Дело №2-192/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 февраля 2025 года город Тверь 

Московский районный суд города Твери в составе 

председательствующего судьи Сметанниковой Е.Н.,

при секретаре Сапега Т.Д.

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

представителя истцов ФИО3

представителя ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности. 

В обосновании исковых требований указано, что Истцы являются собственниками общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> по 51/200 доли каждому и земельного участка с кадастровым номером № по 51/200 доли.

Жилой дом и земельный участок находился в общей долевой собственности совместно с ответчиком ФИО5, доля которой составляла 49/100.

В конце мая 2024 года по адресу: 

<

адрес>, приехали неизвестные истцам люди, представившись покупателями жилого дома и земельного участка, с намерением осмотреть объекты недвижимого имущества. Так истцам стало известно о продажи ответчиком своей доли. 

После чего истцы связали с ответчиком и договорились о продаже доли. В ходе переговоров стороны установили, что цена договора будет составлять 1 850 000 рублей.

В последующем сделка совершение сделки неоднократно откладывалось ввиду непредвидимых обстоятельствах: Сбербанк не согласовал необходимую сумму для ипотеке, в последствии ответчик отказалась заключать договор купли-продажи, где покупателем выступает юридическое лицо.

В дальнейшем со стороны продавца стали поступать заявления о пере согласовании условий сделки, по надуманным обстоятельствам, то их не устраивало банк, то част денежных средств необходимо передать наличными, то нотариус не хочет проводить сделку с юридическим лицом. 

Таким образом, начиная с 23 июля 2024 года, по инициативе продавца дата сделки регулярно переносилась, и только лишь 01 августа 2024 года продавец сообщил, что уже продал свою долю иному лицу ответчику ФИО6.

Никаких документов истцы о намерении ответчика продать свою долю не поступало.

На основании вышеизложенного истец просит признать за ФИО1, ФИО2, преимущественное право покупки 49/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО6, на 49/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом расположенный по адресу: 

<

адрес> перевести 49/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок на ФИО1, ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27 июля 2024 года.

Признать за ФИО1, ФИО2 право собственности на 49/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дома равных долях, считать заключенным между ними и ФИО5 договора купли-продажи указанных объектов недвижимости.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, пояснили, что все договоренности о продаже недвижимости осуществлялись через риэлторов.

Представитель истцов ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям изложенным в исковом заявлении, пояснила, что стороны длительное время не могли выйти на сделку ввиду постоянного изменения условий. Нотариусом не было выслано ФИО1 сообщение по месту его регистрации, только по месту проживания и нахождения спорного имущества.

Ответчик ФИО6 надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, воспользовался правом иметь представителя.

Представители ответчика ФИО4 полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку нотариус в 2023 году высылал истцам заявления о желании ФИО5 продать свое имущество. Стороны длительное время пытались выйти на сделку, но она не состоялась ввиду того, что сначала истцам не одобрили получение кредитных денежных средств, а в последствии истцы не писали отказ от покупки доли в квартире хотели оформить договор купли-продажи на юридическое лицо, что ответчика ФИО5 не устраивало.

Иные лица надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст.12 ГК Российской Федерации. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 - 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Указанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. 

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками по 51/200 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельного участка общей площадью 600,8 кв.м., с кадастровым №. 

Собственником 49/100 долей указанного жилого дома и земельного участка до 27 июля 2024 года являлась ФИО5

В силу положений п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 

27 июля 2024 года между ФИО5 и ФИО6 был заключен нотариальный договор купли-продажи 49/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № и жилой дом с кадастровым № расположенный по адресу: 

<

адрес>

Как следует из материалов дела нотариусом ФИО7 04 мая 2023 года было направлены ФИО2 и ФИО1 обязательное извещение (заявление) ФИО5 о продаже доли жилого дома и земельного участка, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ, за сумму в размере 1 900 000 рублей. 

Разрешая заявленные требования, суд оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными нормами действующего законодательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку истцами в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, поскольку не представлено достоверных и достаточных доказательств, что при заключении договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО6 в ответчиками были нарушены требования ст. 250 ГК РФ. 

При этом суд исходит из того, что из полученных по запросу суда материалов регистрационного дела по спорному объекту недвижимости имеется свидетельство о направлении заявления и (или) документов истцам. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО5, как собственником 49/100 доли в праве общей собственности была исполнена обязанность о предоставлении преимущественного права покупки, однако истцы не воспользовалась своим правом преимущественной покупки комнаты в квартире. 

Довод истца о том, что она не получала извещения от нотариуса, суд находит несостоятельным, поскольку корреспонденция была направлена истцу по адресу регистрации, что подтверждается материалами дела, ответственность за не получение которой в силу ст. 165.1 ГК РФ, лежит полностью на ее получателе (адресате). 

В ходе рассмотрения дела судом в качестве свидетелей были допрошены риелторы истцов и ответчика, а также предоставлено скрин-переписка Watts App, из которой следует, что истцы знали о желании ФИО5 продать долю спорного имущества. 

Из показаний свидетелей и представленной переписки следует что стороны в течении 2 месяцев пытались согласовать условия договора купли-продажи.

При этом судом не принимается довод истцов, что сделка откладывалась по надуманным обстоятельствам со стороны ответчика, поскольку в ходе судебном заседания было установлено, что суммы в размере 1 850 000 рублей у истцов в наличии не имелось, ввиду чего последние подали заявление по получение ипотечного кредита, в которой истцам было отказано.

Истцам неоднократно направлялись сообщения о согласовании соглашения о задатке, которое подписано сторонами не было, ввиду не согласования кто из истцов будет покупателем по договору. 

В последствие сторона истца вышла с предложением заключить договор купли-продажи, где покупателем будет выступать юридическое лицо, что не устроило сторону ответчика. 

Оснований не доверять показаниям данных свидетелей у суда не имеется. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что преимущественное право истца на покупку долей в объектах недвижимости не было нарушено ФИО8, поскольку истцы знали о намерении продать долю, после получения уведомлений истцы в лице доверенных неоднократно связывались с ФИО8, и ее представителями, и при действительном намерении приобрести спорные доли, истцы имели возможность согласовать с ними время и дату заключения договора, в связи с чем, истцами был пропущен установленный статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в имущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что его права были нарушены, не имеется.

Ссылки истца на то, что совершая сделку, был вправе согласовать со стороной ее условия, отклонены судом, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки спорных долей возникает у участника долевой собственности при приобретении доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом, при этом требований о том, что продавец обязан согласовать с и участниками долевой собственности условия продажи его доли, действующее законодательство не содержит, в связи с чем истцы был обязан приобрести спорные доли на предложенных ответчиком условиях в безусловном порядке либо отказаться от их приобретения. 

Материалами дела подтверждается, что стороны в действительности многократно связывались по вопросу заключения договора, то есть, при действительном намерении приобрести спорные доли истцы имели возможность заключить договоры купли-продажи, однако такие договоры в установленный срок заключены не были. При таком положении оснований полагать права истцов нарушенными не имеется, поскольку процедура отчуждения спорных долей в праве общей долевой собственности соблюдена, однако истцы от приобретения таких долей уклонились.

По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса РФ права и обязанности покупателя могут быть переведены на участника долевой собственности, в отношении которого нарушено преимущественное право покупки, лишь при условии согласия последнего с ценой, за которую она продается, и прочими равными условиями, предложенными продавцом. 

Несогласие второго собственника квартиры приобрести долю в квартире на предложенных продавцом условиях, о нарушении порядка продажи доли не свидетельствует. 

При этом суд учитывает также положения п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ, поскольку, достоверно зная о стоимости спорного имущества, в случае уклонения ответчика ФИО8 от совершения действий по заключению договоров с истцами, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истцы не были лишены права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства по оплате спорных долей. 

При таких обстоятельствах, суд, учитывая обстоятельства дела, объяснения сторон, показаний свидетелей, нормы материального права, указанные выше, приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в связи с чем, исковые требования истца подлежат отклонению. 

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Сметанникова Е.Н. 

В окончательной форме решение принято 20 февраля 2025 года

Судья Сметанникова Е.Н.