Дело № 2-3047/19

26RS0029-01-2019-005792-81

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Пятигорский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Суворовой С.М.,

при секретаре судебного заседания Жуковой Е.С.

с участием:

представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя ответчика администрации 

<

адрес> по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 августа 2019 года в г.Пятигорске гражданское дело по иску ФИО2 ФИО7 к администрации 

<

адрес> об обязании заключить договор аренды земельного участка,

установил:

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, степенью готовности объекта незавершенного строительства - 10%, с кадастровым номером №, проектируемой площадью 1 403,4кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору от 11.12.2017г. № аренды земельного участка от 17.04.2019г., Разрешения на строительство №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией 

<

адрес>, срок действия разрешения до 05.02.2020г., запись регистрации 26:№-26/001/2019-1 от 21.052019г. Указанная недвижимость расположена на земельном участке с кадастровым номером 26№, площадью 1851 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование Участка: общественное питание, адрес: 

<

адрес>, район пересечения улиц Адмиральского и Саманной. Указанный земельный участок предоставлен в пользование на праве аренды. Истцом заключен договор уступки прав и обязанностей по договору от 11.12.2017г. № аренды земельного участка от 17.04.2019г., согласно которому истец принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка 11.12.2017г. №, заключенному с МУ «Управлением имущественных отношений администрации 

<

адрес>. Уступка прав и обязанностей по данному договору производится на срок с 17.04.2019г. до 11.06.2019г. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 26.04.2019г., номер регистрации №.

Постановлением Администрации 

<

адрес> края №, утверждена схема расположения земельного участка общей площадью 1851 кв.м. На вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером №, в настоящее время начато строительство согласно разрешения №-ru26308000-2019 от ДД.ММ.ГГГГ, на сегодняшний день процентная готовность объекта составляет 23%. Земельный участок поставлен на кадастровый учет. До дня истечения срока договора аренды истец обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок с целью завершения строительства объекта, однако ему в этом было отказано. 

Истец просит суд обязать администрацию 

<

адрес> заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1851 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, улица саманная, 55, сроком на три года без проведения торгов. 

В судебном заседании полномочный представитель истца просила иск удовлетворить по доводам, изложенным в иске. 

Полномочный представитель ответчика администрации 

<

адрес> против удовлетворения требований возражала, пояснив суду следующее. Не имеется законных оснований для принятия положительного решения по существу обращения. Действия администрации по отказу в предоставлении земельного участка в аренду не обжаловались. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца администрацией города направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка. В иске просит суд отказать за необоснованностью. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд считает, что требования, заявленные ФИО2, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. 

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В судебном заседании достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует администрация 

<

адрес>, и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого ФИО5 в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 26№ площадью 1851 кв.м. с видом разрешенного использования – общественное питание, расположенный по адресу: 

<

адрес>, район пересечения улиц Адмиральского и Саманной. Договор заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Дебют» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды указанного выше земельного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дебют» выдано разрешение на строительство здания ресторана №-№ сроком до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дебют» и ФИО1 также заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды указанного выше земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 1403,4 кв.м., степенью готовности 10%, которое принадлежит на праве собственности истцу ФИО1, право на который за истцом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно письма МУ «Управления имущественных отношений администрации 

<

адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка без торгов. ДД.ММ.ГГГГ за исх. № ему было отказано на основании пп.2 п.5 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации и разъяснено намерение обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. 

Кроме того, администрацией 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка. 

Данные обстоятельства с достоверностью установлены в судебном заседании и подтверждены надлежащими письменными доказательствами, копии которых имеются в материалах гражданского дела. 

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Собственник нарушенного права не ограничен в выборе способа защиты права и может воспользоваться конкретным способом защиты своего права, установленным законом.

Возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен соответствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

Под способами защиты субъективных гражданских прав подразумеваются закрепленные законом материально-правовые методы принудительного характера, с помощью которых осуществляется восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ и должны обеспечивать восстановление нарушенных или оспариваемых прав, быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. При этом установлено, что защита гражданских права может осуществляться иными способами, предусмотренными законом.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

Согласно требованиям, пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО2 на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект степенью готовности 23%, что подтверждается техническим паспортом на нежилое здание – объект незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Ранее право на объект незавершенного строительства процентной готовностью 10% было за ним зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Согласно технического паспорта площадь застройки составляет 884,5 кв.м., установлен фундамент из ж/бетонного монолита, стены на подвальном этаже, стены надземных этажей, перекрытия межэтажные. Объект находится в стадии строительства.

С учетом вышесказанного возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее. Тем не менее, право на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Поэтому отказ администрации заключить договор аренды земельного участка для использования, обслуживания и завершения строительства объекта недвижимости фактически направлен на необоснованное лишение ФИО2 права пользоваться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом.

Кроме того, при вынесении настоящего решения суд принимает во внимание то обстоятельство, строе выданного разрешения на строительство ресторана №-№ не истек, разрешение выдано на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно частям 1 и 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территорий дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом начато строительство при наличии проектной документации, подтверждающей соответствие производимого строительства требованиям Градостроительного законодательства. 

Во взаимосвязи с положениями Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом и судом, о равной защите государственной и частной форм собственности и о критериях справедливости и соразмерности при установлении условий реализации того или иного права и его возможных ограничений (ст. 8 ч.2, ст. 17 ч. 3, ст.19 ч.1) это означает, что публичные интересы, перечисленные в ст. 55 Конституции Российской Федерации, могут оправдать правовые ограничения прав и свобод, только если они отвечают требованиям справедливости, являются адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, не имеют обратной силы и не затрагивают само существо конституционного права; участники соответствующих правоотношений должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности и государственной защиты, т.е. в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.07.2011 №20-п).

Принимая во внимание вышеизложенное, ограничения в использовании истцом земельного участка при наличии действующего разрешения на строительство ухудшают правовое положение ФИО2 и не подлежат применению к последнему, являющимся добросовестным застройщиком. 

В связи с вышесказанным суд считает исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО2 ФИО8 к администрации города Пятигорска удовлетворить.

Обязать администрацию города Пятигорска заключить с ФИО2 ФИО9 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1851 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, улица 

<

адрес> сроком на три года без проведения торгов. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.М. Суворова