РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 мая 2018 года ....

Иркутский районный суд в составе: председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Юровой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к АО «Управление капитального строительства ....» о признании недействительным пункта договора, взыскании стоимости возмещения недостатков, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований с учетом уточнения истец ФИО1 указала, что **/**/**** между ней и ответчиком (ранее МУП «УКС ....) был заключен договор №ДДУ-АЛ-6-2-39 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ...., .... по участию в долевом строительстве 11 этажного многоквартирного дома. По результатам договора Застройщик передает объект долевого участия в строительстве - жилое помещение 1 комнатную квартиру (строительный №) общей площадью 41,10 кв.м., расположенную на 7 этаже.

В соответствии с п.2.1 договора, цена договора включает в себя строительство квартиры, общей площадью, указанной в п.1.1, с учетом затрат и услуг застройщика и составляет 1 972 800 рублей. Цена договора может быть изменена. 

В соответствии с п.3.3.2 договора, застройщик обязуется обеспечить строительную готовность и ввод многоквартирного дома в эксплуатацию во втором .... года. Передать квартиру Участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. 

**/**/**** по телефонному звонку истица пригласили на осмотр объекта долевого участия в строительстве, уведомление о готовности объекта было получено **/**/**** В ходе осмотра было выявлено несоответствие построенного объекта техническим регламентам. 

**/**/**** истец направил в адрес ответчика претензию с указанием недостатков и возмещении стоимости недостатков в размере 462 000 рублей, неустойки в размере 300 000 рублей. Данная претензия оставлена ответчиком без внимания. 

Истец полагает, что переданный ей объект не соответствует нормам «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», которые влекут к невозможности его эксплуатации без проведения капитального ремонта.

В ходе осмотра установлено, что не на всех оконных блоках и стеклопакетах имеется маркировка, не предоставлены паспорта, сертификаты качества, инструкции по эксплуатации и сертификаты качества на используемые при изготовлении изделий материалы. Также не представлено возможности установить, что монтажные стыки соответствуют требованиям п.1.13 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам». Изделия оконных заполнений испорчены, имеют не плотные примыкания уплотнительных лент, створки не закрываются, изделия имеют пятна грязи и механические повреждения, створки некоторых изделий при открывании имеют провисания, что свидетельствует о некачественной сборке изделий. 

Фасонные элементы кустарного производства, противопожарные короба отсутствуют в оконных и дверных проемах, не представлены документы (сертификаты, паспорта), удостоверяющие качество материалов, примененных при производстве строительно – монтажных работ, не представлены акты испытания конструкций, если испытания предусмотрены рабочими чертежами. Часть фасада, которая расположена на балконе (лоджии) выполнена из листов ГКЛ, фасад на балконе требует облицовки и облицовки оконных заполнений с установкой противопожарных коробов.

При строительстве дома мероприятия по обеспечению шумовой изоляции не выполнялись, цементно – песчаная стяжка залита по перекрытию без устройства звукопоглощающей подложки. Также в ходе осмотра квартиры установлено, что выравнивающая стяжка выполнена с нарушением требований таблицы 25 СП 71.13330.2011, а именно, нарушено требование о том, что поверхности покрытия не должны иметь выбоины, трещины, волны, вздутия и приподнятых кромок. На всей поверхности стяжки выявлены волны, приподнятые кромки, трещины. Кроме того, цементная стяжка на балконе была заморожена, при осмотре установлено, что верхний слой расслаивается. На балконе имеются сквозные щели между конструкциями фасада, остекления. Балконное ограждение в виде витражей шатаются, выполнены кустарным способом, сварные швы не зачищены, антикоррозийное покрытие выполнено не качественно, имеются следы ржавчины. Истцу не представлена инструкция по эксплуатации квартиры с содержанием разделов.

Свои обязательства истица перед застройщиком исполнила полностью, застройщик, в свою очередь, не обеспечил своевременную передачу жилого помещения в соответствии с п.3.3.2 договора – во втором квартале 2016 года, соответственно, в течение двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, квартира передана не была. Просрочка исполнения обязательств составила 264 дней, сумма неустойки из расчета стоимости жилого помещения в соответствии с п. 2. ст. 6 Федерального закона от **/**/**** N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойка составляет 362 896,56 рублей. 

Предусмотренный договором долевого участия в строительстве, заключенного с ответчиком, п. 8.3 нарушает права истца, договор в указанной части истец просит признать недействительным, поскольку ограничивает право истца, как потребителя, на выбор подсудности при рассмотрении спора по своему месту жительства. 

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора истцом понесены судебные расходы в размере 35 000 рублей.

С учетом уточнений просит взыскать с АО «УКС ....» в пользу ФИО1 денежные средства в виде возмещения стоимости устранения недостатков в размере 192 948 рублей, неустойку за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 362 896,56 рублей, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, признать недействительным п. 8.3 договора «ДДУ-АЛ-6-2-39 от **/**/**** участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: ...., б/с №, взыскать судебные расходы. 

В судебном заседании истец ФИО1, представители истца ФИО2, ФИО3 заявленные требования подержали по доводам, изложенным в иске. Полагали, что со стороны ответчика нарушены обязательства как по своевременной передаче жилого помещения истцу, так и нарушены требования к качеству переданного объекта, что является основанием для наложения на ответчика обязательств по оплате стоимости устранения нарушений. Против снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ возражали, указав, что размер заявленной неустойки соразмерен нарушенному обязательству, поскольку квартира была приобретена за счет кредитных средств, суммы по кредитному договору оплачивались, а пользоваться жилым помещением истица не могла. В связи с выявленными недостатками в жилом помещении истица более года не может проживать в квартире.

Представители ответчика АО «УКС ....» ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные требования не признали, полагая, что переданная истцу квартира соответствует техническим и строительным нормам. На объекте установлены оконные блоки в соответствии с проектной документацией, изделия соответствуют ГОСТ, сопротивление теплоотдачи составляет – 0,66. В части не предоставления при осмотре паспортов, сертификатов качества, инструкций по эксплуатации указал, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» такая обязанность у застройщика отсутствует, как и отсутствует обязанность предоставления различных протоколов испытаний. Устройство фасадов выполнено в соответствии с проектной документацией, в отделке фасадов применены навесные вентилируемые системы «РОНСОН-300» с керамогранитной плиткой с вентилируемым воздушным зазором. В качестве утепляющего материалы применены негорючая минераловатные плиты «Техноблок стандарт» плотностью 45 кг/м3, толщиной 150 мм – для внутреннего слоя, и негорючие минераловатные плиты «Техновент стандарт» плотностью 80 кг/м3, толщиной 50 мм – По периметру сопряжения навесной фасадной системы с оконными проемами с целью предотвращения проникновения пожара во внутренний объем установлены противопожарные короба из листовой стали толщиной 0,55 мм. Застройщиком не допущено нарушение технических, строительных норм и правил, в частности, использование ГВЛ на балконах допустимо, при соблюдении допустимых условий эксплуатации, то есть температурного и влажностного режима. Отсутствуют и иные, указанные истцом технические нарушения, строительство дома осуществлено в четком соответствии с проектной документацией. Ходатайствовали о применении к требованиям истца о взыскании неустойки ст. 333 ГК РФ.

Представители привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «СибГрадСтрой» ФИО6, ФИО7, действующие по доверенности, против удовлетворения заявленных требований возражали, полагая, что работы произведены в установленном законом порядке.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, пояснения экспертов, исследовав письменные доказательства по делу и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного с гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом установлено и подтверждается доказательствами, что **/**/**** между ФИО1 и МУП «УКС ....» (в настоящее время АО «УКС ....» был заключен договор №ДДУ-АЛ-6-2-39 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: ...., ...., по условиям которого Застройщик обязался передать объект долевого участия в строительстве - жилое помещение 1 комнатную квартиру (строительный №) общей площадью 41,10 кв.м., расположенную на 7 этаже указанного многоквартирного дома.

В соответствии с п.2.1 договора, цена договора включает в себя строительство квартиры, общей площадью, указанной в п.1.1, с учетом затрат и услуг застройщика и составляет 1 972 800 рублей. Цена договора может быть изменена. 

Факт оплаты Участником долевого строительства согласованной между сторонами цены по Договору участия в долевом строительстве стороной ответчика не оспаривался. 

В соответствии с п.3.3.2 договора, застройщик обязуется обеспечить строительную готовность и ввод многоквартирного дома в эксплуатацию во втором квартале 2016 года. Передать квартиру Участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. 

Таким образом, условиями договора сторонами было предусмотрено, что Застройщик обязан передать Участнику жилое помещение не позднее **/**/****. 

Разрешением от **/**/**** жилой дом, блок – секции 6-1, 6-2, 6-3 введены в эксплуатацию. 

Согласно доводам истца **/**/**** по телефонному звонку истицу пригласили на осмотр объекта долевого участия в строительстве, уведомление о готовности объекта было получено **/**/**** В ходе осмотра было выявлено несоответствие построенного объекта техническим регламентам, в связи с чем акт приемки квартиры ею не подписан. 

Возражая против сроков нарушения обязательств по передаче жилого помещения истцу, представитель ответчика указал, что период просрочки исполнения обязательства не соответствует заявленному истцом, так как о переносе сроков сдачи объекта истица была уведомлена, в ее адрес **/**/**** было направлено письмо, согласно которому срок передачи объекта перенесен на 4 квартал 2016 года, было предложено подписать дополнительное соглашение, но письмо оставлено без ответа. Также указал, что все выявленные замечания истца при первичном осмотре, были устранены, однако акт приемки истица отказалась подписывать, в связи с чем в соответствии с ч.6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» квартира была передана в одностороннем порядке. Полагал, что срок просрочки должен исчисляться с **/**/**** по **/**/****

Однако дополнительных соглашений к договору в материалы дела не представлено.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока. 

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Проверяя доводы истца о наличии недостатков в передаваемом истцу объекте долевого строительства в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Независимый экспертный центр» эксперту ФИО8

При проведении экспертизы эксперт ФИО8 пришел к выводу о наличии недостатков на объекте по адресу: ...., б/с 6-2, кадастровый номер земельного участка №, строительный №, общей площадью 41,4 кв.м., а именно, вытяжная вентиляция кухни фактически удаляет количество воздуха в объеме 35,3 кв.м. при закрытых окнах и 43,2 кум.м. при открытых окнах, что не соответствует требованиям п.9.2 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», нормативная величина воздухообмена кухни с электрической плитой составляет не менее 60 куб.м. Вытяжная вентиляция ванной не работает, что не соответствует требованиям п. 9.2 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», нормативная величина воздухообмена ванной составляет не менее 25 куб.м/ч. Остальные строительные работы, в отношении которых предъявлены требования, соответствуют проектной документации (шифр 345), разработанной ООО «Восточно – сибирское конструкторское бюро по архитектурно – строительным системам и новым технологиям им. А.А. Якушева», требованиям Федерального закона РФ от **/**/**** №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», требованиям Постановления Правительства РФ от **/**/**** № «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

Также эксперт пришел к выводу, что выявленные недостатки в вытяжной системе вентиляции кухни и в ванной комнате не являются существенными (неустранимыми), не позволяющие использовать объект по целевому назначению, потому что их можно устранить. Ремонт вентиляции не является неустранимым недостатком и расходы на ремонт вентиляции или затраты времени несоразмерны со стоимостью квартиры. Стоимость устранения таких недостатков определить не представилось возможным, потому что не представилось возможным установить конкретную причину пониженного количества удаляемого воздуха из кухни и отсутствие вентиляции в ванной квартиры и определить объемы работ. 

Поскольку выводы эксперта противоречат имеющимся в деле доказательствам, в частности проектному решению, возникли основания сомневаться в данном заключении, по ходатайству истца была назначена повторная строительно – техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Экспертно – исследовательский центр «Медиатор».

Осуществив осмотр спорной квартиры в дневное время при искусственном освещении, исследовав фактические параметры квартиры, эксперт ФИО9 пришля к следующим выводам. 

В соответствии с договором ДДУ-АЛ-6-2-36 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: ...., ..... Квартира передается участнику долевого строительства со следующим уровнем отделки: потолки в комнатах, кухне, прихожей, ванной, туалете – однослойная штукатурка по бетону, стены и перегородки каменные – штукатурка, диафрагмы – однослойная штукатурка, ГКЛ – обработка швов, окна из ПВХ профиля, одна оконная створка – поворотная, вторая – поворотно – откидная. Балконная дверь – поворотная. Оконные откосы – штукатурка, подоконники пластиковые. Полы с 1-9 этажи в комнатах, кухне, коридоре – цементно – песчаная стяжка, в сан узлах – гидроизоляция, стяжка. Входная дверь в квартиру – металлическая. 

В процессе осмотра оконных блоков и проемов установлено: в соответствии с проектной документацией на объекте экспертизы запланировано устройство заполнений оконных проемов марки (лист 34 РП 135-014с-9м) из белых ПВХ профилей со стеклопакетами, формула стеклопакета ОК-11460-1460 (4М-10-4М1-10-И4), ОК19 2180-1060 (4М-10-4М1-10-И4). 

При осмотре установлено, что в оконных приемах установлены блоки из белых поливинилхлоридных профилей с двухкамерными стеклопакетами, при вскрытии откосов установлено, что с внутренне стороны по монтажной пене установлена пароизоляционная лента. Ширина балконной двери составляет 800 мм, оконные блоки имеют плотный притвор, провисание створок отсутствует. С наружной стороны оконных блоков вскрытие произвести не представилось возможным. Формула стеклопакета соответствует проектным данным. Эксперт пришел к выводу, что оконные блоки, их монтаж соответствует проектным решениям. 

При осмотре наружной облицовки фасада (со стороны балкона) установлено, что вентилируемый фасад в этих частях здания, так же как и оконные откосы смонтированы с применением комплектных систем КНАУФ из КВЛ. КНАУФ-суперлист влагостойкий – высококачественный экологически чистый влагостойкий отделочный материал для сухого строительства в помещениях с повышенной влажностью, с высокими требованиями по пожаробезопасности, тепло- и звукоизоляции. 

КНАУФ-лист влагостойкий – гипсовые строительные плиты, сердечник которых содержит добавки, снижающие водопоглощение (ГСП-12). В соответствии с технической документацией систем КНАУФ, область применения указанных листов для устройства легких межкомнатных перегородок, подвесных потолков, облицовки стен и огнезащиты конструкций, вытяжной вентиляции и при условии защиты лицевой поверхности, например: гидроизоляцией, водостойкими грунтовками, красками, керамической плиткой.

В неотапливаемых помещениях, в том числе на балконе, ГКЛ,ГКЛВ не применяются. Для отделки фасадов могут применяться листы на основе «Аквапанель».

Лоджия не является отапливаемым помещением, т.е. присутствует постоянный перепад температур и влажностного режима, что недопустимо для листов ГКЛ, ГКЛВ.

При исследовании проектных решений 345-6.2-АС, вентилируемые фасады здания решены с использованием комплектных фасадных систем «РОНСОН-300» с облицовкой керамической плиткой (керамогранитом), применение гипсокартонных конструкций не предусмотрено.

При исследовании Положительного заключения № негосударственной экспертизы проектной документации (т.2 л.д.85) указано, что наружные стены 1-9 этажей, в границах остекленных лоджий, выполнены с применением теплоизоляции из минеральной плиты с тонкослойной штукатуркой, в соответствии с материалами для проектирования: наружные стены, стены подвала, покрытия, чердачные перекрытия, перегородки, ограждающие конструкции мансард полы изоляцией из плит из каменной ваты ROKKWOOL шифр М24.26/07.

Исходя из выше изложенного применение гипсокартонных конструкций в отделке фасада не предусмотрено проектом, данные элементы системы не предназначены для наружной отделки здания, следовательно, отделка фасада в периметре лоджии ГКЛВ не допустима и требует устранения. 

При исследовании полов в квартире установлено, что полы устроены по междуэтажным перекрытиям из пустотных плит перекрытия толщиной 220 мм, по плите перекрытия устроена цементно – песчаная стяжка с самовыравнивающим слоем. 

Стяжки уложены жестко с основными конструкциями, а именно: межквартирные перегородки, наружные стены, внутренние перегородки из ГКЛ. При измерении строительным уровнем двухметровым поверхностей стяжек отклонения от норм не установлены. 

При исследовании проектных решений установлено, что решения полов соответствуют проектному.

Для оценки необходимости выполнения мероприятий по изоляции междуэтажных перекрытий от ударного шума выполнен расчет необходимых параметров. Фактическое значение индекса воздушного шума междуэтажного перекрытия равно 42,5 дБ, фактическое значение индекса приведенный уровень ударного шума междуэтажного перекрытия равно 77 дБ, что не соответствует требованиям таблицы 6 п.9.2 СП **/**/**** «Защита от шума».

На объекте экспертизы необходимо выполнение мероприятий по изоляции междуэтажных перекрытий от ударного шума. Необходимо выполнить демонтаж стяжки пола, устройство звукоизоляционного слоя из звукоизоляционного материала в один слой, например, Технопласт Акустик с последующим восстановлением стяжки пола толщиной 50 мм, армированной стальной сеткой. 

Также в соответствии с СП 71.13330.2011 п.8.1 таблица 17 «монолитные стяжки должны быть изолированы от стен перегородок полосами из гидроизоляционных материалов», в данной квартире данное требование не соблюдено.

Нормативные требования, предъявляемые к стяжке (основание под покрытие пола), обозначены в разделе 8 СП 29.13330.2011 «Полы». Контрольными вскрытиями определено, что на объекте экспертизы по сборному междуэтажному перекрытию устроена цементно – песчаная стяжка переменной толщины от 38 до 69 мм, по цементно – песчаной стяжке устроен слой самовыравнивающейся стяжки толщиной 6-8 мм. Для выявления отклонений поверхностей стяжки от горизонтальной плоскости были выполнены контрольные замеры путем прикладывания двухметровой рейки. На поверхностях стяжки пола зафиксированы отклонения поверхности от горизонтальной плоскости не превышающие допускаемые п.8.13 СП 29.13330.2011 «Полы» 4 мм.

При освидетельствовании установлено, что уровень пола помещений санузлов ниже на 4-5 см уровня пола прилегающего помещения коридора. 

Решетчатое ограждение балкона соответствует проектной документации и не соответствует требованиям ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия». Основные элементы балкона имеют габаритные размеры высота ограждения составляет 1200 мм, шаг стоек – L-980, I-1050 мм, вертикальные стойки отсутствуют, горизонтальные промежуточные элементы (поперечины) устроены с шагом 400 мм. 

Для устранения несоответствий существующего ограждения балкона объекта экспертизы необходимо: демонтировать ограждение, вварить дополнительные вертикальные ограждающие элементы для обеспечения расстояний между ними не более 110 мм, стальные элементы ограждения очистить от окалин, продуктов коррозии, обработать преобразователем ржавчины, выполнить защитное окрасочное покрытие, смонтировать ограждение. 

Витраж балкона не является несущей ограждающей конструкцией, а является декоративной ограждающей конструкцией. 

При исследовании перегородок изучены материалы дела, представленная проектная и исполнительная документация, нормативная документация, выполнен осмотр и произведены необходимые вскрытия на объекте экспертизы. Возведенные перегородки по системе ТИГИ Кнауф устроены без разделительного уплотнительного материала в местах примыкания к диафрагме и полу, а также отсутствуют гидроизоляционные материалы отсечки стяжки пола. 

С учетом дополнения к заключению эксперт указал, что в соответствии с требованиями СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» лоджия – это встроенное или пристроенное, открытое внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух- при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной. 

На объекте экспертизы необходимо выполнение мероприятий по изоляции междуэтажных перекрытий от ударного шума. Необходимо выполнить демонтаж стяжки пола, устройство звукоизолирующего слоя из звукоизоляционного материала в одной слой, например, Техноэласт Акустик с последующим восстановлением стяжки пола толщиной 50 мм, армированной стальной сеткой. Также в соответствии с СП 71.13330.2011 в п.8.1 таблица 17 монолитные стяжки должны быть изолированы от стен и перегородок полосами из гидроизоляционных материалов», в квартире истца данное требование не соблюдено.

Эксперт пришел к выводу, что все выявленные недостатки являются устранимыми, но без их устранения снижаются эксплуатационные характеристики квартиры и ее технические характеристики. Стоимость устранения выявленных недостатков в соответствии с Дефектной ведомостью составляет 192 948 рублей. 

Данное заключение принимается судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку является относимым и допустимым, выводы эксперта основаны на фактических обстоятельствах, произведены исследования с установлением наличия и характера недостатков исследованного объекта недвижимости. Заключение выполнено с соблюдением требований закона, с применением нормативных, методических и справочных материалов, используемых при проведении экспертизы, содержит описание проведенных исследований, измерений, анализов, расчетов, обоснование результатов экспертизы с учетом ценообразования, дано лицом, имеющим специальные познания в области, по вопросам которой проводилось исследование, заключение содержит полный и исчерпывающий ответ, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

В судебном заседании эксперт дал подробные пояснения по проведенному исследованию, представил расчет звукоизоляции междуэтажного перекрытия.

Таким образом, установлено, что в передаваемом истцу объекте долевого участия имеются недостатки, что является основанием для возложения на ответчика обязанности по возмещению стоимости устранения недостатков на сумму 192 948 рублей. 

Установленный в ходе рассмотрения дела факт просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу в силу ст. 6 указанного выше Федерального закона, влечет обязанность ответчика по выплате неустойки.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за заявленный период просрочки, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от **/**/**** N 263-О положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Принимая во внимание стоимость объекта долевого строительства, степень выполнения обязательств должником, незначительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, заявление представителя ответчика об уменьшении размера неустойки, суд, определяя размер неустойки, подлежащей взысканию, с учетом того, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, считает, что разумной и справедливой будет является сумма в размере 80 000 руб.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку требования потребителя в досудебном порядке удовлетворены не были, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 136 474 рублей, исходя из расчета: (80 000 руб. (неустойка) + 192 192 848 руб. (стоимость устранения недостатков объекта))/2.

Оснований для уменьшения штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает, поскольку его размер исчислен с учетом неустойки, которая уже уменьшена судом.

Рассматривая требования истца о признании недействительными пунктов 8.3 договора №ДДУ-АЛ-6-2-39 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **/**/**** суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 8.3 договора участия в долевом строительстве №ДДУ-АЛ-6-2-39 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **/**/**** предусмотрено, что все споры и разногласия, требования или претензии, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, либо возникающие из него, в том числе, касающиеся его заключения, изменения, исполнения, нарушения, расторжения, прекращения и действительности, а также споры, вытекающие из гражданских правовых отношений, в том числе неосновательного обогащения, подлежит рассмотрению в городе Иркутске Третейским судом при Обществе с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Гильдия профессиональных консультантов» в соответствии с его Положениями и Регламентом, действующими на момент обращения в Третейский суд. Решение данного Третейского суда является окончательным и обязательным для Сторон настоящего договора. 

Установление подсудности спора, который ущемляет права истца, как потребителя на альтернативную подсудность, предусмотренную Законом о защите прав потребителей, суд находит незаконным.

Согласно требованиям действующего закона, иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст. 28, ч.7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, оспариваемые условия договора ущемляют право потребителя на установленную законом альтернативную подсудность, а потому являются недействительными.

В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 25 000 рублей по оплате услуг представителя, 45 000 рублей – расходы на проведение судебной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Управление капитального строительства ....» – удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Управление капитального строительства ....» в пользу ФИО1 стоимость возмещения устранения недостатков в размере 192 948 рублей, неустойку в размере 80 000 рублей, штраф в размере 136 474 рублей, расходы по уплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы за проведение экспертизы в размере 45 000 рублей, всего 479 422 (четыреста семьдесят девять тысяч четыреста двадцать два) рублей.

Признать недействительным пункт 8.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **/**/**** 

Взыскать с АО «Управление капитального строительства ....» госпошлину в местный бюджет в размере 7 294 (семь тысяч двести девяносто четыре тысячи) рублей 22 копейки.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья О.П. Коткина.