Дело № 3а-45/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

04 мая 2017 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Кирилловой Ю.В.,

с участием представителей: 

административного истца ФИО1,

административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2, 

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости административного здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец указал, что являлся собственником указанного объекта недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и законные интересы как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель ФИО4 ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2, Управления Росреестра по Тверской области ФИО3 возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Представители административного ответчика - ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица – Администрации городского поселения город Лихославль, заинтересованные лица ФИО5, ФИО6, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. 

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административный истец являлся собственником административного здания с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которое на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года перешло в равнодолевую собственность ФИО5 и ФИО6 Государственная регистрация права долевой собственности указанных лиц произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Совета депутатов городского поселения город Лихославль Тверской области от 13 ноября 2014 года № 80 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие с 1 января 2015 года на территории городского поселения город Лихославль Лихославльского района Тверской области налог на имущество физических лиц.

Пунктом 3 данного решения установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

В соответствии с абзацем 4 пункта 6 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Таким образом, ФИО4 как бывший собственник объекта налогообложения и налогоплательщик налога на имущество физических лиц вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп. 

Принадлежавший административному истцу объект недвижимого имущества не вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Его кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядком, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011года № 113, по состоянию на 26 апреля 2012 года, и согласно выписке из ЕГРН от 10 февраля 2017 года составила 

<

данные изъяты> рублей. 

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки административный истец ДД.ММ.ГГГГ года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года заявление ФИО4 было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного им отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3, что послужило основанием для обращения в суд.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, в подтверждение его рыночной стоимости административным истцом представлен выполненный оценщиком ФИО7 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила 

<

данные изъяты> рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежащими применению федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости Лихославльского района Тверской области в период с 2011 года до даты оценки, в том числе производственного сегмента рынка, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на его рыночную стоимость.

Выводы оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества основаны на применении затратного подхода, отказ от использования сравнительного и доходного подхода оценщиком обоснован и обусловлен отсутствием достаточного количества объектов-аналогов, сходных по своим характеристикам с оцениваемым, необходимостью при применении указанных подходов использования значительных корректировок, связанных с различием сравниваемых объектов, что существенно снижает достоверность расчетов.

В рамках затратного подхода оценщиком в соответствии с пунктом 24 ФСО № 7 рассчитаны затраты на замещение оцениваемого объекта путем сравнения его с аналогом, сопоставимым по конструктивным и функциональным параметрам, отобранным на основании сборника укрупненных показателей стоимости строительства «Ко-Инвест» «Общественные здания», январь 2011 года, и с учетом накопленного износа объекта оценки определена его рыночная стоимость на дату оценки.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в возражениях указало на некорректное применение оценщиком справочника расчетных данных для оценки и консалтинга под ред. ФИО8 для производственных зданий, расположенных на окраине города Твери; несоответствие рассчитанной оценщиком величины физического износа здания данным технического паспорта; отсутствие обоснования величины коэффициента предполагаемых условий эксплуатации 1,5; противоречия выводов оценщика и технического паспорта в отношении состояния кровли и отделочной окраски здания.

Между тем, данные возражения не опровергают достаточность информации, используемой при проведении оценки, обоснованность выбранного подхода к оценке, а также правильность выводов по результатам выполненного исследования, которые оценщик ФИО7 полностью подтвердила в судебном заседании. 

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В частности, применение при определении уровня прибыли предпринимателя данных, относящихся к производственным зданиям на окраине города Твери, обусловлено тем, что вышеуказанный справочник под ред. ФИО8 содержит информацию в целом по регионам, каждый из которых представлен областным центром, в том числе – городом Тверь. Поэтому расчетные данные в отношении зданий, расположенных в областном центре, относятся и к зданиям аналогичного функционального назначения за его пределами. 

Несоответствие указанной в отчете об оценке величины физического износа здания, а также его отдельных конструктивных элементов (включая кровлю и отделку) данным технического паспорта оценщик обосновал тем, что этот показатель является расчетной величиной, определенной по формуле, приведенной на странице 50 отчета, исходя из нормативного срока службы каждого конструктивного элемента здания, на основе Методики, отличной от той, которая использовалась специалистами БТИ.

Такой способ определения оценщиком износа объекта оценки не противоречит требованиям законодательства, поскольку необходимость расчета физического износа объектов капитального строительства предусмотрена подпунктами «б, г, и» пункта 24 ФСО № 7. При этом пункт 25 ФСО № 7 предоставляет оценщику право самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости. Таким образом, рассчитанный оценщиком показатель физического износа может отличаться от данных технического учета.

Шкала коэффициентов, учитывающих предполагаемые условия эксплуатации объекта (неудовлетворительные от 0,5 до 1,5, удовлетворительные от 1,5 до 2, хорошие от 2 до 2,5, отличные от 2,5 до 3), приведена на странице 51 отчета. Как пояснила ФИО7, из данной таблицы ею выбран коэффициент 1,5, соответствующий техническому состоянию конструктивных элементов здания.

В ходе судебного разбирательства в связи с наличием возражений относительно выводов оценщика по ходатайству Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на дату оценки и проверки отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № № на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно экспертному заключению оценщика ООО «Альянс-Профи» ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ года № № рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила 

<

данные изъяты> рублей.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, при оставлении отчета об оценке не допущено.

Оценивая данное экспертное заключение, суд полагает, что оно не в полной мере отвечает установленным части 2 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требованиям обоснованности и объективности.

При проведении оценки эксперт использовал затратный подход, в рамках которого применил метод замещения, предполагающий расчет затрат на замещение объекта оценки, а также сравнительный подход и метод корректировок, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов.

Применяя сравнительный подход, эксперт для сравнения с объектом оценки отобрал три аналога, представляющих собой здания с земельными участками.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов могут быть использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Поскольку спорный объект недвижимости оценивается без учета стоимости земельного участка, эксперт обоснованно указал на необходимость корректировки стоимости аналогов по данному ценообразующему фактору и исключения из нее составляющей, относящейся к земельным участкам (страница 52 экспертного заключения). 

Вместе с тем, стоимость земельных участков в составе аналогов эксперт не определял, ограничившись уменьшением цен, указанных в объявлениях о продаже, на 23% со ссылкой на юбилейный сборник ТРО «РОО» 2015 года и наличие в нем исследования доли стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости. При этом конкретный источник данной информации и дате ее подготовки вопреки требованиям пункта 11 ФСО № 3 в заключении не назван, возможность применения его к предмету исследования не мотивирована. Допустимость применения корректировки, относящейся к торгово-офисной недвижимости, в отношении оцениваемого объекта, находящегося на территории производственной базы, в зоне производственных объектов, на земельном участке, предназначенном для производственного использования (страницы 23, 34 экспертного заключения), то есть относящегося к иному сегменту рынка, а также размер корректировки, являющий средним из диапазона от 1% до 47%, не обоснованы. 

При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества не может быть положено в основу решения суда по настоящему административному делу, в то время как вывод эксперта о соответствии требованиям действующего законодательства отчета об оценке от 26 декабря 2016 года № 166/01, выполненного оценщиком ФИО7, сомнения не вызывает и участвующими в деле лицами не критикуется.

Правом ходатайствовать о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались.

Принимая во внимание, что сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимого имущества не представлено, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – административного здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова