РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2021 года Самарский областной суд в составе: 

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре судебного заседания Носовой О.В.,

С участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1331/2021 по административному исковому заявлению некоммерческого партнерства «Содружество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

НП «Содружество» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, площадью 21 418 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 27 898 060 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» от 23.06.2021 года № 23-1/21, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составляет 27 898 060 рублей. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке. 

Представитель административного истца по доверенности от 11.05.2021 года ФИО1 в судебном заседании уточнил административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с заключением эксперта ООО «Независимый Кадастровый Центр» от 17.08.2021 года № 15/21 в размере 29 965 743 рубля. В остальной части административные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ГБУ СО «Центр кадастровой оценки», администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, суд приходит к выводу о том, что уточненные административные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что НП «Содружество» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, площадью 21 418 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 14.03.2021 года.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2020 года составляет 77 562 436 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.03.2021 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налоговых платежей.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 23.06.2021 года № 23-1/21, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2020 года составила 27 898 060 рублей. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению ООО «Независимый Кадастровый Центр» от 17.08.2021 года № 215/1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 года составляет 29 965 743 рубля.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» представил письменные замечания на экспертное заключение ООО «Независимый Кадастровый Центр» от 17.08.2021 года № 215/1, просила назначить дополнительную судебную экспертизу, поскольку в заключение эксперта итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки не соответствует уровню цен, приведенных экспертом в заключении, достоверность используемой в расчетах информации и соответствие ее опубликованных в первоисточниках данным не может быть проверена в рамках экспертизы, поскольку база данных является закрытой, в качестве объектов-аналогов приняты объекты, не относящиеся к одному сегменту рынка, отсутствие корректировки на вид разрешенного использования приводит к занижению стоимости объекта оценки, большинство объектов-аналогов не являются сопоставимыми для объекта оценки по ценообразующему фактору: местоположение объектов-аналогов, в рамках корреляционно-регрессионного анализа при описании качественных параметров с числовым значениями применен необоснованно широкий диапазон, включающий численность населенных пунктов от 100 000 до 1 000 000 рублей. Полагает, что имеются ошибки, которые возможно устранить без проведения повторной экспертизы, в связи с проведение дополнительной судебной экспертизы. 

Допрошенная в судебном заседании судебный эксперт ФИО2 подтвердила выводы заключения судебной экспертизы, указала, что анализ рынка объекта исследования приведен в разделе 2.6 заключения. Были исследованы факторы, влияющие на стоимость земельного участка рекреационного назначения, расположенного в Самарской области, выявлено влияние нескольких факторов на цену земельного участка. Произведен расчет среднего значения стоимости 1 кв.м. земельных участков рекреационного значения, с учетом площади, численности населения, удаленности и получено среднее значение стоимость 1 кв.м. земельных участков рекреационного назначения, обладающих значениями ценообразующих факторов аналогичным объекту исследования. Итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отличается от среднерыночной на 12%, что составляет величину меньшую, чем скидка на торг. Экспертиза подтверждает соответствие полученной итоговой стоимости объекта исследования результатам анализа сегмента рынка, к которым принадлежит объект исследования. При исследовании рынка продажи земельных участков, была использована база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН». Поскольку информация, использованная в заключении эксперта, не обеспечена свободным доступом, к заключению приложены копии соответствующих материалов на стр.59-60. Среди пользователей информации указанной базы присутствуют ведущие оценочные организации Самарской области, в том числе экспертные организации, что подтверждает практическое применение указанной базы в оценке. В качестве объектов-аналогов использовались земельные участки на праве собственности рекреационного назначения на территории Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. В приложении № 2 заключения содержатся копии рыночной информации об объектах аналогах, использованных в расчетах. Экспертом использовались земельные участки, из текста объявлений о продаже которых можно сделать вывод о том, что участок предназначен для рекреационного использования. В отношении аналога № 7, из текста объявления следует, что участок предполагает строительство гостиницы или базы отдыха. У эксперта нет оснований не доверять тексту объявления продавца. В отношении аналога № 8, расположенного в с.Орловка Хворостянского района на берегу реки Чагра, пояснила, что вся территория указанного села расположена на берегу р.Чагра, в селе единственная улица Набережная, поэтому все участки, расположенные на территории данного села, имеют выход на берег реки Чагра. По данным государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Самарской области в селе Орловка Хворостянского района находятся четыре земельных участка для рекреационного использования площадью, большей, чем 3000 кв.м. У любого из них возможна продажа части земельного участка, равной 3000 кв.м.из текста объявления аналога № 12 следует, что участок предназначен для рекреационных целей и имеет площадь 75 000 кв.м. У эксперта нет оснований не доверять тексту объявления продавца. Также по данным государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий Самарской области в п.Красный Миронов Сызранского района находятся четыре земельных участка рекреационного использования. У любого из этих участков возможна продажа части земельного участка, а также продажа нескольких участков площадью 75 000 кв.м. В текстах объявлений указанных аналогов отсутствуют кадастровые номера земельных участков, поэтому нельзя однозначно определить их местоположение. Однако это не является препятствием для использования их в расчетах. Метод регрессионного анализа применяется для кадастровой оценки земельных участков и объектов недвижимости. В заключении построена математическая модель, используя данные сегмента рынка объекта исследования. Земельные участки могут быть расположены в различных населенных пунктах Самарской области и на различном расстоянии от центра г.Самары. все эти различия учитываются в математическом уравнении. Все диапазоны значений, которые могут приминать ценообразующие факторы, указаны в таблице 2.8.3 на стр.43 заключения эксперта. Построенная модель описывает стоимость земельных участков рекреационного назначения по всей Самарской области. И для ее построения необходимы аналоги, обладающие всеми возможными значениями ценообразующих факторов, то есть различные по площади, расположенные в различных населенных пунктах и на различном расстоянии от областного центра. При расчете стоимости объекта исследования некоторые населенные пункты были объединены в одну группу по одному ценообразующему фактору. В одну группу были объединены населенные пункты с численностью населения от 100 000 до 1 000 000 человек включительно. В эту группу попадают города Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск. Отнесение указанных городов в одну группу по численности населения является обоснованным. По фактору расстояния от центра г.Самары указанные города входят в различные группы, а следовательно, стоимость 1 кв.м. земельного участка рекреационного назначения в данных городах будет различна. Полагает, что заключение полным, обоснованным и не требующим дополнений.

Определением Самарского областного суда от 24.09.2021 года отказано в удовлетворении ходатайства ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о проведении дополнительной экспертизы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. 

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным. Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Самарской области, дата обращения в суд – 09.07.2021 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования некоммерческого партнерства «Содружество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, площадью 21 418 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере в размере 29 965 743 рубля.

Датой подачи административного иска в суд считать 09.07.2021 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01.10.2021 года.

Председательствующий М.А.Панкова