№2-573/2024 (2-8525/2023)

56RS0018-01-2023-009500-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2024 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Галеевой Э.А.,

при секретаре Кубееве А.А., 

с участием представителя истца администрации г. Оренбурга, третьего лица ДИиЖО администрации г.Оренбурга ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Оренбурга к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной, 

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Оренбурга обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что истец осуществляет полномочия в сфере жилищных отношений, в том числе по изъятию помещений у собственников путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., в соответствии с постановлением администрации г.Оренбурга от 09.07.2020 N, на основании заключения межведомственной комиссии от ... N признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В связи с тем, что собственники указанного дома не осуществили его реконструкцию в установленный срок, постановлением администрации г.Оренбурга от ... N-п принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером N.

На основании договора купли-продажи от ..., заключенного между ФИО4 и ФИО2, последняя являлась собственником нежилых помещений N,N в указанном многоквартирном доме. 

В связи с несогласием собственника указанных помещений с размером возмещения, ... администрация г. Оренбурга обратилась в Ленинский районный суд г.Оренбурга с иском к ФИО2 об изъятии данных помещений для муниципальных нужд (гражданское дело №2-610/2023).

В ходе судебного разбирательства по указанному делу ... между ФИО2 и ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от ..., которое истец полагает недействительной (мнимой) сделкой, совершенной сторонами соглашения для вида, без создания соответствующих правовых последствий, с целью обхода ограничения, установленного п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. 

Полагала соглашение недействительным, поскольку в соответствии с договором от ... цена продажи спорных нежилых помещений составила ... руб., а стоимость оценки указанных помещений, согласно отчету об оценке от ... – ... руб.

Истец просил суд признать недействительным соглашение от ... о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений N,N, расположенных по адресу: ..., заключенное между ФИО4 и ФИО2

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г.Оренбурга. 

Ответчики ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о нем надлежащим образом. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца администрации г.Оренбурга, третьего лица ДИиЖО администрации г.Оренбурга ФИО1, действующая на основании доверенностей, исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что соглашение о расторжении договора купли-продажи от ... имеет признаки мнимости, поскольку отсутствуют доказательства передачи помещений (акты приема-передачи) после расторжения договора в собственность ФИО4, в связи с чем фактическим собственником осталась ФИО2 Кроме того, исходя из анализа договора от ..., расчет между сторонами произведен полностью в день подписания договора, в то время как в качестве основания расторжения договора в соглашении указано о неисполнении обязанностей покупателем по оплате цены договора. Полагала, что оспариваемое соглашение между ответчиками заключено с целью обхода ограничений, установленных п.8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку состоялось в ходе рассмотрения гражданского дела по иску администрации г. Оренбурга к ФИО2 об изъятии спорных нежилых помещений с возмещением их стоимости, которая определена заключением судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела в размере, намного превышающем стоимость помещений по заключенному между ФИО2 и ФИО4 договору купли – продажи от ..., что в соответствии с положениями п.8.2 ст. 32 ЖК РФ означает невозможность определения выкупной стоимости подлежащих изъятию нежилых помещений в размере, определенном договором от ..., поскольку право собственности ФИО2 на нежилые помещения по договору возникло после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против исковых требований, в их удовлетворении просила отказать. Полагала, что администрация г.Оренбурга является ненадлежащим истцом по данному спору, поскольку отсутствуют нарушенные права истца, равно как и какие – либо убытки (в рамках рассмотрения гражданского дела №2-610/2023 стоимость подлежащих изъятию нежилых помещений судом не определена, с предложением об изъятии нежилых помещений к ФИО4 истец не обращался). Указала, что стороной истца не представлено доказательств мнимости сделки. Основанием для расторжения договора купли – продажи послужила неполная оплата стоимости договора (фактически покупателем была оплачена сумма в размере ... руб.), в связи с чем, договор был расторгнут спорным соглашением, которое фактически исполнено, уплаченные покупателем ФИО2 денежные средства возвращены ФИО4, что подтверждается распиской от ..., спорные помещения переданы ФИО2 в собственность ФИО4 При этом составление акта приема-передачи помещений соглашением не предусмотрено, как и не является обязательным в силу действующего законодательства. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной.

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и пунктов I или 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 ГК РФ) (п.8 Постановления).

Согласно абзацу третьему пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Для констатации ничтожности сделки по указанному основанию помимо злоупотребления правом со стороны должника необходимо также установить факт соучастия либо осведомленности другой стороны сделки о противоправных целях должника. При этом осведомленность контрагента должника может носить реальный характер (контрагент точно знал о злоупотреблении) или быть презюмируемой (контрагент должен был знать о злоупотреблении, действуя добросовестно и разумно).

В п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

При квалификации сделки в качестве мнимой необходимо установить ее фиктивный характер, который заключается в отсутствие у сторон такой сделки цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от ..., заключенного с ФИО4, принадлежали нежилые помещения N с кадастровым номером N и N с кадастровым номером N, расположенные по адресу: ....

Заключением межведомственной комиссии от ... N жилой дом по адресу: ... признан аварийным и подлежащим реконструкции.

На основании постановления администрации г. Оренбурга от ... N-п, указанный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. Указано, что собственникам помещений указанного многоквартирного дома в срок до ... необходимо произвести реконструкцию многоквартирного дома. В случае, если собственниками помещений многоквартирного дома в течение установленного срока не будет осуществлена реконструкция многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и помещения многоквартирного дома подлежали изъятию для муниципальных нужд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением администрации г. Оренбурга от ... N-п в постановление администрации г. Оренбурга от ... N-п внесены изменения, срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до ..., срок мероприятий по переселению до ....

Согласно постановлению администрации ... от ... N-п, земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ..., в целях реконструкции многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд. Также для муниципальных нужд подлежат изъятию жилые (нежилые) помещения в многоквартирных домах по адресам: ..., ... и ул..., расположенных на земельном участке, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

В связи с несогласием собственника указанных нежилых помещений (на тот момент - ФИО2) с размером возмещения, администрацией г.Оренбурга ... в Ленинский районный суд г. Оренбурга было подано исковое заявление к ответчику ФИО2 с требованием об изъятии спорных помещений для муниципальных нужд (гражданское дело №2-610/2023). 

В рамках рассмотрения названного дела в обоснование требований истцом администрацией г. Оренбурга представлен отчет об оценке от ..., в соответствии с которым размер возмещения, включающий в себя стоимость нежилого помещения и долю земельного участка, принадлежащих ФИО2 составляет: нежилого помещения N в размере ... руб., нежилого помещения N - ... руб. 

Указанная выкупная стоимость обсуждалась сторонами в досудебном порядке, однако собственник с указанной стоимостью подлежащего изъятию нежилого помещения не согласилась.

В связи с возникшими между сторонами противоречиями относительно размера выкупной стоимости подлежащего изъятию у ФИО2 объекта недвижимого имущества определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза, в соответствии с которой, рыночная стоимость нежилого помещения N составила ... руб., нежилого помещения N руб.

Между тем, в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что ... между ФИО2 и ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от .... 

Поскольку ФИО2 в ходе рассмотрения дела перестала быть собственником нежилых помещений, расторгнув договор купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что она не является надлежащим ответчиком по делу, отказав в удовлетворении требований администрации г. Оренбурга к ФИО2

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на мнимость совершенной сделки по расторжению договора купли – продажи нежилых помещений от ... (соглашения от ...), ссылаясь на то, что спорное соглашение заключено между ответчиками с целью обхода ограничений, установленных п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, что нарушает права администрации г.Оренбурга, поскольку истец будет вынужден произвести возмещение стоимости изымаемого имущества в большем размере, чем предусмотрено договором купли-продажи от ....

Так, в соответствии с п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно договору купли-продажи от ... стоимость нежилых помещений N, N составляла ... руб. В пункте ... договора указано, что расчет между сторонами производится полностью в день подписания настоящего договора. 

Согласно доводам ответчика ФИО2, основанием для расторжения договора купли – продажи явилось неисполнение обязательств по оплате стоимости нежилых помещений в полном размере. Фактически по договору была передана только сумма в размере ... руб., акт приема – передачи денежных средств не составлялся. 

В пункте ... соглашения от ... указано, что основанием для расторжения договора купли – продажи от ... является неисполнение покупателем обязанности по оплате цены договора. Стороны договорились, что продавец обязуется вернуть покупателю частично произведенную им оплату в размере ... руб. в семидневный срок с момента подписания соглашения. 

Пунктом 3 соглашения предусмотрена обязанность покупателя освободить помещения и передать продавцу ключи от них в день подписания соглашения. 

Представленной стороной ответчика копией расписки от ... подтверждается, что ФИО2 получила от ФИО4 денежные средства в размере ... руб. по соглашению от ... о расторжении договора купли – продажи нежилых помещений по адресу: .... 

Согласно доводам представителя ФИО2, оригинал расписки хранится у кредитора ФИО4, акт приема- передачи помещений между сторонами не составлялся. 

Актуальными выписками из ЕГРН подтверждается, что спорные помещения с ... и на дату рассмотрения настоящего спора судом находятся в собственности ФИО4

Материалы дела не содержат и суду не представлено доказательств того, что нежилые помещения после заключения оспариваемого соглашения о расторжении договора купли – продажи фактически находятся во владении и пользовании ФИО2, как и того, что нежилые помещения после заключения соглашения не были переданы ФИО2 прежнему собственнику ФИО4

По мнению суда, отсутствие документального подтверждения факта передачи денежных средств покупателем ФИО2 продавцу ФИО4 по договору купли – продажи от ..., письменных претензий продавца ФИО4, направленных в адрес покупателя ФИО2, с требованиями полной оплаты по договору купли – продажи от ..., акта приема – передачи помещений по соглашению о расторжении договора купли – продажи, не является безусловным и достаточным основанием для вывода о мнимости оспариваемой сделки, поскольку данные действия не являются обязательными в силу норм действующего законодательства, не предусмотрены заключенными между ними договором купли – продажи, соглашением, совершаются по усмотрению сторон и в результате договоренности между ними. 

Ссылку представителя истца на положения ст. 556 ГК РФ суд находит безосновательной по следующим мотивам. 

Как следует из положений ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (п.1).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2).

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из условий оспариваемого соглашения составление акта приема-передачи не предусмотрено. При этом, право собственности ФИО4 на нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН, что свидетельствует о фактической передачи помещений последнему, доказательств обратному суду не представлено. 

Следует отметить, что акт приема – передачи помещений не составлялся сторонами и при заключении договора купли – продажи помещений от .... 

В ходе рассмотрения дела истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о недобросовестности сторон оспариваемого соглашения либо об их намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения, тогда как обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон, то есть сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.

Доводы истца о том, что сделка является мнимой, противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку наступившие правовые последствия совершенной сделки в полной мере соответствуют волеизъявлению сторон, так стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их: переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован, имущество передано покупателю, денежные средства возвращены.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый иск является средством такой защиты. Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. К этим лицам относятся, прежде всего, сами стороны ничтожной сделки, а также другие лица, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только мнимым ее существованием. 

Таким образом, установление наличия материально-правового интереса лица, оспаривающего сделку, также является юридически-значимым обстоятельством спора.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В качестве обоснования материально – правового интереса в признании оспариваемого соглашения ничтожной сделкой истец ссылается на то, что сделка совершена с целью обхода ограничений, установленных п.8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку заключена в ходе рассмотрения гражданского дела N после проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых помещений, которая определена в размере, превышающем стоимость помещений по заключенному между ФИО2 и ФИО4 договору купли – продажи от ..., что в соответствии с положениями п.8.2 ст. 32 ЖК РФ означает невозможность определения выкупной стоимости подлежащих изъятию нежилых помещений в размере, определенном договором купли – продажи от ..., поскольку право собственности ФИО2 на нежилые помещения по договору возникло после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. 

Вместе с тем, в рамках гражданского дела №2-601/2023 выкупная стоимость нежилых помещений судом не определена. В данном случае сам по себе факт проведения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости нежилых помещений не свидетельствует о том, что размер выкупной стоимости нежилых помещений определен судом. При этом, с предложением об изъятии нежилых помещений с указанием выкупной цены к новому собственнику ФИО4 истец не обращался ни в ходе рассмотрения указанного гражданского дела, ни после принятия судом решения и до настоящего времени. При таких обстоятельствах доводы истца в данной части носят предположительный характер и не свидетельствуют о нарушении прав истца оспариваемым соглашением. 

С учетом изложенного, предусмотренных законом оснований для признания соглашения о расторжении договора купли–продажи от ... недействительной сделкой по основанию, заявленному истцом, не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации г. Оренбурга к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Судья подпись Галеева Э.А.

Мотивированное решение по делу изготовлено 21.02.2024.

Судья подпись Галеева Э.А.