РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июня 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-495/19 по административному исковому заявлению акционерного общества «Ступинская металлургическая компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Ступинская металлургическая компания» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 987 261 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 августа 2015 года.

В судебном заседании представители административного истца поддержав административный иск, просили установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика. Заявили ходатайство о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Возражала против назначения по делу дополнительной экспертизы.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании поддержала экспертное заключение в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО1, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласилась представитель административного ответчика.

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В заключении эксперта полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 12 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Доводы представителей административного истца направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении. 

В судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей административного истца.

В частности, эксперт пояснила, что для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки и определения рыночной стоимости объекта исследования было достаточно материалов дела и информации в открытых источниках. Вся информация о качественных характеристиках объекта исследования подтверждена правоустанавливающими и техническими документами. Осмотр не дал бы эксперту достоверной и подтверждённой информации об объекте исследования на дату оценки, так как исследование производится на ретроспективную дату.

Также эксперт отметила, что согласно п. 25 ФСО №7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Обоснование отказа от использования доходного подхода приведено на стр. 21 заключения. Применение доходного подхода нецелесообразно, поскольку на земельном участке расположено большое количество улучшений, различного назначения, здания имеют различное состояние. В данной ситуации невозможно точно и корректно определить какой доход приходится на улучшения и земельный участок, в связи с чем результаты могут быть рассчитаны некорректно и с большой погрешностью. Осмотр объектов на текущий момент также не позволил бы установить физическое состояние зданий, расположенных на исследуемом участке, так как дата исследования является ретроспективной и характеристики зданий за 4 года могли существенным образом измениться.

Кроме того, эксперт указала, что нормативное регулирование в области оценочной деятельности не содержит ограничений в возможности при проведении экспертизы использовать те же объекты-аналоги, что и в отчете об оценке. При ответе на первый вопрос эксперт приняла решение использовать данные объекты-аналоги, так как они относятся к тому же сегменту рынка и сопоставимы с объектом исследования. В соответствии с требованиями законодательства эксперт имеет право использовать любые общедоступные и общепринятые источники и справочники. 

В судебном заседании эксперт пояснила, что информация об удаленности от МКАД была проверена по данным сайта http://mkad3.mapcraft.ru/ - «расчет расстояния от МКАД. По результатам проверки эксперт пришла к выводу, что корректировка на направление не требуется, так как объект оценки и объекты-аналоги расположены в Южном направлении (Каширское шоссе).

Кроме того, эксперт отметила, что земельные участки с категорией земли: земли промышленности расположены за пределами населенных пунктов, объект-аналог №3 расположен в черте населенного пункта – Ступинский район, пгт Малино, следовательно, также как и объект исследования относится к категории земель – земли населенных пунктов. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется. Выводы эксперта в указанной части соответствуют положениям статьи 87 земельного кодекса Российской Федерации. 

Также согласно исследованиям рынка стоимость земельных участков зависит от того имеются ли подъездные пути и близость к автомагистралям. Пгт. Малино расположен вдоль трассы А-108, объект-аналог №2 - пгт. Михнево и объект-аналог №1 – в непосредственной близости с Каширским шоссе и трассой М-4. Следовательно, корректировка по данному фактору не требуется, так как все объекты-аналоги и объект оценки расположены в непосредственной близости от крупных автодорог. По результатам анализа рынка экспертом не была выявлена зависимость стоимости земельных участков и от расположения на автомагистралях федерального или регионального значения. Основным фактором, влияющим на стоимость, является расположение в непосредственной близости от автомагистрали.

В судебном заседании эксперт пояснила, что при производстве экспертизы принимала стоимость земли за сотку по России, так как отсутствует аналитика по Московской области, а город Серпухов не отражает зависимость по всей Московской области. Техническая ошибка, допущенная при расчете корректировки на дату предложения, не существенна, поскольку корректировка была определена правильно, и не повлияла на расчет.

Кроме того, эксперт отметила, что корректировка на статус населенного пункта и направление и удаленность от МКАД - это две разные корректировки, которые учитывают месторасположение объекта оценки. Объект оценки расположен в городе, а объекты-аналоги в поселке, следовательно, необходимо было внесение корректировки. Данная зависимость стоимости земельных участков от статуса населённого пункта приведена в справочнике оценщика недвижимости – 2014 Том 3. Корректирующие коэффициенты для земельных участков, под научным руководством ФИО2

Также эксперт указала, что объект-аналог №2 по виду разрешенного использования относится к тому же сегменту рынка, что и объект исследования - к земельным участкам под производственную застройку, о чем указано в объявлении. На земельных участках под производственную застройку допускается строительство административных и торговых помещений. Согласно Справочнику оценщика, под научным руководством ФИО2, на земельных участках могут размещаться административные здания, а, следовательно, дополнительная корректировка не требуется.

Эксперт в судебном заседании не согласилась с расчетом, приведенном представителем административного истца, так как в представленной представителем таблице введены необоснованные корректировки, которые противоречат реальной ситуации на рынке и не соответствуют характеристикам объектов-аналогов. В частности к объекту–аналогу №2 введена корректировка на вид разрешенного использования в размере 0,7, при том, что объект исследования и объект-аналог имеют сопоставимый вид разрешенного использования, и согласно справочнику ФИО2 относятся к одному и тому же сегменту. Таким образом, корректировка не требуется. К объекту-аналогу №3 вносится понижающая корректировка на статус населенного пункта в размере 0,65, что также необоснованно, так как объект-аналог №3 расположен в Ступинском районе, пгт Малино, а не на трассе, как принимает представитель административного истца.

Представителями административного истца не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. 

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства представителей административного истца о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Ступинская металлургическая компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 27 декабря 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 987 261 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 августа 2015 года, в размере 512388459 (пятьсот двенадцать миллионов триста восемьдесят восемь тысяч четыреста пятьдесят девять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 27 июня 2019 года