РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 августа 2017 года Кировский районный суд г. Самары в составе

председательствующего Бросовой Н.В.

при секретаре Соколовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3103/17 по иску ФИО1 к ТСЖ «Кировское-2» о понуждении заключить договор на управление многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя требования тем, что помещения 

<

адрес> принадлежат на праве собственности ФИО1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ г. Многоквартирным домом, где находятся указанные помещения управляет ТСЖ «Кировское-2», которое, в соответствии с п. 4 ст. 138 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004, обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. С 2013г. ТСЖ «Кировское-2» выставляет собственнику счета на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, однако, договор на управление многоквартирным домом между собственником помещений ФИО1 и ТСЖ «Кировское-2» до настоящего времени подписан не был. Согласно ч. 2 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном домес собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества и выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору. Попытки заключения договора с ТСЖ «Кировское-2» производились неоднократно, однако, это не принесло должного результата. Об этом факте свидетельствуют письма, направленные собственником как в адрес ТСЖ с целью получения подписанного договора на управление МКД, так и в адрес Государственной жилищной инспекции Самарской области (далее - «ГЖИ») с целью проверки законности отказа ТСЖ «Кировское-2» в заключении договора на управление МКД. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ТСЖ «Кировское-2» было направлено письмо (исх. № с просьбой в 10-ти дневный срок предоставить собственнику договор на управление МКД, утвержденный на общем собрании и решение общего собрания собственников. ДД.ММ.ГГГГ г. (исх. № - от ТСЖ «Кировское-2» получен ответ, в котором по сути запроса ничего сказано не было, информация о том, была ли утверждена форма договора на управление МКД не была предоставлена ТСЖ, договор на управление МКД не предоставлен, причину отказа в заключении договора ТСЖ не указало. ДД.ММ.ГГГГ г. собственником помещений в адрес ГЖИ была направлена жалоба (исх. № на ТСЖ о проверки законности отказа ТСЖ в заключении соглашения на управление/обслуживание многоквартирного дома с собственником помещений, а также проведение проверки на соответствие закону заключаемых соглашений. ДД.ММ.ГГГГ - в адрес собственника поступило письмо, в котором указано, что в отношении ТСЖ будет проведена проверка соблюдения обязательных требований к порядку и условиям заключения договоров, обеспечивающих управление МКД. В ответе на жалобу ГЖИ сообщило, что ТСЖ направило в адрес собственника договор на управление МКД. ТСЖ ввело в заблуждение ГЖИ, предоставив неверную информацию о направлении в адрес собственника договора на управление МКД. В действительности, ДД.ММ.ГГГГ г. от ТСЖ в адрес собственника поступил проект договора на управление МКД, в сопроводительном письме которого указано, что данный проект договора направляется собственнику для рассмотрения и дальнейшего обсуждения. В ходе рассмотрения проекта договора у собственника возникли замечания, после чего ДД.ММ.ГГГГ в адрес ТСЖ были направлены замечания/дополнения для внесения их в проект договора. Документ был получен лично Председателем Правления ТСЖ ФИО2, о чем свидетельствует отметка о получении вх.№ На сайте ТСЖ была размещена информация о том, что все замечания и дополнения к проекту договора должны быть представлены собственниками в срок до ДД.ММ.ГГГГ Собственником были соблюдены все установленные сроки, замечания/дополнения к проекту договора были направлены своевременно. С 10 января 2017 г. по 10 февраля 2017 г. в ТСЖ в очно-заочной форме состоялось общее собрание собственников, на повестке дня которого стоял вопрос об утверждении формы договора на управление МКД и подписание их с собственниками. По результатам собрания, было принято решение утвердить форму договора на управление МКД, а также уполномочить председателя Правления ТСЖ ФИО2 подписывать договоры с собственниками. Однако, ТСЖ так и не направило собственнику утвержденный на общем собрании договор на управление МКД. На основании п. 2.1 ст. 162 ЖК РФ, ТСЖ обязано обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности и иной информации, включая размещение типовой формы договора на управление многоквартирным домом, решениях, принятых на общих собраниях собственников помещений, на официальном сайте в сети «Интернет» В нарушении п. 2.1 ст. 162 ЖК РФ на сайте ТСЖ утвержденная на общем собрании типовая форма договора на управление МКД не размещена. Таким образом, у собственника отсутствует возможность ознакомиться с утвержденной формой договора на управление МКД. Несмотря на то, что на общем собрании ТСЖ было принято решение уполномочить Председателя Правления ФИО2 подписывать договоры с собственниками, данная обязанность Председателем Правления до настоящего момента выполнена не была, договоры с собственниками на управление МКД подписаны не были. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ - в адрес ТСЖ собственником было направлено очередное письмо с просьбой предоставить договор, утвержденный на общем собрании. По-прежнему, договор от ТСЖ собственнику так и не был предоставлен. ДД.ММ.ГГГГ. - собственник направил запрос в ТСЖ о предоставлении в течение 5 (пяти) дней договора. В очередной раз, как и во все предыдущие, договор ТСЖ в адрес собственника так и не направил. После неоднократных звонков лично Председателю Правления ТСЖ ФИО2 собственник все-таки дождался ответа от ТСЖ в виде письма (исх. № которое содержит противоречивую информацию:- утверждая, что замечаний от собственника по форме договора в ТСЖ не поступало, хотя у собственника есть отметка о получении замечаний/дополнений к договору лично председателем Правления ТСЖ ФИО2 (№ тут же в письме говорится о невозможном внесении замечаний/дополнений, которые ТСЖ, якобы, «не получало» ввиду их нецелесообразности; говоря о невозможности внесения замечаний/дополнений собственника в договор, в письме ТСЖ упоминает о том, что указанные пункты выполняются ТСЖ; - ТСЖ говорит о том, что, не являющиеся членами ТСЖ вносят плату за содержание и коммунальные услуги жилого помещения на основании заключенного с ТСЖ договора, который в адрес собственника так и не поступал. На основании вышесказанного, становится очевидным, что ТСЖ затягивает процесс и уклоняется от подписания договора. Кроме того, совершая многократные бесконечные попытки подписать договор с ТСЖ, собственник вынужден тратить свое личное время на составление писем, жалоб, звонков и длительных переговоров с председателем ТСЖ, его представителями, посещать офис ТСЖ, что затрачивает достаточно много времени и сил собственника, отвлекая его от работы. Согласно ст. 99 ГПК РФ со стороны, препятствующей разрешению дела, суд может взыскать в пользу другой стороны компенсацию за фактическую потерю времени. Размер компенсации определяется судом в разумных пределах и с учетом конкретных обстоятельств. В связи с тем, что у собственника отсутствует возможность ознакомиться с утвержденной типовой формой договора, собственник взял за основу проект договора, размещенный на сайте ТСЖ и внес в него несколько пунктов в обязанности сторон и ссылки на действующее законодательство. Учитывая сказанное, ФИО1, как собственник помещений, в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении подписать договор на управление МКД о содержании и ремонте имущества в многоквартирном доме по форме собственника, в связи с тем, что типовая форма договора на управление МКД в адрес собственника так и не поступала. Отсутствие договора на управление МКД нарушает права, жилищные и имущественные интересы собственника нежилых помещений. Просит понудить ТСЖ «Кировское-2» подписать с ФИО1 как с собственником помещений 

<

адрес> договор на управление многоквартирным домом о содержании и ремонте имущества по форме собственника. Возместить ФИО1 убытки за потерянное время в размере 

<

данные изъяты>) рублей. Возместить в пользу ФИО1 судебные издержки в виде госпошлины в размере 

<

данные изъяты>) рублей. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, пояснила, что истец желает заключить свой договор и включить в него свои пункты. Они хотят, чтобы они обслуживали и их сети. Истец все время вел переписку с ТСЖ, но это ни к чему не привело. Истец вносил свои изменения в договор, но сам договор увидел только на сайте, его не обжаловали.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО4 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск, пояснила, что у истца имеются отдельные договоры на электричество, водоснабжение и водоотведение. Так же они общаются только с собственником, и ни разу не отказали в принятии платежа от арендаторов ФИО1. Так любой собственник может прийти и переписать их договор, но ТСЖ исполняет договор только по нормам закона. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопроса пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме"... надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 06.05.2001 года N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.

В случае несогласия с редакцией договора управления многоквартирным домом, собственник помещения в многоквартирном доме вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в порядке, предусмотренном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ для согласования условий, представленного истцом проекта договора.

Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № 

Обслуживание многоквартирным домом по указанному адресу осуществляет Товарищество собственников жилья «Кировское-2». 

Согласно материалам дела, между сторонами не заключен договор, на основании которого истцу оказываются услуги по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истец ссылается на п. 2 ст. 138 ЖК РФ, которая ранее предусматривала обязанность ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Впоследствии п. 2 ст. 138 ЖК РФ был изложен в редакции, в соответствии с которой ТСЖ обязано "осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса". Данная редакция вступила в силу с 18 июня 2011 г. (ст. ст. 1, 9 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Следовательно, из законодательства исчезла норма, предусматривающая обязанность ТСЖ по заключению с каждым из домовладельцев договора о содержании общего имущества, следовательно, при буквальном толковании законодательства следует прийти к выводу о том, что в настоящее время суд не вправе обязать ТСЖ заключать договоры об участии в расходах с домовладельцами. Ни нормами Жилищного кодекса РФ, ни нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена обязанность собственника, не являющегося членом ТСЖ, заключить соответствующий договор, как не предусмотрена и ответственность собственника за уклонение от заключения указанного договора.

Таким образом, учитывая положения ст. 445 ГК РФ, в силу которой возможность принудительного заключения договора установлена только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, оснований для обязания ТСЖ «Кировское-2» заключить с ФИО1 договор на содержание общего имущества дома не имеется.

Кроме того, следует учесть, что в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ (в ред. от 04 июня 2011 года) товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ, при этом обязанность по заключению договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, на ТСЖ не возложена.

А также доводы истца, что он не является членом ТСЖ и с ним обязан ответчик заключить договор, необоснованны. На основании заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ., он является членом ТСЖ «Кировское-2».

В адрес председателя ТСЖ «Кировское-2» истцом было направлено письмо, исх. № с просьбой в 10-ти дневный срок предоставить собственнику помещений № 4-13 договор на управление многоквартирным домом, утвержденный на общем собрании и решение общего собрания собственников. 

ДД.ММ.ГГГГ от ТСЖ «Кировское-2» получен ответ, в котором указано, что ТСЖ с собственниками нежилых помещений заключает соглашение, а не договор. Ранее предложенный ТСЖ вариант соглашения им не подписан. Не вступая в Товарищество, истец лишен права участия в обсуждении набора работ и размеры платы за содержание и ремонт общего имущества. Смета расходов на 2016г. им ранее не предоставлялась. 

ДД.ММ.ГГГГ. истцом ФИО1 в адрес ГЖИ была направлена жалоба за № на ТСЖ о проверки законности отказа ТСЖ в заключении соглашения на управление/обслуживание многоквартирного дома с собственником помещений, а также проведение проверки на соответствие закону заключаемых соглашений. 

ДД.ММ.ГГГГ. - в адрес собственника поступило письмо, в котором указано, что в отношении ТСЖ будет проведена проверка соблюдения обязательных требований к порядку и условиям заключения договоров, обеспечивающих управление МКД. В ответе на жалобу ГЖИ сообщило, что ТСЖ направило в адрес собственника договор на управление МКД.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес истца от председателя ТСЖ «Кировское-2» был направлен проект договора управление многоквартирным домом для нежилого помещения для рассмотрения и дальнейшего обсуждения, который был получен им ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ТСЖ были направлены замечания/дополнения к проекту договора управления многоквартирным домом № для внесения их в проект договора. Документ был получен лично Председателем Правления ТСЖ ФИО2, о чем свидетельствует отметка о получении вх.№. 

В ответе на замечания ТСЖ сообщило, что форма договора была направлена в Жилищную инспекцию Самарской области, замечаний по форме Договора не поступало. Форма договора была включена в повестку общего собрания, проводимого с ДД.ММ.ГГГГ. По решению общего собрания форма договора утверждена, данное решение общего собрания истцом не обжаловалось.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращался к председателю ТСЖ «Кировское-2», в котором указал, что на основании Решения членов ТСЖ «Кировское-2», принятого на общем собрании, проводимом в очно-заочной форме с ДД.ММ.ГГГГ года была утверждена форма договора управления МКД, обслуживаемым ТСЖ «Кировское-2». Просил направить два экземпляра договора для подписания в течение 5 календарных дней.

Решение об утверждении формы договора управления многоквартирного дома было принято на общем собрании членов ТСЖ. Да начала собрания указанная форма была направлена собственнику нежилого помещения ФИО1, что не отрицалось истцом. ФИО1 представил в ТСЖ свои замечания/дополнения к договору управления только ДД.ММ.ГГГГ., то есть, когда общее собрание уже проводилось и повестка дня была сформирована. 

Согласно ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Истец ФИО1 просит заключить с ним договор управления МКД в его редакции, добавив в него новые положения и исключив некоторые пункты, что противоречит нормам жилищного законодательства РФ

Ч. 4 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 155 Жилищного кодекса РФ, члены товарищества вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, т.е. на основании членства в ТСЖ. Не являющиеся членами товарищества вносят плату за содержание помещения и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. 

Выводы истца о том, что он не мог ознакомиться с формой договора, суд находит несостоятельными, поскольку предложенная форма договора была размещена на сайте и утверждена общим собранием, что не отрицалось истцом. Именно данную форму договора истец использовал для обработки варианта под свое помещение. Таким образом, у истца имелась возможность ознакомиться с формой договора и подписать его.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ) 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, представленный ТСЖ договор управления многоквартирным домом отвечает требованиям гражданского и жилищного законодательства, поскольку в договоре содержатся существенные условия, необходимые для его заключения.ТСЖ "Кировское-2» не вправе при заключении договоров управления предлагать собственникам помещений иные условия, чем те, которые предложены остальным собственникам, ТСЖ не оказывает услуг и не выполняет работы для отдельного собственника; перечень услуг и работ утверждается на общем собрании членов ТСЖ или собственников помещений, но ни в коем случае не отдельным собственником, оснований для заключения договора управления МКД с истцом на отдельных для него условиях, у суда не имеется. Кроме того, истцом не было представлено доказательств нарушения его прав договором, представленным ТСЖ.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о понуждении ТСЖ «Кировское-2» к заключении договора управления многоквартирным домом по варианту предложенному истцом. Поскольку в данный договор он включает на содержание имущество, по которому имеет отдельные договора с обслуживающими организациями. Так же не указано в требованиях истца, какие пункты договора, утвержденного общим собранием противоречат закону, как пояснил представитель таких пунктов в договоре нет. Они хотят изложить договор в своей редакции, включив из закона ответственность ТСЖ. Однако в силу закона ответственность ТСЖ договором утвержденным общим собранием не исключена. Как пояснил истец, он обращался в суд за возмещением ущерба, и без наличия договора на обслуживание, его требования удовлетворили. Просил включить пункт в договор, что в ТСЖ поручить вносить платежи нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи в аренду помещения. Однако как пояснил истец, платежи ТСЖ принимает и от арендатора, препятствий ему не чинят. Просил включить пункт что он имеет право осуществлять контроль за выполнением обязательств по договору. Так же пояснив, что ему не препятствует ТСЖ в осуществлении контроля. Таким образом, судом не установлено нарушений прав истца. Договор, утвержденный общим собранием истец подписывать не желает, настаивая на подписания договора по своему варианту. Однако суд не находит оснований для удовлетворения требований истца. 

Истец также просит возместить ему убытки за потерянное время в размере 

<

данные изъяты> рублей ссылаясь на ст. 99 ГПК РФ, и расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно ст. 99 ГПК РФ, со стороны, недобросовестно заявившей неосновательный иск или спор относительно иска либо систематически противодействовавшей правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела, суд может взыскать в пользу другой стороны компенсацию за фактическую потерю времени. Размер компенсации определяется судом в разумных пределах и с учетом конкретных обстоятельств.

Учитывая, что ответчик не злоупотребляет своими процессуальными правами, заинтересован в разрешении спора по существу, не затягивает процесс неявкой в судебное заседание, а также, поскольку в удовлетворении иска была отказано, оснований для взыскания с ответчика убытков за потерянное время и расходов по оплате госпошлины суд также не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В требованиях ФИО1 к ТСЖ «Кировское-2» о понуждении заключить договор на управление многоквартирным домом, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Апелляционные жалоба, представление и приложенные к ним документы представляются с копиями, число которых соответствует числу лиц, участвующих в деле. 

Лица, участвующие в деле, вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционной жалобы, представления с приложением документов, подтверждающих эти возражения, и их копий, количество которых соответствует количеству лиц. Участвующих в деле, и вправе ознакомиться с материалами дела, с поступившими жалобой, представлением и поступившими возражениями относительно них.

Председательствующий подпись Н.В. Бросова

Мотивированное решение изготовлено 15.08.2017 года.