31 августа 2023 г. построить и передать участнику долевого строительства объект – апартаменты № №, проектной площадью 45,96 кв.м., расположенные на четвертом этаже в корпусе № 1 по адресу: Калининградская область, 

<

адрес>

В последующем, с согласия застройщика, ФИО3 переуступил свои права по вышеуказанному договору долевого участия ФИО2 на основании договора уступки прав требования (цессии).

Ссылаясь на нарушение застройщиком взятых на себя обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, истец просила суд взыскать с ответчика неустойку за период с 01.09.2023 по 21.03.2024 в размере 2 029 928,5 руб., а также неустойку в размере 9 999,64 руб. ежедневно, начиная с 01.01.2026 и до фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Истец ФИО2 и третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика АО Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, и пояснила, что в настоящее время объект долевого строительства введен в эксплуатацию, однако акт-приема передачи сторонами до настоящего времени не подписан.

Заслушав представителя ответчика, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4).

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 настоящей статьи).

В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, 20 января 2022 г. между ФИО3 (участник долевого строительства) и АО Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 1/22-1003.

По условиям Договора застройщик обязался построить гостиничный комплекс по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, пос. Отрадное, на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010004:1003, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 2.2 Договора объектом долевого строительства являются апартаменты № №, проектной площадью 45,96 кв.м., расположенные на 4 этаже в корпусе № №

Цена объекта составила 12 625 818 руб. (п. 4.1 Договора).

Пунктом 2.7 Договора установлен срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства - не позднее 31 августа 2023 г.

В подтверждение оплаты по договору в материалы дела представлена выписка по счету из Банка ВТБ (ПАО), согласно которой денежные средства в размере 12 625 818 руб. были перечислены ФИО3 24 января 2022 г. на счет эскроу и получены застройщиком 16 июня 2025 г. Факт оплаты по договору участия в долевом строительстве ответчиком не оспаривался.

2 октября 2025 г. на основании заключенного с ФИО3 договора уступки прав требования (цессии) к ФИО2 перешли права и обязанности цедента по договору участия в долевом строительстве № 1/22-1003.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Поскольку в установленный Договором участия в долевом строительстве срок апартаменты не были переданы, обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору, в том числе обстоятельств непреодолимой силы, в судебном заседании не установлено, истец вправе требовать уплаты неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, поскольку такая передача не осуществлена в тот срок, в который объект долевого строительства подлежал передаче – не позднее 31 августа 2023 г.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 установлены ограничения, когда неустойка не подлежит начислению. Так, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включаются периоды, исчисляемые с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно.

В соответствии с Постановлениями Правительства от 26 декабря 2024 года № 1916, от 19 июня 2025 года № 925 внесены изменении в Постановление Правительства № 326 в части периода начисления неустойки, в соответствии с которыми неустойка также не начисляется за период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно.

При таких обстоятельствах, неустойка за допущенную ответчиком просрочку передачи объекта долевого строительства подлежит начислению с 01.09.2023 по 21.03.2024.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

По состоянию на 1 июля 2023 года ключевая ставка Банка России составляла 7,5%, по состоянию на 31 августа 2023 года – 12%.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений Постановления Правительства, подлежит применению ставка 7,5%, что не было учтено истцом при расчете неустойки.

При расчете суммы неустойки следует исходить из стоимости объекта долевого строительства – 12 625 818 руб., ставки рефинансирования, действующей по состоянию на 1 июля 2023 г. – 7,5% годовых, периода просрочки передачи объекта долевого строительства с 01.09.2023 по 21.03.2024 – 203 дня.

Размер неустойки за указанный период составляет – 1 281 520,52?? руб. (12 625 818 х 7,5% х 1/300 х 203 дней х 2).

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Определяя размер неустойки, суд принимает во внимание заявление ответчика об уменьшении неустойки, а также обстоятельства, приведшие к невозможности своевременного ввода гостиничного комплекса в эксплуатацию. Заявляя о снижении неустойки, ответчик обусловил задержку строительства указанием на объективные причины, в том числе связанные ограничениями на въезд иностранных граждан, которые осуществляли трудовую деятельность у застройщика, 

<

данные изъяты> географическим расположением Калининградской области, затрудняющим своевременную поставку строительных материалов, время, необходимое на внесение изменений в условия ранее заключенных контрактов, поиск иных поставщиков, представив письменные доказательства, подтверждающие заявленные обстоятельства.

С учетом периода просрочки, последствий нарушения обязательства, приводимых ответчиком доводов относительно обстоятельств, послуживших причиной нарушения обязательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика до 1 000 000? руб. Снижение неустойки до заявленных ответчиком 300 000 руб. приведет к нарушению баланса интересов сторон, в том числе прав участника долевого строительства на соразмерное возмещение в связи с нарушением застройщиком обязательств по договору долевого участия.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки на будущее время, суд приходит к следующему.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, включается в период расчета неустойки.

Застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивает гражданину - участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем, размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства на будущее время составит 10 100,65 руб. (12 625 818 х 12 % х 1/150 = 10 100,65).

Вместе с тем, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, начиная с 1 января 2026 г. до фактического исполнения обязательства, в пределах заявленных исковых требований, то есть в размере 9 999,64 руб.

В настоящее время Законом № 214-ФЗ урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда с застройщика. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 Законом № 214-ФЗ).

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца, требование о взыскании компенсации морального вреда, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание характер причиненного морального вреда, степень нравственных страданий истца, законные ожидания которого на строительство объекта долевого строительства не были оправданы ответчиком, срок просрочки исполнения обязательства и степень вины ответчика, а также принцип разумности и справедливости, компенсация морального вреда определяется судом в размере 10 000 руб.

На основании ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке

При этом, если срок для добровольного удовлетворения требований гражданина - участника долевого строительства истек в период моратория, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023).

Из материалов дела следует, что претензия истца была вручена ответчику 2 сентября 2025 года, то есть в период действия моратория, а потому суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания штрафа.

В соответствии с положениями Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2025 года №2227 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить частично.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» (

<

данные изъяты> в пользу ФИО2 (

<

данные изъяты>) неустойку за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве № 1/22-1003 от 20.01.2022 срока передачи объекта долевого строительства за период с 1 сентября 2023 г. по 21 марта 2024 г. в размере 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» (

<

данные изъяты>) в пользу ФИО2 (

<

данные изъяты>) неустойку в размере 9999,65 руб. за каждый день просрочки, начиная с 1 января 2026 года до даты фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО2 – отказать.

Предоставить АО Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскания неустойки - до 31 декабря 2026 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья В.Э. Прокопьева

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2026 г.