Дело № 2а-779/2024 УИД 69RS0040-02-2023-001455-02

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2024 года г. Тверь

Центральный районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Панасюк Т.Я.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой П.Э.,

с участием представителя административного истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Тверской области на основании доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 29.02.2024, 06.03.2024, 14.03.2024, 21.03.2024 (с перерывами) административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконным отказа в осуществлении регистрации права собственности на незавершенный строительством объект,

у с т а н о в и л:

административный истец ФИО1 09.03.2023 обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным отказ административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление Росреестра по Тверской области), изложенный в уведомлении №КУВД-001/2022-47913561/4 от 08.02.2023, в осуществлении регистрации права собственности ФИО1 на незавершенный строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 22.01.2005 между ТОО «Экосервис» и ФИО1 заключен договор №1 купли-продажи незавершенного строительством цеха ЗЦМ маслосыродельного завода по адресу: 

<

адрес>. Право собственности продавца ТОО «Экосервис» было подтверждено свидетельством №1 на право собственности от 28.04.1992 и решением №5 комитета по управлению имуществом администрации Ржевского района от 24.04.1992. При этом, право собственности ТОО «Экосервис» на незавершенный строительством объект возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако не было зарегистрировано в ЕГРП на момент заключения с обществом договора купли-продажи от 22.01.2005 за №1. Объект передан продавцом по акту приема-передачи имущества от 22.01.2005, полностью оплачен покупателем, находится в его владении с 2005 года. Факт исполнения сторонами своих обязательств, в частности, по передаче имущества и его оплате подтверждается передаточным актом от 22.01.2005 и платежными поручениями №223 от 22.05.1992 и №13 от 11.06.1992. Указанный договор купли-продажи в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке. 

ФИО1 26.10.2022 обратился с заявлением №КУВД-001/2022-47913561 в Управление Росреестра по Тверской области о государственной регистрации права собственности в отношении данного здания. На момент подачи указанного заявления ТОО «Экосервис», являющееся продавцом по договору купли-продажи имущества, ликвидировано 04.05.2011. Уведомлением от 09.11.2022 №КУВД-001/2022-47913561/1 Управление Росреестра по Тверской области приостановило осуществление действий по регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с п.п.5, 44 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.06.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ). Уведомлением от 08.02.2023 №КУВД-001/2022-47913561/4 Управление Росреестра отказало в осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта в связи с не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении от 09.11.2022, препятствующих регистрации, а именно: 

- по сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не стоит на кадастровом учете; 

- ранее возникшее право собственности ТОО «Экосервис» не зарегистрировано, согласно выписке из ЕГРЮЛ юридическое лицо является недействующим с 04.05.2011, в связи с чем лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. 

В связи с тем, что устранить недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта во внесудебном порядке не представляется возможным, поскольку в данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском, ссылаясь на положения ст.ст.8.1, 131, ч.2 ст.218, ч.1 ст.549, ч.1 ст.551 ГК РФ, разъяснения п.11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п.п.1, 2 ст.69 Закона №218-ФЗ.

Определениями Центрального районного суда г.Твери от 07.04.2023, от 03.05.2023, от 16.05.2023, от 13.06.2023, от 03.07.2023 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, администрация Ржевского муниципального округа Тверской области, филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области, ОАО «Молоко», Управление имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».

При первоначальном рассмотрении дела решением Центрального районного суда г.Твери от 27.07.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.10.2023, административные исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.12.2023 решение Центрального районного суда города Твери от 27.07.2023, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.10.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Центральный районный суд города Твери. 

Как следует из кассационного определения, судебная коллегия нашла заслуживающими внимание доводы кассационной жалобы о том, что не совершение действий по государственной регистрации права собственности продавца не могло явиться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в соответствии с ч.1 ст.69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей. 

Поскольку Управление указывало на отсутствие государственной регистрации права собственности ТОО «Экосервис», что по существу, являлось единственным препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности, судам следовало при рассмотрении настоящего дела проверить, является ли право ТОО «Экосервис» ранее возникшим, то есть возникшим до 31.01.1998 - даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании решения Комитета по управлению имуществом администрации Ржевского муниципального округа Тверской области от 28.04.1992 о разрешении на продажу незавершенного цеха ЗЦМ и неустановленного оборудования этого цеха, масло-сыродельного завода, начальной стоимостью 800 000 руб.

Данные обстоятельства судами не устанавливались, не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой принятие незаконного решения. Вследствие чего вывод о том, что не представлено бесспорных документов, подтверждающих принадлежность имущества продавцу, нельзя признать обоснованным. То обстоятельство, что представлены копии документов в отношении права продавца на отчуждаемое имущество, не являлось основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. 

При новом рассмотрении дела определением судьи от 29.01.2024 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ППК «Роскадастр» в лице филиала по Тверской области.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещённый о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, направил в суд для представления своих интересов представителя на основании доверенности ФИО2

Представитель административного истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал в полном объёме, просил суд их удовлетворить. Дополнительно указал, что возражения административного ответчика относительно наличия оснований для отказа в регистрации прав по иным, не указанным в уведомлении основаниям, необоснованны. Ранее возникшее право прежнего собственника имущества должно быть признано и отсутствие продавца не должно препятствовать регистрации права собственности. Право собственности административного истца на заявленное недвижимое имущество никем не оспаривается. Все необходимые для регистрации права собственности документы у административного истца имеются, спор возник только в связи с отсутствием продавца. Документы для постановки объекта незавершённого строительства на государственный кадастровый учёт у административного истца также имеются, но он не может их подать, поскольку не является правообладателем объекта. Все основные характеристики объекта недвижимости и процент незавершенности его строительства определены. 

В дополнительно представленных при первоначальном рассмотрении дела письменных пояснениях от 27.07.2023 по административному иску представителем административного истца указано, что административный ответчик в своих возражениях ссылается на отсутствие кадастрового учета заявленного объекта и на решение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тверской области от 27.09.2019 «Об установлении санитарно-защитной зоны», согласно которому установлены санитарно- защитные зоны для ОАО «Молоко», в границах которых не допускается использование земельных участков для целей: размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства; размещение объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции; комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции. 

Вместе с тем, спорный объект был возведен до принятия вышеуказанных нормативных актов в 1988 году. Решением Ржевской городской Думы от 08.04.2013 №250 были утверждены Генеральный план города Ржева и Правила землепользования и застройки города Ржева Тверской области. В соответствии с ч.3 ст.5 данных Правил земельные участки или объекты капитального строительства не соответствуют установленному градостроительному регламенту в случае, если: виды их использования не предусмотрены как разрешенные для соответствующих территориальных зон; их размеры и параметры разрешенного строительства, реконструкции не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В соответствии с п.1 ст.6 Правил земельные участки или объекты капитального строительства, указанные в ч.3 ст.5 настоящих Правил, могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Таким образом, доводы ответчика не обоснованы, поскольку спорный объект был создан в 1988 году, а Правила землепользования и застройки города Ржева гарантируют действие ранее возникших прав.

Отсутствие заявления о постановке на кадастровый учет объекта обусловлено отсутствием лица, которое вправе подать такое заявление, в связи с ликвидацией собственника - продавца ТОО «Экосервис». Заявленный административным истцом способ защиты права в рассматриваемом иске соответствует разъяснениям п.11, абз.3 и 4 п.62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован. Поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, при отсутствии доказательств наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорного имущества, право собственности подлежит регистрации на основании решения суда. Указанный подход к разрешению спора соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 №1395/09, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №306-ЭС17-2124 и от16.04.2020 №303-ЭС20-4177.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Тверской области на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, поддержала ранее представленные возражения на административный иск. Дополнительно указала, что причиной приостановления регистрации права на объект незавершённого строительства являлось не только отсутствие продавца, но и то, что данный объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учет. Заявителем был представлен технический паспорт на объект, который не является техническим планом, содержащим основные характеристики объекта недвижимости, и на его основании невозможно зарегистрировать право собственности и поставить на учёт отсутствующий в ЕГРН объект недвижимости. В отношении незавершённого строительством объекта подлежит определению процент его готовности.

В ранее представленных при первоначальном рассмотрении дела возражениях и дополнительных возражениях на административный иск представитель административного ответчика ссылалась на следующее. В адрес Управления 26.10.2022 поступило заявление представителя ФИО1 об осуществлении государственной регистрации прав в отношении объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> №КУВД-001/2022-47913561, к которому были приложены договор купли-продажи от 22.01.2005, технический паспорт от 03.03.2022, свидетельство на право собственности №1 от 28.04.1992, выписка из ЕГРЮЛ от 23.05.2022 №ЮЭ9965-22-97020589, решение Администрации Ржевского района от 24.04.1992. В ходе проведения в соответствии с ч.1 ст.29 Закона №218-ФЗ правовой экспертизы установлено, что в соответствии с положениями Закона о регистрации объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации подлежат государственному кадастровому учёту. По сведениям ЕГРН заявленный объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учёт.

Исходя из требований Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. В данном случае заявителем было подано заявление на проведение государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на основании договора кули-продажи от 22.01.2005. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Осуществить регистрационные действия по заявлению представителя административного истца не представилось возможным, поскольку спорный объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учёт, заявления об осуществлении учётных действий в адрес Управления не поступало.

Кроме того, в соответствии с представленным договором купли-продажи от 22.01.2005 ТОО «Экосервис» продало объект недвижимости, а ФИО1 - приобрёл его. Однако, сведения о ранее возникших правах ТОО «Экосервис» на спорный объект недвижимости в ЕГРН отсутствуют. По выписке из ЕГРЮЛ вышеуказанное юридическое лицо является недействующим с 04.05.2011. Исходя из положений ст.219, п.1 ст.551 ГК РФ, ч.ч.4, 5 ст.1, ч.3 ст.69 Закона №218-ФЗ, в Управление не были представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не представлены документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, а именно заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

На основании п.п.1, 5, 44 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ государственная регистрация была приостановлена до 08.02.2023, о чем заявителю было направлено уведомление от 09.11.2022 № КУВД-001/202-47913561. Поскольку причины, препятствующие проведению государственной регистрации не устранены, в государственной регистрации права на основании ст.27 Закона №218-ФЗ было отказано, о чём заявителю направлено уведомление от 08.02.2023 №КУВД-001/202-47913561. 

Таким образом, по мнению представителя административного ответчика, решение Управления основано на нормах действующего законодательства, прав и законных интересов заявителя не нарушает и оснований для удовлетворения административного иска не имеется. 

В дополнениях к возражениям представитель административного ответчика ссылался на то, что заявленный объект недвижимости на государственном кадастровом учёте не стоит, заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта от собственника объекта недвижимости в адрес Управления не поступало. Орган регистрации прав не вправе осуществлять учётно-регистрационные действия самостоятельно, без волеизъявления лиц, поименованных в Законе №218-ФЗ, представивших необходимые документы в орган регистрации прав. В адрес Управления 26.10.2022 с вышеуказанным заявление представлен технический паспорт от 03.03.2022. Согласно ст.14 Закона №218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учёта является технический план. До 01.01.2013 технический паспорт выдавался по итогам проведения технической инвентаризации любых объектов капитального строительства. На основании такого паспорта проводился их технический учет, они включались в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, согласно п.7 ранее действовавшего Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921. По требованиям действующего законодательства технический паспорт, выданный до 2013 года, может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Исходя из представленного технического паспорта от 03.03.2022, сведения о степени готовности объекта незавершённого строительства в процентах отсутствуют. Согласно п.11 ч.4 ст.8 Закона №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте незавершенного строительства, в частности степень готовности в процентах. Таким образом, степень готовности в процентах отнесена к числу основных сведений об объектах незавершённого строительства. Технический план и заявление об осуществлении государственного кадастрового учёта в орган регистрации прав представлены не были, следовательно, в данном случае учётно-регистрационные действия не могут проведены.

Ссылка представителя административного истца на судебную практику, а именно определения Верховного суда РФ от 16.04.2020 №303-ЭС20-4177, от 19.07.2021 №306-ЭС21-11077, необоснованна, поскольку не имеет отношения к рассматриваемому делу. Данная судебная практика затрагивает иные правоотношения. В рассматриваемом случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю. Государственный регистратор прав в уведомлении об отказе в государственной регистрации права собственности от 08.02.2023 №КУВД-001/2022-47913561 ссылался не только на то, что ранее возникшее право собственности ТОО «Экосервис» не зарегистрировано, но и на то, что согласно сведениям ЕГРН спорный объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учёт. 

Кроме того, согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учёт 29.10.2005. Право собственности в отношении земельного участка не зарегистрировано. В соответствии со сведениями ЕГРН в отношении земельного участка 03.02.2019 установлена санитарно-защитная зона на основании ст.56 Земельного кодекса РФ (реестровый номер границ 69:46-6.118). Согласно разделу «Содержание ограничения и обременения» в границах санитарно - защитной зоны не допускается использование земельных участков, согласно п.5 Постановления Правительства Российской Федерации №222 от 03.03.2018 года, в целях: а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства; б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции. Санитарно-защитная зона или какая-либо ее часть не могут рассматриваться как резервная территория объекта и использоваться для расширения промышленной или жилой территории без соответствующей обоснованной корректировки границ санитарно-защитной зоны.

Представители заинтересованных лиц Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Тверской области, ОАО «Молоко», Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», надлежащим образом извещённых о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

От представителя заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в материалы дела представлены возражения на административный иск, в которых со ссылкой на ч.ч.2, 4, 5, 7 ст.1, ч.1 ст.5 Закона №218-ФЗ указано, что отсутствие кадастрового номера спорного объекта недвижимости свидетельствует об отсутствии сведений о нём в ЕГРН и невозможности зарегистрировать в отношении него какие-либо права. 

Также указано на неверно избранный административным истцом способ защиты права, поскольку исходя из положений п.п.1, 2 ст.223, п.1 ст.131, п.1 ст.551 ГК РФ, разъяснений п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», надлежащим способом защиты права ФИО1 является требование о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, которое подлежит рассмотрению в рамках гражданского судопроизводства. 

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения административного иска, по мнению данного заинтересованного лица, не имеется. Кроме того, представитель заинтересованного лица просил рассматривать дело в его отсутствие. 

От представителя заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Тверской области в материалы дела представлены письменные возражения на административный иск, согласно которым содержание требований к административному ответчику и изложение оснований и доводов, посредством которых административный истец обосновывает свои требования, не соответствует обстоятельствам дела и нормативно не обосновано. В связи с изложенным представитель заинтересованного лица просил отказать в удовлетворении административного иска и рассмотреть дело в его отсутствие.

От представителя заинтересованного лица ОАО «Молоко» в материалы дела представлен отзыв на административный иск, согласно которому принятое по настоящему делу решение не повлияет на права и обязанности Общества, а также ходатайство о рассмотрении дело в его отсутствие.

От представителей заинтересованных лиц администрации Ржевского муниципального округа Тверской области и Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области в материалы дела представлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых также указано, что против удовлетворения заявленных требований заинтересованные лица не возражают. 

От представителя заинтересованного лица ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» в материалы дела представлен отзыв на административный иск, согласно которому принятое по настоящему делу решение не повлияет на права и обязанности Учреждения, в связи с чем разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда. Также просит рассматривать дело в его отсутствие.

На основании положений ст.150, п.6 ст.226 КАС РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административных истцов ФИО4, представителя административного ответчика ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Частью 2 ст.46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц. 

Из положений ст.4 КАС РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также вправе обратиться в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

Порядок реализации права обжалования решений, действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления и их должностных лиц предусмотрен главой 22 КАС РФ. 

В силу положений ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Частью 1 ст.219 КАС РФ предусмотрено, что если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 

Из частей 9 и 11 статьи 226 КАС РФ следует, что по делам об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию административным истцом, являются нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, и соблюдение им сроков обращения в суд. 

Соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, подлежащие установлению судом, доказываются административным ответчиком. 

В рассматриваемом административном иске со стороны административного истца оспаривается решение административного ответчика, изложенное в уведомлении №КУВД-001/2022-47913561/4 от 08.02.2023, об отказе в осуществлении регистрации права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект. В связи с изложенным, предусмотренный ч.1 ст.219 КАС РФ срок обращения в суд с рассматриваемым административным иском, с учётом его подачи 09.03.2023, административным истцом не пропущен.

По смыслу ч.1 ст.218, ч.2 ст.227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч.1 ст.1 Закона №218-ФЗ).

Согласно ч.1 ст.3 Закона №218-ФЗ, п.п.1, 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Управление Росреестра по Тверской области отнесено к территориальным органам Росреестра в Центральном федеральном округе. 

В силу ч.2 ст.1 Закона №218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 

Пунктом 1 ст.8.1 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. 

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

Согласно п.6 данной статьи ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество. 

Положениями частей 3-7 ст.1 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). 

В соответствии с п.п.2, 4 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства (п.5 ст.8.1 ГК РФ). 

Решение о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав, отказе в государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов (ст.27, п.3 ч.1 ст.29, ст.65 Закона №218-ФЗ). 

В силу ч.12 ст.29 Закона №218-ФЗ, п.8 ст.8.1 ГК РФ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Частью 2 ст.7 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, и др.

В соответствии с ч.4 указанной статьи Закона №218-ФЗ, орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости предусмотрен ст.13 Закона №218-ФЗ, согласно которой внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе, в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации (пункт 1).

Из материалов дела следует, что 26.10.2022 административный истец ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО6 обратился в Управление Росреестра по Тверской области с заявлением №КУВД-001/2022-47913561 об осуществлении государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. К указанному заявлению были приложены следующие документы: копия договора купли-продажи от 22.01.2005, копия технического паспорта от 03.03.2022, копия свидетельства на право собственности №1 от 28.04.1992, выписка из ЕГРЮЛ от 23.05.2022, копия решения администрации Ржевского района от 24.04.1992. 

Решением административного ответчика, изложенным в уведомлении №КУВД-001/2022-47913561/1 от 09.11.2022, государственная регистрация прав приостановлена со ссылкой на п.п.1, 5, 44 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ на срок до 08.02.2023 по следующим основаниям: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявления и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. 

В соответствии с направленным в адрес заявителя уведомлением, в ходе проведения правовой экспертизы возникли сомнения в достаточности оснований для проведения регистрационных действий, поскольку по сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не стоит на кадастровом учете; ранее возникшее право собственности ТОО «Экосервис» не зарегистрировано, согласно выписки из ЕГРЮЛ вышеуказанное юридическое лицо является недействующим с 04.05.2011. 

Решением административного ответчика, изложенным в уведомлении №КУВД-001/2022-47913561/4 от 08.02.2023 административному истцу отказано в государственной регистрации прав со ссылкой на ст.27 Закона №218-ФЗ, по основаниям, изложенным в уведомлении №КУВД-001/2022-47913561/1 от 09.11.2022 о приостановлении государственной регистрации прав.

С указанным решением административного ответчика от 08.02.2023 не согласился административный истец, обжаловав его в суд. 

Разрешая заявленные административные исковые требования, суд исходит из следующего. 

Согласно ч.1 ст.14 Закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

Частью 2 ст.14 Закона №218-ФЗ предусмотрен перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации. 

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены ст.26 Закона №218-ФЗ. 

В соответствии с п.п.1, 5, 44 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случаях, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 44) не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу ч.2 ст.26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Частью 1 ст.27 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с ч.6 ст.29 Закона №218-ФЗ в день отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав заявителю по указанному в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав адресу направляется уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона. 

Согласно обжалуемого решения, одним из препятствий в совершении регистрационных действий явилось то, что ранее возникшее право собственности ТОО «Экосервис» не зарегистрировано, а согласно выписке из ЕГРЮЛ вышеуказанное юридическое лицо является недействующим с 04.05.2011.

Как следует из приложенного к заявлению ФИО1 от 26.10.2022 договора №1 купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2005, заключенного между ТОО «Экосервис» и ФИО1, последний приобрёл право собственности на недвижимое имущество в виде незавершённого строительства цеха ЗЦМ маслосыродельного завода, расположенного по адресу: 

<

адрес> (п.1.1 договора), площадью 775 кв.м (п.1.2 договора), стоимостью 800 000 рублей (п.3.1 договора). 

В соответствии с п.2.1 вышеуказанного договора продаваемое имущество принадлежит продавцу на основании: решения Комитета по Управлению имуществом администрации Ржевского района Тверской области от 28.04.1992, свидетельства на право собственности №1, выданного Комитетом по Управлению имуществом администрации Ржевского района Тверской области от 28.04.1992. 

Как следует из содержания п.4.1 договора, на момент подписания договора покупатель оплатил продавцу сумму в размере 800 000 рублей в полном объеме.

Кроме того, в материалы дела представлена копия квитанции ТОО «Экосервис» к приходному кассовому ордеру от 22.01.2005, согласно которой организация получила от ФИО1 денежные средства в размере 800 000 руб. по договору купли-продажи от 22.01.2005. 

В соответствии с передаточным актом от 22.01.2005 продавец ТОО «Экосервис» передал, а покупатель ФИО1 принял недвижимое имущество в виде незавершённого строительства цеха ЗЦМ маслосыродельного завода, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 775 кв.м.

Из копии приложенного к заявлению ФИО1 от 26.10.2022 решения Комитета по управлению имуществом администрации Ржевского района Тверской области от 28.04.1992 следует, что в порядке приватизации было дано разрешение согласно поданной заявки на продажу ТОО «Экосервис» незавершенного строительства и неустановленного оборудования цеха ЗЦМ масло-сыродельного завода, начальной стоимостью 800 000 руб.

После реализации мероприятий по продаже в порядке приватизации имущества завода ТОО «Экосервис» получено свидетельство Комитета по управлению имуществом администрации Ржевского района Тверской области №1 от 28.04.1992 на право собственности на незавершенное строительство и неустановленное оборудование цеха ЗЦМ масло-сыродельного завода, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Согласно данному свидетельству, стоимость имущества составила 800 000 руб.

Из представленных в материалы дела в копии приказа ТОО «Экосервис» №1 от 02.12.1992 и акта приёмки-передачи основных средств от 02.12.1992 следует, что на основании договора от 02.12.1992 о совместной деятельности с АОЗТ «Веротекс» незавершенное строительство и неустановленное оборудование цеха ЗЦМ масло-сыродельного завода, расположенное по адресу: 

<

адрес>, передано с баланса ТОО «Экосервис» на баланс АОЗТ «Веротекс» для ведения совместной деятельности.

Согласно приложенной к заявлению ФИО1 от 26.10.2022 выписке из ЕГРЮЛ от 23.05.2022, ТОО «Экосервис» (ОГРН 

<

***>) создано до 01.07.2002, дата присвоения ОГРН в соответствии с действующим законодательством - 10.01.2003, 04.05.2011 в ЕГРЮЛ внесена запись об исключении из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица. 

Из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРЮЛ от 16.08.2023 следует, что АОЗТ «Веротекс» (ОГРН 

<

***>) создано до 01.07.2002, дата присвоения ОГРН в соответствии с действующим законодательством – 26.07.2006, 27.07.2006 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации юридического лица по решению суда.

Из копии технического паспорта от 03.03.2022, составленного на приобретённый объект незавершённого строительства (здание склада-гаража), следует, что объект расположен по адресу: 

<

адрес>, лит.А, год постройки здания - 1988, площадь объекта – 780 кв.м.

При обращении в суд с рассматриваемым административным иском по заказу административного истца подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 24.02.2023, согласно которого объект незавершённого строительства (здание склада-гаража) площадью 725 кв.м расположен на земельном участке с кадастровым номером №

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № он расположен по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 4254 +/- 13,36 кв.м, относится к землям населённых пунктов с видом разрешённого использования – для производственной деятельности. Земельный участок расположен в границах санитарно-защитной зоны промышленной площадки ОАО «Молоко». Сведения о зарегистрированных в ЕГРН правах на земельный участок отсутствуют. Вместе с тем, имеются сведения о вещных правах на земельный участок, не зарегистрированных в реестре, а именно права государственной собственности, правообладатель – администрация г.Ржева, а также не зарегистрированном в реестре ограничение права в виде аренды земельного участка в пользу ЗАО «Веротекс», срок ограничения не установлен.

Как следует из сообщения Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области от 27.04.2023, земельный участок с кадастровым номером № находится в государственной (неразграниченной) собственности, ранее был предоставлен в аренду ЗАО «Веротекс» по договору аренды от 27.04.1998 №164. Указанный договор аренды земельного участка расторгнут 21.11.2008 на основании постановления Главы города Ржева от 21.11.2008 №1136. Копии указанных договора аренды земельного участка от 27.04.1998 №164 и постановления от 21.11.2008 №1136 также представлены в материалы дела. 

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как предусмотрено п.1 ст.549, п.1 ст.551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Из разъяснений п.11 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что в ЕГРН сведения об объекте незавершённого строительства, расположенном по адресу: 

<

адрес>, не внесены. Право собственности за ТОО «Экосервис» на приобретённый незавершённый строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода, как и права иных лиц на данное имущество зарегистрированы не были.

Частью 4 ст.18 Закона №218-ФЗ установлен перечень необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов (документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами). 

Согласно ч.5 ст.18 Закона №218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона №218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

Частями 1-3 ст.69 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 

На дату передачи ТОО «Экосервис» объекта незавершённого строительства и до принятия Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действовал Закон РСФСР от 24.12.1990 №443-1 «О собственности в РСФСР».

Частью 3 ст.2 указанного Закона РСФСР от 24.12.1990 №443-1 предусмотрено, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций).

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона РСФСР от 24.12.1990 №443-1, право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу статьи 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 №443-1 (действовавшего в период передачи спорного объекта) хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Статьёй 25 Закона РСФСР от 24.12.1990 №443-1 предусмотрено, что предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, могут быть отчуждены в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий. 

На дату передачи ТОО «Экосервис» объекта незавершённого строительства действовал Закон РФ от 03.07.1991 №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», в соответствии со ст.ст.13, 14 которого приватизация государственных и муниципальных предприятий осуществляется на основании заявки заинтересованного лица и решения уполномоченных органов, к числу которых отнесены комитеты по управлению имуществом административно - территориального образования.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что при принятии решения Комитета по управлению имуществом администрации Ржевского района Тверской области от 28.04.1992 о разрешении ТОО «Экосервис» приобретения в порядке приватизации незавершенного строительства и неустановленного оборудования цеха ЗЦМ масло-сыродельного завода, на основании которого Товариществом было получено свидетельство №1 от 28.04.1992 на право собственности на указанное имущество, были соблюдены требования действовавшего на момент приобретения имущества законодательства.

Поскольку факт приобретения на праве собственности ТОО «Экосервис» указанного имущества участвующими в деле лицами не оспорен, право собственности у приобретателя в силу требований ранее действовавшего законодательства возникало с момента передачи вещи, суд приходит к выводу, что право собственности ТОО «Экосервис» на незавершенный строительством объект возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако не было зарегистрировано в ЕГРП на дату заключения с ФИО1 договора купли-продажи от 22.01.2005 за №1. 

Также право собственности на объект незавершённого строительства, переход права собственности на него к ФИО1 не были зарегистрированы на дату внесения в ЕГРЮЛ записи об исключении из реестра ТОО «Экосервис» - 04.05.2011.

Оснований для вывода о передаче незавершённого строительством объекта в собственность АОЗТ «Веротекс» у суда не имеется. Передача данного имущества на баланс Общества в целях ведения совместной деятельности с ТОО «Экосервис» и предоставление земельного участка, на котором данный объект расположен, в аренду АОЗТ «Веротекс» о приобретении Обществом незавершённого строительством объекта на праве собственности не свидетельствует.

Договор купли-продажи указанного имущества от 22.01.2005, заключённый между ТОО «Экосервис» и ФИО1, недействительным не признан, никем не оспорен в установленном законом порядке, в том числе и по мотиву отсутствия у Товарищества полномочий по распоряжению данным имуществом. Незавершённый строительством объект передан продавцом покупателю, полностью оплачен последним и находится в его владении с 2005 года. 

Из разъяснений, изложенных в абз.2, 3 п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. 

Обращение покупателя к продавцу имущества с иском о государственной регистрации перехода права собственности, как это предусмотрено п.3 ст.551 ГК РФ, в данном случае невозможно ввиду исключения продавца из ЕГРЮЛ.

Из разъяснений, приведённых в абз.3, 4 п.62 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, следует, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. 

В рассматриваемом случае административным истцом избран указанный способ защиты права.

При этом, в ходе рассмотрения дела нашёл своё подтверждение факт исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2005 ТОО «Экосервис» и ФИО1, своих обязательств, в частности, по передаче имущества и его оплате; приобретение ТОО «Экосервис» заявленного имущества осуществлено в порядке приватизации в соответствии с требованиями ранее действовавшего законодательства; отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства; в материалах дела отсутствуют доказательства наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорного имущества.

Таким образом, судом установлены все необходимые обстоятельства, указывающие на возможность возложения на регистрирующий орган обязанности совершить действия по государственной регистрации права собственности ФИО1 на приобретённый им объект недвижимого имущества.

Вместе с тем, по мнению регистрирующего органа, препятствием для совершения регистрационных действий являлось также то, что по сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не стоит на кадастровом учете.

При этом, отсутствие кадастрового учёта объекта недвижимости, в отношении которого подано заявление о регистрации прав, само по себе не является основанием для приостановления государственной регистрации прав и последующего отказа в совершении регистрационных действий в соответствии со ст.ст.26, 27 Закона №218-ФЗ. 

Частью 3 ст.14 Закона №218-ФЗ предусмотрены случаи одновременного осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в том числе в связи с созданием объекта незавершенного строительства. 

Таким образом, возможность одновременного осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в рассматриваемом случае не исключена.

Кроме того, ч.9 ст.69 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. 

Основания для отказа во внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов предусмотрены частью 8 данной статьи Закона.

К числу таких оснований отнесено отсутствие сведений о площади объекта недвижимости при условии, что объектом недвижимости является здание.

В силу п.5 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ препятствием для осуществления государственного кадастрового учета является непредставление необходимых документов. 

Пунктом 7.3 ч.2 ст.14 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, технический план при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства.

В соответствии с п.11 ч.4 ст.8 Закона №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в числе которых степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах.

В материалы дела представителем административного истца представлен технический план от 13.03.2024 объекта незавершённого строительства нежилого здания склада-гаража, расположенного по адресу: 

<

адрес>, содержащий сведения об актуальной площади объекта – 734,1 кв.м и степени готовности объекта незавершённого строительства – 60%. Технический план соответствует требованиям ст.24 Закона №218-ФЗ.

Таким образом, в материалах дела имеются все необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета объекта незавершённого строительства.

Отсутствие заявления о постановке на кадастровый учет объекта, как указано административным истцом, обусловлено отсутствием лица, которое вправе подать такое заявление (собственника - продавца ТОО «Экосервис»).

Данные доводы административного истца суд находит обоснованными, поскольку ФИО1 в данном случае не относится к числу лиц, перечисленных в ч.ч.1, 2 ст.15 Закона №218-ФЗ, которые вправе обращаться с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, а также с заявлением о государственном кадастровом учёте без одновременной государственной регистрации прав.

При этом, суд принимает во внимание позицию правообладателя земельного участка, на котором расположен рассматриваемый объект недвижимости, администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, не возражавшей против удовлетворения заявленных требований. 

Ссылки административного ответчика на решение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тверской области от 27.09.2019 «Об установлении санитарно-защитной зоны», согласно которому земельный участок, на котором расположен рассматриваемый объект, вошёл в санитарно-защитную зону промышленной площадки ОАО «Молоко», о необоснованности заявленных административных исковых требований не свидетельствуют.

Изложенные обстоятельства основаниями для вынесения оспариваемого решения не являлись, к числу оснований для приостановления государственной регистрации прав и последующего отказа в совершении регистрационных действий в соответствии со ст.ст.26, 27 Закона №218-ФЗ в отношении объекта незавершённого строительства, возведённого в 1988 году, права на который возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не относятся.

Кроме того, как верно указано представителем административного истца, решением Ржевской городской Думы от 08.04.2013 №250 утверждены Генеральный план города Ржева и Правила землепользования и застройки города Ржева Тверской области. В соответствии с ч.3 ст.5 данных Правил земельные участки или объекты капитального строительства не соответствуют установленному градостроительному регламенту в случае, если: виды их использования не предусмотрены как разрешенные для соответствующих территориальных зон; их размеры и параметры разрешенного строительства, реконструкции не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В соответствии с п.1 ст.6 Правил земельные участки или объекты капитального строительства, указанные в ч.3 ст.5 настоящих Правил, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В связи с установленными в ходе рассмотрения дела обстоятельствами, с учётом разъяснений, приведённых в абз.3, 4 п.62 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 административных исковых требований.

Способом восстановления нарушенного права административного истца, исходя из указанных разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, является возложение на административного ответчика обязанности совершить действия по государственной регистрации права, которые в данном случае невозможны без одновременного государственного кадастрового учёта. 

Поскольку в соответствии с п.5 ч.1 ст.16 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение десяти рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, суд с учётом положений ч.2 ст.178 КАС РФ считает необходимым установить срок для исполнения административным ответчиком вышеуказанных обязанностей в течение 10 рабочих дней со дня представления административным истцом после вступления в законную силу настоящего решения суда в регистрирующий орган необходимого для государственного кадастрового учёта объекта незавершённого строительства технического плана объекта, соответствующего требованиям ст.24 Закона №218-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.111, ч.1 ст.103, ст.106 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Выступающие в качестве ответчиков государственные органы и органы местного самоуправления в случае удовлетворения административного искового заявления не освобождены от возмещения административному истцу судебных расходов, включая уплаченную государственную пошлину.

Вместе с тем, исходя из разъяснений, приведенных в п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, учитывая, что обращение истца в суд с заявленными административными исковыми требованиями было обусловлено необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи у продавца – юридического лица, которое в настоящее время исключено из ЕГРЮЛ, их удовлетворение не связано с установлением факта нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика. 

В связи с чем, оснований для взыскания с административного ответчика, к которому иск удовлетворен, понесенных административным истцом судебных расходов не имеется. 

Руководствуясь ст.ст.175-180, 226-228 КАС РФ, 

Р Е Ш И Л:

административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконным отказа в осуществлении регистрации права собственности на незавершенный строительством объект удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, изложенный в уведомлении №КУВД-001/2022-47913561/4 от 08.02.2023, в осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области обязанность совершить действия по государственному кадастровому учёту и государственной регистрации права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в течение 10 рабочих дней со дня представления административным истцом после вступления в законную силу настоящего решения суда в орган регистрации прав для государственного кадастрового учёта объекта незавершённого строительства технического плана объекта, соответствующего требованиям ст.24 Федерального закона от 13.06.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Центральный районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Т.Я. Панасюк 

Мотивированное решение составлено 04.04.2024.