﻿Дело № 3а-609/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000468-04

Мотивированное 

решение

 изготовлено 9 ноября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 25 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Киселевой Н.С. (до перерыва) секретарем судебного заседания Масловой С.В., 

с участием: 

от административного истца – представитель Тихомирова Л.А., действующая по доверенности от 9 января 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Ярославский завод резиновых технических изделий» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

АО «Ярославский завод резиновых технических изделий» (далее – АО «ЯЗРТИ») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, а именно:

-земельного участка площадью 5 675 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 919 000 рублей;

-земельного участка площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 304 000 рублей;

-земельного участка площадью 5 391 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 733 000 рублей;

-земельного участка площадью 2 106 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 849 000 рублей;

-земельного участка площадью 5 883 кв.м с кадастровым номером № категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 136 000 рублей;

-земельного участка площадью 2 439 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 544 000 рублей;

-земельного участка площадью 14 196 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 391 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Установленная в отношении данных земельных участков приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке № 211532-03 от 16 августа 2021 года, подготовленного оценщиком ЗАО «Ярославский центр недвижимости». Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельных участков, превышающая их рыночную стоимость, нарушает права и обязанности Общества как собственника объектов недвижимости и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. 

Судом исключены из числа административных ответчиков Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области и привлечены в качестве заинтересованных лиц. ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. 

Представитель административного истца ООО «ЯЗРТИ» по доверенности Тихомирова Л.А., в судебном заседании исковые требований поддержала по изложенным основаниям, просила иск удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Тихомировой Л.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ЗАО «Ярославский центр недвижимости» Витвицкого Ю.В., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих объектов: 

- земельного участка площадью 5 675 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

-земельного участка площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

-земельного участка площадью 5 391 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>

-земельного участка площадью 2 106 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

-земельного участка площадью 5 883 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

-земельного участка площадью 2 439 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>

-земельного участка площадью 14 196 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 7 июля 2021 года.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года № 20-н и по состоянию на 01 января 2019 года составляет:

-земельного участка площадью 5 675 кв.м с кадастровым номером № - 7 533 959,75 рублей;

-земельного участка площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером № - 1 971 441,45 рублей;

-земельного участка площадью 5 391 кв.м с кадастровым номером № - 7 156 929,87 рублей;

-земельного участка площадью 2 106 кв.м с кадастровым номером № - 2 541 141,72 рублей;

-земельного участка площадью 5 883 кв.м с кадастровым номером № - 7 810 094,31 рублей;

-земельного участка площадью 2 439 кв.м с кадастровым номером № - 3 237 943,23 рублей;

-земельного участка площадью 14 196 кв.м с кадастровым номером № - 17 129 177,52 рублей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципалитета г. Ярославля от 7 ноября 2005 года № 146 «О земельном налоге»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих земельных участков. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом представлен отчет № 211532-03 от 16 августа 2021 года, выполненный ЗАО «Ярославский центр недвижимости», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года составляет:

-земельного участка площадью 5 675 кв.м с кадастровым номером № - 5 919 000 рублей;

-земельного участка площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером № - 1 304 000 рублей;

-земельного участка площадью 5 391 кв.м с кадастровым номером № - 4 733 000 рублей;

-земельного участка площадью 2 106 кв.м с кадастровым номером № - 6 136 000 рублей;

-земельного участка площадью 5 883 кв.м с кадастровым номером № - 2 544 000 рублей;

-земельного участка площадью 2 439 кв.м с кадастровым номером № - 2 544 000 рублей;

-земельного участка площадью 14 196 кв.м с кадастровым номером № - 10 391 000 рублей.

Возражая против удовлетворения исковых требований, административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что отчет содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости» № 211532-03 от 16 августа 2021 года по правилам статьи 84 КАС РФ, учитывая пояснения оценщика Витвицкого Ю.В., допрошенного судом в качестве свидетеля, суд считает представленный административным истцом отчет допустимым доказательством.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3. В отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. 

Заявляя возражения относительно отчета административного истца в части оценки земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № № №, №, административный ответчик указал, что применение оценщиком к объекту-аналогу №2 (

<

адрес>, кадастровый номер №), корректировки «0,8» необоснованно, так как данный объект расположен в 247 м от пр-та Октября, не просматривается с пр-та Октября; коэффициент для него по отношению к вышеперечисленным объектам оценки должен быть «1». 

В пункте 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» указано, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Применяя корректировку «0,8» на «расположение относительно крупной автомагистрали» оценщик исходил из данных Справочника оценщика недвижимости 2018 г., в котором приведено описание данного ценообразующего фактора (непосредственная близость – это либо примыкание к «автомагистрали», либо примыкание к полосе отвода данной автомобильной дороги; при незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях также можно считать земельный участок расположенным в непосредственной близости от автомагистрали). 

В судебном заседании оценщик Витвицкий Ю.В. пояснил, что по данному элементу сравнения учитывается не просматриваемость, на которую указывает департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, а примыкание к автомагистрали либо примыкание к полосе отвода данной автомобильной дороги.

Заявляя возражения относительно выводов оценщика о том, что объекты оценки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № не имеют газоснабжение, а у объектов с кадастровыми номерами №, №, № отсутствует канализация и теплоснабжение, административный ответчик ссылается на данные отчета государственной кадастровой оценки, согласно которым объекты оценки с кадастровыми номерами №, №, № №, №, № имеют газоснабжение, а объекты оценки с кадастровыми номерами №, №, № имеют центральное теплоснабжение и центральную канализацию. По мнению административного ответчика, корректировка на наличие указанных инженерных коммуникаций для всех аналогов по отношению к выше названным объектам оценки должна быть «1». 

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508 (далее - ФСО №4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО №4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО №4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года №1555-О, от 16 июля 2015 года №1769-О и №1790-О, от 25 октября 2016 года №2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, его характеристики, которые не были учтены в массовой оценке, но способные оказать влияние на итоговое расчетное значение.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.

Специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна с учетом принципа достаточности. 

В отчете оценщиком приведено описание основных ценообразующих факторов объектов оценки, даны пояснения относительно коммуникаций со ссылкой на общедоступную информацию, в том числе представленную собственником оцениваемых земельных участков. Оценщиком установлено из семи земельных участков, газоснабжение есть только на одном (кадастровый номер №), теплоснабжение и канализацию из семи участков имеют четыре (кадастровые номера №, №, №, №).

Замечания административного ответчика относительно отчета ЗАО «Ярославский центр недвижимости» в части оценки земельного участка с кадастровым номером № сводятся к недопустимости использования в качестве аналога объекта с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>), на том основании, что цена предложения 632,62 руб. за 1 кв.м не соответствует рынку, так как в два раза отличается от цен за аналогичные участки с аналогичным местоположением (коэффициент вариации по представленной выборке 35 % (более 33 %), что свидетельствует о неоднородности выборки и погрешности в расчетах. В подтверждение данного довода административный ответчик сослался на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12 января 2018 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, установлена равной рыночной в размере 29 646 000 рублей (1704 рублей за 1 кв.м), на основании отчета, выполненного ООО «Ярэксперт».

Указанные доводы административного ответчика состоятельными признаны быть не могут с учетом следующего.

В пункте 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком учитывается, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (подпункт «в» пункта 22 ФСО №7).

Из отчета следует, что при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком были отобраны аналоги исходя из ценообразующих признаков. При этом, Федеральные стандарты оценки не содержат положений о необходимости отбора аналогов по величине их стоимости.

Исходя из объяснений оценщика Витвицкого Ю.В., при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, были отобраны аналоги исходя из степени важности ценообразующих признаков, в данном случае – это площадь. Значительное расхождение стоимости аналогов, расположенных в относительной близости друг от друга, свидетельствует о низкой активности рынка на дату проведения настоящей оценки и об ограниченном количестве аналогов. Проверка на вариабельность проводится, когда в распоряжении оценщика имеется не менее 10-15 аналогов, в данном конкретном случае количество объектов-аналогов ограничено. 

Что касается ссылки административного ответчика на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 января 2018 года, то согласно пояснениям свидетеля Витвицкого Ю.В., департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указана рыночная стоимость земельного участка, определенная в целях установления в качестве кадастровой стоимости относительно предыдущих результатов кадастровой стоимости. 

Доводы административного ответчика о невозможности использования объекта-аналога с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> для расчета рыночной стоимости, так как земельный участок был застроен (право собственности на объект капитального строительства – контрольно – пропускной пункт зарегистрировано 18 ноября 2015 года), отклоняются с учетом следующего. 

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 ФСО №3, выводы оценщика о том, что объект-аналог, расположенный по адресу: 

<

адрес> свободен от застройки, подтверждаются содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает. Наличие объекта капитального строительства на данном земельном участке не подтверждается и картографическими данными, в том числе и на дату размещения объявления (июнь 2018 г.). Необходимость для применения корректировки цены данного объекта-аналога на «Тип сделки», оценщиком, исходя из анализа рынка, не установлена. 

Доказательства того, как влияет на стоимость земельного участка площадью 17 388 кв.м объект капитального строительства площадью 24,5 кв.м, административным ответчиком не представлены. 

Предложение административного ответчика использовать корректировку на «Вид права» в виде максимального значения, а также корректировку на наличие объекта под снос, с учетом данных о том, что право на объект – контрольно-пропускной пункт было зарегистрировано 18 ноября 2015 года, необоснованно.

Таким образом, отсутствуют основания для исключения объекта-аналога, расположенного по 

<

адрес> из расчета.

Также следует отметить, что оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации.

Указанный в возражениях административного ответчика земельный участок с кадастровым номером №, по 

<

адрес> участок № 3, отсутствует в выборке оценщика и соответственно не используется в расчетах.

Заявляя возражения относительно использования оценщиком в расчетной выборке для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога по адресу: 

<

адрес>-д, административный ответчик указал на расположение на нем двух объектов капитального строительства с кадастровыми номерами № и №.

Из показаний свидетеля Витвицкого Ю.В. и представленных дополнительных материалов следует, что на земельном участке по 

<

адрес>, отсутствуют объекты капитального строительства. Объекты, на которые ссылается департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, относятся к другим земельным участкам. По данным Росреестра объект капитального строительства с кадастровым номером 76:23:010101:184816 находится «в пределах иных объектов недвижимости №, №, №». С указанными земельными участками объект-аналог не имеет общих границ, что следует из публичной кадастровой карты. Объект капитального строительства с кадастровым номером № расположен по 

<

адрес>, наименование «внешние сети электропередач». Данные сведения свидетелем получены при изучении указанного объекта-аналога, его фотофиксации. В связи с этим оснований для вывода о том, что на земельном участке по 

<

адрес> располагаются объекты капитального строительства, не имеется.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном определении территориальной зоны, к которой относится аналог №1

<

адрес> со ссылкой на мнение другого эксперта, высказанного при проведении экспертного исследования по иному делу, не может быть принято во внимание. 

Согласно пункту 24 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Исходя из пункта 25 ФСО №7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете ЗАО «Ярославский центр недвижимости» приведено подробное описание объекта-аналога №1, в том числе и в части его местоположения. Согласно содержащимся в отчете сведениям расположение данного объекта-аналога в территориальной зоне П6 определено оценщиком в соответствии с Генеральным планом г. Ярославля. Выводы оценщика о принадлежности данного земельного участка к типовой территориальной зоне в отчете мотивированы и обоснованы.

Таким образом, отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости» соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета ЗАО «Ярославский центр недвижимости», суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения АО «ЯЗРТИ» с настоящим административным иском в суд – 16 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 675 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 919 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 304 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 391 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 733 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 106 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 849 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 883 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 136 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 439 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 544 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 14 196 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 391 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –16 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина