мотивированное 

решение

 составлено дело № 3а-64/2018 

05 июня 2018г. 

Решение

Именем Российской Федерации

04 июня 2018 года

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Пырч Н.В.

при секретаре Байжуминовой Т.А.

с участием представителя административного истца ООО « Капитал +» по доверенности ФИО1 и представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Капитал+» к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал+» ( далее ООО «Капитал+», Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование требований административный истец указал, что ООО «Капитал+» является собственником объекта недвижимости - гостиницы «***» площадью 245, 1 кв. м., расположенного по адресу: ..., .... Объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 2950 кв.м., с кадастровым номером №, который использовался по договору аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 47866700 рублей. 

Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету № 1277-11/2017 от 29 ноября 2017 года ИП Я.А.А. составляет 3677000 рублей. 

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2950 кв.м., с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости 3677000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 декабря 2017 года. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Капитал +» по доверенности ФИО1 уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2950 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 4505000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ИП Я.А.А. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 декабря 2017 года. 

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании не заявил возражений относительно существа спора, согласившись с представленным уточненным отчетом оценщика. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве оставил вопрос на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом..

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, заслушав пояснения специалиста П.И.В., исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, ООО «Капитал+» является собственником объекта недвижимости - гостиницы «***» площадью 245, 1 кв. м., расположенного по адресу: ... .... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 сентября 2014 года. Об этом свидетельствует копия свидетельства о государственной регистрации права. (л.д.35).

Объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 2950 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: .... 

Данный земельный участок использовался Обществом на основании договора аренды № от 17 января 2014 года, заключенного между ООО « Капитал+» и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, сроком с 13 января 2014 года по 29 февраля 2016 года. 

С 01 марта 2016 года договор заключен на неопределенный срок. Арендная плата, установленная в городе Мурманске, Обществом уплачивается за пользование земельным участком. Фактически земельный участок административным истцом используется до настоящего времени. 

По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 47866700 рублей (л.д.177)

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка площадью 2950 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиницы, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке расположено здание №, составляет 47866700 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. Данный земельный участок сформирован 07 октября 2013 года( л.д.178-180). 

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года и стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в вышеуказанном размере. 

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

04 декабря 2017 года ООО « Капитал+» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлкении Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра № 967 от 14 декабря 2017 года Обществу отказано в определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в связи с истечением срока аренды за спорный земельный участок. 

Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка. 

В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца. 

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 1277-11/2017 от 29 ноября 2017 года, составленного ИП Я.А.А., следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 4505000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета № 1277-11/2017 от 29 ноября 2017 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на объем передаваемых прав, местоположение. Вносимые корректировки имеют обоснование.

Специалист в области оценки объектов недвижимости П.И.В., в судебном заседании подтвердила, что представленный уточненный отчет ИП. Я.А.А. № 1277-11/2017, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено. 

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. 

Административный истец просил суд установить рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном в отчете, в сумме 4505000 рублей. При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 4505000 рублей, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.

Учитывая, что выкупная цена земельного участка прямо зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, то обоснованное определение кадастровой стоимости очевидно затрагивает права административного истца. Следовательно, ООО «Капитал+» вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельного участка..

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Согласно положению абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 04 декабря 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2950 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиницы, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке расположено здание №, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 4505000 (четыре миллиона пятьсот пять тысяч) рублей.

ООО «Капитал +» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 04 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья Н.В.Пырч