Дело N2-20/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 февраля 2018 года Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего Пчёлкиной Н.Ю.,

при секретаре: Янченко Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ООО «Группа Терикон», ФИО5 о выделе доли в натуре;

по встречному иску ФИО5 к ФИО2, ФИО4, ООО «Группа Терикон» о выделе доли в натуре,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам о выделе доли в праве собственности на административное здание. В обоснование заявленных требований указано, что он является собственником 75/364 долей в праве собственности на трехэтажное административное здание общей площадью 1 456,6 кв.м. и земельный участок, площадью 1 170 кв.м, расположенные по .... в ..... Собственниками долей в имуществе являются также ООО «Группа-Терикон» (120/364 долей), ФИО4 (119/364 долей), ФИО5 (50/362 долей). Между собственниками сложился порядок пользования указанным нежилым зданием. Кроме того, на основании определения Центрального районного суда г.Барнаула об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили порядок владения и пользования имуществом. Так, сособственники должны владеть и пользоваться: истец - 299,9 кв.м на первом этаже, ответчик ФИО4 - 476,7 кв.м на третьем этаже, ООО «Группа Терикон» - 479,8 кв.м на втором этаже, ФИО5 – 200 кв.м. на первом этаже, что полностью соответствует их долям.

Однако, ответчики фактически пользуются большими площадями, в том числе вспомогательной площадью всего здания. Между истцом и ответчиками постоянно возникают споры о порядке пользования и владения нежилым зданием, возможности совместного пользования нет. Соглашение о выделе доли истца из права общей собственности на нежилое здание не достигнуто.

Истец, просит прекратить право общей долевой собственности на нежилое здание по .... в ...., выделить ему в натуре часть нежилого здания в виде помещений № 1- 19 согласно технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 289,4 кв.м., признать право собственности ФИО2 на выделенную часть нежилого здания общей площадью 289,4 кв.м, затраты на проведение работ по выделению ФИО2 в собственность в счет причитающихся ему 75/364 долей распределить между собственниками с учетом принадлежащих долей в соответствии со ст.249 ГК РФ. Взыскать с ответчиков судебные расходы.

Ответчик ФИО5 обратился в суд с встречным иском к ФИО2, ООО «Группа-Терикон», ФИО4 о выделе в натуре его доли в общей долевой собственности в административном здании, расположенном по .... в виде изолированного помещения, образованного помещениями, расположенными на первом этаже здания под номерами 1-12 согласно технического плану БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 192,6 кв.м.

В обоснование требований указывает, что на приватизационном аукционе ДД.ММ.ГГГГ он победил на открытых торгах, приобрел у муниципалитета 50/364 долей здания, что соответствует 200 кв.м на первом этаже Литеры А,А1, помещения №№1-8,17,18,27,29-33 на поэтажном плане ДД.ММ.ГГГГ. В здании не осталось помещений, являющихся общей собственностью, все помещения разделены. ФИО4 постоянно затевает споры о бремени содержания имущества, безвозмездно пользуется принадлежащей другим собственностью. Согласия с ответчиками по выделу в натуре его доли и предоставления ему в собственность обособленного, изолированного от других частей здания помещения, подключенного к независимым коммуникациям, не достигнуто.

В судебном заседании истец ФИО2 настаивал на удовлетворении исковых требований. Указал, что раздел здания необходимо произвести по варианту №1 судебной экспертизы, выполненной 

<

данные изъяты> Против удовлетворения встречных исковых требований ФИО5 не возражал.

ФИО5 настаивал на удовлетворении встречного иска, указывая также на необходимость раздела здания по варианту № судебной экспертизы. С требованиями ФИО2 согласен.

В судебном заседании ответчик ФИО4 и представители ответчика ООО «Группа-Терикон» возражали против удовлетворения исковых требований ФИО2 и ФИО5, ссылаясь на нарушение их прав заявленным разделом. Указали, что на первом этаже здания находятся помещения общего пользования, выдел которых в единоличную собственность истцов с учетом технических характеристик здания невозможен: это помещения входного узла (поз. 18-19), а также помещения (поз. 16-17), где расположена электрощитовая и электрооборудование, находящееся в совместной собственности сторон, помещения (поз. 2 и 5), используемые для прохода на второй этаж и к эвакуационному выходу. Кроме того, указали на то, что при разделе здания останутся общими инженерные коммуникации, которые проходят по всему зданию.

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю ФИО6 возражала против удовлетворения требований. Указала, что часть нежилого здания, о выделении которого просят истцы, не является объектом недвижимости, в связи с чем не может быть поставлено на кадастровый учет.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю не явился, надлежащим образом извещен.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: .... (Литеры АА1), находится в общей долевой собственности истцов и ответчиков. Так, ФИО2 владеет на праве собственности 75/364 долями, ФИО5 - 50/364 долями, ФИО4 - 119/364 долями, ООО «Группа-Терикон» - 120/364 долями. 

Согласно определению Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ при утверждении мирового соглашения ФИО2 передается в собственность доля из имущества, в том числе в трехэтажном здании по ...., Литер А – первый этаж, площадью 299,9 кв.м., выделена доля 

<

данные изъяты>. (в настоящее время ООО «Группа Террикон») – второй этаж литер А, площадью 479, 3 кв.м., ФИО4 в собственность выделена его доля из имущества - третий этаж в трехэтажном здании по ...., Литер А, площадью 476,7 кв.м. 200 кв.м в здании являются муниципальной собственностью (в настоящее время ФИО5). Указанная площадь в натуре выражается в следующих помещениях на 1 этаже указанного здания (Литеры А,А1): №№1-8,16,17,18,27,29-33.

Так, указанным определением суда в индивидуальную собственность переданы также лестничные площадки, коридоры, тамбуры, которые по своему целевому назначению являются общим имуществом собственников помещений.

Указывая на недостижение согласия всех собственников по вопросам пользования помещениями, истец по основному иску и истец по встречному иску просят прекратить долевую собственность и произвести раздел здания в натуре.

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 31 июля 1981 года N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом", которые подлежат применению и к спорам о разделе нежилого здания, выдел по требованию участника общей долевой собственности принадлежащей ему доли может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников.

В силу положений Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

При разделе жилого дома в натуре следует учитывать, что образуемые в результате такого раздела жилые помещения должны иметь возможность эксплуатироваться независимо друг от друга, т.е. иметь раздельные входы и собственные коммуникации. Для достижения этого в некоторых случаях требуется реконструкция (Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939).

Судом назначена по настоящему делу строительно-техническая экспертиза для разрешения вопроса о возможности раздела нежилого здания в натуре.

Согласно заключению 

<

данные изъяты> нежилое здание по .....А с пристроем Лит.А1 оснащено всеми видами инженерного оборудования (центральное отопление, у ФИО5 от электрокотла, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение).

Исходя из объемно-планировочного и конструктивного решения нежилого здания, возможности выдела участникам долевой собственности в личную собственность отдельных помещений и сохранения права общей долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания всего здания и относящиеся к общему имуществу собственников, раздел технически нежилого здания возможен, но только с отступлением от идеальных долей в праве собственности.

В соответствии с поставленными судом вопросами, экспертом предложено три варианта выдела долей из нежилого здания Лит.А,А1 по .... в ...., из которых первый и третий варианты без сохранения мест общего пользования, второй вариант с сохранением мест общего пользования.

Учитывая мнение истцов, которые отвергли возможность сохранения при разделе мест общего пользования, а также учитывая, определение суда от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения, судом второй вариант выдела долей не рассматривается.

В соответствии с вариантом №1, который разработан экспертом на основании предложенного истцами варианта, для доступа в помещения ООО «Группа-Террикон» и ФИО4 необходимо оборудование отдельного входа.

Исходя из общей площади нежилых помещений здания – 1411,2 кв.м, на идеальные доли собственников приходятся следующие площади: ФИО1 (75/364) – 290,8 кв.м, ФИО3 (50/364) – 193,8 кв.м, ФИО4 (119/364) - 461,4 кв.м, ООО «Группа-Терикон» (120/364) – 465,2 кв.м. 

При этом, ФИО2 выделяются помещения на 1 этаже Литер А с №13 по №31 включительно (Приложение №3 к экспертному заключению), общей площадью 289,4 кв.м.

ФИО5 выделяются помещения на 1 этаже Литер А,А1 с №1 по №12 включительно (Приложение №3 к экспертному заключению), общей площадью 192,6 кв.м.

ФИО4 и ООО «Группа-Терикон» выделяются помещения на 2 и 3 этажах Литер А с №1 по №25 и с №1 по №30 включительно (Приложение №3.1 и №.2 к экспертному заключению), общей площадью 929.2 кв.м.

По данному варианту необходимо провести следующие работы по реконструкции, перепланировке и переустройству: демонтаж дверного блока и заделка дверного проема между помещениями первого этажа поз.18 и поз.19 и помещениями поз.2 и 5; устройство площадки в пространстве лестничной клетки; пробивку дверного проема в наружной стене с усилением; устройство крыльца с навесом; перекладку трубопровода отопления в помещении поз.14 второго этажа. Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов в ценах на момент проведения экспертизы с учетом НДС составляет 198 017 руб.

При данном варианте размер компенсации за несоответствие фактической площади выделяемых помещений собственникам в счет их доли составит: ФИО2 38551,59 руб., ФИО5 – 33044,22 руб. за счет увеличение площади других сособственников.

Третий вариант выдела долей также учитывает фактически сложившийся порядок пользования помещениями в нежилом здании, предусматривает проведение работ по реконструкции, перепланировке и переустройству, стоимость которых составит 74229 руб. с учетом НДС. Вместе с тем, отклонение от идеальных долей по фактической площади выделяемых помещений по данному варианту увеличится, в связи с чем размер компенсации за несоответствие составит: ФИО2 151452,68 руб., ФИО5 – 154206,36 руб.

В заключении эксперт указывает, что помещения собственников имеют независимые системы водоотведения и водоснабжения с отдельными счетчиками водопотребления. Водоснабжение ФИО5 осуществляется от собственного водопровода, подключенного к центральной городской системе.

Водоснабжение помещений ФИО2 и ООО «Группа-Терикон» осуществляется от водопровода, находящегося в их совместном пользовании, подключенного к центральной городской системе. Счетчик водопотребления и запорная арматура располагается в помещениях ФИО2

Водоснабжение помещений ФИО4 осуществляется от собственного водопровода, подключенного к центральной городской системе.

Ввод в здание всех водопроводов расположен в помещении №5 первого этажа, находящегося в пользовании ФИО5.

Водоотведение осуществляется по трубопроводам, проходящим транзитно через помещения ФИО5, ФИО2 и ООО «Группа-Терикон» в канализационную сеть, находящуюся в совместном пользовании собственников.

Теплоснабжение помещений ФИО4, ФИО2 и ООО «Группа-Терикон» осуществляется от центральной магистрали. Ввод осуществляется с заднего правого угла здания на уровне перекрытия первого этажа и проходит транзитно через помещения лестничной клетки, коридор, помещение №17 (ФИО2) до помещения бойлерной, где перераспределяется на помещения ФИО4, ФИО2 и ООО «Группа-Терикон».

Все предложенные экспертом варианты раздела здания не предусматривают проведения работ по устройству собственных, не зависимых от других собственников, систем теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Из пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО7 установлено, что коммуникации невозможно разделить, они должны находиться в совместной собственности и обслуживаться совместно.

Таким образом, по предложенному первому и третьему варианту раздела здания, общими для ФИО4, ФИО2 и ООО «Группа-Терикон» остается ввод водопровода, который находится в помещении ФИО5, а также система теплоснабжения. Кроме того, электроснабжение помещений ФИО2 и ООО «Группа-Терикон» осуществляется от трансформаторной подстанции по электрокабелю до помещения №19 (в пользовании ФИО2), где расположена электрощитовая с общим рубильником, после чего происходит перераспределение электроэнергии.

Также остается общая для всех собственников здания канализационная система. 

То обстоятельство, что в помещениях каждого из собственников находятся счетчики потребления воды, электроэнергии и тепловой энергии, не свидетельствует о том, что коммуникации являются автономными. Напротив, из экспертного заключения, пояснений эксперта, сторон следует, что трубопроводы и кабели транзитом проходят через все здание, либо часть помещений здания, находящихся на первом, втором и третьем этажах. 

При этом, помещения, в которых находятся общие инженерные сети (вводы в здание, запорная арматура, щитовая и пр.), экспертом выделяются в собственность только одного из собственников, куда доступ других лиц будет ограничен.

При таких обстоятельствах, истцами не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о возможности технического раздела спорного здания с оборудованием самостоятельных систем инженерных коммуникаций.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что раздел здания на полностью изолированные части невозможен, выводы эксперта о возможности такого раздела несостоятельны.

Возможности сохранения помещений, находящихся в общем пользовании всех сособственников, истцы не рассматривают. Более того, целью истцов является путем выдела в натуре долей исключить возможность доступа ответчиков в помещения, которые по своему назначению являются общим имуществом, но в результате заключения мирового соглашения ДД.ММ.ГГГГ переданы в их единоличную собственность. 

Кроме того, экспертом не дана оценка тому обстоятельству, что в результате раздела для помещения ответчиков оборудуется только один вход (выход) в наружной стене между первым и вторым этажом, необходимость обустройства эвакуационного выхода в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" не рассматривалась. Между тем, помещения ответчиков должны включить два этажа, что предусматривает большое скопление людей одновременно, при этом доступ в помещения и выходы первого этажа будет изолирован.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО2 и встречного иска ФИО5

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, встречные исковые требования ФИО5 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течении одного месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

Судья Н.Ю. Пчёлкина

Копия верна

Судья Н.Ю. Пчёлкина

Секретарь Т.Н. Янченко