Дело № 3а-86/2018 

(3а-814/2017) 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» февраля 2018 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Раковой В.Е.

при секретаре Юрловой Л.В.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,-

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

13 октября 2017 года административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 247 255 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 910 516 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 1 083 396 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 605 190 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 57 434 480 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копиями договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, последующих договоров об уступки, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 1 817 324, 25 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 6 692 292, 60 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 7 962 960, 60 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 4 448 146, 50 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 353 222 052 рублей.

Ссылаясь на то, что в настоящее время административный истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 36:29:0000000:25 обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера его кадастровой стоимости, установленной постановлением правительства Воронежской области от 31.10.2016 г. № 827 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области», которая значительно превышает размер его рыночной стоимости на дату оценки, а также указывая на право на выкуп иных указанных в иске земельных участков, просит установить в отношении указанных земельных участков кадастровую стоимость, равную их рыночной стоимости, установленной оценщиком ФИО3 ООО «ЭКСПЕРТ» в отчете № 03311-17-038 от 09 марта – 16 мая 2017 года в размере соответственно:

- земельного участка с кадастровым номером № – 707 000 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 2 403 000 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 2 611 000 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 1 597 000 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 138 434 000 руб..

В качестве заинтересованных лиц по иску привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области, администрация Таловского муниципального района Воронежской области, Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, Воронежская область в лице Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области.

В порядке подготовки к судебному разбирательству по делу была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

В настоящем судебном заседании производство по делу возобновлено определением, вынесенным в протокольной форме.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 просила удовлетворить заявленные требования и установить рыночную стоимость объектов в размере, указанном в административном исковом заявлении.

Иные лица, лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Каких-либо заявлений, пояснений, ходатайств от них не поступило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247, статьи 150 КАС РФ судом постановлено рассмотреть указанное дело в отсутствие сторон и заинтересованных лиц.

Выслушав представителя административного истца по доверенности ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 247 255 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 910 516 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 1 083 396 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 605 190 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №/ст от ДД.ММ.ГГГГ.

- с кадастровым номером №, площадью 57 434 480 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копиями договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, последующих договоров об уступки, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 1 817 324, 25 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 6 692 292, 60 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 7 962 960, 60 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 4 448 146, 50 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 353 222 052 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы в силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и условий договора аренды, поскольку кадастровая стоимость земельного участка используется в качестве базового показателя для определения размера арендной платы, а также она используется для определения выкупной цены земельного участка. 

В силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в суде только после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). На административного истца как на физическое лицо это правило не распространяется.

Актуальные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были определены с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области как органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, и утверждены Постановлением Правительства Воронежской области от 31.10.2016 г. № 827 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области» по состоянию на 01 января 2015 года.

Возможность удовлетворения административного иска о пересмотре кадастровой стоимости основана на положениях пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки на основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет оценщика вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью.

В связи с этим на основании определения суда экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» была выполнена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. 

Согласно заключению эксперта ФИО4 № 12044/6-4 от 18 января 2018 года, оценщиком ФИО5 ООО «ЭКСПЕРТ» в отчете № 03311-17-038 от 09 марта – 16 мая 2017 года допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки (п.5 ФСО №3, п. 11 ФСО № 7), влияющее на определение итоговой величины рыночной стоимости, рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № – 1 169 516 (один миллион сто шестьдесят девять тысяч пятьсот шестнадцать) рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № - 3 851 483 (три миллиона восемьсот пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят три) рубля,

- земельного участка с кадастровым номером № – 4 171 075 (четыре миллиона сто семьдесят одна тысяча семьдесят пять) рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № – 2 559 954 (два миллиона пятьсот пятьдесят девять тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля,

- земельного участка с кадастровым номером № - -221 122 748 (двести двадцать один миллион сто двадцать две тысячи семьсот сорок восемь) рублей.

Оценивая заключение эксперта по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, который имеет соответствующую квалификацию и образование, длительный стаж экспертной работы. Эксперт предупрежден об ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьёй 82 КАС РФ.

В удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы на предмет проверки представленного отчета о рыночной стоимости объектов оценки судом отказано.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебного эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 Постановления его Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно требованиям пункта 4 части 6 статьи 180, 103, 106 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе сумм, подлежащих уплате экспертам, расходов на оплату услуг представителей, других признанных судом необходимыми расходов.

Вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом исходя из содержания статей 111, 114, 247, 248 КАС РФ в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении 11.07.2017 № 20-П.

В данном случае, учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Постановлении 11.07.2017 № 20-П, суд принимает во внимание, что понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска, а обусловлены соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда.

Суд принимает во внимание также отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об отсутствии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости. 

При таких обстоятельствах в пользу административного истца с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 500 рублей и оплате судебной экспертизы в размере 114 326 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 245, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», суд

р е ш и л:

административный иск Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 247 255 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1 169 516 (один миллион сто шестьдесят девять тысяч пятьсот шестнадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 910 516 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 851 483 (три миллиона восемьсот пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят три) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 083 396 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4 171 075 (четыре миллиона сто семьдесят одна тысяча семьдесят пять) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 605 190 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2 559 954 (два миллиона пятьсот пятьдесят девять тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 57 434 480 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 221 122 748 (двести двадцать один миллион сто двадцать две тысячи семьсот сорок восемь) рублей.

Датой подачи заявления считать 13 октября 2017 года.

Взыскать с правительства Воронежской области в пользу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в счет возмещения судебных расходов 115 826 (сто пятнадцать тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий: (подпись) В.Е. Ракова