Судья Чистова А.В. № 33-100/2026

40RS0001-01-2024-019391-74

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-1-2671/2025

27 января 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Романовой В.В.,

судей Ватолиной Ю.А., Квасовой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Пытиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Квасовой О.В. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калужского районного суда Калужской области от 5 сентября 2025 года по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН, встречному иску ФИО2, ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, недействительным и применить последствия недействительности сделки, указав в обоснование требований, что в результате совершенных в отношении него мошеннических действий он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими при продаже спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО4 обратились в суд со встречным иском к ФИО1, просили признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2, указав в обоснование требований, что он приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи с использованием заемных денежных средств у ответчика, действуя добросовестно.

ФИО1 и его представитель по ордеру ФИО5 в судебном заседании требования поддержали, возражали против удовлетворения встречных требований.

ФИО2, его представитель ФИО6, ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения первоначальных требований возражали, встречные требования поддержали.

Представитель третьего лица ООО «СтильноДом» Ерохин Р.В. в судебном заседании полагал требования первоначального иска не подлежащими удовлетворению, встречный иск полагал обоснованным.

Третье лицо ФИО7, представители третьих лиц Банк ВТБ (ПАО), АО «Согаз», Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 5 сентября 2025 года постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН – отказать;

встречные исковые требования ФИО2, ФИО4 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем – удовлетворить;

признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №:282, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2;

после вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Калужского районного суда Калужской области от 26 декабря 2024 года, в виде запрета управлению 

<

данные изъяты> совершать регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером №:282, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В апелляционной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении его исковых требований, отказав в удовлетворении встречных исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав ФИО1 и его представителя ФИО5, поддержавших доводы жалобы, ФИО2, ФИО4, их представителя ФИО6, возражавших против доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира общей площадью 54,1 кв.м, находящаяся по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (принципал) и индивидуальным предпринимателем ФИО12 (франчайзи-партнер ООО «

<

данные изъяты>» в 

<

адрес>») (агент) был заключен агентский договор №, по условиям которого агент обязался произвести поиск и подбор для покупки жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ супруга ФИО1 - ФИО7 дала нотариально удостоверенное согласие на продажу спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с условиями которого стоимость квартиры составила 3000000 руб., из которых 50000 руб. - личные денежные средства покупателя, переданы продавцу до подписания договора, 750000 руб. – личные денежные средства покупателя, 2200000 руб. – заемные денежные средства, полученные по кредитному договору, заключенному между ФИО2 и ФИО3 «ВТБ» (ПАО).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ВТБ (ПАО) и ФИО2 был заключен кредитный договор №№, согласно которому банк предоставил ФИО2 денежные средства в размере 2200000 руб. под 16,30% годовых на приобретение жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира передана в залог банку.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оставлена расписка в получении 50000 руб. от ФИО2 в счет оплаты за объект недвижимости, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности на указанное жилое помещение перешло к ФИО2 после государственной регистрации, совершенной ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2950000 руб. ФИО2 были перечислены в счет платы за объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ органами следствия возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, по заявлению ФИО1 о хищении у него неустановленными лицами денежных средств в сумме 3 625 000 руб. ФИО1 в рамках уголовного дела признан потерпевшим. Из материалов уголовного дела следует, что лица, подлежащие привлечению в качестве обвиняемых, органами следствия не установлены.

Из протокола допроса ФИО1 в качестве потерпевшего по уголовному делу следует, что ДД.ММ.ГГГГ ему на мобильный телефон поступил звонок от девушки, которая представилась сотрудником компании МТС, и пояснила, что в ближайшее время на его абонентском номере сменится тарифный план и для того, чтобы сохранить его тарифный план, необходимо сообщить ей код, который она выслала смс-сообщением. Он сообщил ей код и прервал разговор. ДД.ММ.ГГГГ ему на мобильный телефон в мессенджере «Ватсап» поступил звонок от мужчины, который представился специалистом финансового департамента ФИО3 РФ ФИО13, который сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ он (ФИО1) сообщил код компании МТС, которые на самом деле являются мошенниками. После чего он сообщил, что из-за того, что он сообщил код, на его имя были оформлены кредиты в Банке «ВТБ» на сумму 400 000 руб. После чего сказал, что ему необходимо получить денежные средства по кредиту и сразу их вернуть. ДД.ММ.ГГГГ ФИО19. снова ему позвонил и сказал, что необходимо поехать в магазин «

<

данные изъяты>», расположенный по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, где находится банкомат «ВТБ», и снять с карты, оформленной на его имя, денежные средства размере 400 000 руб. Он сделал так, как ему сказали. Когда он снял денежные средства, ему снова позвонил Александр и сказал, что он пришлет данные карты, на которую необходимо перевести денежные средства, которые были сняты через банкомат. ДД.ММ.ГГГГ Александр сообщил, что на его имя также оформлен кредит в банке «

<

данные изъяты>» на сумму 300 000 руб., которые также в последующем были переведены на указанный Александром счет. В начале марта 2024 года ему снова позвонил Александр и сообщил, что его квартиру заложили мошенники в банк и необходимо срочно продать квартиру и перевести денежные средства за нее на счет, после чего данная сделка будет признана недействительной. После чего он посоветовал нескольких риелторов. Он (ФИО1) заключил договор с риелтором ФИО20, который занялся продажей квартиры. ДД.ММ.ГГГГ с покупателем ФИО2 была заключена сделка по продаже квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ему были перечислены денежные средства в размер 2950 000 руб. за продажу квартиры. ДД.ММ.ГГГГ он, находясь в магазине «

<

данные изъяты>», расположенном по адресу: 

<

адрес>, через банкомат «ВТБ», также используя приложение MIR PAY, с данными банковских карт, которые сообщал Александр, перевел денежные средства в размере 2945 000 руб. несколькими платежами. ДД.ММ.ГГГГ ему на мобильный телефон в мессенджере «Ватсап» поступил звонок, звонил мужчина, представился сотрудником Центрального Банка ФИО21 Он сообщил, что ФИО22 отстранили от работы, и теперь он будет заниматься моими делами. Сергей сообщил, что на его счете в Банке «ВТБ» появилась еще задолженность в размере 580 000 руб. И сказал, что для признания сделки по продаже квартиры недействительной, необходимо погасить эту задолженность. В этот момент он понял, что его обманули, и все денежные средства он переводил мошенникам.

Из объяснений ФИО2 в судебном заседании суда первой инстанции следует, что в марте 2024 года он обратился в агентство недвижимости «

<

данные изъяты>» с целью приобретения квартиры. ДД.ММ.ГГГГ он, совместно с супругой и риэлтором от указанного агентства были приглашены на осмотр объекта недвижимости – спорной квартиры. При осмотре квартиры дома находился ФИО1, его супруга и в отдельной комнате находилась пожилая женщина. После осмотра квартира ему и супруге понравилась и они сообщили ФИО1, что готовы ее приобрести. При этом сообщили, что часть денежных средств будет предоставлена банком по договору ипотеки. ФИО1 отказал им в приобретении квартиры с использованием заемных средств, пояснив, что ему нужны наличные денежные средства. Поскольку наличных денежных средств у него и супруги не было, спорная квартира в марте 2024 года приобретена не была. В апреле 2024 года на сайте «

<

данные изъяты>» он увидел объявление о продаже спорной квартиры за 3000000 руб. от компании «

<

данные изъяты>». Он позвонил по объявлению и сообщил о готовности приобрести квартиру. Поскольку он ранее ее осматривал, необходимости в повторном осмотре квартиры не было. Через несколько дней представитель компании «

<

данные изъяты>» сообщил, что ФИО1 принял положительное решение и готов продать квартиру, в том числе с использованием заемных денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Часть денежных средств на приобретение квартиры является заемными, полученными по договору ипотеки, заключенному с Банком «ВТБ» ПАО. О том, что ФИО1 продает свою квартиру под влиянием заблуждения со стороны мошенников, ему известно не было, поскольку все действия ФИО1 как продавца были последовательными. В настоящее время ФИО1 отказывается освобождать спорную квартиру, в связи с чем он и его супруга вынуждены снимать жилое помещение по договору найма, оплачивать денежные средства по кредитному договору за квартиру, которой не пользуются.

В качестве основания иска указано, что при заключении оспариваемого договора ФИО1 не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, что является основанием для признания сделки недействительной на основании статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Согласно пункту 1 статьи 454, статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями части 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

Причины указанного состояния могут быть различными: болезнь, алкогольное или наркотическое опьянение, стресс и прочее состояние гражданина, лишающее его возможности правильно выразить свою волю.

При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у лица в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Определением суда от 06 мая 2025 года по ходатайству ФИО1 была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам 

<

данные изъяты>.

Согласно выводам заключения комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам проводившейся в рамках настоящего дела судебной психолого-психиатрической экспертизы, ФИО1 в юридически значимый период каким-либо психическим расстройством не страдал и не страдает в настоящее время, при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подвергся манипулятивному воздействию со стороны злоумышленников, не мог адекватно оценивать исследуемую ситуацию и находился в состоянии, которое не позволяло ему понимать истинный характер действий злоумышленников и, следовательно, осознавать характер своих действий и руководить ими.

Вместе с тем в силу части 2 статьи 67, части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что также нашло свое отражение в разъяснениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации (пункт 7 постановления от 19 декабря 2003г. №23 «О судебном решении»), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, и даже такое особенное доказательство как заключение, исходящее от лица, обладающего специальными знаниями в определенной области, не является исключительным и обязательным для суда средством доказывания, оно подлежит оценке в совокупности со всеми другими доказательствами по делу.

Более того, реализация правомочия суда по назначению экспертизы по делу не может рассматриваться обособленно от общего принципа осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, закрепленного частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения первоначальных требований, ФИО2, ссылаясь на свою добросовестность, передачу денежных средств по договору, на соответствие цены рыночной, на приобретение квартиры посредством риелторов и отсутствие признаков, что истец не понимал значения своих действий в момент осмотра им квартиры, в дальнейшем в момент осуществления сделки, на то, что сам ФИО1 при совершении сделки об участии в каком-то «эксперименте» никому не сообщал, вел себя соответственно поведению продавца.

Разрешая первоначальные требования, суд, руководствуясь положениями статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями по их применению, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих об осведомленности ФИО2 о том, что ФИО1 заблуждался относительно природы совершаемой сделки, не был способен понимать значение своих действий и (или) руководить ими, истцом в нарушение положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Оценивая выводы заключения судебной экспертизы, суд исходил из того, что заключение комиссии экспертов не содержит выводов, из которых бы следовало, что у истца ФИО1 отсутствовала воля на отчуждение имущества, напротив, при проведении исследования эксперт исходил из того, что у истца имелась воля на отчуждение, которая была сформирована под влиянием обмана.

Вместе с тем судом правомерно не приняты во внимание выводы эксперта о наличии обмана в отношении истца, поскольку, как правильно указано судом первой инстанции, вопросы квалификации деяний не относятся к компетенции эксперта-психолога.

При разрешении спора судом сделан вывод о том, что ФИО1 совершено несколько последовательно направленных на достижение результата действий: снятие с регистрационного учета, получение нотариального согласия от супруги на отчуждение спорной квартиры, оформление расписки собственноручно в получении денежных средств, сохранение денежных средств в размере 50000 руб. в личной собственности, подписание договора купли-продажи объекта недвижимости в целом и содержащегося в договоре условия о получении денежных средств. Денежные средства по договору от покупателя ФИО2 он получил в полном объеме.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции, установив, что ФИО2 при заключении спорного договора не знал и не мог предполагать, что в отношении ФИО1 совершаются мошеннические действия, руководствуясь статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств, достоверно подтверждающих наличие злоупотребления правом и опровергающих добросовестность приобретения жилого помещения, пришел к выводу о том, что приобретатель спорного жилого помещения – ФИО2 является добросовестным приобретателем.

Определением судьи Калужского районного суда Калужской области от 26 декабря 2024 года по ходатайству ФИО1 были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета управлению 

<

данные изъяты> совершать регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером №:282, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в том числе регистрировать переход права собственности на нее.

Учитывая, что судом первой инстанции было постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, обстоятельства, послужившие основанием для принятия мер по обеспечению иска отпали, руководствуюсь статьей 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обеспечительных мер, наложенных вышеуказанным определением судьи.

При разрешении спора суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям закона и установленным обстоятельствам дела.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые ставили бы под сомнение законность и обоснованность решения суда, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, в связи с этим отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 5 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

составлено 3 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи