Дело № 3а-158/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 23 сентября 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес> (Восточное) в размере равном их рыночной стоимости, составляющей соответственно 11400000 руб. и 15990000 руб. указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 23201800 руб., а земельного участка с кадастровым номером № - 29536200 руб., что существенно превышает их рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии со ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что использованные в расчетах объекты-аналоги отличаются по площади и месторасположению от оцениваемых объектов. При этом, в отчете отсутствует анализ сопоставимости территории расположения объектов-аналогов и объектов-оценки. Оценщиком не произведена корректировка по такому ценообразующему фактору как расстояние до административного центра. В отчете не приведено понятие «административный центр». В объявлениях об объектах-аналогах отсутствует дата предложения.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356. Кадастровая стоимость земельных участков определена исходя из их площади и утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1160,09 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости – 09 и 06 февраля 2015 г. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет. 

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ленинградской области указано, что вопрос об удовлетворении требований административного истца оставляется на усмотрение суда.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, указанной в представленном административном истцом отчете. Не согласилась с выводами судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельных участках и полагала необходимым провести по делу повторную судебную экспертизу.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. Полагала заключение эксперта о размере рыночной стоимости земельных участков законным и обоснованным.

Представитель заинтересованного лица администрации Федоровского городского поселения ФИО4 полагала возможным установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, указанной в заключение судебной экспертизы.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 27.11.2014 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес> Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: промышленные предприятия и складские организации V классов опасности.

Из выписок из ЕГРН от 10.04.2019 следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № составляет 23201800 и 29536200 руб. Дата определения кадастровой стоимости 09 и 06 февраля 2015 года. 

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 29.04.2019 № 501-2/04-19 следует, что по состоянию на 06.02.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15990000 руб.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 29.04.2019 № 501-1/04-19 следует, что по состоянию на 09.02.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11400000 руб. 

Отчеты составлены ФИО5, членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Заинтересованное лицо администрация Федоровское городское поселение с выводами о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенных в отчетах № 501-1/04-19 и № 501-2/04-19, не согласилась и заявила ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Исследовал отчеты об оценке № 501-1/04-19 и № 501-2/04-19 суд установил, что рыночная стоимость объектов оценки определялась в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.

Проанализировав рынок объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что диапазон удельной цены предложения участков данного сегмента в Тосненском районе составляет от 500 до 1000 руб./кв.м.

При этом, в качестве аналогов оценщиком использованы объекты с удельной ценой предложения по нижней границе вышеуказанного диапазона.

Указывая в анализе рынка объекта оценки такой ценообразующий фактор как расстояние до административного центра, оценщик не привел обоснования отсутствия корректировок по указанному фактору при расчете рыночной стоимости объектов оценки. 

Использованная оценщиком в расчетах дата предложения объектов-аналогов к продаже не подтверждена приложенными к отчету объявлениями о продаже.

С учетом указанных недостатков суд пришел к выводу о наличие оснований для удовлетворения ходатайства заинтересованного лица и назначение по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта № ЭЗ-157/19 от 22.08.2019 по состоянию на 06.02.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18951000 руб. По состоянию на 09.02.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 27639000 руб. 

Экспертиза выполнена ФИО6, членом саморегулируемой организации СОЮЗ оценщиков «Сибирь», которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С выводами судебной экспертизы административный истец не согласился и представил письменную рецензию о том, что содержание заключения эксперта не соответствует требованиям ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и экспертом не применены федеральные стандарты оценки. Кроме того, в заключение не отражены характеристики оцениваемых участков в отношении подъездных путей, не представлен анализ рынка объектов оценки, не отражен объема доступных рыночных данных об объектах аналогах, не приведены правила отбора объектов-аналогов, значение поправки на торг соответствует участкам ИЖС, не проведена корректировка на дату оферты объектов-аналогов.

С учетом приведенных выводов рецензии представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы

В соответствие со ст.59 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно ст.83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Представителем заинтересованного лица администрации Федоровского городского поселения представлены письменные возражения, в которых указано об отсутствии оснований для проведения повторной экспертизы.

Эксперт ФИО6 в судебном заседании пояснила, что в отчете допущена описка в указании наименования скидки на торг - 15% составляет размер скидки на торг для земельных участков под индустриальное строительство. В качестве аналогов были отобраны объекты максимально сопоставимые с оцениваемыми. От использования в качестве аналогов объектов указанных в отчете отказалась, поскольку они имеют отличное от объектов оценки местоположение. Необходимости в проведении корректировки на наличие подъездных путей не усмотрела, так как это не оказывает существенного влияния на стоимость земельных участков. В качестве аналогов отбирала объекты, информация о продаже которых размещалась на сайте «Авито». 

Суд, исследовав заключение № ЭЗ-157/19 от 22.08.2019 и выслушав пояснения эксперта ФИО6, полагает заключение эксперта обоснованным и приходит к выводу об отсутствии в нем противоречий, что свидетельствует об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Из заключения № ЭЗ-157/19 от 22.08.2019 следует, что в соответствие с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, экспертом составлено точное описание объектов исследования. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов исследования, которые имеют специфику, влияющую на результаты исследования объектов; информация о текущем использовании объектов исследования, другие факторы и характеристики, относящиеся к указанным объектам, существенно влияющие на их стоимость.

Вопреки выводом рецензии и доводам представителя административного истца, экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использован метод сравнения продаж. Оценщиком проанализирован рынок земельных участков, аналогичных оцениваемым, и выбрано шесть объектов, наиболее схожих по характеристикам с оцениваемыми, для использования в качестве объектов-аналогов.

Утверждение административного истца о неправильном выборе экспертом объектов в качестве аналогов судом оценивается критически, поскольку выполненный экспертом выбор аналогов требованиям п.22 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)» не противоречит. В заключение эксперта описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

К отобранным объектам-аналогам экспертом сделаны корректировки на дату и условия сделки, на отличие в площади

Размеры корректировок в отчете обоснованы, приведены ссылки на соответствующие источники информации.

Принимая во внимание, что наличие подъездных путей не отнесено экспертом к ценообразующим факторам, то отсутствие корректировки по указанному фактору не повлияло на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Кроме того, суд учитывает, что в представленном административном истце отчете оценщик также не отнес вышеуказанный фактор к ценообразующим фактором и не проводил корректировки на отличие в подъездных путях у объектов-оценки и объектов-аналогов.

Принимая во внимание, что отчет о рыночной стоимости земельных участков, в связи с наличием выявленных судом недостатков, признается судом недопустимым доказательством, и учитывая, что документальных данных, опровергающих изложенные в заключение № ЭЗ-157/19 от 22.08.2019 выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № ни административным истцом, ни административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. 

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 18951000 руб. (восемнадцать миллионов девятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 09 февраля 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. в размере его рыночной стоимости равной 27639000 (двадцать семь миллионов шестьсот тридцать девять тысяч) рублей по состоянию на 06 февраля 2015 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 11 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 30 сентября 2019 г.