Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Туапсе Дело № 2а-571/2025 

«10» октября 2025 года 

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левиным С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края и управления имущественных отношений администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края о признании отказа,

при участии в судебном заседании:

от административного истца: ФИО1 – паспорт,

ФИО2 – представитель по доверенности,

от администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края: ФИО3 – представитель по доверенности,

от управления имущественных отношений администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края: ФИО3 – представитель по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с уточненным административным иском к администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее – администрация) и управлению имущественных отношений администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее – управление) о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 433 кв. м с кадастровым номером 23:33:0606011:2082, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: Туапсинский район, пгт. Джубга, ул. Кооперативная, 34, содержащегося в письме от 03.03.2025 года № 906/07.1 и возложении обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Административные исковые требования мотивированы тем, что 14.01.2025 г. ФИО1 обратился в администрацию с заявлением (В/362 от 14.01.2025 г.) о заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606011:2082 без проведения торгов, в связи с тем, что на указанном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:33:0606011:2166, а именно индивидуальный жилой дом, принадлежащий истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.03.2025 г. Письмом управления от 03.03.2025 г. № 906/07.1 истцу отказано в предоставлении вышеуказанного земельного участка. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что при осмотре земельного участка установлено наличие объекта недвижимости, зарегистрированного как жилой дом. Однако, указанное здание, по мнению администрации, не отвечает характеристикам дома жилого одноквартирного в соответствии со СНиП 31-02-2001. Заявитель считает данный отказ административного ответчика незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Названные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

ФИО1 и его представитель в судебном заседании поддержали доводы иска и просили его удовлетворить.

Представитель администрации и управления полагал, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку спорный дом не соответствует предъявляемым к нему требованиям и не может быть жилым домом.

В судебном заседании, состоявшемся 08.10.2025 года, был объявлен перерыв до 10.10.2025 года, о чем стороны уведомлены под расписку. После окончания которого в судебное заседание явку обеспечил представитель администрации и управления ФИО3

Представитель администрации и управления полагал, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку спорный дом не соответствует предъявляемым к нему требованиям и не может быть жилым домом.

Исследовав письменные доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании в том числе решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

Если иное не предусмотрено названным кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения наряду с другими обстоятельствами суд выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (подпункт "в" пункта 3, пункт 4 части 9 статьи 226 КАС РФ).

При этом федеральный законодатель обязанность доказывания указанных обстоятельств возлагает на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение (часть 11 статьи 226).

Как следует из материалов дела, что административный истец на основании договора аренды заключенного на торгах от 04.08.2023 г. № 23 является арендатором земельного участка площадью 433 кв. м с кадастровым номером 23:33:0606011:2082, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного сроком на 20 лет.

Управление архитектуры и градостроительств администрации мо Туапсинский район выдало ФИО1 уведомление от 09.10.2023 года № 3436 о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0606011:2082.

17.09.2024 года Управление архитектуры и градостроительств администрации мо Туапсинский район уведомлением № 3954 известило ФИО1 о соответствии указанных в уведомлении об изменении параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0606011:2082.

В связи с чем 18.12.2024 года регистрирующим органом зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 23:33:0606011:2166 площадью 23 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0606011:2082. Согласно выписке из ЕГРН, объект имеет назначение «жилое», наименование «жилой дом».

14.01.2025 г. ФИО1 обратился в администрацию с заявлением (В/362 от 14.01.2025г.) о заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606011:2082 без проведения торгов, в связи с тем, что на указанном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:33:0606011:2166, а именно индивидуальный жилой дом, принадлежащий истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Письмом управления от 03.03.2025 г. № 906/07.1 истцу отказано в предоставлении вышеуказанного земельного участка. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что при осмотре земельного участка установлено наличие объекта недвижимости, зарегистрированного как жилой до, однако данный объект не отвечает характеристикам дома жилого одноквартирного в соответствии со СНиП 31-02-2001.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что административным истцом на земельном участке возведен объект недвижимости – жилой дом площадью 23 кв. м, государственная регистрация права собственности на который произведена органами Росреестра по Краснодарскому краю 18.12.2024 г. и не отменена в установленном законом порядке.

Нормы статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Довод управления, положенный в обоснование отказа в предоставлении в собственность земельного участка в связи с нахождением на нем построенного объекта недвижимости площадью 23 кв. м, не отвечающего строительным нормам и правилам, в том числе пункту 4.4 СНиП 31002-2001, разделу 6 пункта 6.1 СП 55.1330.2016 "Жилые дома одноквартирные", основан на неправильном применении норм материального права, поскольку в силу приказов Росстандарта от 30 марта 2015 г. № 365 и от 17 апреля 2019 г. № 831 свод правил "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные" применяется на добровольной основе, неприменение таких стандартов не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов, так как допускает применение предварительных национальных стандартов, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов.

Управление и администрация не приняли во внимание последовательность действий истца, направленных на получение градостроительного плана на участок, уведомления о строительства жилого дома площадью 23 кв. м, возведение упомянутого жилого дома согласно характеристикам уведомления, регистрацию права на дом после его возведения.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим федеральным законом сведений (часть 2).

В силу части 3 указанной статьи государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Таким образом, у администрации и управления отсутствовали основания для вывода о том, что на спорном земельном участке размещен объект, который не соответствует характеристикам объекта недвижимого имущества (жилого дома), в связи с чем указанный земельный участок мог быть предоставлен ФИО1 в собственность за плату.

Аналогичный правовой подход изложен в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2022 № 53-КАД22-7-К8.

Кроме того, определением суда 23.05.2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническую, землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено предупрежденному об уголовной ответственности индивидуальному предпринимателю ФИО4 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:Определить фактические технико-экономические показатели (фактические размеры, количество комнат, этажность, площадь (жилая, общая), назначение (жилое или не жилое), степень готовности, обеспеченность электроснабжением, водоснабжением, водоотведением (канализация), отоплением и др.) объекта с кадастровым номером 23:33:0606011:2166, расположенного по адресу: 

<

адрес>? Отвечает ли данный объект требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому? Если нет в чем это выражено и чему не соответствует?

Соответствуют ли фактические технико-экономические показатели объекта с кадастровым номером 23:33:0606011:2166, показателям (сведениям), отраженным в уведомлении об изменении параметров планируемого строительства объекта ИЖС, зарегистрированном Управлением архитектуры и градостроительства 19.09.2024 за № 2848 и сведениям, учтенным в ЕГРН? Если не соответствует, то в чем это выражается?

Соразмерна ли площадь земельного участка с кадастровым номером № по отношению к площади расположенного на нем исследуемого объекта с учетом площади, обеспечивающей его функциональное использование и видом разрешенного использования земельного участка? Если не соответствует указать в чем это заключается? Если невозможно установить, указать в связи с чем?

Имеются ли в границах земельного участка с кадастровым номером № иные объекты капитального строительства, на которые права не зарегистрированы? Если имеются, то указать площадь застройки, функциональное назначение объекта, их местоположение.

По результатам проведенной экспертизы, эксперт подготовил заключение от 17.07.2025 года № 046, в котором сделал следующие выводы:

– на первый вопрос: фактические технико-экономические показатели (фактические размеры, количество комнат, этажность, площадь (жилая, общая), назначение (жилое или не жилое), степень готовности, обеспеченность электроснабжением, водоснабжением, водоотведением (канализация), отоплением и др.) объекта с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> следующие: количество комнат 3, этажей 1, площадь 23 кв. м, площадь жилой комнаты 12,2 кв. м., назначение объекта «жилое», инженерными коммуникациями обеспечен.

Исследуемый объект, учтенный в ЕГРН с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. Сопоставление фактических параметров исследуемого объекта с основными требованиями, предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, в том числе отраженным в СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные», приведено в таблице № 2 исследовательской части заключения.

– на второй вопрос: фактические технико-экономические показатели объекта с кадастровым номером № сведениям, учтенным об объекте в ЕГРН и ведениям (по тем же критериям), отраженным в уведомлении об изменении параметров планируемого строительства объекта ИЖС, зарегистрированном травлением архитектуры и градостроительства 19.09.2024 за № 2848, соответствуют.

– на третий вопрос: площадь земельного участка с кадастровым номером № соразмерна площади расположенного на нем объекта с кадастровым номером 23:33:0606011:2166 (жилой дом), с учетом вида разрешенного использования земельного участка. Так, по состоянию на дату проведения обследования, исследуемый земельный участок был освоен не полностью. В границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606011:2082, уточненной площадью 433 кв. м, на дату его обследования: был расположен (построен) один объект недвижимого имущества, учтенный в ЕГРН с кадастровым номером № (жилой дом), общей площадью 23 кв.м и отсутствовали иные объекты. Но, согласно ПЗЗ Джубгского городского поселения, в границах исследуемого участка еще могут быть размещены: второй индивидуальный жилой дом общей площадью не более 400 кв. м; объекты вспомогательного назначения, например: постройки для содержания скота и птицы, баня, гараж и другие; при этом, общая площадь объектов вспомогательного назначения должна составлять не более 250 кв. м, а расстояние от построек для содержания скота и птицы, до границ смежных участков, составлять не менее 4 м.

Кроме того, разрешенное использование исследуемого земельного участка подразумевает устройство в его границах огорода и (или) сада. При этом: расстояния от стволов высокорослых деревьев, до границ смежных участков, должно быть не менее - 4 м; расстояния от стволов среднерослых деревьев и кустарников, до границ смежных участков, соответственно - 2 м и 1 м.

Помимо изложенного, исследуемый земельный участок: приобретен в аренду с торгов, согласно сведениям, отраженным в материалах дела (т. 1, л. д. 50-55); со всех сторон огражден учтенными в ЕГРН границами земельных участков и территориями общего пользования (дороги, проходы и проезды); имеет сложный рельеф, с перепадом высот более 3 м.

– на четвертый вопрос: в границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют объекты капитального строительства, на которые права не зарегистрированы.

После допроса эксперта в связи имеющимися вопросами, последним подготовлено дополнительное сообщение к экспертизе, согласно которому определение понятия «жилой дом» дано Федеральным законодательством в ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ : «...2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.» и исследуемый объект, по мнению эксперта, полностью соответствует вышеперечисленным критериям.

Так, исследуемый объект: является индивидуально-определенным объектом недвижимого имущества – зданием; состоит из одной жилой комнаты (№ 1 на поэтажном плане) и помещений (иных комнат) - № 2 и № 3 на поэтажном плане, вспомогательного использования, с расположенными в них туалетом (помещение № 2), душевой кабиной и кухней-нишей (помещение № 3), предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием. Расположение душевой кабины в одном помещении с кухней нишей достаточно непривычное решение. Но, нормативных требований, устанавливающих запрет на такое интерьерное решение проведенным исследованием не выявлено. Кроме того, нормы примененных сводов правил, в частности СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», вызвавших споры у сторон по делу, отображены в заключении в качестве дополнительной информации, так как, по состоянию на дату производства экспертизы, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2024 № 589 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ», не являются обязательными к применению и носят рекомендательный характер.

Помимо вышеизложенного, сам документ (СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные») содержит ссылку, что параметры площадей, отображенных в п. 6.1. обязательны для строящихся и реконструируемых жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов.

Для домов частного жилищного фонда, к которым относится исследуемый объект, минимальные площади помещений при их строительстве и (или) реконструкции, следует принимать, по заданию на проектирование, с учетом эргономических показателей и расстановки оборудования.

Пунктом 6.1 СП 55.13330,2016 «Дома жилые одноквартирные» установлено, что площади помещений строящихся и реконструируемых жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов по 4.1 должны быть не менее: общей комнаты в однокомнатном доме – 14 кв. м, общей комнаты в доме с числом комнат две и более – 16 кв. м, спальни – 8 кв. м (на двух человек – 10 кв. м); кухни – 8 кв. м; кухонной зоны в кухне-столовой – 6 кв. м. В домах с одной комнатой допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 кв. м. Площадь спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) допускается не менее 7 кв. м при условии, что общая жилая комната имеет площадь не менее 16 кв. м. Для домов частного жилищного фонда по 4.2 минимальные площади помещений следует принимать по заданию на проектирование с учетом эргономических показателей и расстановки оборудования (п. 6.1 в ред. Изменения № 2, утв. Приказом Минстроя России от 17.05.2023 № 350/пр).

Нарушений требований СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» и СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты», действовавших на дату производства экспертизы, по исследуемому объекту, не выявлено.

Оценивая заключение судебного эксперта, суд считает его объективным и подлежащим принятию во внимание при разрешении настоящего дела. Подготовивший заключение эксперт имеет соответствующее образование, квалификацию, стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в достоверности выводов не имеется, в связи с чем суд принимает заключение эксперта во внимание при постановлении решения, в качестве допустимого доказательства.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, приняв во внимание выводы эксперта, положения подлежащих применению норм права и разъяснения, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административного иска истца. При этом судом установлено, что возведённый истцом объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, соответствует жилому дому, а земельный участок не превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов, в связи с чем у управления не имелось оснований для отказа истцу в предоставлении в собственность земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Ссылки представителя административных ответчиков о том, что истец не проживает в спорном доме, не имеет правового значения для рассматриваемого спора, а доказательств того, что дом не пригоден для проживания не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

Вместе с тем, суд полагает необходимым возложить на административного ответчика – администрацию, так именно администрация является органом на который возложена обязанность по предоставлению земельных участков и к которому обращался истец, обязанность повторно рассмотреть заявление о предварительном согласовании предоставлении земельного участка, поскольку суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации). Принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать, какое решение должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворения.

Поскольку административный иск удовлетворён, расходы по уплате государственной пошлины, назначении экспертизы и транспортные расходы подлежат взыскании с проигравшей стороны – администрации (управление является структурным подразделением администрации).

Несение расходов на проведение экспертизы в размере 90 000 рублей, транспортных расходов в размере 15 739 рублей 20 копеек, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, подтверждено документально представленными чеками и квитанциями, данные расходы связаны с рассмотрением настоящего дела, в связи с чем требование о их взыскании подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ управления имущественных отношений администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края, содержащийся в письме от 03.03.2025 № 906/07.1.

Обязать администрацию мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края повторно рассмотреть заявление ФИО1 о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Взыскать с администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, расходы на оплату экспертизы в размере 90 000 рублей и транспортные расходы в размере 15 739 рублей 20 копеек.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков

Решения суда в окончательной форме изготовлено 13.10.2025 года.