К делу 2-252/2025

УИД 23RS0060-01-2025-000286-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст-ца Старощербиновская «23» июня 2025 г.

Щербиновский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Гардер Р.Н.,

при секретаре Марюха А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Щербиновский район о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Щербиновский район о признании права собственности на незавершенный строительством объект, в котором просит суд признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ. 

<

данные изъяты>), право собственности на объект незавершенного строительства (лит. А) - жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ года постройки, процент готовности - 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес>. Указать, что решение суда является основанием для изготовления технического плана, внесения сведений в ЕГРН и регистрации права собственности на объект недвижимости со следующими характеристиками: вид объекта – объект незавершенного строительства, назначение - жилой дом, проектируемое назначение - жилой дом, площадь - 

<

данные изъяты>., год постройки - ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности объекта незавершенного строительства - 

<

данные изъяты>, местоположение: 

<

адрес>.

Истец, ФИО1, надлежаще уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования Щербиновский район, в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще. В заявлении, адресованном суду, представитель ответчика по доверенности ФИО2 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации с учетом материалов, имеющихся в деле.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. В заявлении, адресованном суду, ходатайствует о рассмотрении дела без их участия, возражений относительно исковых требований не направил.

Опрошенный в предварительном судебном заседании в качестве специалиста начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Щербиновский район ФИО3 пояснил, что 16 июня 2025 года им был проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. По результатам осмотра было установлено отсутствие нарушений градостроительных регламентов утвержденных правилами землепользования и застройки Старощербиновского сельского поселения. Признаков самовольности установлено не было.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся участников дела и их представителей. 

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ч.1, ч.2 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как установлено в судебном заседании на основании исследованных материалов дела, ФИО1 (арендатор) и Администрация МО Щербиновский район (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор аренды) сроком до ДД.ММ.ГГГГ. для индивидуального жилищного строительства общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов.

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. (номер государственной регистрации №).

Общие правила, предусматривающие порядок выдачи разрешения на строительство, установлены ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

К таким случаям ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в том числе, относила иные случаи, если в соответствии с ГрК РФ, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Так, Федеральным законом от 30.06.2006 №93-Ф3 "О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон №93-ФЗ) упрощен порядок государственной регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества, как земельные участки, предоставленные для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные или создаваемые на них строения или сооружения. В связи с введением упрощенной процедуры оформления прав граждан на указанные объекты недвижимости Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) был дополнен ст. 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества". Указанная статья Закона № 122-ФЗ является специальной и определяет перечень объектов недвижимого имущества, на которые распространяется действие упомянутой нормы. Объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, входили в указанный перечень (п. 4 ст. 25.3 Закона №122-ФЗ) на период возведения истцом объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома (2014г).

В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, в период спорных правоотношений, являлись:

документы, подтверждающие факт постройки жилого дома и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен построенный жилой дом.

В силу п. 4 ст. 25.3 Закона №122-ФЗ документом, подтверждающим факт постройки жилого дома, является разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплуатацию. Однако до 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается, правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, до 1 марта 2015 года для оформления гражданином права собственности на жилой дом, возведенный на земельном участке, который выделен под индивидуальное жилищное строительство, предоставлять разрешение на строительство не требовалось.

Согласно Градостроительного заключения от 01.12.2011г. №51, выданного отделом архитектуры, градостроительства и земельного контроля администрации Старощербиновского сельского поселения Щербиновского района ФИО1 согласовано размещение индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

С учетом изложенного, Арендатор ФИО1, руководствуясь приведенными нормами законодательства, в 2014 году, в период действия Договора аренды, осуществила возведение незавершенного строительством объекта - жилого дома.

В соответствии с техническим паспортом, изготовленным отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Щербиновскому району, год постройки объекта незавершенного строительством (лит. А, жилой дом) - ДД.ММ.ГГГГ, площадь объекта согласно требованиям, утвержденным приказом Росреестра от 23.10.2020г. №П/0393 - 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно акту готовности объекта незавершенного строительством процент готовности спорного объекта, индивидуального жилого дома лит. А, по адресу: 

<

адрес> № на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м., составляет 

<

данные изъяты>

В соответствии с пунктом 7.3 Договора аренды в случае, если арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока действия Договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений Арендодателя, направленных до истечения срока действия Договора, Договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.

По данным акта сверки взаиморасчетов от 26.02.2025г. по Аренде земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ. задолженность по оплате арендной платы в соответствии с Договором № от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствует (общая переплата 

<

данные изъяты> руб.).

В соответствии с общими правилами ГрК РФ и Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства (далее - объект ИЖС) осуществляется в порядке, определенном статьей 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГрК РФ.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее сведения, предусмотренные пунктами 1-9 части 1 статьи 51.1 ГрК РФ, а также документы прилагаемые к нему.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ уведомление о планируемом строительстве должно содержать сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц).

В соответствии с ч. 6 ст. 51.1 ГрК РФ в случае отсутствия в уведомлении о планируемом строительстве необходимых сведений или документов поданное уведомление с прилагаемыми документами возвращается застройщику без рассмотрения с указанием причин возврата в течение трех рабочих дней со дня поступления. В этом случае уведомление о планируемом строительстве считается ненаправленным.

Истец обратился в Администрацию муниципального образования Щербиновский район, в результате чего были рассмотрены документы о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. По результатам рассмотрения документа «Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» и прилагаемых документов, администрация письмом от 05.12.2024г. № «Об отказе в выдаче уведомления» сообщила о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по вышеуказанному адресу.

В тоже время, Администрация отказала в выдаче документа «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке», поскольку к уведомлению не приложен действующий правоустанавливающий документ на земельный участок. Срок действия договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, истек.

Одновременно с этим право аренды земельного участка прекращено Администрацией в одностороннем порядке.

Истечение срока аренды земельного участка на момент проведения технических и кадастровых работ, подтверждающих возведение объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома в период действия договора аренды, фактически необоснованно лишают истца права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенный строительством в соответствии с Законом №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Согласно части 10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического тана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

При государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав (далее также соответственно - кадастровый учет и регистрация прав) на объект незавершенного строительства, созданный на земельном участке, предоставленном для строительства, кадастровый учет и регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве (п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с ч.2.1 ст. 40 закона N 218-ФЗ, истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав является действующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/12 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Истец возвел спорный объект на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта, в период действия Договора аренды.

Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства спорного объекта не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Объект недвижимого имущества расположен в границах земельного участка, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, согласно акта осмотра земельного участка, составленного начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Щербиновский район и главным специалистом отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Щербиновский район ДД.ММ.ГГГГ, в ходе осмотра земельного участка находящегося по адресу 

<

адрес>, зафиксировано наличие объекта незавершенного строительством - фундамента: по результатам обмера фундамента дома выявлено его соответствие с площадью и размерами объекта незавершенного строительством, сведения о котором содержатся в технической документации. По результатам обмера, проведенного от углов фундамента до границ смежных земельных участков и улично-дорожной сети выявлены следующие расстояния: до северной границы земельного участка 

<

данные изъяты> метра, до границы земельного участка с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты> метров, до границы южной границы земельного участка - 

<

данные изъяты> метров, до западной границы земельного участка 3 метров. На осматриваемом участке других объектов капитального строительства не выявлено. Вывод: признаков нарушения градостроительных регламентов утвержденных правилами землепользования и застройки Старощербиновского сельского поселения, на осматриваемом земельном участке не выявлено, объект незавершенного строительства - фундамент возведен в соответствии с градостроительными нормами.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе являются: вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу, судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования Щербиновский район о признании права собственности на незавершенный строительством объект – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ. ОВД Щербиновского района Краснодарского края), право собственности на объект незавершенного строительства (лит. А) - жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ года постройки, процент готовности - 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для изготовления технического плана, внесения сведений в ЕГРН и регистрации права собственности на объект недвижимости со следующими характеристиками: вид объекта – объект незавершенного строительства, назначение - жилой дом, проектируемое назначение - жилой дом, площадь - 

<

данные изъяты> кв.м., год постройки - ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности объекта незавершенного строительства - 

<

данные изъяты>, местоположение: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Щербиновский районный суд.

При подаче апелляционной жалобы в соответствии со ст. 49 ГПК РФ адвокаты должны представить суду документы, удостоверяющие статус адвоката в соответствии с федеральным законом и их полномочия. Иные оказывающие юридическую помощь лица должны представить суду документы, удостоверяющие их полномочия, а также документы о своем высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности.

Судья: Р.Н. Гардер