2-2230/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2017 года г. Азов Ростовской области

Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Манаевой Л.А. 

при секретаре К.В. Поляковой 

при участии истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

представителя третьего лица ФИО3 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к Муниципальному образованию г. Азов о взыскании неоплаченной стоимости земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к Администрации г. Азова Ростовской области о взыскании неоплаченной стоимости земельного участка.

В обоснование требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 26.04.2008 года имел в собственности земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> 2236,9 кв.м. 

11.05.2011 года между ним и ЖЭК «Домовладелец» был заключен договор аренды земельного участка от сроком на 1 год с целью строительства многоквартирного жилого дома с привлечением средств на основании договоров участия в долевом строительстве. В договоре аренды не было оговорено право привлечения к строительству участников долевого строительства, поскольку строительство должно было осуществляться за счет финансирования средств кооператива ЖЭК «Домовладелец». На момент заключения договора аренды на земельном участке находились возведенные истцом строительные объекты: фундаментная плита, котлован, опорные стены, которые переданы застройщику по акту для продолжения строительства многоквартирного дома. Истец выполнил свои обязательства по договору аренды и передал в пользование ЖЭК «Домовладелец» земельный участок. Истец не был уведомлен о возможности залога его права собственности без его уведомления и согласия, а также о возможности застройщика переоформить право собственности без оплаты стоимости этого имущества другим лицам без его воли. Застройщик не включил в стоимость строительства жилого дома стоимость земельного участка и затраты на его выкуп, собственных средств для строительства не имел. Застройщик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи земельного участка и частично оплатил его стоимость, обязался в 2011 году оплатить всю стоимость земельного участка. Обязательства по приобретению земельного участка застройщик не выполнил. В августе 2011 года для получения финансирования от администрации города Азова была составлена строительная смета и передана в архитектуру г. Азова с учетом расходов на выкуп земельного участка. Строительство жилого дома завершено. 3 декабря 2015 года истцу стало известно о погашении сотрудником Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок за истцом. По данным государственного реестра на земельный участок зарегистрировано право долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.

Истец считает, что ответчик приобрел право собственности на принадлежащий ему земельный участок в нарушение его прав собственности, так как обязательства по передаче оставшейся части стоимости земельного участка перед истцом не исполнены. 

ФИО1 в судебное заседание явился, уточнил исковые требования. Просил суд признать ответчиком по делу муниципальное образования город Азов, взыскав с ответчика неоплаченную стоимость приобретенного земельного участка в сумме 887999 рублей. В судебном заседании пояснил, что по сути, его требования к данному ответчику обусловлены тем, что ЖЭК « Домовладелец» финансово несостоятелен, не имеет денежных средств для исполнения его требований.

Представитель исполнительного органа МО г. Азов - Администрации города Азова по доверенности ФИО2 с исковыми требованиями не согласился, приобщил отзыв, в котором указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома. Просил исковые требования оставить без удовлетворения.

Представитель третьего лица - ЖЭК «Домовладелец» -ФИО3 в судебное заседание явился, просил исковые требования оставить без удовлетворения. Суду пояснил, что стоимость участка была возмещена истцу, об этом свидетельствуют ранее состоявшиеся судебные решения, часть денежных средств была перечислена кредитору ФИО1 – ФИО4, по просьбе ФИО1 за сооружения, имевшиеся на земельном участке на момент его приобретения ФИО1 Требования истца направлены на повторное получение денежных средств, присужденных судом. Также представитель пояснил, что в настоящее время ФИО1 перепродал их долг другому кредитору, заключив договор цессии.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив письменные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником земельного участка, площадью 2236,9, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Между ним и ЖЭК «Домовладелец» был заключен договор аренды земельного участка №01 от 11.05.2011 года, копия которого приобщена к материалам дела. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО. 

В границах земельного участка осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с привлечением финансирования на основании договоров участия в долевом строительстве.

Строительство жилого дома доведено до состояния завершенности, жилой дом сдан в эксплуатацию. Как следует из выписки из единого государственного реестра прав, запись о регистрации договора аренды на земельный участок сохраняется. Из той же выписки следует, что право собственности на земельный участок, зарегистрированное за истцом, уменьшено на долю площадей жилых помещений, на которые право собственности до сих пор не зарегистрировано. Одновременно, внесены записи о регистрации права долевой собственности на земельный участок за Администрацией города Азова, АО «АОМЗ», ФИО5, ФИО6 и другими физическими лицами пропорционально площади квартир, на которые право собственности зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Предметом ипотеки по настоящему делу являлось право аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, застройщика ЖЭК «Домовладелец», которое возникло в силу положений специального Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

На основании пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права и независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество (данная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок.

Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в многоквартирном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета. В отношении спорного участка государственный учет проведен в 2008 году. 

Право на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, возникает в силу закона вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация общей долевой собственности в данном случае носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, исходя из положений Жилищного кодекса РФ, Закона №189, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66,67 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных, лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок осуществляется с одновременным прекращением договора аренды по заявлению любого из лиц, подписавших договор аренды, или первого лица, обратившегося за государственной регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Принимая во внимание положения статей 36, 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и собственником участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. 

Если собственник земельного участка не является собственником помещений в многоквартирном доме, то он не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок. 

При данных положениях доводы истца о взыскании с ответчика стоимости земельного участка, по адресу: 

<

адрес> не возмещенной застройщиком в сумме 887999руб, подлежат отклонению как не основанные на нормах права. У собственников земельного участка не возникает обязанности по компенсации его стоимости, пропорционально размеру долей зарегистрированного права. 

Следует учитывать и то обстоятельство, что право собственности ФИО1 на спорный земельный участок лишь уменьшено до площади жилых помещений, на которые право 01.04.2011 года между ФИО1 и ЖЭК «Домовладелец» был заключен предварительный договор купли-продажи данного земельного участка №11/07-01, который, как указал Ростовский областной суд в апелляционном определении от 16.07.2015 года, по своему предмету и содержанию в большей степени соответствует требованиям, предъявляемым законом к основному договору купли-продажи, нежели требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ для предварительных договоров.

Как установлено судом при вынесении решения по иску ФИО1 к Администрации г. Азова, ФИО5, АО « Азовский ОМЗ», ФИО6, ФИО7, ФИО8 от 04 мая 2016г. истец получил от ЖЭК «Домовладелец» часть выкупной стоимости земельного участка в размере 3000000 рублей. На оставшуюся часть 1050000 рублей судом было утверждено мировое соглашение от 24 августа 2012 года, у истца имеется исполнительный лист для предъявления в службу судебных приставов. То обстоятельство, что должник неплатежеспособен, не позволяет кредитору путем злоупотребления правом заявлять требования к иным лицам, не отвечающим по обязательствам должника.

В соответствии с п.п.1,2 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Несостоятельным находит суд и довод истца об увеличении стоимости земельного участка, примененный им при расчете своих исковых требований, поскольку распоряжаясь своей собственностью, в частности по предварительному договору купли-продажи данного земельного участка №11/07-01, который, как согласно определению Ростовского областного суда от 16.07.2015 года, по своему предмету и содержанию в большей степени соответствует требованиям, предъявляемым законом к основному договору купли-продажи, уже определена цена недвижимости. Исходя из цены этой сделки с ним был произведен расчет, что подтверждено и определением Азовского городского суда об утверждении мирового соглашения от 24 08 2012г. 

Суд приходит к выводу, что требования истца по своему характеру являются злоупотреблением правом, так как направлены на пересмотр ранее состоявшихся судебных решений, в частности и уже исполненных, а также на ущемление интересов бывших дольщиков, собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома. В силу вышеизложенного суд отклоняет требования истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В исковых требованиях ФИО1 ФИО11 к Муниципальному образованию г. Азов Ростовской области о взыскании неоплаченной стоимости земельного участка 

<

адрес> в сумме 887999рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 02. 10.2017 года

Судья