УИД 74RS0038-01-2024-003022-04

Дело № 2-3382/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2024 года с. Долгодеревенское 

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего Бычковой В.Е., 

при секретаре Ярушиной Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности, взыскании пени, убытков, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» (далее – ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город») обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 22.09.2023, прекращении права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская АДРЕС, признании за ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город» право собственности на указанную квартиру, взыскании с ФИО1 пени за период с 07.10.2023 по 31.08.2024 в размере 2 246 461,80 рублей, взыскании пени из расчета 0,1 % от суммы 6 807 460 рублей за период с 01.09.2024 по дату регистрации перехода к истцу права собственности на спорную квартиру, взыскании убытков в размере 22 000 рублей в качестве компенсации предстоящих расходов истца на государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру.

В обоснование иска указано, что 22.09.2023 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял в собственность 2-комнатную квартиру № общей площадью 63,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС. Переход права собственности на квартиру за ответчиком зарегистрирован управлением Росреестра по Челябинской области 25.09.2023. В соответствии с п. 2.2.1 договора цена договора уплачивается покупателем продавцу путем внесения денежных средств в размере 6 807 460 рублей на расчетный счет продавца в срок не позднее 06.10.2023. В нарушение условий договора оплата приобретенного недвижимого имущества покупателем до настоящего времени не произведена, что свидетельствует о существенном нарушении последним условий договора.

Представитель истца ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город» ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимал.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 22.09.2023 между ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель принимает в собственность жилое помещение – 2-комнатную квартиру № общей площадью 63,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС (л.д. 10-12).

Согласно п. 2.1, 2.2 Договора, стоимость квартиры составляет 6 807 460 рублей. Цена договора уплачивается покупателем продавцу путем перечисления денежных средств на счет продавца и/или путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в следующем порядке: денежная сумма в размере 6 807 460 рублей оплачивается покупателем в срок не позднее 06.10.2023. Проданная квартира признается находящейся в залоге у продавца до полной его оплаты покупателем. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке 25.09.2023. 

Оплату стоимости указанного недвижимого имущества, установленной договором купли-продажи в размере 6 807 460 рублей ответчик не произвел до настоящего времени, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

07.05.2024 истец направил в адрес ответчика претензию, с требованием в срок не позднее трех рабочих дней оплатить образовавшуюся задолженность в размере 6 807 460 рублей по состоянию на 06.05.2024, а также договорную неустойку за нарушение обязательств, рассчитанную по день фактического исполнения обязательств по договору, размер которой по состоянию на 06.05.2024 составляет 1 449 988, 98 рублей, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. 

02.07.2024 в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи, с приложенным соглашением о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 22 сентября 2023 года, которое также осталось без ответа (л.д. 19-20).

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пп. 2, 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Принимая во внимание, что продавец ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город» за проданное недвижимое имущество не получил никакой оплаты, доказательств иного в материалы дела не представлено, таким образом истец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу о существенном нарушении покупателем ФИО1 договора купли-продажи от 22.09.2023, в связи с чем такое нарушение условий договора со стороны ответчика порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата продавцу переданного ответчику имущества.

В связи с изложенным исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 22.09.2023 подлежат удовлетворению, право собственности ФИО1 на объект недвижимости подлежит прекращению, а квартира по адресу: Челябинская область, Сосновский муниципальный район, сельское поселение Кременкульское, 

<

...> – возвращению в собственность ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город» на основании ст. 1102 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 вышеуказанного совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре). 

Разрешая требование о взыскании с ответчика пени, суд исходит из следующего.

В абз. 1 п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены квартиры, предусмотренного п. 2 договора, продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Размер пени за период с 07.10.2023 по 31.08.2024, заявленный истцом ко взысканию, составляет 2 246 461,80 рублей из расчета 6 807 460 * 330 дней * 0,1%. Данный расчет суд полагает арифметически верным. 

Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). 

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, характер допущенного ответчиком нарушения прав истца, период просрочки исполнения обязательства, сумму денежного обязательства, экономическую ситуацию в стране, а также компенсационный характер неустойки, которая не должна служить средством обогащения кредитора, соразмерность предъявленной истцом неустойки последствиям допущенного нарушения обязательства по уплате стоимости фактически переданного товара, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 1 000 000 рублей.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени из расчета 0,1 % от суммы 6 807 460 рублей за период с 01 сентября 2024 года по дату регистрации перехода права собственности к истцу на спорную квартиру, которое подлежит удовлетворению, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Разрешая требования о взыскании убытков в виде предстоящей уплаты истцом госпошлины за регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру в сумме 22 000 руб., суд учитывает следующее.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Положения указанной правовой нормы предусматривают возможность взыскания будущих убытков, то есть расходов, которые заявитель должен будет понести. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 

Подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации установлена государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 данного пункта, для физических лиц в размере 2 000 рублей, для организаций в размере 22 000 рублей. 

В связи с изложенным исковые требования о взыскании с ответчика убытков в размере 22 000 рублей в качестве компенсации предстоящих расходов истца на государственную регистрацию перехода к ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город» права собственности на спорную квартиру являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 37 542 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 29 августа 2024 года, которая подлежит взысканию в пользу ООО Специализированный застройщик «Голос.Новый город» с ответчика на основании ст.ст. 88, 98 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения № от 22 сентября 2023 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» и ФИО1. 

Прекратить право собственности ФИО1, ДАТА года рождения, паспорт РФ №, на 2-комнатную квартиру, площадью 63,8 кв. м с кадастровым №, расположенную по адресу: АДРЕС.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» ИНН № право собственности на 2-комнатную квартиру, площадью 63,8 кв. м с кадастровым №, расположенную по адресу: АДРЕС.

Взыскать с ФИО1, ДАТА года рождения, паспорт РФ №, в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» ИНН № пени за период с 07 октября 2023 года по 31 августа 2024 года в размере 1 000 000 рублей, убытки в размере 22 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 542 рублей.

Взыскивать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ №, в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» ИНН № пени из расчета 0,1 % от суммы 6 807 460 рублей за период с 01 сентября 2024 года по дату регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Голос.Новый город» права собственности на 2-комнатную квартиру, площадью 63,8 кв. м с кадастровым №, расположенную по адресу: АДРЕС.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Сосновский районный суд Челябинской области.

Председательствующий Бычкова В.Е. 

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2024 года.

Председательствующий Бычкова В.Е.